РЕШЕНИЕ

София, 19.07.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, ЧЕТВЪРТИ „В“ ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ, в закрито заседание на деветнадесети юли две хиляди и деветнадесета година в състав:

	ПРЕДСЕДАТЕЛ:	ЕЛЕНА ИВАНОВА
	ЧЛЕНОВЕ:    мл. съдия	ЗЛАТКА ЧОЛЕВА АНДРЕЙ ГЕОРГИЕВ

като разгледа докладваното от младши съдия Георгиев въззивно частно гражданско дело № 8737 по описа за 2019 година, като взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 278 ГПК във връзка с чл. 437, ал. 4 ГПК.

Делото е образувано по частна жалба на В.В.В. срещу действията по насочване на изпълнението по изп. дело № 20189240400887  на Частен съдебен изпълнител (ЧСИ) Г.К.срещу неин имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.2815.2857.7.52 – жилище (апартамент), с адрес: София, ж.к. „******, с площ 59, 69 кв.м., при съсед на същия етаж –  обект с идентификатори 68134.2815.2857.7.51, под апартамента – самостоятелен обект с идентификатор: 68134.2815.2857.7.48, и над апартамента – самостоятелен обект с идентификатор: 68134.2815.2857.7.56, заедно с избено помещение № 30, както и с 0, 989 % идеални части от общите части на сграда с идентификатор 68134.2815.2857.7 и правото на строеж върху дворно място с идентификатор: 68134.2815.2857,  осъществени чрез изнасяне на имота на публична продан, завършила с Постановление с изх. № 7229/13.05.2019 г., с което имотът е възложен на „Х.****“ ЕООД.

В жалбата се твърди, че недвижимият имот представлява единствено жилище на жалбоподателката, като изнасянето му на публична продан като предмет на учредена ипотека е незаконосъобразно, тъй като учредената върху имота ипотека е  недействителна. Сочи се, че договорът за учредяване на ипотека е нищожен поради противоречие със закона и добрите нрави. Твърди се, че същият обезпечава договори за заем, чиито втори екземпляри никога не били предадени на жалбоподателката – длъжница, и поради това били нищожни поради съставянето им в нарушение на
чл. 23, ал. 1 ЗКНИП. Следователно и ипотеката върху такива нищожни договори не отговаряла на изискванията на закона за действителност. Сочи се освен това, че договорите за кредит били прекратени едностранно с обявяването им за предсрочно изискуеми. Излагат се доводи, че изпълнението срещу ипотекирания имот се води въз основа на издадена заповед за незабавно изпълнение, поради което съдът следвало да преценява действителността на ипотеката и по жалби в изпълнителното производство. Излагат се доводи, че при вписване на ипотеката в имотния регистър не е посочен размера на обезпеченото вземане, което е посочено като 550 000 лева, поради което и липсвало съответствие между вписването и индивидуализацията на ипотеката в нотариалния акт за учредяването ѝ, а ипотеката е действителна само ако е вписана (чл. 166, ал. 1 ЗЗД). Посочва се също, че в ипотечния акт не е индивидуализирано надлежно и вземането на кредитора, което било описано общо и не отговаряло на изискванията на закона (чл. 170 ЗЗД) за индивидуализиране на имота, върху който е учредена ипотеката, и вземането, което се обезпечава (т.нар. изискване за специалност на ипотеката). Сочи се, че липсвало и описание на имота в ипотечния акт, като същият не бил с посочени граници. Твърди се още, че доколкото не били посочени изрично обезпечените вземания, учредяването на ипотека било неравноправна клауза по смисъла на чл. 143 ЗЗП. При условия на евентуалност се твърди, че доколкото обезпечените с ипотеката договори за заем били прекратени с обявяването им за предсрочно изискуеми, то тяхното действие било прекратено, а оттам – и действието на ипотеката. Поради това се иска отмяна на всички действия на ЧСИ Костов, насочени срещу имота, който бил несеквестируем. Иска се и спиране на изпълнителното производство на основание чл.  438 ГПК.

В законоустановения срок (започнал да тече на 11.06.2019 г. съгласно писмо на лист 469 от изпълнителното дело) не  е постъпил е отговор на частната жалба от взискателя по изпълнителното дело – „Н.Ф.“ ООД.

В жалбата не се съдържа искане за събиране на доказателства.

