Р Е
Ш Е
Н И Е
гр.София, 16.04.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 22 състав в публичното съдебно заседание
на двадесет
и осми януари през две хиляди и
двадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МИЛЕНА БОГДАНОВА
При секретаря Илияна Коцева, като разгледа
докладваното от съдия Богданова гр. дело №13635/2018г. по описа на СГС, за да
се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба на И.П.А. ЕГН ********** чрез адв.Т.Т.
съдебен адрес *** офис18 срещу П.Д.В.
ЕГН ********** с адрес ***, П.Б.П.
ЕГН ********** и Н.М.Н. ЕГН **********
*** за прогласяване недействителност на договор за замяна на недвижим имот с
движима вещ, обективиран в НА №90 том 5, рег.№16063, дело №0810/17.08.2018г.
като привиден прикриващ продажба и да се признае правото на ищцата като
съсобственик да изкупи дела на първия ответник по цена, определена в договора.
1.Обстоятелства, от които произтичат
претендираните права и възражения.
Ищцата твърди, че на 17.08.2018г. П.Д.В. чрез
пълномощник М.К.А.с в НА №90 том 5, рег.№16063, дело №0810/17.08.2018г. е
прехвърлил 1/2ид.ч. от следния недвижим имот – Апартамент №**** в жилищна
сграда блок „Коми“, находящ се в гр.София, жилищен комплекс „Лагера“ бл.№60,
със застроена площ от 64.99кв.м., ведно с избено помещение №27 с полезна площ от
4.73кв.м., заедно с идеални части от общите части на сградата и 1.148%ид.ч. от
правото на строеж върху мястото на П.Б.П., като последният се задължил да му
прехвърли в замяна една своя движима вещ - къртач марка „CIMEX“ модел HB11 на
стойност 3000лв., а за уравняване на стойността на апартамента П.П. изплаща и
сумата в размер на 30 000лв.
Според ищцата с така извършената сделка се
цели заобикаляне на разпоредбата на чл.33 ал.2 от ЗС, като същата е привидна и
страните реално са извършили покупко-продажба, при която не са спазили
условията на закона, като предложат продаваната идеална част на останалите
съсобственици. Твърди, че е налице съществена разлика в изравнителното плащане
и стойността на заменяната вещ, а именно десет пъти. Позовава се на практика на
ВКС, но не са цитирани конкретни решения.
За доказване на своите твърдения ищцата е
представила писмени документи, които моли да бъдат приети като доказателства по
делото, описани от т.1 до т.4 в ИМ.
Преписи от исковата молба и приложенията към
нея са връчени на ответниците.
В законоустановения едномесечен срок ответниците
П.Д.В. и Н.М.Н. не са упражнили правото си на писмен отговор.
Правата си по чл.131 ГПК е упражнил ответника П.Б.П.. Оспорва исковете
като неоснователни. Излага доводи за недопустимост. Твърди се, че сключеният
договор не е симулативен, тъй като П.В. е искал да получи точно описания къртач
на стойност 3000лв. и ответника П. му е изплатил и сума в размер на 30 000лв.
Сочи се, че исковата молба не съдържала конкретизация въз основа на кои
обстоятелства се твърди привидност на извършената сделка. Поддържа се, че
замяната дори и като прикрита сделка не е забранена. Страните по сделката са
прехвърлили и получили това, което са искали. Според ответника П. е
неоснователно твърдението, че значителната разлика между стойността на
заменяните вещи и родово определената вещ са индикация за прикрит договор за
покупко-продажба. Твърди, че договорът за замяна не е недействителен и е
породил целените правни последици.
Желае в случай, че бъде признат иска за
прогласяване нищожност на замяната и бъде уважен иска за изкупуване, да бъде
осъдена ищцата да му заплати необходимите разноски, направени за опазване на
имота, както и разноските, направени при сключване на договора в размер на
1268,20лв.
Представил е доказателства, които моли да
бъдат приети - бележки за платени
разноски при сключване на сделката.
Съдът,
като прецени твърденията на страните и събраните по делото доказателства,
съобразно изискванията на чл.235 от ГПК, намира за установено от фактическа
страна следното.
Според
представеното Удостоверение за сключен граждански брак ищцата и ответника
Димитър Велев са сключили такъв на 24.06.1995г.
От
представеният по делото НА за замяна на недвижим имот с движима вещ №90, том V рег.№16063 дело №0810/2018г. се
установява, че на 17.08.2018г. ответника П.Д.В. чрез пълномощник е прехвърлил
на ответника П.Б.П., който към този момент е в брак с отв.Н.Н., видно от
удостоверение за сключен граждански брак л.51 от делото, собствената си
1/2ид.ч. от Апартамент №27, ет.7 в жилищна сграда блок „Коми“, находящ се в
гр.София, жилищен комплекс „Лагера“ бл.№60, със застроена площ от 64.99кв.м.,
ведно с избено помещение №27 с полезна площ от 4.73кв.м., заедно с идеални
части от общите части на сградата и 1.148%ид.ч. от правото на строеж върху
мястото, като П.Б.П. е прехвърлил от своя страна на П.Д.В. движима вещ къртач
марка CIMEX
модел HBH на
стойност 3000лв., като за уравняване на стойността на заменяните недвижим имот
с движима вещ заменителят П.П. е уговорено, че заплаща на В. по банков път
сумата в размер на 30 000лв. В акта е предвидена клауза, по силата на която
в случай на разваляне на договора или обявяването му за нищожен или унищожен по
вина на заменителя П.В., то той дължи на заменителя П.П. заплащане на всички
подобрения, извършени в имота, както и възстановяване на всички разноски, направени
от заменителя П. по сключването на договора.
От
представения НА за замяна на недвижими имоти №148 том LLLXVIII, дело №34268/93г. се
установява, че ответника П.Д.В. и ищцата И.П. В., сега А. са придобили собствеността
върху процесния апартамент чрез извършена замяна с друг. От където следва
собствеността им в процесния имот.
От
представеното удостоверение за данъчна оценка
изх.№********** от 05.11.2018г. се установява, че данъчната оценка на
процесния апартамент е 64 305,10лв., като за ½ ид.ч. от него е в
размер на 32 152,60лв.
Според
разпитания по делото свидетел П.П.Д. – син на ищцата и ответника П.В., които
съдът цени при условията на чл.172 от ГПК като взема в предвид възможната му
заинтересованост от изхода на спора се установява, че родителите му са
разведени. Притежавали апартамента при равни части от по 1/2ид.ч. Твърди, че не
знаел баща му да е имал намерение да продава имота, не му бил споделял, че имал
нужда от инструменти или да е получавал такива.
Разбрал, че направил пълномощно, за да вземе кредит от 2000лв. и да си
купи кола. Твърди, че с майка си отишли до апартамента, но патрона на вратата
бил сменен. Ответникът П.П. се свързал с него през лятото на 2018г. и искал да
купи частта на майка му от процесния апартамент, но тъй като му отказал, П. му
предложил тогава той да му продаде другата част за 40 000евро. Свидетелят
твърди, че с баща му не са поддържали близки отношения, защото той живеел в
с.Калугерово в родната му къща и че не се е обръщал към него с искане да му
даде 2000лв.
От
отговорите по реда на чл.176 ГПК на ответника П.Д. се установява, че е
притежавал половината от процесния апартамент в гр.София жк.“Лагера“. Заявява,
че не е имал намерение да продава своята част от имота. Имал уговорка да се
ипотекира ида се даде под наем, но не и продажба. Искал ипотеката, за да получи
заем в размер на 2000лв. за да си купи кола. Тези пари му ги занесла жена му.
Твърди, че не е имал нужда от къртач и не е получил нито къртач, нито други
пари. Не отрича, че не е уведомявал ищцата за това, че по някакъв начин е искал
да се разпореди с неговата част от имота.
