Р Е Ш Е Н И Е
№ 1611/11.9.2020г.
Град
Пловдив, 11.09.2020 година
АДМИНИСТРАТИВЕН
СЪД ПЛОВДИВ, І отделение, ІV състав, в публично заседание на десети септември две хиляди и
двадесета година в състав:
Административен съдия: Анелия Харитева
при
участието на секретаря Севдалина Дункова, като разгледа докладваното от съдията
административно дело № 1781 по описа
за на съда за 2020 година, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с
чл.27 ЗОС.
Образувано е по жалба на „Дани и Никол Пловдив“ ООД
против заповед № А-884 от 22.05.2020 г. на кмета на община Асеновград, с която
е отчужден поземлен имот с КИ *****по КККР на град Асеновград, с адрес: град
Асеновград, ул. „Индустриална“, с площ 110 кв.м, трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за извор на минерална вода,
собственост на „Дани и Никол Пловдив“ ООД, и е определено равностойно парично
обезщетение за отчуждения имот в размер на 4 100 лева без ДДС.
Според дружеството-жалбоподател оспорената заповед е
нищожна и незаконосъобразна, поради което се иска нейната отмяна и присъждане
на обезщетение, съответстващо на действителната пазарна стойност на имота.
Претендира присъждане на разноските по делото.
Ответникът чрез процесуалния си представител моли да
се отхвърли жалбата като неоснователна и да се присъди юрисконсултско
възнаграждение.
Съдът намира, че жалбата е подадена от лице с правен
интерес, адресат на оспорената заповед, чиято правна сфера е неблагоприятно
засегната от заповедта с оглед разпореденото отчуждаване на собствения на
дружеството имот и загубването на правото на собственост върху този имот.
Жалбата е подадена в 14-дневния срок от съобщаването на заповедта, извършено
чрез препоръчано писмо на 26.06.2020 г. (л.11, гръб). Оспорената заповед
подлежи на обжалване по реда на АПК съгласно чл.27, ал.1 ЗОС. Всичко изложено
налага извод, че жалбата е допустима, а разгледана по същество тя е основателна
поради следните съображения:
От събраните по
делото доказателства се установява, че дружеството-жалбоподател е
собственик на поземлен имот с *****по КККР на град Асеновград въз основа на договор
за покупко-продажба (нотариален акт № ***, том **, дело № ***/2018 г., вх.рег.№
****от **** г. на Службата по вписванията Асеновград – л.48-52). Община
Асеновград е собственик находище за минерална вода „Асеновград“, сондажи № 1, №
2, № 3, № 4, № 5 и № 6 съгласно акт за публична общинска собственост № 1037 от
10.09.2004 г., вписан с вх.рег.№ 124 от 27.01.2018 г., том 1, № 63 на Агенцията
по вписванията Асеновград (л.131).
В изпълнение на
чл.119, ал.4, т.2 ЗВ, чл.37, т.2 от Наредба № 3 за условията и реда за
проучване, проектиране, утвърждаване и експлоатация на санитарно-охранителните
зони около водоизточниците и съоръженията за питейно-битово водоснабдяване и
около водоизточниците на минерални води, използване за лечебни, профилактични,
питейни и хигиенни нужди и заповед № РД-508 от 23.07.2009 г. на министъра на
околната среда и водите със заповед № А-270 от 23.02.2018 г. на кмета на община
Асеновград е наредено да се изготви проект за изменение на ПУП – ПР за УПИ *****,
стопанска дейност, кв.17 по плана на град Асеновград, ПЗ „Север“ за сондажен
кладенец № 3.
С решение № 1501,
взето с протокол № 44 от 11.07.2018 г. на Общински съвет Асеновград, е одобрен
проект за изменение на ПУП – ПР за УПИ ***, стопанска дейност, кв.17 по плана
на град Асеновград, ПЗ „Север“ за СОЗ, като са образувани два нови урегулирани
поземлени имота – УПИ ХVІ-510.230, сондаж № 3, пояс І-ви и УПИ *****, стопанска
дейност и тупикова улица с о.т.123а – о.т.123б – о.т.123в, което решение е
обнародвано в „Държавен вестник“, бр.68 от 17.08.2018 г. Няма данни решението
да е било обжалвано пред съд, съответно да е било отменено или изменено по реда
на съдебния контрол. Следователно това изменение на плана за регулация е влязло
в сила и е породило своето правно действие на 18.09.2018 г. (удостоверение –
л.20).
Едновременно с
процедурата по изменение на действащия подробен устройствен план по искане на
община Асеновград е инициирано разделяне на имот с идентификатор ***, за да се
отрази изработения проект за изменение на ПУП – ПР, като се образуват три нови
имота, от които имот с проектен идентификатор *****и проектна площ 110 кв.м е
предназначен за сондаж № 3. С уведомление от 07.01.2019 г. (л.19) началникът на
СГКК Пловдив е уведомил община Асеновград, че е приключена процедурата по
изменение на КККР на град Асеновград, засягащо поземлен имот с идентификатор ***.
Няма данни за уведомяването на дружеството-жалбоподател за извършеното
изменение в кадастралната карта.
Представеното от
процесуалния представител на дружеството-жалбоподател удостоверение от СГКК
Пловдив от 16.12.2019 г. (л.137) удостоверява начина на извършване на
изменението на КККР на град Асеновград – по заявления вх.№ 01-107831 от
26.03.2018 г. и вх.№ 01-449967 от 14.11.2018 г. на община Асеновград, които са
изпълнени. Няма данни действията на началника на СГКК Пловдив по изменението на
кадастралната карта да са обжалвани пред съд и следователно са породили своето
правно действие, поради което не следва да се коментират в настоящото
производство възраженията на процесуалния представител на дружеството-жалбоподател
относно тяхната незаконосъобразност, която следва да е предмет на самостоятелно
съдебно производство.
Отчуждителното
производство е започнало с възлагане изготвянето на оценка на предвидения за
отчуждаване поземлен имот с КИ *****по реда на чл.22 ЗОС от независим оценител
(л.27-34). При определяне на обезщетението оценителят е взел предвид разположението
на отчуждавания поземлен имот спряма промишлени центрове и спрямо центъра на
града, нивото на развитие на района, наличие на работещи производствени
мощности и съседи, инфраструктурата. Съобразявайки нормативната уредба и
ползвайки пазарни свидетелства с имоти с приблизително сходни характеристики,
оценителят е изследвал три сделки, въз основа на данните от които е сравнителна
пазарна стойност на земята от 110 кв.м в размер на 4 100 лева, със срок на
адекватност до 25.01.2020 г.
Със становище от
06.03.2020 г. (л.25) независимият оценител е потвърдил валидността на
определената пазарна стойност в размер на 4 100 лева на отчуждавания имот
със срок на валидност до 06.08.2020 г.
Съобразявайки се с
оценката на независимия оценител, кметът на община Пловдив е издал оспорената
заповед № А-884 от 22.05.2020
г. – предмет на настоящото съдебно производство, с
която е определено равностойно парично обезщетение в размер на 4 100 лева без ДДС.
В хода на съдебното производство е прието заключение на съдебно-оценителска
експертиза. Вещото лице е извършило справка в Службата по вписванията
Асеновград и е установило 3 сделки в периода 06.03.2019 г. – 06.03.2020 г. с
имоти, отговарящи на изискванията на чл.22, ал.5 ЗОС и § 1, т.1, т.2 и т.3,
б.“а“ ДР ЗОС. При определяне на равностойното парично обезщетение вещото лице е
използвало сравнителния метод – пряко сравнение на процесния имот с подобни на
него, които са били предмет на сделка съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС. Въз основа на
изследваните три пазарни аналога вещото лице е достигнало до извод, че пазарната
цена за отчуждения имот е 5 242 лева.
Съдът кредитира заключението на вещото лице като компетентно,
безпристрастно и кореспондиращо със събраните писмени доказателства, неоспорено
от страните по делото. Разликата между оценката на вещото лице и на независимия
оценител се дължи на разликата в периода на изследване на сключените сделки,
поради което аналозите, според които е дадена оценката от независимия оценител,
са извън обхвата на настоящия период, което е нормално и логично поради
непрекъснатия стопански оборот. Следователно със заключението на вещото лице се
опровергава верността и правилността на определеното в хода на
административното производство по издаване на оспорената заповед равностойно
парично обезщетение.
При така установените
факти съдът намира, че оспорената заповед е незаконосъобразна поради нарушение
на материалния закон.
Както се каза
по-горе, решението на Общински съвет Асеновград за изменение на ПУП – ПР за УПИ
***, стопанска дейност, кв.17 по плана на град Асеновград, ПЗ „Север“, и
действията на началника на СГКК Пловдив по изменение на КККР на град Асеновград
относно поземлен имот с идентификатор *** са самостоятелни актове и действия,
които подлежат на самостоятелен съдебен контрол, за какъвто няма данни да е бил
проведен. Съответно тези актове и действия са породили своето правно действие и
настоящите възражения на дружеството-жалбоподател за тяхната незаконо-съобразност
не следва да се коментират.
Отделно от това, съгласно чл.21, ал.7 ЗОС подробните устройствени планове по ал.1 (т.е., подробен
устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска
собственост, какъвто безспорно е сондаж № 3 за минерална вода) се одобряват от
общинския съвет независимо от техния обхват. Съобразявайки тази норма, Общински
съвет Асеновград е одобрил процесния ПУП – ПР, с който е предвидено образуване
на два нови урегулирани поземлени имота – УПИ ХVІ-****, сондаж № 3, пояс І-ви и
УПИ *****, стопанска дейност и тупикова улица с о.т.123а – о.т.123б – о.т.123в,
влязъл в сила на 18.09.2019 г.
Основателно е обаче
възражението на дружеството-жалбоподател относно размера на дължимото
равностойно парично обезщетение за отчуждавания имот. Правилата за определяне
на равностойно парично обезщетение се съдържат в чл.22 ЗОС и според настоящия
съдебен състав в случая тези правила не са приложени правилно.
Съгласно
чл.22, ал.5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите,
предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение,
което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на
подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните
цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания
имот.
Законът дава
също легални определения на понятията равностойно парично обезщетение и пазарни
цени на имоти със сходни характеристики. Съгласно § 1, т.1 ДР ЗОС „равностойно
парично обезщетение“ е цената на отчуждавания имот или на част от него,
определена по реда на този закон, а съгласно § 1, т.2 ДР ЗОС „пазарни цени на
имоти със сходни характеристики“ са осреднените цени от всички сделки с имоти,
намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или
преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със
същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин
на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна,
учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за
строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни
изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки
между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, а ако в
рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по
вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки,
при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет
сделки.
Изхождайки от
правилото на чл.22, ал.5 ЗОС, съдът намира, че при определяне на размера на
равностойното парично обезщетение административният орган е допуснал нарушение
на материалноправните норми, защото назначеният независим оценител не е извършил
нова проверка в Агенцията по вписванията Асеновград и не е изследвал сключените
сделки в новия 12-месечен период от 06.03.2019 г. (датата на възлагане на
новата оценка) до 06.03.2020 г., отговарящи на критериите на чл.22, ал.5 ЗОС и
§ 1, т.2 ДР ЗОС, което се доказа със заключението на вещото лице.
Отделно от
това, от заключението на независимия оценител не става ясно какво представляват
т.нар. от него „пазарни свидетелства“ – дали това са сделки, вписани в Службата
по вписванията Асеновград, или са други невписани сделки. Изобщо не става ясно
какво има предвид независимият оценител под понятието „пазарни свидетелства“, с
каквото понятие законът не борави.
Законът ясно и
недвусмислено изисква за определяне на пазарните цени на имоти със сходни
характеристики да бъдат взети предвид осреднените цени от всички сделки с
имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, сключени в рамките на 12
месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по
вписванията. Доколкото отчуждителното производство не е приключило в рамките на
валидността на даденото заключение (25.01.2020 г.), към 06.03.2020 г. независимият
оценител е бил длъжен да извърши нова преценка на пазарните аналози – сключени
в 12-месечния период преди датата на възлагане на новата оценка сделки, което
не е направено.
Съответно допуснатото нарушение на закона от страна на независимия оценител
и от административния орган е довело до съществено нарушение на процедурата по
определяне на равностойно парично обезщетение за процесния имот, което налага
изменение на оспорената заповед в частта относно обезщетението, което да бъде
увеличено до размера, определен от вещото лице по приетото в настоящото съдебно
производство заключение. Така определеното от вещото лице парично обезщетение
напълно покрива критериите на чл.22, ал.5 ЗОС и отговаря на целта на закона –
отчуждаването да се извършва само след предварително и равностойно парично или
имотно обезщетение. Т.е., обезщетението следва да бъде в размер на 5 242 лева.
С оглед изхода на
делото и направеното в жалбата искане за присъждане на разноски същото като допустимо
и доказано в размер на 350 лева (от които 50 лева за държавна такса и 300 лева
за възнаграждение за вещото лице) следва да бъде уважено и да бъде осъдена
община Асеновград да заплати тази сума на дружеството.
Затова и на основание
чл.172, ал.2 и чл.143, ал.4 АПК Административен съд Пловдив, І отделение, ІV
състав,
Р Е Ш И :
ИЗМЕНЯ по жалбата на „Дани и
Никол Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град
Пловдив, ул. „Севастопол“ № 17, представлявано от управителя Д.К.Й., заповед №
А-884 от 22.05.2020 г. на кмета на община Асеновград, в частта на точка 2, като
УВЕЛИЧАВА размера на определеното
равностойно парично обезщетение от 4 100 лева на 5 242 (пет хиляди двеста четиридесет и два) лева без ДДС.
ОСЪЖДА община Асеновград да
заплати на „Дани и Никол Пловдив“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: град Пловдив, ул. „Севастопол“ № 17, представлявано от управителя Д.К.Й.,
сумата 350
(триста и петдесет) лева, разноски.
Решението е
окончателно.
Административен съдия: