Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 17.05.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на седемнадесети ноември през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 4493 по описа за
2019г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е предявен от И.А.С. срещу „М.“
ЕООД *** положителен установителен иск по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС за право на собственост върху следния
недвижим имот: Едноетажна сграда с масивна стоманенобетонна конструкция с идентификатор 68134.2821.962.2,
представляваща промишлена сграда застроена на 981кв.м., разположена в поземлен
имот с идентификатор 68134.2821.962, находящ се в гр.София, ул.********,
съставляващ ПИ с пл.№ 842 в кв.21 по плана на гр.София, местността „НПЗ-Орион и
съседни жилищни сгради“, при граници на поземления
имот: ПИ с пл.№ 86, ПИ с пл.№ 859, ПИ с пл.№ 721, ПИ с пл.№ 717 и ПИ с пл.№
857.
Твърденията на ищеца са да е установил
владение върху посочения имот на 23.03.2007г., в който направил ремонт,
ползвал го за лични и за производствената си
дейност по изработка на мебели нужди, заплащал консумативите. Твърди от този
момент в продължение на повече от 10г., включително и понастоящем да упражнява
върху него явно, несмущавано и непрекъснато фактическа власт с намерение за
своене. Сочи, че собственик на имота е ответникът, който знаел за владението и
демонстрираното с него намерение да я свои без
да се противопостави. Поради това поддържа да е придобил на основание чл.79,
ал.1 ЗС правото на собственост с
изтичане на предвидената в закона 10 годишна давност.
Ответникът навежда, че процесната производствена сграда с
обща площ 981 кв.м. не е една, а разделена функционално и конструктивно на три самостоятелни обекта-помещение в североизточната част
от „земеподготвително“, помещение в северозападната част на същото и
производствен корпус с разширение от 320 кв.м. От тях достъп ищецът имал само до първия с
площ около 200м.,
поради което оспорва да е упражнявал фактическа власт върху цялата
производствена сграда. Твърди ползването на помещението да е било въз основа
сключен между тях неформален договор за наем от 2009г. срещу цена от 300лв.
месечно, която ищецът плащал до 01.02.2017г., като останалите също отдал под
наем на други лица. През 2019г. започнали преговори
за закупуване на помещението, но ищецът се отказал. Твърди, че плащал данъците
и таксите за собствения си имот от деня на придобиването му през 2006г. до
настоящия момент, осъществява поддръжка и управление, назначил охрана, плащал
сметките за ток, съставляващи действия като собственик, които са били достояние
на ищеца и който в нито един момент не е оспорил правата му. С оглед на това
оспорва иска и поддържа, че упражняваната
от ищеца фактическа власт е в качеството на държател, а не владелец, поради
което и не е придобил правото на собственост на основание чл.79, ал.1 ЗС.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:
От фактическа страна не е спорно,
а и от представения НА № 138, том ІІ, рег.№ 8001/2006г. е видно, че през 2006г.
ответникът „М.“ ЕООД придобил от „Е.“
ЕООД /в ликвидация/ чрез договор за покупко-продажба правото на собственост
върху следните сгради: 1. Производствен корпус с разширение, представляващ
едноетажна сграда с масивна стоманенобетонна конструкция и разгъната застроена площ от 120 кв.м.; 2.
Земеподготвително, представляващо едноетажна сграда с масивна стоманенобетонна
конструкция и разгъната застроена площ от 1187 кв.м.; 3. Трафопостове -4бр. и
ел.станция, представляващи масивни стоманенобетонни конструкции с обща
застроена площ от 49.60 кв.м. и 4. Дървена моделна, представляваща полумасивна
едноетажна тухлена сграда с разгъната застроена площ от 159 кв.м., без поземления имот в който
сградите са построени, находящ се в гр.София, ул.********, съставляващ ПИ с пл.№ 842 в кв.21 по плана на гр.София,
местността „НПЗ-Орион и съседни жилищни сгради“, при граници на имота: поземлен
имот с пл.№ 859, поземлен имот с пл.№
858, поземлен имот с пл.№ 717, поземлен имот с пл.№ 857. През същата 2006г.
ответникът придобил и правото на собственост чрез покупко-продажба от физически
лица /съсобственици/ на реална част от поземления имот, в който са построени
посочените сгради, с площ от 2665 кв.м.
Предмет на предявения иск е
сградата по т.2 от НА № 138/2006г. – едноетажната сграда
/земеподготвително/ с масивна стоманенобетонна конструкция и разгъната
застроена площ от 1187 кв.м. От представената скица № 15-547539/19.06.2019г. на
АГКК-София се установява, че е заснета в кадастралната карта и кадастрален
регистър, одобрени със Заповед № РД-18-39/20.07.2011г. на изп.директор на АГКК
с идентификатор 68134.2821.962.2, с предназначение-промишлена сграда и
застроена площ 981 кв.м., разположена в ПИ с идентификатор 68134.2821.962.
От представените скици-проект от
2006г. и 2019г. и заключението на вещо лице по СТЕ се установява, че посочената сграда
/земеподготвително/ е разделена функционално и конструктивно на 3
обекта-помещение в североизточната част на сградата, помещение в
северозападната част и склад към земеподготвителното с площ от 320 кв.м. Видно от заключението на
вещото лице всеки от обособените обекти от сградата има самостоятелен вход и
санитарен възел. При извършения оглед на място вещото лице е посочило, че
имотът, в който се намира сградата, е ограден, към подхода има метална гаражна
врата, а до входа изградено портиерно помещение с портиер /охрана/.
Няма спор ищецът да е упражнявал
фактическа власт върху обособеното помещение в североизточната част на сградата,
което използвал като цех за производство на мебели и дърводелски услуги. Това се установява и от показанията на всички разпитани по делото
свидетели.
Спори се относно началния момент
на фактическата власт /ответникът признава да е от 2009г., а по твърдение в
исковата молба да е с начало през 2007г./, както и дали упражняването й е било въз
основа облигационно правоотношение между страните по договор за наем.
Ответникът е представил договор
от 01.01.2012г. и договор от 03.12.2018г. сключен с „Х.К.2009“ ЕООД гр.Ямбол за
отдаване под наем на помещение от производствената сграда /хале/ с площ 350
кв.м., както и фактура /стр.54/ за плащане на уговорената наемна цена от това
дружество. С друг договор за наем от 29.06.2007г. сключен с „Електро Баланс“
ООД предоставил възмездното ползване на ел.подстанцията и трафопост, намиращи
се в същия поземлен имот, а с договор от 01.01.2012г. сключен с „Е.“ ЕООД отдал
под наем две стаи от 14 кв.м. и 25 кв.м. в промишлено помещение, намиращо се в
имота с идентификатор 68134.2821.962.
Във връзка с твърдението за
възникнало облигационно правоотношение по договор за наем с ищеца е представена
фактура от 29.03.2013г. издадена от „М.“ ЕООД с основание „наем“ от 300лв.;
фактура от 29.12.2010г. за сумата 1600лв. с основание „ремонт на метален покрив
на магазин“; фактура от 22.12.2011г. за сумата 8000лв. с основание „наем
помещение по договор за 2011г.“ и фактура от 12.07.2012г. за сумата 2900лв. с
основание „наем помещение 2012г.“. Фактурите са издадени от ответника на търговско
дружество „С.“ ООД и в тях за получател е посочен ищецът И.С. с положен подпис.
В рамките на откритото производство по чл.193 ГПК по оспорване авторството на
подписите са изслушани заключения на вещо лице по СГр.Е, според които подписът
за получател във фактурата от 29.03.2013г. и във фактурата от 12.07.2012г. не е
изпълнен от ищеца. Подписът във фактурата от 22.12.2011г. е положен от ищеца, а
по отношение фактурата от 29.10.2010г. вещото лице не може да се произнесе дали
е негов автор.
При извършената справка в търговския
регистър съдът установи, че „С.“ ООД е регистрирано през м.01.2011г. със
съдружници ищеца И.А.С. и М.П.С.. До 14.06.2017г. ищецът е бил управител и
законен представител на дружеството, което впоследствие се преобразувало в ЕООД
с вписване на посочената дата заличаване И.С. и М.С. като съдружници, респ.
заличаването на ищеца като управител и вписан едноличен собственик на капитала
и управител Й. М..
По делото са разпитани
свидетелите Г.Г., С.В., З.К.и М.Д..
Според показанията на св.Г.
ищецът първоначално ползвал за дейността си хале на дърводелско предприятие на
„23 декември“, но впоследствие прехвърлил оборудването си в помещението на
бившия завод „Е.“ на ул.Суходол, което посещавал неколкократно в годините и
ползвал услугите му. Описва помещението като голямо хале, което не е една
самостоятелна сграда и от което ищецът ползвал около 150-200кв.м. Сочи, че
ищецът ползвал помещението отпреди 2010г., но не знае с точност от кога, тъй
като самият той го посетил за първи път през тази година. Известно му било, че
халето е било в лошо състояние, като ищецът подменил инсталациите, направил
подобрения и обособил в него отделна стая. До входа на помещението имало друго
като ателие, ползвано от лице извършващо кожарски услуги, за когото свидетелят не знае, но предполага да е
наемател, тъй като при посещенията си го виждал да работи там.
Свидетелката В. е служител на „Х.К.2009“,
което дружество е наемател на помещения в съседство на това ползвано от ищеца и
ги дели една стена. Работи на мястото от 2009г. и оттогава познава ищеца. Не
знае дали и откога преди тази година е в помещението. Описва ползваното от
ищеца като голямо и високо промишлено помещение, в което се влиза от желязна
врата и вътре обособено друго по-малко /остъклено/ от около 20-30 кв.м. Сочи, че хазяинът
/управителят на „М.“ ЕООД/ имал ключ за ползваното от дружеството помещение, но
ищецът нямал ключ за него. Според показанията дворът е ограден и има будка с
охрана. Не знае на какво основание ищецът ползва съседното помещение и дали с
ответника имат договор за наем, но той й казал веднъж преди 2 или 3 години да е
наемател, като споделил, че не си платил тока. Дружеството, в което работи има договор
за ползваното от тях. Сочи още, че докато ищецът ползвал помещението се засичал
с управителя на „Метабонд“ и ги е виждала да разговарят.
Свидетелят
К.има лично познанство с управителя на ответното дружество, на когото помагал
след закупуването на имота за събаряне на стени в процесната промишлена сграда,
ново преграждане и текущи ремонти. Отвън сградата изглеждала като голямо хале,
а отвътре преградени помещения. Веднага след тези преустройства имало наематели,
които се занимавали с гранити. След като те се изнесли през 2008г. или 2009г.
помещението се ползвало от ищеца. То било с площ около 150-200 кв.м., а
останалата част от сградата се ползвала от „Хим Комерс“. Сочи, че имотът е
ограден от 2000г. и има жива охрана, а управителят на ответното дружество почти
ежедневно е там. На свидетеля не е известно дали ищецът има договор за наем, но
предполага да е наемател на ползваното помещение.
Свидетелят Д. знае ищецът да владее имот на
ул.Суходол от около 15 години, т.е. от 2006г. или 2007г., който посещавал и му
помагал за ремонти. Сградата
била голямо хале от около 900 кв.м и в началото било необитаемо. Ищецът преградил
на няколко места, сложил врати и го обновил. След това в годините правил
ремонти-поправка на счупени прозорци, счупени ламарини, правил замазки на пода,
без някой да е пречил на това. На мястото имало охрана, която не пречила да
влизат, както и никой не се противопоставил на извършените ремонти. Свидетелят
сочи, че имало и други сгради с наематели. Ищецът ползвал много помещения, като
процесната била празна и нямало други фирми, които да я ползват. Знае ищецът да
е имал фирма „С.“.
