№ 20
гр. Шумен , 14.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ I в публично заседание на
петнадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Мирослав Г. Маринов
Членове:Ралица И. Хаджииванова
Соня А. Стефанова
при участието на секретаря Татяна С. Тодорова
като разгледа докладваното от Соня А. Стефанова Въззивно гражданско дело
№ 20213600500113 по описа за 2021 година
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 260098/ 11.12.2020 год., постановено по гр. дело № 351 по описа за 2020 год. на
Районен съд – Нови пазар е отхвърлена исковата претенция на Й. А. Й. срещу С. С. А. и Ф. А. А. с
пр. осн. чл. 40 от ЗЗД за прогласяване на относителната недействителност спрямо ищеца на
Договор за покупко-продажба на недвижим имот от 26.08.2019 год., обективиран в Нотариален акт
№ 137, том І, рег. № 2598, дело № 99/2019 год. на Нотариус *, рег. № * в регистъра на НК, с район
на действие Районен съд – Нови пазар, за собствения му недвижим имот, находящ се в село П.,
общ. Н.П. , обл. Ш., представляващ Дворно място с площ от 830 кв.метра, ведно с построената в
него едноетажна вилна сграда със застроена площ от 60 кв.метра, изградена в груб строеж,
включващо се в УПИ І-83 от кв. 69, целият с площ 1883 кв.метра, при граници: от две страни –
улици, УПИ ІІ-83, УПИ ІХ-85, за който имот е отреден УПИ ХІХ-83 от кв. 3, при граници: улица,
УПИ ХХVІІ-83, УПИ І-84 за сумата от 4900 лева.
Недоволен от така постановеното решение остава ищецът в първоинстанционното
производство, който го обжалва изцяло. Счита същото за неправилно, незаконосъобразно и
необосновано. Излага, че договорената продажна цена е много по-малка от пазарната стойност на
имота. Твърди, че недоказано е останало твърдението, че продажната цена е заплатена на
жалбоподателя. Моли решението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с
което да бъде уважена исковата претенция. Претендира разноски.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемите С. С. А. и Ф. А. А. чрез процесуалния им
представител адв. В.К., Адвокатска колегия – Ш., са депозирали писмен отговор на жалбата, в
който вземат становище по неоснователността й. Молят атакуваното решение да бъде потвърдено.
1
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на обжалване акт,
от лице, имащо правен интерес да обжалва първоинстанционното решение, поради което същата
се явява допустима.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а
по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от
релевираните въззивни основания в жалбата, т.е. по действащия ГПК въззивният съд действа като
апелация (т. нар. „ограничен въззив”). В този смисъл е и трайната практика на ВКС – напр.
Решение № 230 от 10.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 307/2011 г., II г. о., ГК и Решение № 189 от
9.07.2012 г. на ВКС по гр. д. № 107/2012 г., II г. о., ГК. След проверка по реда на чл. 269 от ГПК,
въззивният съд намери, че обжалваното решение е валидно и допустимо, като в хода на процеса и
при постановяването му не са допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените
правила.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа страна:
Съгласно отразеното в Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 91/
26.06.2019 год., том І, рег. № 1707, дело № 64 от 2019 год. на Нотариус *, рег. № * в регистъра на
НК, с район на действие Районен съд – Нови пазар, Е.В.М. и К.П.М. са прехвърлили право на
собственост на Й. А. Й. върху следния недвижим имот, находящ се в село П., общ. Н.П. , обл. Ш.:
Дворно място, цялото с площ от 830 кв.метра, ведно с построената в него едноетажна вилна сграда
със застроена площ от 60 кв.метра, изградена в груб строеж, видно от удостоверение № 1276/
11.05.2006 год., за който имот е отреден УПИ ХІХ-83 от кв. 3, при граници: улица, УПИ ІІ-83,
УПИ ІХ-85, , при граници: улица, УПИ ХХVІІ-83, УПИ І-84 за сумата от 4100 лева.
От приложеното нотариално заверено пълномощно с рег. № 4627 за подписите и
удостоверено съдържание рег. № 4628, том ІІ, акт № 59 от 12.08.2019 год. по описа на Нотариус *,
рег. № * на НК, са район на действие РС-Н.П., се установява, че Й. А. Й. е упълномощил С. С. А.
да се разпорежда чрез сделки по негова преценка с гореописания недвижим имот, придобит от
упълномощителя чрез покупко-продажба, обективирана в посочения по-горе нотариален акт.
Видно от Нотариален акт за покупко-продажба № 137 от 26.08.2019 год., том І, рег. № 2598,
дело № 99/2019 год. на Нотариус *, рег. № * в регистъра на НК, с район на действие Районен съд –
Нови пазар, С. С. А., действащ в качеството на пълномощник на ищеца, е прехвърлил правото на
собственост върху процесния недвижим имот на втория ответник Ф. А. А. за сумата от 4900 лева.
По делото е представен нотариално заверен за подписите предварителен договор за покупко-
продажба на спорния недвижим имот, сключен на 24.10.2019 год. между Й. А. Й., от една страна
като продавач, и Г.Т.Г., от друга страна като купувач. Уговорена е продажна цена в размер на
30000 лева, като е посочено, че при подписване на договора купувачът е заплатил в брой на
продавача сумата от 5000 лева. Съгласно чл. 2 (3) от договора остатъкът от продажната цена в
размер на 25000 лева ще бъде заплатен на 12 равни месечни вноски от по 2100 лева, считано от
23.10.2019 год. Уговорен е срок за сключване на окончателен договор до 24.11.2020 год.
От представеното Удостоверение за данъчна оценка изх. № ДО000583/ 26.05.2020 год., изд. от
2
Община Н.П., се установява, че данъчната оценка на имота възлиза на 4825,70 лева.
С Удостоверение № 1276/11.05.2006 год., изд. от Главен архитект на общ. Нови Пазар, от
Дирекция „ТСУПОИ“ при община Н.П. е удостоверено обстоятелството, че в процесния имот е
започнат строеж на вилна сграда, като обектът е изграден в груб строеж – изпълнена е тухлена
зидария и покривната конструкция. Посочено е, че за обекта е одобрен инвестиционен проект на
03.05.1991 год., издадено е разрешение за строеж № 36/03.05.1991 год. и протокол за определяне
на строителна линия и ниво № 2 от 04.05.1991 год.
По делото е назначена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която достига до
извод, че пазарната стойност на процесния недвижим имот към 26.08.2019 год. възлиза на 5500
лева, като е съобразил състоянието на имота и обстоятелството, че построената в него сграда не е
въведена в експлоатация. Експертът е уточнил, че към момента на огледа имотът е необитаем от
поне година. Построената в имота вилна сграда е в груб строеж, с обитаемо таванско помещение.
Сочи, че за да определи пазарната стойност на имота, е използвал метода на аналога. Вещото лице
е констатирало, че в село П., в което се намира имотът, и в съседните села няма обяви за продажба
на имоти, подобни на процесния, поради което е извършило сравнение с подобни имоти,
продавани в Ш. област. Достигнало е до извод, че подобни имоти се продават на цени от 4000 до
10000 лева, най-често около стойността на данъчната оценка на имота.
По назначената повторна съдебно-техническа експертиза вещото лице, използвайки
сравнителния подход (на пазарните аналози) е определило, че пазарната стойност на процесния
недвижим имот към 26.08.2019 год. възлиза на 5800 лева, съобразявайки обстоятелството, че
построената в имота сграда е в груб строеж, няма информация в Община Н.П. за съставени актове
№14 и №15, няма изградена канализация в селото и няма септична яма в дворното място, а
отпадните битово-фекални води са отведени с канализационна тръба в дворното място. В съдебно
заседание вещото лице уточнява, че методът, по който се определя пазарната цена е методът на
пазарните аналози. Изрично е посочил, че само този метод води да определяне пазарната стойност
на даден имот. Другите методи, посочени от ищеца (на разходния и приходния подход) не са
съотносими при определяне пазарната стойност на имота, тъй като посредством тях може да се
определи само каква е амортизираната възстановителна стойност (при разходния подход), респ.
какви доходи в бъдеще време биха могли да бъдат получени от собственика на имота, при
евентуалното му отдаване под наем (при приходния подход). Освен това, вещото лице е обърнало
внимание, че пазарната цена не се определя от стройността на строителството, тъй като стойността
на вложените материали в две сгради може да е еднаква, но има много други обстоятелства, които
могат да доведат до разлика в пазарните им цени – напр. местоположение, овехтяване, дали
сградите са законни строежи, дали са въведени в експлоатация, т.е. обследват се физически,
технически, географски, икономически, технологични, юридически и др. съществени
обстоятелства за оценявания обект. По повод оценката на построената в имота вилна сграда,
експертът е уточнил, че процентът на овехтяване на сградите се изчислява по следния начин: през
първите 5 години няма овехтяване, тъй като сградата е нова, през следващите 50 години имат само
половин процент овехтяване годишно. В случая, тъй като сградата е строена през 1991 год., то
процентът на овехтяване е малко над 10%. Доколкото диапазонът на строителство на сградите,
които са послужили за сравнение в експертизата, не е голям, то разликата в процента на
овехтяване също не е значителна.
3
По делото са събрани гласни доказателства посредством водените от страните свидетели –
свид. Д.Д., воден от ищеца и свид. С.А.а (съпруга на ответника А.), водена от ответниците.
Двамата свидетели са категорични, че ищецът и ответникът С. С. А. били много близки приятели,
постоянно били заедно и си имали доверие един на друг. Свид. Д. сочи, че не веднъж е виждал как
ищецът давал пари на ответника А., за да играе в казиното. Свид. А.а пък твърди обратното – че
съпругът й често е подпомагал финансово ищеца, който със заетите пари си купувал цигари и
храна. И двамата единодушно заявяват, че в момента отношенията им са охладнели. Свид. А.а не
сочи причината за това, а според свид. Д. отношенията им се обтегнали след като ищецът
предоставил генерално пълномощно на А., последният продал къщата му и не му дал парите от
продажбата. За случката научил от ищеца.
Ответникът А. е изслушан по реда на чл. 176 от ГПК и на зададените му от ищеца въпроси е
посочил, че дъщеря му и вторият ответник Ф.А. са женени от 7 години. Видно от представеното по
делото Удостоверение за раждане № */ 14.05.2014 год., изд. от Общ. Ш., М.С. А.а (дъщеря на
първия ответник) и Ф. А. А. имат общо дете А.Ф. А.а, род. 13.05.2014 год.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните изводи:
Предявен е иск с пр. осн. чл. 40 от ЗЗД.
Съгласно правилата за разпределяне на доказателствената тежест ищецът следва да установи
кумулативно: 1. Наличието на договор, сключен във вреда на упълномощителя; 2. споразумяване
между пълномощника и третото лице във вреда на представлявания.
Нормата на чл. 40 от ЗЗД гласи, че ако представителят и лицето, с което той договаря, се
споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.
Т.е. такъв договор не поражда целените от него правни последици и е недействителен (в този
смисъл т.3. от тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по т.д. № 5/2014 год. на ОСГТК на ВКС).
На тази недействителност може да се позовава само представляваният или неговите универсални
правоприемници.
Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и ако е същият
овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, да действа с грижа на добър
стопанин при договоряне на цената. Представляващият винаги трябва да действа в интерес на
представлявания и ако е същият овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, да
действа с грижа на добър стопанин при договоряне на цената.Преценката дали договорът е
сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства,
свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи, като
сговарянето във вреда на представлявания трябва да бъде доказано. Субективният елемент -
наличието на намерение за увреждане у представителя и третото лице е задължителен елемент от
фактическия състав на чл. 40 от ЗЗД и следва да бъде доказан от ищеца (Решение № 1 от
27.02.2018 г. на ВКС по гр. д. № 1471/2017 г., III г. о., ГК).
В случая първият ответник С.А., в качеството си на представител е сключил атакуваната
сделка по силата на упълномощаването му от ищеца, който му е дал право да извършва всякакви
сделки на управление и разпореждане с процесния имот – да го продава, на когото намери за добре
4
и на цена, каквато прецени, да го дарява или заменя, включително като договаря сам със себе си,
без да дава отчет на упълномощителя за извършеното, като пълномощното е безсрочно. Липсват
данни, а и няма наведени твърдения в този смисъл, ищецът да е оттеглил изцяло пълномощията си
от С.А. към датата на сключване на атакуваната сделка. Като се вземе предвид широкият обем на
дадените правомощия и изричният отказ от даване на отчет, настоящият съдебен състав намира, че
пълномощното съдържа съгласие на представляваното лице за накърняване на имуществото му,
поради което не може да се приеме, че договорът е сключен в негова вреда. Упълномощителят е
бил наясно с какви правомощия упълномощава първия ответник и какви са последиците от това
упълномощаване.
Действително продажната цена на имота е под пазарната му стойност, но в случая не е налице
съществена нееквивалентност на престациите, поради което не би могло да се приеме и че
сделката е неизгодна за ищеца и накърнява интересите му. Съдът кредитира заключенията на
вещите лица по назначените пред първоинстанционния съд съдебно-технически експертизи като
обективно и компетентно дадени, съгласно които пазарната стойносто на процесния недвижим
имот е между 5500 и 5800 лева. Неоснователни са оплакванията на ищеца, че изводите на
експертите били неправилни, тъй като трябвало да се използват други подходи при изчисляване
пазарната стойност на процесния имот. И двамата при оценяване на пазарната стойност на имота
са използвали единственият адекватен метод – на пазарните аналози, като са съобразили и
релевантните обстоятелства (технически, технологични, географски, икономически, юридически и
др. характеристики на имота) – местонахождението на имота (на село), фактът, че построената в
него сграда е в груб строеж, няма издадени акт № 14 и 15, няма изградена канализация в селото и
няма септична яма в дворното място, а отпадните битово-фекални води са отведени с
канализационна тръба в дворното място, от южната страна покривната конструкция е частично
пропаднала, на места има видни пропуквания по циментовата замазка на пода, не са монтирани
улуци и водостоци, на места външната топлоизолация се е отделила от стените, процентът
овехтяване на сградата. Съдът не намира основание да се съмнява в преценката на вещите лица
досежно използвания от тях метод за определяне пазарната стойност на имота – на пазарните
аналози. Вещото лице по повторната СТЕ е категорично, че другите методи, посочени от ищеца
(на разходния и приходния подход) не са съотносими при определяне пазарната стойност на
имота, тъй като посредством тях може да се определи само каква е амортизираната
възстановителна стойност (при разходния подход), респ. какви доходи в бъдеще време биха могли
да бъдат получени от собственика на имота, при евентуалното му отдаване под наем (при
приходния подход).
Представеният пред първоинстанционния съд предварителен договор за покупко-продажба на
процесния недвижим имот, сключен след датата на сключване на атакуваната сделка, в който е
уговорена продажна цена в размер на 30000 лева, не променя изводите на съда касателно пазарната
стройност на спорния имот. На първо място, касае се за предварителен договор, а не за
окончателна сделка с посочената цена. Освен това, нормата на чл. 9 от ЗЗД постановява, че
страните могат свободно да определят съдържанието на договорите си, т.е. могат да договорят,
каквато цена преценят, но тяхната договорка не обвързва съда да приеме, че именно това е
пазарната стройност на имота. На трето място, както правилно първоинстанционния съд е
отбелязал, не е изключено този договор да е сключен целенасочено от ищеца, обслужвайки
интереса му да докаже по-висока пазарна стойност на процесния недвижим имот, предвид
5
обстоятелството, че е сключен няколко месеца след изповядване на атакуваната сделка, а
уговорената продажна цена е над 5 пъти по-висока от определената от вещите лица пазарна
стойност.
Следва да се обърне внимание и на обстоятелството, че едва 2 месеца преди сключване на
атакуваната в настоящото производство сделка, ищецът е закупил процесния имот от трети лица за
сумата от 4100 лева, т.е. за 800 лева по-малко от сумата, за която впоследствие е продаден имотът
от упълномощителя.
Не е спорно, а и от събраните доказателства се установи, че пълномощникът и третото лице –
купувач са в отношения по сватовство, но тези им отношения не са в степен, в която законът
презумира знание за увреждане (арг. чл. 135, ал. 2 от ЗЗД). Ето защо, в тежест на ищеца беше да
докаже, че страните по атакуваната сделка са се споразумели в негова вреда. Такива доказателства
не бяха представени. Нещо повече, от събраните по делото гласни доказателства безспорно се
установи, че ищецът и С.А. са били много близки приятели и са си имали доверие. Именно това е
била причината ищецът да го снабди с процесното пълномощно. Установи се още, че ищецът е
придобил имота на цена, по ниска от цената, за която впоследствие, само 2 месеца по-късно, е бил
продаден от пълномощника му. Установи се също, че продажната цена (4900 лева) е по-висока от
данъчната оценка (4825,70 лева) и не е много по-ниска от приетата от съда пазарна стойност,
определена от вещите лица по назначените СТЕ (между 5500 лева и 5800 лева), поради което не
може да се приеме, че е налице и съществена нееквивалентност на престациите.
Предвид изложеното, не се установи нито атакуваната сделка да е сключена във вреда на
представлявания, нито наличието на споразумяване между пълномощника и приобретателя във
вреда на представлявания.
Правно ирелевантно за настоящото производство е и възражението на ищеца, че не е получил
цената по атакуваната сделка. Ако ищецът твърди, че уговорената цена изобщо не е била
заплатена, то това обстоятелство само по себе си няма отношение към валидността на договора.
Неплащането на уговорената цена е основание за разваляне на валидно сключения договор. Ако
пък твърди, че цената е била заплатена на пълномощника, но след това не му е била предадена
(липсва отчетна сделка), ищецът разполага с иск за отчет при договор за поръчка, какъвто в
настоящият случай не е предявен (Решение № 859 от 7.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 2069/2008 г.,
IV г. о., ГК).
С оглед всичко изложено, заявената претенция с правно основание чл. 40 от ЗЗД се явява
неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена, както правилно е процедирал
първоинстанционният съд. Ето защо, първоинстанционното решение като правилно и
законосъобразно следва да се потвърди.
По разноските:
При този изход на въззивното производство на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, във вр. с чл. 273
ГПК, въззиваемите С. С. А. и Ф. А. А. имат право на разноски, но те не следва да бъдат
присъждани, тъй като въпреки че са релевирали съответно искане в тази насока в отговора на
въззивната жалба, до края на устните състезания пред Шуменски окръжен съд не са представили
6
доказателства за направата им.
Доколкото настоящият спор е облигационен, то цената на иска се определя съгласно нормата
на чл. 69, ал. 1, т. 4, вр. т. 2 от ГПК – от данъчната оценка на имота. Данъчната оценка на
процесния имот възлиза на 4825,70 лева, т.е. е под 5000.00 лева, като същевременно не е налице
предвиденото в разпоредбата на чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК изключение, тъй като не са налице
предявени искове за собственост. Поради което обжалваното решение, съгласно разпоредбата на
чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК, не подлежи на касационен контрол (Определение № 18 от 10.01.2020 г.
на ВКС по гр. д. № 2593/2019 г., IV г. о., ГК).
Така мотивиран, Шуменски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260098/ 11.12.2020 год., постановено по гр. дело № 351 по
описа за 2020 год. на Районен съд – Нови пазар.
Решението е окончателно на осн. чл. 280, ал. 3, т. 1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7