При
тази фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи.
Когато
съсобственикът прехвърли своята идеална част с привиден договор, който прикрива
действително съглашение за продажба, останалите съсобственици могат да предявят
иск за разкриване на симулацията. Интересът им да оспорят с иск чуждата сделка
(в която не са участвали) произтича от правото им на изкупуване, ако не е преклудирано потестативното право на
изкупуване, в който случай отпада
правният интерес на останалите съсобственици да оспорват с иск чуждата сделка.
В случая към момента на предявяване на иска не
е изтекъл преклузивният срок за това
потестативно право на ищцата, тъй като договорът за замяна на недвижим имот с
движима вещ е изповядан с НА №90/17.08.2018 г., том пети, рег. №16063, дело №0810/2018г.,
а искът е предявен на 16.10.2018г.
По
претенцията с правно основание чл. 26, ал. 2, предл. пето вр. чл. 17, ал. 1 от ЗЗД.
Ищцата се позовава на нищожност на
сключения между ответниците договор за замяна като привиден. В случая, искът за
установяване на нищожността на привидния договор е предявен съвместно с иска за
разкриване на прикрита сделка, тъй като се касае за относителна симулация.
Твърденията са, че нищожният привиден договор за замяна прикрива сключен между
страните договор за продажба. Според правилото на чл.17 от ЗЗД, ако
страните прикрият сключено между тях съглашение с едно привидно съглашение,
прилагат се правилата относно прикритото, стига изискванията за действителност
на прикритото да са налице, а привидното
съглашение по смисъла на чл.26, ал.2 пр. последно от ЗЗД е нищожно.
Фактът,
че е налице огромна разлика в стойностите на заменяните вещи къртач и недвижим
имот – 3000лв. за къртача, а на имота 32 152,55лв. за 1/2ид.ч. от него.
Тоест, стойността на съсобствения имот е 10 пъти по-висока от тази на къртача.
Въпреки отразеното в нотариалния акт за замяна доплащане от 30 000лв.,
няма доказателства те да са били заплатени на заменителя В..
След
извършване на съвкупна преценка на събраните и цитирани по-горе косвени
доказателства, съдът намира, че разгледани във взаимна връзка и логичната
последователност на установените чрез тях действия на страните, води до
единствено възможен извод – че при сключване на договора за замяна от 17.08.2018г.
П.В. и П.П. са постигнали съгласие сделката да не прояви характерните си правни
последици между тях, а правните последици на договор за продажба.
Поради
това, претенцията на ищцата следва да бъде уважена, като атакувания договор за
замяна бъде прогласен за нищожен като привиден.
Съгласно
нормата на чл.17, ал.1 от ЗЗД, ако страните прикрият сключеното между тях
съглашение с едно привидно съглашение, прилагат се правилата относно
прикритото, ако са налице изискванията за неговата действителност. В конкретния
случай, съдът приема, че действителната воля на страните по договора е била да
сключат договор за продажба, който е действителен.
Явната
сделка е привидна и поради това нищожна, а прикритата сделка валидно обвързва
страните и от нея се поражда право на изкупуване от съсобственика, ако са
налице останалите предпоставки на закона.
По претенцията с правно основание чл. 33, ал.
2 от ЗС.
Съгласно
разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗС, съсобственикът може да продаде своята част
от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса
писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази
част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е
приел това предложение. При неизпълнение на тези задължения, в алинея втора на
цитирания текст е предвидена възможността за заинтересования съсобственик да
изкупи тази част при действително уговорените условия. Законодателят е
предвидил преклузивен двумесечен срок от продажбата за предявяване на иск за
изкупуване. Тоест, дадено е право на съсобственик да бъде предпочетен при
продажба на идеална част от друг съсобственик на трето лице, чуждо на
съсобствеността. Искът е конститутивен и с уважаването му се реализира
потестативно право, тъй като се упражнява с изявление от непоканения непродаващ
съсобственик и има за последица настъпването на правна промяна. За да бъде
уважен искът за изкупуване, ищецът следва да установи, че е налице
съсобственост, валидно сключен договор за продажба от друг съсобственик и липса
на отправено предложение от продавача до съсобственика, предявил претенцията.
Правото
на изкупуване възниква за съсобственика при наличие на валидни разпоредителни
сделки. ВКС приема, че като основание за осъществяване правото по чл.33, ал.2
ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни други основания за нищожност
на договора за замяна с нарочен установителен иск, като преюдициален, съединен
с иска за изкупуване, напр. че договорът за замяна е нищожен като привиден и
прикрива договор за покупко-продажба. Това ще е така, когато съществува
значителна разлика между стойността на заменяните вещи, какъвто е настоящия
случай. За да се запази възмездният характер на отношенията, страните могат да
предвидят доплащане на определена парична сума от заменителя, който получава
вещта с по-голяма стойност. Тя обаче ще е уравнителна, а клаузата, която я
урежда ще е с допълнителен, второстепенен характер, като уговорка в договора за
замяна, когато не е значителна по размер. Когато разликата е съществена, то тя
ще е индиция за прикрит договор за покупко-продажба. По същия начин ще стоят
нещата и когато заменяната вещ е родово определена, такава каквато може да се
предложи на съсобственика от останалите съсобственици, а не само от лице,
притежаващо имот, който другите съсобственици не могат да предоставят. При
уважаване на този установителен иск ще може да се упражни правото на
изкупуване.
Не
се спори по делото, че ищцата и ответника П.В. към 17.08.2018г. са били
съсобственици на процесния имот, находящ се в гр.София. Предвид установеното
по-горе относно недействителността на договора за замяна, прикриващ договор за
продажба и прилагането на правилата относно този вид договори, следва да се
приеме за доказано, а и не се спори между страните, че продавачът –
съсобственик не е отправил предложение до другият съсобственик И.А. за
изкупуване на собствените му идеални части. Според разпоредбата на чл.33, ал.2
от ЗС, лицето което изкупува идеалните части, встъпва в правата на купувача при
действително уговорените условия на продажбата. Едно от съществените условия на
продажбата е цената на същата. В случая, не са налице данни за действително
уговорена продажна цена между ответниците, но съгласно нормата на чл.162 от ГПК, основателният иск не може да бъде отхвърлен поради липса на достатъчно
данни за неговия размер. В тази хипотеза, съдът определя размера по своя
преценка или ползва заключение на вещо лице. В конкретния случай, съдът приема,
че самостоятелно следва да определи действително уговорената между ответниците
продажна цена на процесните 1/2 ид. части от имота, като счита, че такава се
явява данъчната оценка на същите към 17.08.2018г., а именно – 32 152,55
лв. за 1/2ид.ч.
Ето
защо, претенцията на ищцата за изкупуване на 1/2 ид.части от имота се явява
основателна и доказана, поради което следва да бъде уважена, като бъде
допуснато същата да изкупи идеалните части за действително уговорената продажна
цена – 32 152,55лв.
Следва да бъде постановено, в съответствие
с чл. 33, ал.3 от ЗС, че ако съсобственика не плати дължимата поради
изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение
се счита обезсилено по право в тази му част.
По разноските.
С оглед изхода на спора ответниците
дължат на ищцата разноски в размер на 3000лв. съгласно представения списък по
чл.80 ГПК.
На
основание изложеното и на основание чл.235 от ГПК, Софийският градски съд
Р Е
Ш И
ПРОГЛАСЯВА
НИЩОЖНОСТТА на привиден договор за замяна на недвижим имот с движима вещ,
извършен с нот. акт №90, том 5, рег.№16063, нот. дело №0810/2018г. на Нотариус
рег.№302 на НК с район на действие Районен съд – София, вписан в Служба по
вписванията гр.София с вх. рег. № 54480, 17.08.2018г., акт №41, том CXXIV, дело № 39021/17.08.2018г., прикриващ
действителен договор за продажба от П.Д.В. ЕГН ********** *** на П.Б.П. с ЕГН ********** ***, на 1/2 (една втора) идеални части от Апартамент
№27, ет.7 в жилищна сграда блок „Коми“, находящ се в гр.София, жилищен комплекс
„Лагера“ бл.№60, състоящ се от стая, дневна, кухненски бокс и обслужващи
помещения, със застроена площ от 64.99кв.м. при съседи: изток-улица, запад –
коридор, север –ап-26, юг –ап.28, отгоре –ап.32, отдолу –ап.22, ведно с избено
помещение №27 с полезна площ от 4.73кв.м. при съседи:мазе 26, мазе 28, коридор,
ап.29, заедно с идеални части от общите части на сградата и 1.148%ид.ч. от
правото на строеж върху мястото, който апартамент съгласно КККР на гр.София,
община Столична, одобрени със Заповед РД-18-50/20.06.2016г. на ИД на АГКК, представлява
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 68134.201.87.1.27 с адрес съгласно
схема: гр.София, район „Красно село“, жк.“******, намиращ се в сгр.№1,
разположена в ПИ с иднетиф.68134.201.87, с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент, за действително уговорена продажна цена сумата от 32
152,55лв. (тридесет и две хиляди сто петдесет и два лв. и 55ст), на основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 вр. чл. 17,
ал.1 от Закона за задълженията и договорите.
ДОПУСКА
заинтересованият съсобственик И.П.А. ЕГН
********** ДА ИЗКУПИ, на основание чл. 33, ал. 2 от Закона за собствеността, продадената
от съсобственика П.Д.В. на третото лице П.Б.П. с прикрит договор за продажба,
извършен с нот. акт №90, том 5, рег.№16063, нот. дело №0810/2018г. на Нотариус
рег.№302 на НК с район на действие Районен съд – София, 1/2 (една втора) идеални части от Апартамент
№27, ет.7 в жилищна сграда блок „Коми“, находящ се в гр.София, жилищен комплекс
„Лагера“ бл.№60, състоящ се от стая, дневна, кухненски бокс и обслужващи
помещения, със застроена площ от 64.99кв.м. при съседи: изток-улица, запад –
коридор, север –ап-26, юг –ап.28, отгоре –ап.32, отдолу –ап.22, ведно с избено
помещение №27 с полезна площ от 4.73кв.м. при съседи:мазе 26, мазе 28, коридор,
ап.29, заедно с идеални части от общите части на сградата и 1.148%ид.ч. от
правото на строеж върху мястото, който апартамент съгласно КККР на гр.София,
община Столична, одобрени със Заповед РД-18-50/20.06.2016г. на ИД на АГКК,
представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор 68134.201.87.1.27 с
адрес съгласно схема: гр.София, район „Красно село“, жк.“******, намиращ се в
сгр.№1, разположена в ПИ с иднетиф.68134.201.87, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент за действително уговорената продажна
цена сумата от 32 152,55лв. (тридесет и две хиляди сто петдесет и два лв. и
55ст)
На
осн. чл. 33, ал.3 от ЗС, ако съсобственика И.П.А. не плати дължимата поради
изкупуването сума в месечен срок от влизането на решението в сила, това решение
се счита обезсилено по право в тази му част.
ОСЪЖДА П.Д.В. ЕГН ********** с адрес ***, П.Б.П. ЕГН ********** и Н.М.Н.
ЕГН ********** *** да заплатят на И.П.А. ЕГН ********** направените деловодни разноски по настоящото
дело, в размер на 3000лв./три хиляди/.
На основание чл.115, ал.2 от ЗС, ДАВА шестмесечен срок на ищцата И.А.,
считано от влизане в сила на настоящото постановено по вписана искова молба
решение, да извършат отбелязването му в Служба по вписванията гр.София.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Софийски апелативен съд.
СЪДИЯ :