При така
установеното съдът намира от правна страна следното:
Съгласно
чл.79, ал.1 ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се
придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Фактическия
състав на този придобивен способ обхваща владение върху определена вещ и
изтичане на установения в закона срок. Според дефиницията на чл.68, ал.1 ЗС
владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи,
лично или чрез другиго, като своя. Признаците на владението са два-упражняване
на фактическа власт чрез въздействие върху вещта лично или чрез другиго
непрекъснато, явно и несмущавано /обективен/ и осъществяването му с намерение
за своене, т.е. със съзнанието, че е собствена /субективен/. За разлика от него
държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи
като своя /чл.68, ал.2/. Държателят няма намерение да свои вещта, т.е. отсъства
субективния признак. С разпоредбата на чл.69 ЗС е въведена презумпцията, че
владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.
На първо място, при безспорното
ищецът да е бил във фактическа власт от
2009г. не е доказано твърдението му тя да е установена от по-ранен
момент-23.03.2007г., както и да е упражнявана върху цялата площ на процесната
сграда от 981кв.м. В тази посока са
единствено показанията на св.Д., които съдът не кредитира, тъй като
противоречат на всички останали доказателства. А те установяват, че още от
закупуването през 2006г. на поземления имот и сградите в него собственикът /ответното
дружество/ извършил преустройство на процесната промишлена сграда чрез
вътрешното й разделяне на три конструктивно и функционално обособени обекта
/помещения/. Два от тях, както и други намиращи се в имота сгради отдал под
наем и се ползвали от различни лица, т.е. не е била необитаема. Безспорно
установено е ищецът да е бил във фактическа власт само на един от отделените
обекти-помещение с площ около 200 кв.м., като не е имал достъп и в нито един
момент не е осъществявал фактически действия по отношение останалите нито
лично, нито чрез другиго, което изключва владение по смисъла на чл.68, ал.1 ЗС
върху цялата промишлена сграда.
На следващо място, ищецът не е имал качеството
на владелец, а на държател по чл.68, ал.2 ЗС. Събраните по делото доказателства
са в опровержение на твърдението да е установил самостоятелно владение не само
върху цялата сграда, но и на фактически обитаваната част-помещението от 200
кв.м. Обратно, от тях може да се направи обоснования извод, че фактическата
власт му е била предадена от ответника-собственик през 2009г. по силата на сключен
между тях неформален договор за наем по чл.228 и сл ЗЗД. Друг извод не следва
от обстоятелството, че за плащането на наема ответникът издавал фактури не на
ищеца като физическо лице, а на „С.“ ООД, както и от доказаната неавтентичност
на положения подпис в две от представените по делото фактури. Подписът във
фактурата от 22.12.2011г. е установено да е изпълнен от ищеца, а оспорването
истинността на подписа във фактурата от 29.10.2010г. не е проведено успешно,
поради което следва да се приеме, че положения за получател подпис принадлежи на
ищеца. Към деня на издаването им той е бил съдружник и законен представител на
това дружество, при липса на твърдения и данни ответникът да е имал договорни
отношения с юридическото лице за процесния имот или за някой друг. Затова представените
фактури не изключват наемно правоотношение между страните, а доказват, че задължението
на ищеца по плащане на наемната цена е било осъществено от трето лице-свързано
с него търговско дружество.
В
подкрепа на извода, че е бил държател на имота са и останалите събрани
доказателства, според които от придобиване на сградите и поземления имот през
2006г. ответникът извършил редица действия в упражняване правомощията си като
собственик-разделил промишлената сграда на отделни помещения, извършил ремонти,
назначил охрана, отдал под наем отделни сгради в имота, в тази част другите
помещения от процесната сграда на различни лица, плащал разноски за ток.
Всички разпитани свидетели
/с изключение на св.Д./, които по различни поводи са били или посещавали имота,
включително ползваната от ищеца част, са възприели той да го ползва като
наемател, а на св.В. заявил, че е такъв. От показанията им е видно още, че
управителят на ответното дружество непрекъснато посещавал имота и контактувал с
лицата, намиращи се в помещенията му, както и помагал на наемателите при нужда.
Това по несъмнен начин сочи на поведение на ответника по стопанисване и
управление на собствения имот, което очевидно не изключва тези действия да са
се отнасяли и по отношение ползваната от ищеца част от сградата. От свидетелските
показания или от други доказателства не се установява ищецът да е осъществил
действия, с които да е демонстрирал пред ответника намерение за своене и
отричане правата му на собственик или такива сочещи след получаване на
фактическата власт от ответника да е променил намерението да упражнява тази
власт изключително за себе си /в тази посока не са и наведени твърдения/.
Съгласно
трайно установената съдебна практика на ВКС /например Решение №
196/18.03.2019г. по гр.д.№ 137/2018г. на ВКС, І г.о.; Решение № 12/19.02.2014г.
по гр.д. № 1840/2013г. на ВКС, I г.о.; Решение № 291/09.08.2010г. по гр. д. №
859/2009г. на ВКС, ІІ г.о. и др./ презумпцията по чл.69 ЗС намира приложение само когато по
естеството си фактическата власт върху имота представлява владение още от
момента на установяването си. Тя е неприложима в хипотезата, при която
фактическата власт е придобита на правно основание /сключен договор за наем,
договор за послужване или друг/, защото в този случай е налице държане по
смисъла на чл.68, ал.2 ЗС. За да промени държането във владение държателят
трябва да манифестира промяна в намерението за своене на имота, която открито
да демонстрира пред собственика. След
като веднъж фактическата власт върху имота е установена като държане, колкото и
време да продължи и каквото и да е субективното отношение на държателя, тази
фактическа власт не може да доведе до придобиване на собственост по давност, и
само ако държателят промени намерението си и превърне държането във владение, в
негова полза започва да тече придобивна давност, съответно при изтичане
10-годишния срок би могъл да стане собственик.
В случая
не се доказа ищецът да е установил владение по смисъла на чл.68, ал.1 ЗС върху
цялата процесна промишлена сграда от 2007г. Доказа се да е упражнявал
фактическата власт от 2009г. като държател по договор за наем с ответника при
липса на установеност за промяна в намерението за своене, поради което не е
станал собственик по давностно владение на основание чл.79, ал.1 ЗС. Искът е
неоснователен и подлежи на отхвърляне.
На
основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответника направените по
делото разноски от 3200лв. за депозит за вещо лице и платено възнаграждение за
адвокат. Възражението на ищеца за прекомерност на адвокатското възнаграждение
на ответника по чл.78, ал.5 ГПК е неоснователно с оглед фактическата и правна
сложност на делото.
Водим от
горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения
от И.А.С., ЕГН **********, с адрес ***, против „М.“ ЕООД, ЕИК********, със
седалище и адрес на управление *** иск по чл.124, ал.1 ГПК вр. чл.79, ал.1 ЗС
за признаване правото на собственост върху недвижим имот: Едноетажна сграда с
масивна стоманенобетонна конструкция с
идентификатор 68134.2821.962.2, представляваща промишлена сграда застроена на
981кв.м., разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.2821.962, находящ
се в гр.София, ул.********, съставляващ ПИ с пл.№ 842 в кв.21 по плана на
гр.София, местността „НПЗ-Орион и съседни жилищни сгради“, при граници на
поземления имот: ПИ с пл.№ 86, ПИ с пл.№ 859, ПИ с пл.№ 721, ПИ с пл.№ 717 и ПИ
с пл.№ 857.
ОСЪЖДА И.А.С.,
ЕГН **********,***, да заплати на „М.“ ЕООД, ***, разноски по делото на
основание чл.78, ал.3 ГПК от 3200лв.
Решението може да се обжалва в
двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: