№ 20
гр. Поморие, 11.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Нася Ив. Япаджиева
при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева
като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело №
20212160100550 по описа за 2021 година
Производството пред ПРС е образувано по повод искова молба подадена от К. Р.
действащ чрез процесуалните си представители адв. Т. Ш. и адв.С.С. против Етажната
собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.2, сграда Д „Делта“ в комплекс „Сънсет
Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие мениджмънт 2 “ ЕООД чрез
управителя на дружеството Вл. Г. Д.. Ищецът в исковата молба твърди, че е собственик на
апартамент в жилищна сграда с идентификатор 57491.509.24.2 – апартамент № 5, в сграда Д,
етаж трети и е активно легитимиран да предяви настоящия иск за отмяна на всички решения
приети на проведеното на 24/25.06.2021г. общо събрание на собствениците на сграда „Делта“
в комплекс „Сънсет Ризорт“. Твърди, че решенията са незаконосъобразни, взети при
нарушения на процедурните правила предвидени в закона за свикването и провеждането на
общото събрание и противоречащи на императивните разпоредби на закона. На първо място
изразява съмнение относно уведомяването на собствениците за насроченото събрание, и
представителството твърди, че е нарушена разпоредбата на чл.16, ал.2 от ЗУЕС, тъй като не
е проведен избор на председател и разпоредбата на чл.16, ал.5 като в протокола не е
отбелязано начина по който са гласували присъстващите. На следващо място сочи, че
„Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в проведеното ОС, като собственик на обекти които не
са самостоятелни и представляват обслужващи несамостоятелни такива, общи по
предназначението си части и това е довело до неправилно изчисляване на процента на
ид.части от общите части на сградата и неправилно изчисляване процента на мнозинството
при вземане на решения. Твърди, че определянето размера на разходите за поддръжка и
управление на общите части на сградата, съгласно броя на стаите в апартамент е
несъвместимо с разпоредбата на чл.51, ал.1 ЗУЕС, която е императивна и в т.4 липсва
1
конкретика относно размера на вноската, като т.4 от дневния ред препраща към информация
в табличен вид и вноската е изчислена чрез формула, която не е част от решението и вноската
е определена не в зависимост от броя на собствениците, ползватели и обитатели, а е
определена на базата на броя стаи в съответния апартамент и по този начин счита, че се
заобикаля забраната таксата да се определя на кв.м., но се постига идентичен ефект и се
заобикаля закона. На последно място, сочи, че е налице неправилно преизчисление на
представените дялове на ид.ч. на собствениците от общите части на етажната собственост
към сто процента и неправилно е формиран и отразен кворума. Моли съдът да отмени
решенията приети на проведеното на 24/25.06.2021г. общо събрание на собствениците на
сграда с идентификатор 57491.509.24.2, сграда Д /Делта/ в комплекс „Сънсет Ризорт“,
обективирани в протокола от същата дата. Претендира направените по делото разноски.
В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание. На първо място, твърди, че
общото събрание е проведено законосъобразно, спазвайки предвидения в закона ред за
свикване и провеждане на събранието, като поканата е залепена на външната врата и е
изпратена на посочените от собствениците ел.пощи. Счита за неоснователно възражението за
липса на кворум и за ненадлежно представляване на някои от собствениците, за нарушението
на чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Твърди, че събранието е проведено при наличие на кворум, като при
извършване на регистрацията, отчитане на кворума и при провеждане на гласуването и
калкулиране на гласовете са взети предвид документите за собственост в които са посочени
квадратурата на всеки един самостоятелен обект в сградата, включително и идеалните части
от общите части на сградата на всеки обект и съответните кв.м. ид.части са преобразувани в
проценти за да се съобрази кворума по чл. 15 и сл. от ЗУЕС. Твърди, че „Сънсет Къмършъл“
ЕООД е собственик на посочените в протокола на ОС недвижими имоти и притежаваните
ид.ч. от общите части са посочени в документа за собственост и в съответствие с посочените
в документите за собственост ид.ч. от общите чести е изчисляван кворума. Във връзка с
начина на определяне на дължимата вноска, сочи че опита и практиката са показали, че едно
студио има двама обитатели, апартамент с една спалня трима и т.н. и че определянето на
таксите по този начин е справедливо. Моли предявения иск да бъде отхвърлен, като съдът да
вземе предвид и че ищецът е изложил аргументите касаещи материалната
незаконосъобразност само по отношение решението по т.4 и не се твърди такава за другите
приети решения. Представя доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната
собственост.
Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа
страна следното:
Установява се от представения н.акт №111, том VIII, дело № 1457/2007г. на нотариус
Хр.Ройдев №№ 5, че К. Р., Е. Р., Д.П.А. Р. са придобили апартамент № 5, находящ се в
сграда „D“, етаж трети, със застроена площ 100.53кв.м., ведно със 14.70 кв.м.ид.ч. от общите
части на сградата, състоящ се от: две спални, баня с WC, дневна, кухненсик бокс, дрешник, антре
2
и тераса, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в
който е построена сградата, представляващ УПИI – 3019, кв. 221 по плана на гр. Поморие, целият с
площ от 45 056 (четиридесет и пет хиляди и петдесет и шест) кв.м. за сумата 100 720 евро и в тази
връзка ищецът има правен интерес от оспорване решенията взети от ОС на ЕС проведено на
24/25.06.2021г.
Представена е покана за свикване на годишно общо събрания на собственици в етажна
собственост на блок Д / Делта/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС
на блок Д с идентификатор № 57491.509.24.2 по кадастралната карта на град Поморие,
комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219, на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за
провеждане на общото събрание; 2.Избиране на управител на сграда Д /Делта/ от комплекс
Сънсет Ризорт за срок от две години - 2022г. и 2023г.; 3.Приемане на годишния бюджет за
2021г. и 2022г. за приходите и разходите на етежната собсвеност на сграда Д /Делта/;
4.Определяне размера на паричната вноска за разходите за управление и поддържане на
общите части на сграда Д / Делта/ за 2021г. и 2022г.; 5. Определяне срокове и начина на
плащане на годишната парична вноска за разходите за управление и поддържане на общите
части на сграда Д / Делта/ за 2021г. и 2022г
В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието -
24.06.2021 г. от 09:00 часа в зала „ Емералд“, разположена в сутерана на на сграда Д (Делта), в
комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ №
219. Поканата е представена на руски и английски език. Представен е протокол от
21.05.2021г. в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за
24.06.2021г. е залепена на входната врата на блок Д /Делта/ на 21.05.2021г. в присъствието на
Н.П.. Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 02.07.2021г. -
16.30ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС
е изготвен и протокол от 02.07.2021г. в който е посочено, че на входната врата на сграда Д /
Делта/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на
25.06.2021г. Като дата на това удостоверяване е посечено „днес 02.07.2021г.“.
Представен е протокол на проведеното на 24/25.06.2021г. ОС на ЕС на сграда Д /
Делта/, с идентификатор № 57491.509.24.2 по кадастралната карта на град Поморие, комплекс
„Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис I” № 219. В протокола са посочени
присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посечено всеки собственик с какъв
процент ид.части от общите части на сградата разполага. Видно от протокола, тъй като на
24.06.2021г. в 09.00ч. е липсвал изискуемия кворум и такъв не е имало и след един час,
събранието е отложено и проведено на 25.06.2021г.- 09.00ч. при кворум 46,78962% ид.части
от общите части. В протокола е посочено, че притежаваните от всеки собственик ид.части са
прекалкулирани съм кворум 100% и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните от него ид.части от общите части
на сградата, с който да гласува. В края на протокола е отразено, че неразделна част от
3
протокола са приетия годишен бюджет за приходите и разходите за сграда Д / Делта/, списък с
подписи на присъстващите на ОС лица, таблица на приетите годишни вноски за управление
и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда Д,
пълномощни. Към протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на
ЕС в който във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите
в сграда Д / Делта/ със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ на
ид.части, процент на ид.части и подпис.
На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.2
Избиране на управител на сграда Д / Делта/ за две години – 2021г. и 2022г. – „Кондо
Мениджмънт“ ЕООД ; по т.3 от дн.ред: Приема предложения годишен бюджет за приходи и
разходи на сграда Д / Де3лта/ за всяка от годините 2021г. и 2022г. като годишния бюджет е
неразделна част от настоящия протокол; по т.4 от дн.ред: Приема годишна парична вноска за
управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда
Д / Делта/ да е сумата посочена в приходната част на приетия бюджет. Приетите годишни вноски
за управление и поддръжка за 2021г. и 2022г. поотделно за всеки един самостоятелен обект в сграда
Д са изготвени в табличен вид и са неразделна част от протокола. Видно от протокола за
проведено ОС и от приетия бюджет при изготвянето на бюджета е прието, годишната парична
вноска за разходите за управление и поддържане на общите части на сграда Д /Делта/ за 2021
и 2022г. таксата за поддръжка и управление за един собственик /обитател в сграда Д /Делта/ е
738.00лв. /седемстотин тридесет и осем лева/. Съобразно практиката и наблюденията относно
ползването на обектите е приет начин за определяне броят на ползвателите за всеки обект,
който се определя в зависимост от вида на обекта, като студио има двама ползватели,
апартамент с 1 спалня – 3-ма обитатели, апартамент с 2 спални – 4-ма обитатели, апартамент
с 3 спални – 5-ма обитатели, апартамент с 4 спални – 6-ма обитатели.
По т.5 от дн.ред: Приема годишната вноска за разходи за управление и поддръжка за 2021г.
да се плати до 31 юли 2021г., а за 2022г. до 31.11.2021г.
Видно от протокола всички решения са приети с едно и също мнозинство: „ за“ са
гласували 92,69463 % ид.ч. от общите части на сградата и „против“ са гласували 7,30537%
ид.ч. от общите части на сградата.
По делото са представени документите за собственост на всеки от собствениците в
които са посочени притежаваните общи части от сградата. По делото е допусната СТЕ,
която да отговори на въпросите дали правилно са изчислени процентите идеалните чести от
общите части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв.метри общи части. В подробна експертиза вещото лице е
посочило, че в приложението „списък на собствениците в сграда Д /Делта/ с идентификатор
57491.509.24.2. са посочени всички обекти в сградата и при изчислените процентите
ид.части на присъстващите собственици на ОС на ЕС съобразно притежаваните кв.м. идеални
части от общите части има малки несъответствия като разликата е 0,00006.
При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните
правни изводи.
4
Според съда не се установиха съществени нарушения при свикването и провеждането
на ОС на ЕС на 24.06.2021г. Възраженията на ищеца, че за допусната нарушения при
свикването на ОС са неоснователни. Установи се, че събранието е свикано от управителя на
ЕС на блок Д с идентификатор № 57491.509.24.2 по кадастралната карта на град Поморие,
комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219,
на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост
(ЗУЕС) изготвената поканата освен, че е поставена на входната врата на блок Д /Делта/ е
била изпратена и на ел.адреси на собствениците и това се установи от представената
покана. В поканата ясно е посочено къде, кога ще се проведе събранието и дневния ред на
събранието. Закона е предвидил възможност собствениците да бъдат уведомяване по
ел.поща и това е било направено за всички които са предоставили имейли. Предвидена е
възможност и за упълномощаване и така лицата, които не могат лично да участват, след
като са уведомени за общото събрание, могат да имат свои представители при провеждане
на ОС. Представените са пълномощни с които собственици са упълномощили други
собственици да ги представляват като и не е неободимо същите да са с нотариална заверка
на подписите, както счита процесуалния представител на ищеца.
Съдът следва да се произнесе и по възражението на ищеца, че преизчисляването на ид.части
от общи части. Видно от представените по делото н.актове в същите са посочени площа на
обекта и ид.части от общите части на всеки обект, но не в процентно съотношение, поради
което и така посочените ид.части в число са преобразувани в проценти. Това преобразуване
не е необходимо да бъде направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде
одобрявано от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17, ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй
като същата се отнася за случайте в който в документите за собственост на самостоятелните
обекти в сгради в режим на етажна собственост, не са посочени съответните идеални части
от общите части на сградата. В конкретния случай въз основа на така определените в
документа за собственост кв.м. ид.части са изчислени съответните проценти ид.части и
посочени в таблицата с присъстващи собственици.
От назначената СТЕ приета като доказателство, без възражения от страните, се
установи, че в списъка на присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на
сградата и правилно с малка разлика са изчислени процентите идеалните части от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в документите им за
собственост притежавани кв. метри общи части. Несоътветствието установено от вещото
лице е незначително и същото не би се отразило на мнозинството при вземане на
решенията. Установи се от протокола, че решенията са вземани с мнозинство което е
обявявано, като след всяко решение е обявено, че същото е прието. Неоснователно е и
възражението на ищеца, че „Сънсет Къмършъл“ ЕООД, участва в проведеното ОС, като
собственик на обекти които не са самостоятелни. В това производство съдът не следва да се
занимава с този въпрос, тъй като при свикването и провеждането на ОС, следва да се вземат
предвид документите за собственост на участващите в събранието и посочените в
документите обекти и съответните общи части. Представена е справка от търговския
5
регистър видно от която „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, е с капитал 13515400лв. в
които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет Ризорт“, които съставляват
обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно е че в капитала на дружеството са включени обекти, находящи в блок
Д. Ищецът твърди, че част от обектите нямат характер на самостоятелни обекти без да са
конкретизирани и без да са оспорени документите за собственост с които собствениците се
легитимират като такива. При провеждане на ОС председателя е обвързан от документите
за собственост и той не може при определяне на кворума да изхожда от други документи.
Безспорно се установи според съда, че събранието е протичало, по предварително
обявения дневен ред. След приключване на събранието протокола е изготвен в определения
от закона срок и за това са уведомени собствениците. Според съда налага се извода, че при
свикването и провеждането на ОС на ЕС не са допуснати нарушение които да налагат отмяна
на приетите решения.
Доколкото ищецът оспорва приетото решение по т.4 от дневния ред като
незаконосъобразно и прието в нарушение на чл. 51 от ЗУЕС съдът счита следното.
Безспорно е че разпоредбата на чл. 51 от ЗУЕС е императивна. Същата предвижда,
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се
разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Видно от протокола на ОС на ЕС е прието, че вноската за всеки собственик/обитател за
сграда Д е в размер на 738.00 лева. Тъй като сграда Д / Делта/ е сграда в комплекс за сезонно
ползване, голяма част от апартаментите през летния сезон се предоставят за ползване на
туристи или собствениците ги предоставят за почивка на свои близки и познати. В тази
връзка при изготвяне на бюджета е определен броя на обитателите в зависимост от вида на
самостоятелния обект и по точно в зависимост от стаите в апартамента и изхождайки от
практиката е прието, че студиото има двама обитатели, апартамент с една спалня има трима
обитатели, апартамент с две спални има 4-ма обитатели, апартамент с три спални - петима
обитатели и апартамент с четири спални – 6-ма обитатели. Следва да се има предвид, че
именно защото обекта е за сезонно ползване, често апартаментите се ползват не само от
собствениците, но и от техни познати и приятели на които те ги отстъпват, затова и начина
по който е определена вноската, след като е пределен броя на обитателите за всеки
апартамент не е незаконосъобразен. ЗУЕС не е предвидил специални разпоредби за
комплексите или сградите за сезонно ползване, в тази връзка следва да се отчитат
трудностите при определянето на обитателите, като се има предвид, че тези обекти най
често се ползват не само от собствениците. Така съобразявайки се с практиката и опита на
дружеството управител, са определени обитателите и дължимата сума за всеки обект.
Дължимата годишна вноска за разходите за управление и поддържане на общите частта на
сграда Д /Делта/ е определен въз основа на обитателите, а не както твърди ищецът въз
основа на брой стаи в апартамента.
Самия ищец не твърди, че за конкретно неговия обект обитателите са по малко на брой, и
6
така той е длъжен да плаща по висок размер, а обжалва начина по който е определена
вноската като противоречаща на чл.51 ЗУЕС, което възражение съдът не споделя, тъй като
дължимата вноска е определена съобразно обитателите. Видно от представения н.акт
апартемент № 5 е собственост не само на К. Р., а общо на 4 човека - К. Р., Е. Р., Д.П.А. Р. т.е.
собствениците са 4 човека и на ОС е прието, че за този апратамент следва да се плащи такса
за 4 обитатели.
Във връзка с изложеното съдът счита, че следва да отхвърли иска като неоснователен.
Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй като и двете страни
са поискали да им бъдат присъдени и с огледа на резултата съдът счита, че на ответника следва да
се присъдят разноски в размер на 1110 / хиляда сто и десет/ лева представляващи разноски по
делото.
Мотивиран от изложеното ПРС
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от К. Р.,родена на 16.11.1965г. в Дъблин, гражданин
на Р Ирландия, с пълномощник адв. Т.Ш., съд адрес гр.Бургас, Триа Сити Център ул. Сердика
№2б, ет.3, офис7 против Етажните собственици на сграда Д „Делта“, с идентификатор
57491.509.24.2, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС „Поморие
Мениджмънт 2“ ЕООД ЕИК *********, представлявано от Вл. Г. Д.-управител с адрес
гр.Поморие, ул. Княз Борис I, № 219 за отмяна на решенията приети на проведеното на
24/25.06.2021г. ОС на ЕС на сграда Д „Делта“, с идентификатор 57491.509.24.2 в комплекс
„Сънсет Ризорт“.
ОСЪЖДА К. Р.,родена на 16.11.1965г. в Дъблин, гражданин на Р Ирландия, с
пълномощник адв. Т.Ш., да заплати на ЕС на сграда Д „Делта“, с идентификатор
57491.509.24.2, в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя на ЕС - „Поморие
Мениджмънт 2“ ЕООД ЕИК ********* представлявано от Вл. Г. Д.-управител сумата в
размер на 1110 / хиляда сто и десет/ ева представляваща разноски по делото.
Настоящото решение подлежи на въззивно обжалване пред Бургаски окръжен съд, в
двуседмичен срок от съобщаването на страната за постановяването му.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
7