При служебна проверка за допустимост на жалбата настоящият съдебен състав намира, че същата е допустима като подадена срещу подлежащ на обжалване акт (действията по насочване на изпълнението срещу имот, който длъжникът смята за несеквестируем – чл. 435, ал. 2, т. 2 ГПК) от страна по делото, която има интерес да обжалва акта, и е подадена в преклузивния едноседмичен срок по чл. 436, ал. 1 ГПК.

При служебната проверка за редовност на въззивната жалба се установява, че същата отговаря на изискванията на чл. 436, ал. 4 ГПК във връзка с чл. 278 ГПК във връзка с чл. 260, т. 1, 2, 4 и 7 и чл. 261 ГПК (документ за платена държавна такса в размер на 25 лева  – на лист 16 от делото; адвокатското пълномощно е на лист 9 от делото).

ЧСИ К.е изложил мотивите си по делото, като приема, че жалбата е неоснователна. Сочи, че по изпълнителното дело вече е насрочена и проведена публична продан и е обявен купувач на жилището – предмет на изпълнение. Същият излага доводи, че макар и процесният апартамент да е единствено жилище на жалбоподателката В., той не е несеквестируем, тъй като за него е учредена ипотека и е налице изключение от несеквестируемостта по чл. 445, ал. 1 ГПК. Излагат се доводи, че недостатъците на договорите за заем, които ипотеката обезпечава, нямали значение по въпроса за отпадане на несеквестируемостта. По възраженията за липса на специализация се сочи,         че ипотеката е учредена с нотариален акт, като същият съдържа описание на имота и вземанията, които се обезпечават. Излагат се доводи, че невписването на пълната сума в партидата на имотния регистър не влече нищожност на ипотеката, защото партидите в имотния регистър имали само оповестително действие. Сочи се, че в нотариалния акт за учредяване на ипотека са посочени и два договора, по които се обезпечават вземания и така е ясно какво вземане обезпечава ипотеката. Излагат се и доводи, че спорове за действието на договори не следвало да се решават в рамките на изпълнителното производство. Иска се оставянето на жалбата без уважение.

По съществото на жалбата:

Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.

Подадена жалба съдържа твърдение,  че принудително изпълнение е насочено към несеквестируема вещ – единственото жилище на длъжника (чл. 444, т. 7 ГПК). Спорен е въпросът дали несеквестируемостта е отпаднала поради учредяване на ипотека върху това жилище (чл. 445, ал. 1 ГПК), като жалбоподателката В. оспорва действителността на учредената ипотека. В производството по жалба срещу действия на съдебния изпълнител съдът обаче няма неограничена компетентност да проверява действителността на ипотечното право, тъй като в този случай от контролна инстанция съдът би се превърнал в орган, който решава спор по същество, а това не е допустимо в рамките на ограничените основания за обжалване на действията на съдебния изпълнител, уредени в чл. 435 ГПК. Съдът, разглеждащ жалбите в изпълнителния процес, може да преценява дали е налице ипотека върху имота, срещу който е насочено изпълнение, за да установи дали учредяването на ипотеката действително обосновава отпадане на несеквестируемостта. В това производство обаче действителността на ипотеката може да се преценява само от външна страна – дали представеният по делото ипотечен акт отговаря на изискванията на закона и дали същият не съдържа клаузи, които са в очевидно противоречие със закона и добрите нрави. Същевременно съдът в рамките на производството по контрол за законосъобразност на действията на съдебния изпълнител не може да проверява дали са действителни договорите, за чието обезпечение е учредена ипотека, доколкото същите не са предмет на проверка в изпълнителното производство, а в рамките на съдебните производства, които водят до издаване на изпълнителен лист.

С оглед на изложеното съдът следва да разгледа онези възражения на жалбоподателката В., които се отнасят до представения по делото ипотечен акт – нотариален акт № 79/08.12.2017 г., том IV, рег. № 17387 по нотариално дело № 633/2017 г. на нотариус Ц.С.-Н.с  рег. № 30 в Нотариалната камара (на лист 7 – 9 от изпълнителното дело).

Преди да се произнесе по същество по оплакванията относно ипотеката настоящият съдебен състав констатира, че действително по делото не са събрани доказателства жалбоподателката В.В.В. (длъжник в изпълнителното производство) да притежава други жилищни имоти освен описания в жалбата – с  адрес: София, ж.к. „******с идентификатор 68134.2815.2857.7.52. В извършената от съдебния изпълнител справка за вписвания на името на жалбоподателката за периода от 01.01.1992 г. до 11.12.2018 г. (на лист 122 – 126 от изпълнителното дело) всички извършени вписвания се отнасят единствено до посочения по-горе имот, към който е насочено изпълнението.

Оплакванията на жалбоподателката В. относно договорите за наем, въз основа на които е издаден ипотечния акт, както беше посочено, няма да бъдат обсъждани, тъй като същите не следва да бъдат проверявани от съда в рамките на контрола за законосъобразност на изпълнителни действия.

По отношение на твърденията на жалбоподателката В. за невписване на ипотеката, настоящият съдебен състав намира, че същите са неоснователни. Действително съгласно чл. 163 ЗЗД ипотеката се вписва в имотния регистър. Действителността на това вписване обаче следва да се изследва съгласно действащите правила на Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР), доколкото в България все още не е създаден функциониращ имотен регистър и за района на Софийския районен съд не е приета заповед по чл. 73 ЗКИР, с което се дава правно действие на имотния регистър. До издаването на такава заповед се прилага чл. 74 ЗКИР, който предвижда, че вписванията се извършват по досегашния ред – т.е. съгласно Правилника за вписванията (ПВ). Вписването по този ред съществено се различава от вписването по реда на ЗКИР, тъй като според чл. 59 – 64 ЗКИР вписванията по този закон се извършват чрез записване на информация в структуриран вид (данни) в партида, а съгласно
чл. 7 ПВ вписването се извършва чрез подреждане на подлежащия на вписване акт в съответната книга, водена от службата по вписванията при районния съд. И в двата случая обаче отношенията на страните по договора за учредяване на ипотека се уреждат от съдържанието на договора така, както е записано в ипотечния акт. Вписаните в съответните книги и регистри данни имат значение по отношение на установяването на ипотечното право единствено за третите лица, доколкото те не са участвали в сключването на договора за учредяване на ипотеката и съдържанието на този акт не ги обвързва. За страните по договора обаче водещо е съдържанието на техните уговорки, които са им известни като подписани от самите тях. Поради това и учредителят на ипотечното право не може да се позовава на грешки при вписването на ипотечния акт, за да обоснове несъществуване на ипотечното право.

На следващо място се твърди, че ипотеката е нищожна поради нарушение на
чл. 170 ЗЗД – неяснота относно вида и размера на обезпеченото вземане. В ипотечния акт е вписана следната формулировка: „За обезпечаване в пълен размер на всяко и всички вземания на Заемодателя „Н.Ф.“ ООД, гр. Варна, по предоставените заеми, в тяхната цялост – разноски, такси, лихви (в това число наказателни лихви) и главница ЗАЕМОДАТЕЛЯТ … учредява … ДОГОВРНА ИПОТЕКА“. В жалбата се твърди, че това описание на дълга било неясно и не се разбирало за кои предоставени заеми става въпрос.

Следва обаче да се има предвид, че преди цитираната по-горе клауза за учредяване на договорна ипотека са изброени два договора за заем, сключени между жалбоподателката и „Н.Ф.“ ООД – с № 107-СФ/07.12.2017 г. и с № 108-СФ/08.12.2017 г., като за същите подробно е посочен размер на главница – съответно 2 000 лева и 53 хиляди лева, както и подробно са описани размери на лихвите, неустойките за забава и други разходи по заема. Всяка от двете клаузи, в които са посочени описаните по-горе заеми започва със следния текст: „„Н.Ф.“ ООД е предоставило на В.В.В.“. Следователно обезпеченото вземане, посочено в клаузата за учредяване на ипотека като „всички вземания по предоставените заеми“ е това по договорите с №№ 107-СФ/07.12.2017 г. 108-СФ/08.12.2017 г., посочени в ипотечния акт. Това е единственото възможно тълкуване на ипотечния акт с оглед правилата на чл. 20 ЗЗД, според който договорите се тълкуват в тяхната цялост, като отделните клаузи се разглеждат във връзка една с друга. Тъй като в ипотечния акт не са посочени други договори за заем, а употребеният израз „предоставените заеми“ използва дума със същия корен като употребените в предходната част от текста на договора изрази „е предоставило“, то следва да се приеме, че е ясно, че учредената ипотека обезпечава вземанията по договорите с №№ 107-СФ/07.12.2017 г. 108-СФ/08.12.2017 г. Следователно обезпеченото вземане е ясно установено в ипотечния акт и оплакването в жалбата е неоснователно.

В жалбата се излагат доводи и че индивидуализацията на имота, върху който се учредява ипотека, е „крайно недостатъчна“. Това оплакване също е неоснователно. В ипотечния акт имотът, върху който се учредява ипотека, е описан като апартамент с  предназначение за жилище с идентификатор – 68134.2815.2857.7.52, площ – 59, 69 кв.м., административен адрес, посочване на идентификатора на сградата, в която е построен, и три граници – самостоятелни обекти с идентификатори 68134.2815.2857.7.48, 68134.2815.2857.7.51 и 68134.2815.2857.7.56., както и с граници по документ за собственост: коридор,общо помещение и Н.Р.С.. Посочени са всички изискуеми се съгласно чл. 6, ал. 1, б. „в“ реквизити – номер на имота, вид на имота, местонахождение и площ, поради което няма основания да се приеме, че е невъзможна индивидуализацията на недвижимия имот. Посочени са и идентификаторите на сградата и поземления имот, в който се намира апартамента. Посочените като липсващи в жалбата „реквизити“ – етажност на сградата и граници на поземления имот, в който се намира апартамента, не са необходими за правилната индивидуализация на имота, нито са реквизити на ипотечния акт. Поради това не е налице нарушение на чл. 170 ЗЗД и с оглед описанието на имота в ипотечния акт.

По отношение на нищожността на ипотеката поради нищожност на обезпеченото вземане, настоящият съдебен състав намира, че ипотеката е нищожна единствено ако всички клаузи на договора, чието изпълнение тя обезпечава са нищожни. В случая се излагат твърдения на клаузите за лихви и неустойки на двата договора за кредит. Дори и тези твърдения да са основателни, това не превръща в недействително задължението за връщане на главниците по договорите за заем, за които не се твърди да не са били усвоени. Съгласно чл. 39 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители дори при нищожност на определени клаузи от договора потребителят продължава да дължи чистата стойност на предоставения му заем. Поради това учредената ипотека покрива задълженията на жалбоподателката В. за главниците по кредитите и не може да бъде обявена за нищожна като учредена без предмет – задължение, което да обезпечи. По въпроса за това кои други вземания обезпечава съответната ипотека съдът, който контролира действията на съдебния изпълнител, не следва да се произнася.

Последното възражение на жалбоподателката В. е, че договорите за заем, за които била учредена ипотека, били прекратени от взискателя „Н.Ф.“ ООД. Действително към жалбата е приложено съобщение до жалбоподателката, отправено от последното дружество с нотариална покана, което е било получена на 28.05.2018 г. (съгласно заверка на лист 15 от делото). В текста на нотариалната покана (на лист 12 от делото) действително се съдържа изявление, че кредиторът – „Н.Ф.“ ООД прекратява и двата договора за заем с жалбоподателката с №№ 107-СФ/07.12.2017 г. 108-СФ/08.12.2017 г. В същото съобщение обаче кредиторът се позовава на клаузи от тези договори, за да обоснове, че му се дължи неустойка за забава. Следователно изявлението за прекратяване на договора за заем не следва да се тълкува като такова за окончателно прекратяване на правната връзка. С оглед правилата на чл. 20 ЗЗД следва да се приеме, че кредиторът се позовава на клауза за обявяване на предсрочна изискуемост на договора за заем, но същият продължава да твърди, че черпи права от този договор, т.е. че между него и жалбоподателката В. съществува правоотношение именно по този договор.

Следователно жалбата е неоснователна и следва да се остави без уважение.

По искането за спиране:

Искането за спиране на изпълнителното производство следва да се остави без уважение, доколкото е неоснователна и жалбата по съществото на делото.

По разноските:

При този изход на спора разноски се дължат само на взискателя в изпълнителното производство, но той не е направил искане за присъждане на такива, поради което разноски по делото не следва да се присъждат.

Настоящото решение е окончателно съгласно чл. 437, ал. 4, изр. второ ГПК.

Така мотивиран, Софийският градски съд, четвърти „в“ въззивен състав

РЕШИ:

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ жалба на В.В.В. с вх. № 05079/09.05.2019 г. срещу насочването на изпълнителни действия спрямо недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.2815.2857.7.52 – жилище (апартамент), с адрес: София, ж.к. „******, с площ 59, 69 кв.м., по изпълнително дело № 2018924000887  на частен съдебен изпълнител Г. К..

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за спиране на изпълнителните действия изпълнително дело № 20189240400887  на частен съдебен изпълнител Г. К., насочени към имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.2815.2857.7.52 – жилище (апартамент), с адрес: София, ж.к. „*******, с площ 59, 69 кв.м., направено от В.В.В. в жалба с вх. № 05079/09.05.2019 г.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване

 

		ПРЕДСЕДАТЕЛ:
		ЧЛЕНОВЕ:          1.                                 2.