№ 97
гр. Бургас, 03.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети ноември през две хиляди
двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Росен Д. Парашкевов Въззивно гражданско
дело № 20212100501920 по описа за 2021 година
Производството по делото пред настоящата съдебна инстанция е образувано
по повод въззивна жалба от ,,Фючър Девелопментс“ЕООД- в
несъстоятелност, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Несебър, К.К.,,Слънчев бряг“, административен център,,Сапфир“, ет.3,
чрез Милен Велушев- временен синдик, с адрес за кореспонденция: гр.София,
бул.,,Проф. Цветан Лазаров“105А, против Решение №42/14.06.2021г.,
постановено по гр. дело №482/2021г. по описа на Районен съд- Несебър, с
което е обявен за окончателен предварителен договор от 16.02.2011г.,
сключен между Л. В. К., гражданка на Р. Ф., родена на **********г., Б. СССР,
с адрес в Р. Ф.: гр.М., ул.,,Ф. н.“, дом **, кв. **, и ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД- в несъстоятелност, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: к.к.,,Слънчев бряг“, Административен център ,,Сапфир“,
ет.3, в частта за покупко- продажба на ½ идеална част от апартамент ***,
находящ се на т. и ч. жилищен етаж в сграда "*", състояш се от дневна,
спалня, баня с тоалетна 2бр., представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 39164.15.185.2.20 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.Кошарица, находящ се в сграда с идентификатор 39164.15.185, с
1
предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, нива на
обекта: 2, с посочена в документа площ: 170.60кв.м., прилежащи части: 33.74
кв.м. от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти, както
следва: за ниво 1: на същия етаж: 39164.15.185.219, под обекта:
39164.15.185.214, 39164.15.185.219, над обекта: 39164.15.185.2.63, при цена
на целия обект от 95000евро.
Със същото решение, съдът е осъдил на основание чл.364.ал.1 от ГПК,
Л. В. К., да заплати нотариална такса в размер на 451.05 лева по сметка на
Районен съд- Несебър, както и да заплати на Община Несебър, данък за
възмездно придобиване на имущество в размер на 2787.06 лева.
Съдът е постановил да се впише възбрана след влизане на решението в
сила върху самостоятелен обект с идентификатор 39164.15.185.2.20 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Кошарица, находящ се в
сграда с идентификатор 39164.15.185, с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент, нива на обекта: 2, с посочена в документа площ:
170.60кв.м., прилежащи части: 33.74 кв.м. от общите части на сградата, при
съседни самостоятелни обекти, както следва: за ниво 1: на същия етаж:
39164.15.185.219, под обекта: 39164.15.185.214, 39164.15.185.219, над обекта:
39164.15.185.2.63, до изплащането на разноските по прехвърляне на имота.
Жалбподателят изразява недоволство от така постановеното съдебно
решение, като на първо място посочва, че искът по чл.19,ал.3 от ЗЗД бил
предявен след обявяване на въззиваемото дружество в
несъстоятелност(Решение№543 от 11.06.2020г., постановено по т.д.
№602/2019г. по описа на БОС). Излага аргументи, че по силата на
чл.711,ал.1,т.3 от ТЗ, след откриване на производство по несъстоятелност, се
прекратявали правомощията на органите на длъжника. Посочва, че в
първоинстанционното производство следвало да бъде назначен особен
представител по реда на чл.29 от ГПК. Развива подробни съображения във
връзка с правната природа на предварителния договор и предпоставките за
неговата валидност. Твърди, че в конкретния случай се целяло да се увредят
интересите на кредиторите в производството по несъстоятелност. Навежда
доводи, че първоинстанционният съд не установил по категоричен начин по
делото дали ищецът и купувачът по предварителния договор се
идентифицирали като едно и също лице. Сочи, че продавачът(въззиваемото
2
дружество) не разполагал с първични счетоводни документи, включително
извлечения от банкови сметки, документиращи по реда на чл.3,ал.2 от Закона
за счетоводството, записаното в предварителния договор, поето задължение
за плащане. Излага становище, че страните следвало да сключат окончателен
договор в нотариална форма, тъй като имотът бил в степен на завършеност-
Акт 14, като липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация не била
пречка за това. Посочва, че постановеният съдебен акт следвало да се
основава на ясни съображения(Решение№7/2020г. на Конституционния съд на
РБ). Подчертава, че искът бил признат от десезирания управител на
дружеството- продавач, което водело до постановяване на решение по
чл.237,ал.1 от ГПК. Заявява, че счита всички, сключени от ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД- в несъстоятелност, преварителни договори, за
прекратени, включително договора, предмет на настоящия спор.
Жалбоподателят намира решението на първоинстанционния съд за
нищожно и недопустимо и се иска неговото обезсилване. При условията на
евентуалност, се моли за неговата отмяна като неправилно.
В срока по чл.263,ал.1 от ГПК, е постъпил отговор на въззивната
жалба от Л. В. К., чрез адв.Теодора Шиварова- БАК, с който същата се
оспорва изцяло.
Развиват се подробни съображения във връзка с наведените от
въззивника доводи, като се твърди, че съдът се е произнесъл по допустим
иск.Твърди се, че съгласно утвърдената съдебна практика, при откриване на
производство по несъстоятелност, делата образувани по иск с правно
основание чл.19,ал.3 от ЗЗД, не следвало да бъдат спирани. Навежда доводи в
тази насока(Определение№96 от 30.05.2017г. на ВКС по ч.гр.д.№425/2017г.
на ВКС, І-во г.о.). Посочва се, че искът бил предявен преди назначаване на
временен синдик на обявеното в несъстоятелност дружество(вписан в ТР на
15.06.2021г.). Излага се становище, че в конкретния случай, управителят на
дружеството запазвал правомощията си. Цитира съдебна
практика(Определение№480 ОТ 20.12.2016г. по ч.гр.д.№4909/2016г.на
ВКС,ІІІ-то г.о.).
Подчертава се, че в производството по чл.19,ал.3 от ЗЗД, съдът
извършвал проверка относно наличие на предпоставки да прехвърляне
собствеността по нотариален ред. Оспорват се наведените в жалбата
3
твърдения за призание на иска, както и относно неаконосъобразността на
първоинстанционния съдебен акт.
Иска се потвърждаване решението на районния съд и отхвърляне
въззивната жалба като неоснователна. Претендира се присъждане на
сторените по делото съдебно- деловодни разноски.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 и следващите от ГПК,
от легитимирано лице и е процесуално допустима.
Пред Районен съд- Несебър са предявени искови претенции с правно
основание чл.19,ал.3 от ЗЗД.
При извършена проверка за валидността и допустимостта на
обжалвания съдебен акт, не се констатираха основания за нищожност или
недопустимост на същия.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като
съобрази закона, намира за установено следното:
Производството по делото пред Районен съд- Несебър е образувано по
повод постъпила искова молба от Л. В. К. срещу ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД- в несъстоятелност, с предявен иск с правно основание
чл.19,ал.3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля
вещно право върху недвижим имот. Ищата излага, че на 16.02.2011г.
сключила, заедно с В. К., предварителен договор за покупко- продажба на
недвижим имот с ответника. Навежда, че по силата на договора, дружеството
се задължило да им прехвърли недвижими имоти- апартамент *** и
апартамент ***, находящи се в сграда "*"- ,,Шато Панорама“, срещу сумата
от 95000 евро. Сочи, че дружеството се задължило да предаде владението и
прехвърли собствеността върху апартаментите, при условие, че е заплатена
продажната цена и са изпълнени ремонтни работи и обзавеждане по чл.2 от
договора. Твърди, че цената е заплатена изцяло от купувачите. Посочва, че с
анекс от 10.06.2019г., с оглед извършена промяна в проекта на сградата,
посочените два имота били обединени в един- апартамент №***, който заедно
с приспадащите се общи части от сградата с площ от 204.34кв.м., находящ се
на т. и ч. жилищен етаж в сграда *, състоящ се от дневна, спалня, баня с
тоалетна- 2бр., представляващ самостоятелен обект с идентификатор
39164.15.2.20, находящ се в сграда с идентификатор 39164.15.185.2 по
кадастралната карта и кадасттралния регистър на с.Кошарица. Твърди, че
4
въпреки настъпване на условията, към момента не е сключен окончателен
договор С тези доводи моли искът да бъде уважен за ½ идеална част от
апартамента, равняваща се на правата на ищцата.
В срока по чл.131 от ГПК, от ответника ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД- в несъстоятелност, е депозиран отговор на исковата
молба, в който се потвърждава, че е сключен предварителен договор и цената
по него е заплатена. Излагат се причините за несключването към момента на
оконочателен договор. От съда се иска да постанови решение, съобразно
доказателствата.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото
доказателства, становищата на страните и съобрази разпоредбите на закона,
намира, че първоинстанционният съд е установил релевантните за спора
факти и обстоятелства.
Безспорно е, че с нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот
срещу задължение за строителство№ ***,том **,рег.*****,дело **** от
******** г.. на нотариус Линка Чуткина и нотариален акт за поправяването
му, ,,Вижън девелопментс“ООД, прехвърлило на ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД, самостоятелни обекти, сред които самостоятелен обект
с идентификатор 39164.15.185.2.20 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с.Кошарица.
Не се спори между страните по делото, че между ,,Фючър
Девелопментс“ЕООД (продавач) и Л. В. К. и В. К. К., на 16.02.2011г. е
сключен предварителен договор, по силата но който въззивното дружество се
задължило да предаде на купувачите процесните имоти.
С оглед наведените във въззвината жалба съображения, настоящата
инстанция намира за необходимо да изложи следното:
На първо място, неоснователни са възраженията на въззивника, че
решението е постановено при признание на иска, извършено от лице без
представителна власт. В тази врзъка следва да се отбележи, че при извършена
служебна справка в търговския регистър, се установява, че по отношение на
„Фючър Дивелопментс“ ЕООД е открито производство и е обявено в
несъстоятелност с Решение № 17/11.06.2020г. по т.д.№ 602/2019г. по описа на
ОС-Бургас. С цитираното решение производството по несъстоятелност е
спряно и не е назначаван синдик. Синдик на обявеното в несъстоятелност
5
дружество е назначен с Решение №260176/14.06.2021г., вписано в ТР на
15.06.2021г.. Следователно по арг. от чл.658, ал.1, т.1 ТЗ, до назначаването на
синдик, обявеното в несъстоятелност дружество се представлява от
управителя - Илия Златанов.
Исковата молба по настоящото дело е подадена на 26.03.2021г. и
вписана на 23.04.2021г.; съобщение по чл. 131 ГПК е връчено на ответника,
чрез управителя на 05.05.2021г., а отговор на исковата молба е подаден от
последния на 07.05.2021г. До назначаване на временния синдик на
14.06.2021г., всички действия, извършени от управителя са запазили
действието си и обвързват дружеството, включително направените в отговора
признания на факти. Поради това срокът за отговор е започнал и изтекъл до
назначаване на временния синдик, респ. изложените в отговора твърдения
и/или възражения са направени в срок, а възраженията, изложени във
въззивната жалба от временния синдик са преклудирани.
Действително, с решението за откриване на производството по
несъстоятелност по чл. 632, ал. 2 ТЗ е отнето правото на управителя да се
разпорежда с имуществото на дружеството, но от горното не следва извода,
че е ограничена пасивната представителна власт на органния представител,
без която срещу дружеството не биха могли да се извършват никакви правни
действия.
Съгласно канстантната съдебна практика, разпоредбите, касаещи
спиране и забрана да се образуват съдебни производства по имуществени
граждански и търговски дела срещу длъжника - чл.637 ТЗ, не намират
приложение по отношение на исковете, предявени на основание чл.19, ал.3
ЗЗД, по съображения, че с този иск не се претендира осъждането на ответника
за изпълнение на определена престация, а се цели осъществяването на едно
преобразуващо право по принудителен ред - касае се за право, което може да
се осъществи само по исков ред - така в Решение № 503 от 17.08.2009 г. на
ВКС по гр.д. № 2941/2008 г., IV г.о. и цитираните в същото съдебни актове;
Определение от 14.04.2011 г. на ВКС по ч.т.д. № 913/2010 г.; Определение №
299от 16.07.2020 г. на ВКС по ч.т.д. № 1485/2020 г. Разбирането е, че
доколкото се касае за право, което не може да бъде защитено в универсалното
принудително производство по несъстоятелност, тъй като изпълнението на
задължението за сключване на окончателен договор не може да се осъществи
6
в същото, то развитието на производство по несъстоятелност не може да бъде
пречка пред допустимостта на исковете, чрез които може да се защити и
реализира преобразуващото право - Определение № 96 от 30.05.2017 г. на
ВКС по ч.гр.д. № 4 25/2017 г., I г.о..
Що се отнася до възражението, че обжалваното съдебно решение е
постановено при признание на иска, необходимо е да се подчертае, че
признание на иска не е извършено(видно от представения писмен отговор).
Признати са отделни факти, включително и наличието на сключен
предварителен договор, извършените плащания, техния размер.
Установява се от приложеното дело на НРС, че не е пристъпвано към
процедура съгласно чл.237 ГПК, ал.3, а в постановеното решение съдът е
обсъдил всички релевантни по делото въпроси и съобразно мотивите не е
основал решението си на извършено признание, нито е възприел
съдържанието на писмения отговор като такова.
Изложените в жалбата твърдения на въззивника, че съдът е следвало
служебно да проверява материалните предпоставки за валидност на договора,
в рамките на която проверка да установи дали договорът е бил изгоден и за
двете страни, настоящият съдебен състав намира също за неоснователни.
В този смисъл и доколкото използвания в жалбата израз „изгоден“ не е
коректен, съдебния състав приема, че се твърди, че първостепенният съд е
следвало да извърши проверка дали е налице еквивалентност на престациите.
В тази врзъка е необходимо да се подчертае, че поставеният за разглеждане
пред настоящата инстанция спор е по иск, с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.
Съгласно посочената разпоредба, всяка от страните по предварителен договор
може да предяви иск за сключване на окончателен такъв. Предпоставка за
това е предварителният договор да обвързва страните, т.е. да е валиден и да
не е развален, както и да съдържа всички съществени елементи на
окончателния.
В настоящия случай страните не спорят досежно валидността на
съглашението. По смисъла на чл.363 ГПК, при произнасянето си по
конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, съдът по необходимост следва да
прецени наличието на предпоставките за прехвърляне правото на собственост
върху недвижимия имот, измежду които и титулярството на това право в
лицето на отчуждителя.
7
Съгласно разпоредбата на чл.363 ГПК, при обсъждане основателността
на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, “... съдът проверява и дали са налице
предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред,
включително дали отчуждителят е собственик на имота”. В тази връзка съдът
прави проверката, която би направил и нотариусът при извършване на
нотариален акт за прехвърляне на право на собственост.
Съдът има задължение да провери и дали са изпълнени изискванията от
формална страна за действителност на предварителния договор - чл.19, ал.1
ЗЗД, относно формата за действителност на предварителния договор;
индивидуализацията на имота - дали имотът, описан в предварителния
договор съответства на този, по отношение на който се иска обявяване на
окончателния договор; дали цената, посочена в предварителния договор е
определена и дали съответства на тази, за която се иска обявяване на
окончателния; изпълнени ли са особените изисквания, респ. ограничения,
които специални закони поставят за валидност на някои договори.
Следва да се отбележи, че в производството по чл.19, ал.3 ЗЗД,
възраженията за нееквивалентност на престациите/неизгоден договор/ са
ирелевантни. Тези възражения могат да се разглеждат в производството по
искове по чл.646 и чл.647 ТЗ, ако такива са били предявени в производството
по несъстоятелност - дали са изпълнени всички условия по договора. От
нормата на чл.363, ал.1 ГПК следва, че предварителният договор може да
бъде обявен за окончателен, дори когато ищецът трябва да изпълни свое
насрещно задължение - в този случай съдът постановява решението под
условие.
Допустимо е договорът да бъде обявен за окончателен дори ищецът -
купувач да не е заплатил пълната цена. В настоящия случай ищецът твърди и
в срока за отговор ответникът признава, че плащането на цената е
осъществено към датата на сключване на предварителния договор, както е
отбелязано в чл.2 от същия.
Поради това и доколкото за купувача не съществува друго задължение
по договора, освен да заплати цената, то следва да се приеме,че всички
условия на договора са изпълнени. Дали съгласието не страда от пороци като
грешки, фалшиви декларации, заплашване и измама - тук следва да се каже,че
съдът следи за наличието на такива пороци по възражение на насрещната
8
страна.
В настоящия случай, с отговора на исковата молба и чрез
самостоятелен насрещен иск не са въведени такива възражения, поради което
и при липса на спор, съдът не е следвало служебно да ги въвежда и изследва.
Възражението, че липсват счетоводни документи, удостоверяващи плащания
по предварителния договор по сметки на дружеството; че задълженията на
купувача са изпълнени съобразно Закона за счетоводството, ДОПК, ЗМИП,
ЗОПБ и други закони, въззивният съд намира за неоснователно. Както е
посочено и в Решение №133/15.03.21г. по гр.д.№3595/19г. на ВКС, III г.о.,
нарушенията на разпоредбите на Закона за ограничаване на плащанията в
брой (чл.3, ал.1, т.2), обуславят ангажирането на административно-
наказателната отговорност на съответния извършител, но не рефлектират
върху доказаността на извършеното плащане. Както вече бе отбелязано, в
договора страните са заявили, че плащането е извършено към датата на
сключването му, поради което съдът приема, че такова е извършено, без да
изисква доказателства за това. За пълнота следва да се посочи и че не
съществува пречка кредиторът да заяви желание да се извърши плащане на
овластено от него трето на договорната връзка лице - чл.75, ал.1, предл.2 ЗЗД,
без да се изисква особена форма на валидност за овластяването, и, предвид
признанието, погасителният ефект на това плащане не може да бъде отречен.
С оглед изложеното се установява, че между страните е налице валиден
предварителен договор за продажба на имот, сключен в писмена форма,
съдържащ всички елементи на окончателния такъв, ответникът е собственик
на имота, по отношение на който се иска обявяване на окончателен договор,
имотът е нанесен в КККР, договорената цена видно от съдържанието на
договора и от признанието на страните е заплатена. Не се касае до вещ с
особен статут, за продажбата на която законите да поставят особени
изисквания, нито за вещ извън гражданския оборот. Следователно налице са
предпоставките от формална страна за обявяване на предварителния договор
за окончателен. Поради изложените съображения настоящата инстанция
намира, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е основателен.
По изложените съображения, Бургаският окръжен съд намира
въззивната жалба за неоснователна, а постановеното от БРС решение за
правилно и законосъобразно, поради което следва да бъде потвърдено.
9
Нормата на чл. 78,ал.1 от ГПК предвижда, че заплатените от ищеца
такси, разноски по производството и възнаграждение за един адвокат, ако е
имал такъв, да се заплащат от ответника съразмерно с уважената част от иска.
Съгласно чл.81 от ГПК, във всеки акт, с който приключва делото в
съответната инстанция, съдът се произнася и по искането за разноски.
Тъй като въззивната жалба е неоснователна, на въззивника не следва
да бъдат присъдени разноски по делото.
Не следва да бъдат присъдени и разноски в полза на въззиваемата
страна, тъй като не са представени доказателства за сторени такива, въпреки,
че с отговора на въззивната жалба е претендирано присъждането им.
По изложените съображения Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 42 от 14.06.2021г., постановено по гр.д.
№ 482/2021г. на Районен съд- Несебър .
Решението подлежи на обжалване пред Върховен касационен съд в
едномесечен срок от връчване препис от решението на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10