Р Е Ш Е Н И Е
№
02.11.2016г, гр. Плевен
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
ДВАНАДЕСЕТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в открито съдебно заседание на пети октомври две
хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РАЛИЦА МАРИНСКА
При секретаря Р.К. и
прокурора.........................., като разгледа докладваното от председателя
гр.д.№3124/2016г. по описа на ПлРС,
за да се произнесе, намери за установено следното:
Искове с правно основание чл.26, ал.2, предл.2, чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД, вр. чл.32, ал.1 от ЗС и по чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Пред ПлРС
е депозирана е искова молба от М.Н.Х. и Х.Н.Х., чрез адв. Н. И., против Ц.М.И., М.Ц.И., Ц.Ц.И. и П.П.Г., с която се твърди, че ищците са собственици на общо 7/12ид. части
от следните недвижими имоти, находящи се в землището на с. ***: 1. НИВА от 12,593 дка, имот № 157011, в м. ”Плевенски
път”, 2. НИВА от 6,455 дка, имот № 227026, в м. ”Равнището”. Твърди се, че
собствеността върху имотите са придобили въз основа на договор за покупко-
продажба, с праводатели – ***ова, обективиран в нот. акт за покупко- продажба №
6, н.д.№ 120/06.04.2016г. на Нотариус ***. Твърди се, че имотите са били
възстановени на насл. на Х. *** Х., б.ж. на с. Г. ***, въз основа на решение №
03А от 08.12.1999г. на ПК- Д. ***. Твърди се, че първите трима ответника-като арендодатели, са
сключили с четвъртия ответник-като арендатор, договор за аренда, от дата
08.02.2016г., със срок 30 години, и арендно плащане- 15лв./дка. Твърди се, че
договорът за аренда, е сключен без съгласието на съсобствениците, без
съгласието на мнозинството от
съсобствениците, по смисъла на чл. 31, ал.2 от ЗС, и заедно с това е сключен
поради накърняване на добрите нрави, тъй като е сключен във вреда на останалите
съсобственици, тъй като уговорената цена е занижена. Твърди се, че отв. М.Ц.И.
и Ц.Ц.И., нямат качеството на наследници на общия наследодател Х. *** Х.. Моли
съдът да постанови решение, с което да прогласи нищожността на договор за аренда
от дата 08.02.2016г., вписан под № 1513/08.02.2016г, акт №230, н. д. №
830/2016г на Служба по вписванията – гр. Плевен, поради липса на съгласие от
съсобствениците, поради липса на съгласие на мнозинството от съсобствениците,
както и поради накърняване на добрите нрави. Изрично ищците, с допълнителна
молба, са уточнили поредността на предявените обективно евентуално съединени
искове.
В срока за
отговор по реда на чл.133 от ГПК, отв. Ц.М.И., М.Ц.И., Ц.Ц.И. И П.П.Г., не
изразяват становище по предявените искове.
Съдът, като обсъди становищата на
страните, на основание представените по делото доказателства и закона, намира
за установено следното:
По исковете с правно основание чл.26,
ал.2, предл. 2 от ЗЗД, чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД, вр. чл.32, ал.1 от ЗС.
По делото се установява, че въз
основа на договор за покупко- продажба, обективиран в нот. акт № 6, нот. дело №
120/06.04.2016г. на Нотариус ***, ищците М.Н.Х. и Х.Н.Х., като купувачи, са
закупили от ***ова- като продавачи, при равни права, собствеността върху
процесните имоти. От представеното по делото решение №03-А/08.12.1999г. на ПК-
гр. Долни ***, се установява, че процесните имоти, са възстановени, с план за
земеразделяне, на наследниците на Х. *** Х., б.ж. на с. Г. ***, поч.
25.12.1983г. Видно от приложеното удостоверение за наследници на същия, се
установява, че праводателите на ищците, са наследници на общият наследодател, и
са притежавани съответно- ***- 1/8 ид.ч, ***-1/12ид.ч, ***-1/8ид.ч. и ***-1/4
ид.ч., с което съдът констатира, че
същите са прехвърлили на ищците, общо 7/12 ид. части от наследствените имоти-
както се твърди и в ИМ, въпреки че същите не са отразени в нот. акт.
По делото се установява също, че
отв. Ц.М.И., М.Ц.И. и Ц.Ц.И.-като арендодатели, се сключили с отв. П.П.Г.- като
арендатор, договор за аренда, от дата 08.02.2016г, с нотариална заверка на
подписите, рег.№ 691/08.02.2016г, на Нотариус ***, вписан под №
1513/08.02.2016г, акт №230, дело № 830/2016г на Служба по вписванията гр.
Плевен, с предмет- процесните имоти. Видно от съдържанието на арендния договор,
същия е сключен за период от 30 години,
с арендно плащане в размер на 15лв/дка.
По делото, като свидетел, е
разпитана праводателя на ищците- ***, която посочва, че е имала пълномощно за
продажба на земите. Посочва, че е разбрала, че за имотите има договор за аренда, но никой не е давал
съгласие преди това.
От представеното по делото удостоверение за наследници на насл. Х. *** Х.,
б.ж. на с. Г. ***, поч. 25.12.1983г., съдът приема, че първите трима ответници-
Ц.М.И., М.Ц.И. и Ц.Ц.И., имат качеството на наследници на общият наследодател.
Кръгът на наследниците на насл. Х.Х., се определя към момента на откриването на
наследството- 25.12.1983г, към който момент, призовани към наследяване са
неговата сестра *** ***а Маринова и низходящите на неговите братя, починали
преди наследодателя. Конкретно- *** *** Х.- поч. 26.07.1982г.- брат на насл. Х.Х.,
е оставил за свои наследници *** Х.-негови деца, които към смъртта на общия
насл. Х.Х. са бил живи и са получили съответната част от наследството, по право
на заместване. По арг. ТР№1/1998, т.2, кръгът на наследниците на възстановената
собственост върху имоти, одържавени или включени в ТКЗС /чл.91а от ЗНасл/, се
опредял към момента на смъртта на наследодателя. Призованите към наследяване,
към момента на откриването на наследството на насл. Х.Х., са наследниците от
трети ред- братя и сестри, и техни низходящи. След смъртта на *** Х.- поч. 29.11.1999год.,
същия е оставил свои наследници *** *** ***а-
съпруга и ***-дъщеря, които са получили своето наследство направо, по правилата
на чл.5-9 от ЗНасл., а не по правилата на чл.10, ал.2 от ЗНасл. След смъртта на
***-поч. 05.10.2007г, същата е оставила за свои наследници ответниците в
настоящето производство- Ц.М.И.- съпруг, М.Ц.И. и Ц.Ц.И.- низходящи. С оглед на
изложеното, съдът намира, че посочените лица имат качеството на наследници, и
съответно- качеството на съсобственици /1/48ид ч. за всеки/, спрямо процесните
имоти.
На основание гореизложеното,
съдът намира, че процесният договор за аренда от дата 08.02.2016г, с нотариална
заверка на подписите, рег.№ 691/08.02.2016г, на Нотариус ***, е сключен- като
арендодатели, от лица, имащи качеството на съсобственици спрямо арендуваните
имоти. Следва да се отбележи, че въпросът за правото на собственост върху
арендуваните имоти, е ирелевантен спрямо действителността на арендния договор.
Договорът за аренда, дори и сключен от несобственик, е действителен и обвързва
страните по него, но не поражда действие спрямо действителния собственик, също
както и договорът за продажба на чужда вещ. В този смисъл, дори и
арендодателите Ц.М.И., М.Ц.И. и Ц.Ц.И., да не са съсобственици, то сключеният
от тях договор за аренда не е нищожен, и не следва да бъде прогласен от съда
като такъв, на посоченото основание- липса на съгласие от собствениците. Съдът
констатира, че договорът е сключен в предвидената от Закона форма-писмено с
нотариална заверка на подписите и е вписан с Служба по вписванията. С оглед на
изложеното, съобразно правилата на специалният закон- ЗАЗ- чл. 3, ал.4,
отношенията между съсобствениците се уреждат по реда на чл. 30, ал.3 от ЗС,
съобразно която всеки от съсобствениците участва в ползите и тежестите на
общата вещ, съобразно правата си.
Съдът счита също, че в случая
нормата на чл.32, ал.1 от ЗС е неприложима, тъй като, както бе посочено,
отношенията между съсобствениците на арендуваните имоти, се определят по правилата на специалния
закон-Закона за аренда в земеделието,
които изключват приложението на общите правила по ЗС. Сключването на договор за
аренда, е действие на управление, което може да бъде осъществено от всеки от
съсобствениците, като правата на останалите съсобственици са защитени от
нормата на чл.30, ал.3 от ЗС, както бе посочено по-горе. Неспазването на
нормата на чл. 32, ал.1 от ЗС и на закрепеното в нея изискване
за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от
съсобствениците, не води ди нищожност на арендния договор.
На основание гореизложеното,
съдът намира, че предявените искове, за прогласяване нищожността на договора за
аренда на недвижими имоти, от дата 08.02.2016г., поради липса на съгласие и поради
липса на съгласие на мнозинството от съсобствениците-чл.31,ал.1 от ЗС, са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени като такива.
С оглед на заявената при
условията на евентуалност претенция по чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД, с оглед
изхода на главния иск, същата следва да бъде разгледана по същество.
По иска с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД.
Съобразно цитираната норма,
нищожни са договорите, които накърняват добрите нрави. Добрите нрави са
неписани правила, но съществуват като общи принципи, или произтичат от тях, на
които законът е придал правно значение. В случа, ищецът обоснова своята
претенция и твърдението, че са нарушени добрите нрави, с уговореният в арендния
договор размер на арендното плащане, като уговорено във вреда на
съсобствениците. В тази връзка по делото е изслушана и приета СИЕ, от заключението по която се установява,
че размерът на средногодишния размер на пазарната поземлена рента, по сключени
арендни договори, за земи, в землището на с. Г. ***, за стопанската 2016/2017г.,
е в размер на 49,39лв/дка. В сравнение, съдът установи, че средната годишна рента по процесния аренден
договор, е в размер на 23,81лв/дка. В констативно- съобразителната част на
заключението, ВЛ е посочило, че
средногодишното рентно плащане, за стопанската 2015/2016г, е било в размер на 40лв.
При така установено от фактическа
страна, съдът намира, че искът за
прогласяване на нищожността на арендния договор, поради противоречие с добрите
нрави, е неоснователен и недоказан и следва да бъде отхвърлен като такъв. Липсва
законова дефиниция на понятието „добри нрави”, като те съставляват общоморални
принципи, или произтичат от тях, и преценката за тяхното спазване, респ.
нарушение, се извършва за всеки конкретен случай, за оценка на действителността
на сделките. Съобразно нормата на чл. 9 от ЗЗД, страните по една сделка имат
свобода на договаряне, ограничена само от Закона и от добрите нрави. В случая,
с оглед на твърдението, че нарушението на правилата на добрите нрави се
изразява в уговореният размер на арендното плащане- в размер на 15лв/ месечно
за дка, съдът счита, че предмет на изследване е еквивалентността на престациите
по договора. По своята правна същност, въз основа на договора за аренда, арендодателя
предоставя правната възможност на едно лице- арендатор, да придобива
естествените плодове на земята, а арендодателя- гражданските плодове, под
формата на арендно плащане. Както бе посочено по- горе, въз основа на договора
за аренда, са арендувани общо 19,048дка, при средно годишно арендно плащане от
23,81лв/дка. От друга страна, ВЛ е установило, средногодишно плащане за ст.
2015/2016г- 40лв/дка и за ст. 2016/2017- 49,39лв/дка, като следва да се
отбележи, че процесния договор, сключен през м. февруари 2016г, и съдът приеча,
че същият обхваща стопанската
2015/2016г. По смисъла на 2, т.3 от ДР на ЗАЗ, „стопанска година”, е времето от
първи октомври на текущата година, до първи октомври на следващата година, като
понятието е специално за ЗАЗ и регламентираните с него отношения. Видно от
съдържанието на договора, същия е сключен за период от 08.02.2016- до
08.02.2046 год., поради което, съдът приема, че
първата стопанска година по договора е стоп. 2015/2016г. Съдът не
споделя изложеното в констативно –съобразителната част от заключението на ВЛ,
че процесният договор касае ст.
2016/2017г., доколкото никъде в него не е посочено това. Съобразно нормата на
чл.202 от ГПК, съдът не е длъжен да въприече заключението на ВЛ, а го обсъжда
заедно с останалите събрани по делото доказателства. С оглед на изложеното,
преценката за еквивалентност, следва да бъде направена на база посочената от ВЛ
цена от 40лв/дка, за стоп. 2015/2016г.
С оглед на изложеното, съдът
приема, че в случая размерът на
уговореното арендно плащане, не накърнява добрите нрави, до степен,
водеща до нищожност на сделката. За да
има такова нарушение на добрите нрави, насрещната престация-арендното
плащане, следва да е сведено до минимум, равняващ се на липса на престация. В
случая, арендното плащане в
действителност е по- ниско, съобразно на средногодишното на земеделски земи за
землището на с. Г. ***, но не и практически нулево такова. Още по- малко
основание за нищожност, поради противоречие с добрите нрави, може да бъде
уговореният срок на договора. /арг. Решение №
615/15.10.2010г по гр.д.№ 1208/2009г, Решение № 24/09.02.2016г по гр.д.№
2419/2015г., постановени по реда на чл. 290 от ГПК/.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ,
предявеният от М.Н.Х., ЕГН **********,*** и Х.Н.Х., ЕГН **********,***, чрез
адв. Н. И., против Ц.М.И., ЕГН **********,***,
М.Ц.И., ЕГН **********,***, Ц.Ц.И., ЕГН **********,***
и П.П.Г., ЕГН **********,***, иск с правно основание чл.26, ал.2, предл. 2
от ЗЗД, за обявяване нищожността на Договор за аренда, от дата 08.02.2016г,
с нотариална заверка на подписите, рег.№ 691/08.02.2016г, на Нотариус ***,
вписан под № 1513/08.02.2016г, акт №230, дело № 830/2016г на Служба по
вписванията гр. Плевен, поради липса на съгласие, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ,
предявеният от М.Н.Х., ЕГН **********,*** и Х.Н.Х., ЕГН **********,***, чрез
адв. Н. И., против Ц.М.И., ЕГН **********,***, М.Ц.И., ЕГН **********,***,
Ц.Ц.И., ЕГН **********,*** и П.П.Г., ЕГН
**********,***, иск с правно основание чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД, вр. чл.31,
ал.2 от ЗС, за обявяване нищожността на Договор за аренда, от дата
08.02.2016г, с нотариална заверка на подписите, рег.№ 691/08.02.2016г, на
Нотариус ***, вписан под № 1513/08.02.2016г, акт №230, дело № 830/2016г на
Служба по вписванията гр. Плевен, поради липса на съгласие на мнозинството на
съсобствениците, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ,
предявеният от М.Н.Х., ЕГН **********,*** и Х.Н.Х., ЕГН **********,***, чрез
адв. Н. И., против Ц.М.И., ЕГН **********,***, М.Ц.И., ЕГН **********,***,
Ц.Ц.И., ЕГН **********,*** и П.П.Г., ЕГН
**********,***, иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.3 от ЗЗД, за
обявяване нищожността на Договор за аренда, от дата 08.02.2016г, с нотариална
заверка на подписите, рег.№ 691/08.02.2016г, на Нотариус ***, вписан под №
1513/08.02.2016г, акт №230, дело № 830/2016г на Служба по вписванията гр.
Плевен, поради накърняване на добрите нрави, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението може да бъде обжалвано
пред ПлОС в двуседмичен срок от съобщението до страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: