Р Е Ш Е Н И Е №
гр.Козлодуй, 17 юли 2015 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Козлодуйският Районен съд, Втори състав в публично заседание на 16.07.2015г. /Шестнадесети юли две хиляди и петнадесета година/ в състав:
Районен съдия: Адриана Добрева
при секретаря С.Д.
като разгледа докладваното от съдия Адриана Добрева гражданско дело № 124 по описа за 2014 г. на Козлодуйския Районен съд и за да се произнесе взе предвид следното:
Съдебното
производство е образувано по искова молба на „Р.О.” ЕООД ***, ЕИК *********,
представлявано от управителя Марио Захариев Захариев подадена чрез пълномощник
адвокат Владимир Чернев от АК Враца, с която е предявил против В.П.С. ***
обективно съединени искове – главен иск с
правно основание чл.124 ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендни
правоотношения от договор за аренда с № РХ07-0572/26.06.2008г.; договор за
аренда с № РХ07-0186/04.09.2008г.; договор за аренда с № РХ07-0722/12.03.2009г.
и договор за аренда с № РХ07-0152/21.07.2008г.
и обусловен от него иск с правно
основание чл.88 ЗКИР във вр. с чл.537 ал.2 от ГПК за установяване на
несъществуването на вписано в агенцията по вписванията обстоятелство -
прекратяването на посочените по-горе четири арендни догорова.
В съдебни заседания ищецът участва чрез
пълномощник адвокат М., който поддържа исковете.
Ответникът в срока и по реда на чл.131 ГПК е
подал писмен отговор на исковата молба, с който оспорва исковете.
В съдебни заседания ответникът участва чрез
особен представител при хипотезата на чл.47 ГПК, адвокат М.С., който оспорва
исковете.
В хода на съдебното дирене по делото са
събрани писмени и гласни доказателства и е прието заключение на
съдебно-счетоводна експертиза.
След
преценка на събраните доказателства по делото, съдът прие за установено
следното:
Ищцовото дружество е сключило договори за аренда на земеделска земя в землището на село хайредин, обл.Враца, както следва:
Договор за аренда № РХ07-0572/26.06.2008г. /л.7 в делото/ с нотариално заверени подписи от 26.06.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 164, том 6, дв.вх.№ 4425/05.11.2008г. на нива с площ 7.150 дка, имот № 033021 и нива с площ 7.323 дка., имот № 032008, собственост на Василка Борисова Иванова;
Договор за аренда № РХ07-0186/04.09.2008г. /л.9 в делото/ с нотариално заверени подписи и вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 169, том 6, дв.вх.№ 172/21.01.2009г. на нива с площ 18.802 дка, имот № 046007 и нива с площ 15.301 дка., имот № 047013, собственост на Д. Кирилов Димитров;
Договор за аренда № РХ07-0152/21.07.2008г. /л.11 в делото/ с нотариално заверени подписи от 21.07.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 140, том 7, дв.вх.№ 4389/04.11.2008г. на нива с площ 8.399 дка, имот № 117012, собственост на Христо Й. Христов и
Договор за аренда № РХ07-0722/12.03.2009г. /л.13 в делото/ с нотариално заверени подписи от 12.03.2009г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 258, том 3, дв.вх.№ 1246/30.03.2009г. на нива с площ 4.200 дка, имот № 047024, собственост на Д. Кирилов Димитров.
Съдържанието на всички договори е идентично, като същите са сключени за срок от седем стопански години, което е уредено в - чл.2 от договорите; при годишно арендно плащане от 10 лева на дка. и един литър олио за декар или равностойността му в натура, изчислена по цени утвърдени от арендатора – чл.3 от договора, със срок за заплащане на дължимите суми – 45 дни след прибиране на реколтата съгласно чл.5 от договорите. В 8 от договора са уговорени хипотезите на прекратяването му – чл.8.2 при виновно неизпълнение на зъдълженията на една от страните по общия ред; чл.8.3 с едностранно предизвестие, отправено след изтичане на четвъртата година и със срок две стопански години; чл.8.5 при отчуждаване на арендуваната земя. В чл.2 от договорите е уговорен момента, от които договорите влизат в сила – всеки от датата на подписването му, което съдът приема, че е датата на нотариалната заверка на подписите на всеки от договорите.
От представеното от ищеца с исковата молба уведомление вх.№ 143/27.06.2013г. от ответника се установява и това обстоятелство не е оспорено от страните, че с нотариален акт № 2514/28.09.2010г. ответникът В.П.С. е закупил едната нива с площ 7.150 дка, имот № 033021 предмет на догора за аренда № РХ07-0572/26.06.2008г.. С нотариален акт № 3214/01.12.2010г. ответникът е придобил павото на собственост върху двете ниви предмет на договора за аренда № РХ07-0186/04.09.2008г.. С нотариален акт № 446/20.02.2012г. е придобил правото на собственост върху нивата предмет на договора за аренда № РХ07-0152/21.07.2008г. и с нотариален акт № 3214/01.12.2010г. е придобил правото насобственост и върху нивата предмет на договора за аренда № РХ07-0722/12.03.2009г. В делото липсват писмени доказателства за това, ответникът да е уведомил ищеца в качеството на арендатор за придобиването на собствеността върху арендните имоти, предмет на посочените четири арендни договора. С писмо вх.№ 143/27.06.2013г., ответникът чрез пълномощник е уведомил ищеца, че прекратява арендните договори, считано от датата на получаване на уведомлението, поради неизвършено част от уговореното арендно плащане в натура по един литър олио за стопанската 2010-2011 година. В това уведомление е посочено и обстоятелството, че ответникът е собственик на арендуваните имоти и ще се ползва от прават по чл.17, ал.2 ЗАЗ.
Страните по делото не спорят и съдът приема за доказано обстоятелството видно от приложените приемо-предавателни протоколи към всеки от договорите за аренда, че за стопанската 2010/2011 година ищецът е заплатил на ответника чрез негов пълномощник уговореното арендно плащане от по 10 лева на дка.
От заключението на назначената и приета по делото съдебно-счетоводна експертиза, която съдът кредитира като отговаряща на поставената задача се установява, че ищецът не е заплатил на ответника уговореното в четирите договора за аренда арендно плащане в натура – по един литър олио на дка., но вещото лице заключава и ответника не оспорва факта, че за стопанската 2010/2011 година той е получил арендно плащане на 27.08.2012 година /съгласно приетите от съда приемо-предавателни протоколи/ от по 25 лева на дка. за нивите предмет на четирите арендни договора, от които 23 лева аренда в пари и по 2 лева, представляващи левовата равностойност на уговореното арендно плащане в натура. Според вещото лице арендната цена по договорите от 10 лева не е била изменена на 23 лева с анекс към всеки договор за аренда, а устно мужду страните. В този смисъл са и показанията на свидетелката Динка Георгиева, която изпълнява длъжността счетоводител при ищеца и е изплащала арендната цена на арендодателите. Същата свидетелка потвърждва, че именно тя е изготвила и подписала приемо-предавателните протоколи с дата 27.08.2012г. удостоверяващи факта, че на ответника чрез пълномощник е заплатена арендна цена по договорите за стопанската 2010/2011г. в размер на по 25 лева на дка., от които 23 лева аренда в пари и по 2 лева представляващи равностойността на арендата в натура. От показанията на свидетеля се установява и, че именно тя многократно е разговаряла по телефона с пълномощника на ответника свидетеля Марио Асенов, за да го кани да се яви и да получи арендата.
При
така установеното от фактическа страна, съдът достига до следните правни
изводи:
Съдът е сезиран с обективно съединени искове с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК за установяване съществуването на арендни правоотношения(главен) и обусловен от него иск с правно основание чл.88 ЗКИР във вр.с чл.537 ал.2 от ГПК за установяване на несъществуването на вписано в агенцията по вписванията обстоятелство - прекратяването на посочените четири арендни договори. В конкретният случай следва да се приеме, че предявените обективно съединени искове (главен и обусловен) са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване съществуване на арендните правоотношения по четирите договора за аренда, тъй като с поведението си, вписвайки в Службата по вписванията прекратяване на договорите за аренда на основание чл.27, ал.2 от ЗАЗ, ответникът недвусмислено е показал, че оспорва наличието на облигационна връзка между него и ищцовото дружество, като правният интерес от предявяване на установителен иск се разкрива най-добре в такива случаи, в които ответникът оспорва претендираното от ищеца право. Правният интерес от предявения иск се определя и с оглед същността и функциите на установителните искове, които са най-широко допустими откъм предмет и легитимирани страни.
Безспорно установено по делото е, че ищецът като арендатор, е страна по
посочените по-горе четири арендни договора, като правото на собственост върху
земята, предмет на тези договори, валидно е придобито от ответника по време на
действие на договорите. Безспорно е и обстоятелството, че въз основа на искане
на ответника, в СВп при РС Козлодуй е вписано едностранното прекратяване на
договорите от ответника. Спорът по главния иск е относно това дали са изпълнени
изискванията за встъпване в арендните правоотношения от страна на ответника и
валидно ли е съобщено това обстоятелство на ищеца /за да породи съответните
правни последици/, както и дали е налице зписаното
обстоятелство-законосъобразно едностранно прекратяване на арендните договори.
Съгласно
разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ приобретателя на арендувания по силата на
вписания договор за аренда имот, замества арендодателя като страна по договора
за аренда. Следователно, от датата на разпоредителната сделка по всеки от
договорите, качеството арендодател по вписания договор за аренда е придобил
ответника, с всички произтичащи от договора и закона права и задължения, в това
число правото му да получи договореното арендно плащане. Заместването настъпва
с факта на покупко-продажбата и по силата на закона за целия оставащ период от
договора, т.е. без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя.
С разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено
задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместването.
Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него
задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване
на съобщението за заместване. Законът не обвързва липсата на уведомление за
настъпилото заместване с лишаването
на приобретателя от правото да развали
договора при условията на чл.28, ал.1 от ЗАЗ, т.е. поради забавяне на арендното
плащане за повече от три месеца. Само при
условие, че арендатора изпълни задължението си към предишния собственик,
липсата на уведомление за заместването би рефлектирала върху правото на
приобретателя да иска изпълнение и да развали договора поради неизпълнение.
Настоящия случай не е такъв. По делото не се представиха доказателства за
това, ответникът след като е придобил правото на собственост върху нивите
предмет на процесните договори за аренда с нотариални актове от 08.09.2010г.,
01.12.2010г. и 20.02.2012г. да е
уведомил за настъпилото заместване ищеца като арендатор по договорите, т.е.
съдът намира че ответникът не е изпълнил задължението си по чл.17, ал.3 ЗАЗ и в
този смисъл той и няма право да иска от ищеца изпълнениена задължението по
договора за арендно плащане за стопанскта 2011/2012г., което е следвало по
закон да се извърши съгласно чл.4 от договорите в срок от 45 дни след прибиране
на реколтата. Така доколкото безспорно се доказа, че едва с уведомлението от
27.06.2013г. ответникът е изпълнил задължението си по чл.17, ал.3 ЗАЗ, то и той
е придобил правото да иска изпълнение на задължението от ищеца след този
момент, т.е. вече за стопанската 2013 и сл. години.
На следващо място доколкото по делото е безспорно установено обстоятелството, че ищецът не е заплатил в уговорените срокове и то безспорно за повече от три месеца арендните плащания на ответника за стопанската 2010/2011 г., тъй като е платил едва на 27.08.2012г., следва да се прецени дали е взникнало валидно правото на ответника да развали с едностранно предизвестие арендните договори, като в тази връзка съдът приема следното:
Ответникът се позовава на правото да развали едностранно договорите за аренда на осн. чл. 28, ал.1 вр. чл. 27, ал.1,т.2 от ЗАЗ - поради неплащане за повече от три месеца, като твърди, че развалянето настъпва въз основа на едностранно изявление до арендатора. Съдът не споделя това виждане на ответника, поради следното. Видно от съдържанието на всеки от арендните договори, в чл.8.2 е уговорена възможност за предсрочно прекратяване на договора при виновно неизпълнение на задълженията на страните по общия ред. Независимо от непрецизната формулировка на посочената клауза, съдът приема, че се касае до уговорена възможност за разваляне на договора по см. на чл. 28, ал.1 от ЗАЗ, като един от възможните начини за прекратяване занапред на арендното правоотношение, изведен като самостоятелно основание в посочената норма. Що се отнася до реда по който следва да се упражни това право, ответникът поддържа, че е достатъчно отправеното едностранно изявление до ищеца, като предоставянето на срок за изпълнение, след изтичането на който договорът ще се смята развален, е само възможност, не и задължение на арендодателя. Съдът не споделя тезата на ответника, тъй като възможността за прекратяване на аренден договор с едностранно предизвестие е уредено в чл. 27, ал.1, т.4 ЗАЗ, съгласно който договорът за аренда се прекратява с едностранно предизвестие в предвидените в този закон случаи, като в редица определения, постановени по реда на чл. 274, ал. 3 от ГПК, съставляващи задължителна практика, ВКС е приел, че разпоредбата на чл. 27, ал. 1 от ЗАЗ е императивна и че противоречията при прилагането на нейната четвърта алинея произтичат от неконкретността на обхвата на израза „ в предвидените в този закон случаи”, защото на практика в закона има само един случай на прекратяване на договора след едностранно предизвестие – този по диспозитивната норма на чл. 29, ал. 1 от ЗАЗ, който касае прекратяването на безсрочните договори. Въпреки непрецизната законодателна техника, ВКС е приел, че чл. 29, ал. 1 от ЗЗД следва да се съотнесе към чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ като единствена хипотеза, като не е допустимо по тълкувателен път обсегът на закона да се разширява и че способът по чл. 27, ал. 1, т. 4 от ЗАЗ не е приложим по отношение на срочните договори (в този смисъл определение № 424 от 05.07.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 316/2012г., І т.о.; определение № 789 от 17.09.2012г. на ВКС по ч.т.д.№ 370/2012г., ІІ т.о; определение № 14 от 07.01.2013г. на ВКС по ч.т.д.№ 713/2012г., ІІ т.о. и др). С оглед на изложеното, съдът приема, че процесните срочни арендни договори не са прекратени с едностранното предизвестие, отправено от ответника от 27.08.2013г.. Що се отнася до разпоредбата на чл. 27, ал.1, т.2 от ЗАЗ, това е различна хипотеза, която предвижда, договорът за аренда да бъде прекратен и при неизпълнение - по общия ред, доколкото в ЗАЗ не е предвидено друго. В случай на неизпълнение на задължението за заплащане на арендна вноска, ЗАЗ предвижда в чл. 28, ал.1 ЗАЗ че арендодателят може да развали договора ако забавянето е за повече от три месеца (която предпоставка в случая е налице). Развалянето обаче е регламентирано в правната норма на чл. 87, ал.1 от ЗЗД, съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Развалянето се осъществява с едностранно изявление на изправната страна, отправено до неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е сключен в писмена форма (в този см. Решение № 257/24.03.2010 г. на ВКС по гр. дело № 508/09 г. , I г. о. ; Решение № 63 от 21.06.2013 г. на ВКС по т. д. № 1133/2011 г., I т. о., ТК, постановени по реда на чл. 290 от ГПК и имащи задължителен характер за настоящата инстанция). В настоящия случай ответникът не е отправил такова предизвестие до ищеца, тъй като уведомлението от 27.06.2013г. не се съдържа недвусмислено заявена воля за разваляне на договорите с предоставяне на срок за изпълнение и предупреждение, че след изтичането му ще смята договорите за развалени, обстоятелство, обуславящи извод за това, че процесните арендни договори не са развалени по предвидения в закона ред и продължават валидно да обвързват страните, при което предявения установителен иск е основателен и следва да се уважи.
С оглед на
изложеното и доколкото обуславящия установителен иск е основателен, като последица от уважаването му, следва да
се приеме за доказано, че в имотния регистър е вписано едно несъществуващо
обстоятелство – прекратяването на всеки един от шестте договори за аренда.
Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено
по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 от ГПК. Следва да се има предвид, че
правомощията на съдията по вписванията не се простират в никакъв случай до
проверка и изследване на материалноправни отношения между страните по договора,
вписване прекратяването на който се иска. Единственото негово задължение,
регламентирано в Правилника за
вписванията (ПВп), е да провери дали му е представен акт, подлежащ
на вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма.
Когато насрещната страна има някакви материални възражения, този въпрос не може
да се разгледа в охранително производство. "Като се има предвид основната
цел на вписването - осигуряване на публичност и противопоставимост, то не може
да възложи на съдията по вписванията да провери материалноправните предпоставки
на вписания акт. Ако този акт страда от някакви пороци, оповестяването му
улеснява защитата срещу тях, защото дава възможност на заинтересованите да се
запознаят със съдържанието на акта и при наличие на правен интерес - да го
атакуват пред съда. Именно в рамките на спорното съдебно производство могат в
пълна степен да бъдат осигурени правата на всички засегнати от вписания акт
лица и спорът да бъде решен със сила на присъдено нещо." (ТР № 7/2012 г.
на ОСГТК на ВКС). В настоящия случай отменяването
на вписването на прекратяването на арендните договори следва да бъде
постановено, защото по исков ред в настоящото производство се установи, че не
съществува вписаното обстоятелство, а именно прекратяването на договорите за
аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90, ал. 1 от ЗКИР вписването в имотния регистър
се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност
на вписването, както и несъществуване на вписаното обстоятелство. В случая е
налице третата от предвидените хипотези,
поради което следва да бъде постановена отмяна на извършеното вписване за всеки
от договорите, на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.
С оглед изхода от
делото, ответникът следва да заплати на ищеца претендираните и заплатени
разноски в производството, съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК в
размер общо на 1290.00 лева, на осн. чл. 78,ал.1 от ГПК.
Въз основа на
изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО на осн. чл. 124,ал.1 от ГПК в отношенията между „Р.О.” ЕООД ***, ЕИК *********, представлявано от управителя Марио Захариев Захариев и В.П.С. ***, съществуването на арендни правоотношения между страните по следните договори за аренда на земеделски земи, находящи се в землището на село Хайредин, обл.Враца – Договор за аренда № РХ07-0572/26.06.2008г. с нотариално заверени подписи от 26.06.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 164, том 6, дв.вх.№ 4425/05.11.2008г. на нива с площ 7.150 дка, имот № 033021 и нива с площ 7.323 дка., имот № 032008; Договор за аренда № РХ07-0186/04.09.2008г. с нотариално заверени подписи и вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 169, том 6, дв.вх.№ 172/21.01.2009г. на нива с площ 18.802 дка, имот № 046007 и нива с площ 15.301 дка., имот № 047013; Договор за аренда № РХ07-0152/21.07.2008г. с нотариално заверени подписи от 21.07.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 140, том 7, дв.вх.№ 4389/04.11.2008г. на нива с площ 8.399 дка, имот № 117012 и Договор за аренда № РХ07-0722/12.03.2009г. с нотариално заверени подписи от 12.03.2009г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 258, том 3, дв.вх.№ 1246/30.03.2009г. на нива с площ 4.200 дка, имот № 047024.
ОТМЕНЯ на осн. чл.88 от ЗКИР във вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК вписването на едностранно прекратяване на договори за аренда въз основа на уведомления от В.П.С. чрез пълномощник Марио Кирилов Асенов, извършено от Служба по вписванията, гр.Козлодуй, както следва: по Договор за аренда № РХ07-0572/26.06.2008г. с нотариално заверени подписи от 26.06.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 164, том 6, дв.вх.№ 4425/05.11.2008г. на нива с площ 7.150 дка, имот № 033021 и нива с площ 7.323 дка., имот № 032008; по Договор за аренда № РХ07-0186/04.09.2008г. с нотариално заверени подписи и вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 169, том 6, дв.вх.№ 172/21.01.2009г. на нива с площ 18.802 дка, имот № 046007 и нива с площ 15.301 дка., имот № 047013; по Договор за аренда № РХ07-0152/21.07.2008г с нотариално заверени подписи от 21.07.2008г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 140, том 7, дв.вх.№ 4389/04.11.2008г. на нива с площ 8.399 дка, имот № 117012 и и по Договор за аренда № РХ07-0722/12.03.2009г. с нотариално заверени подписи от 12.03.2009г. вписан в СВп- Козлодуй с вх. № 258, том 3, дв.вх.№ 1246/30.03.2009г. на нива с площ 4.200 дка, имот № 047024, поради несъществуване на вписаното обстоятелство,
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК В.П.С. *** да заплати на „Р.О.” ЕООД ***, ЕИК *********, представлявано от управителя Марио Захариев Захариев разноските по делото в размер общо на 1290.00 лева.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Врачанския окръжен съд.
Районен съдия: