Р Е Ш Е Н И
Е
№
2655
22.10.2019 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
районен съд ІІІ-ти
граждански състав
На
деветнадесети септември две
хиляди и деветнадесета година
В
публично заседание в състав
Председател: Ивелина Мавродиева
при
секретаря Кина Киркова
като
разгледа докладваното от съдията Мавродиева
гражданско
дело № 9231 по описа за 2018 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова
молба на „Т. 14“ ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано
от ****, действащо чрез пълномощника си адвокат С., против И.П.Г. с ЕГН **********,
адрес: ***, и Н.П.Г. с ЕГН **********, адрес: ***, с която се претендира съдът
да прогласи за недействителна покупко-продажбата на собствен на ищците
недвижими имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****.2.12,
находящ се в ****, и представляващ жилище, апартамент, с площ от 139. 10 кв.м.,
с адрес на имота: ****, обективирана в ****, нот.дело № ****г., като сключена без представителна власт. Моли
се и за присъждане на направените по делото разноски.
При условията на евентуалност се
претендира същата да бъде обявена за недействителна, тъй като представителят и
лицето, с което той е договарял, са се споразумели във вреда на
представлявания.
Като основание за завеждане на исковете
се излага, че ищцовото дружество закупило процесния
имот през 2006 г. за сумата от 120 000 евро. През 2018 г. получили имейл
от компания „Н.И.“ ООД, съдружници, в което били
ответниците, с презентация за дейността на дружество, свързана с търговия и
управление на недвижими имоти. Така ищецът заявил волята си за продажба на
имота и страните водили дълго време кореспонденция в тази връзка. Продавачът
предложил цена от 60 000 евро, но получил уверението от ответника И.П., че
същата е нереалистична, както и че има купувач за сумата от 45 000 евро,
която впоследствие с аргумент, че има теч от покрива и нужда от ремонт, била
смъкната на 40 000 евро. Ищецът потвърдил, че приема тази цена, като
впоследствие упълномощил И.П. да извърши продажбата на имота му от името и за
сметка на дружеството. Междувременно се свързали с други собственици от
комплекса, откъдето разбрали за нелоялността и некоректността на „Н.И.“ ООД, както и че реалната продажна е
далеч по-висока от 40 000 евро. Поради и това изрично оттеглил
пълномощното за продажбата на имота, като изпратили имейл на 27.11.2018 г. на П.,
с който го уведомяват за това, както и че не желаят да продават имота си.
Независимо от това на 28.11.2018 г. П. продал имота, като купувачи били той и
брат му – ответници по делото.
Правното основание на главния иск е чл. 42,
ал. 2, от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, а на евентуалния такъв е
чл. 40 от ЗЗД.
В срок е постъпил отговор на исковата
молба от ответниците, с която исковете изцяло се оспорват като неоснователни и
недоказани, като се оспорват и изложените от ищеца фактически твърдения. Не се
спори за осъществен контакт между страните във връзка с отдаването на имота под
наем. След оглед обаче било установено, че същият не е в състояние годно за
отдаване под наем, тъй като имало теч от покрива, и нужда от сериозен
ремонт.Така ищеца заявил интерес от продажбата на имота, като било постигнато
съгласие за продажна цена от 40 000 евро, с оглед състоянието на апартамента,
като в тази връзка имало и решение на общото събрание на дружеството и
декларация-съгласие от страна на законния му представител.След това било
предоставено и пълномощно за разпореждане в полза на И.П., в това число и да
договаря сам със себе си. Излага се, че И.П. към датата на изповядване на
сделката не е бил уведомен за оттегляне на пълномощното, като се сочи и че това
не може да се установи чрез извлечения от електронната поща, които нямали
качеството на документ. Оспорва се и останалата водена кореспонденция, като се
сочи, че ответниците не са изпращали писма до ищеца, нито не са получавали
такива, както и че не са титуляри на сочения имейл адрес. Заявява също така, че
не може да се приеме, че е налице договаряне във вреда на представлявания, при
все че той се е съгласил с продажната цена, която освен това е реална предвид
състоянието на имота. Също търсят присъждане на разноските по делото.
Бургаският
районен съд, като взе предвид исковата молба и изложените в същата факти и
обстоятелства, становището на насрещната страна по нея, събраните по делото
доказателства и след като съобрази приложимите разпоредби на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото няма спор, че с декларация за съгласие ****,
в качеството му на управител и собственик на капитала на „Т. 14“ ООД, което е
собственик на процесния недвижим имот, декларира, че е съгласен да продаде
имота си за нетна сума от 40 000 евро, както и че след това няма да има
претенции спрямо трети лица. От същата дата е и протокол от общото събрание на съдружниците в дружеството, съгласно което същото е решило
да продаде процесния имот чрез своя управител, при цена и условия, каквито
управителят намери за добре. Не се спори в крайна сметка, че с представеното по
делото писмено пълномощно ****, в качеството му на управител и собственик на
част от капитала на „Т. 14“ ООД, собственик на процесния имот, е упълномощил И.П.Г.,
да представлява дружеството пред купувач/и
и нотариус, като има право да подпише от името и за сметка на
дружеството нотариален акт/актове, както и да заяви волята му във връзка с
продажбата на процесния имот, като има право да ги продаде, при цена и условия,
каквито намери за добре, като има право и да договаря сам със себе си и т.н.
Видно от приложения по делото превод на заверката на така описаните книжа /лист
106/, а именно пълномощно – 1 бр., декларации – 2 бр., протокол – 1 бр., същите
са с нотариална заверка от 28.09.2018 г. и апостил от
02.10.2018 г., като нотариална заверка удостоверява, подписа на документите и
самоличността на лица, в които нотариуса се е уверил и кои са подписани в
негово присъствие. Липсва нотариална заверка на съдържанието на документите, а
в самия апостил изрично също е отбелязано, че не
удостоверява съдържанието на документа, за който е бил издаден.
Въз основа на горното пълномощно с ****, нот.дело № ****г., на нотариус ****, с рег. № *на
Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № ****от ****г.,
****, ищцовото дружество, чрез пълномощника си - ответникът
И.П., е продало на ответниците процесния имот за сумата от 40 000 евро. В
нотариалния акт при изброяването на книжата, представени при изповядването на
сделката, също изрично е отбелязано процесното пълномощно, заверено на
28.09.2018 г. от нотариус ****, с апостил № ****/02.10.2018
г. на министерството на външните работи и търговията на И., като също липсва
отбелязване за нотариална заверка и на съдържанието на документа.
Спорът е действителна ли е тази сделка, доколкото се твърди,
че същата е сключена без представителна власт, поради оттегляне на пълномощното
от упълномощителя преди датата на изповядване на
сделката.
Въз основа на така установените факти, релевантни за
решаването на делото, съдът намира от правна страна следното:
Съгласно Кодекса за международно частно право(КМЧП) и
по-конкретно от разпоредбата на чл. 65 придобиването
и прекратяването на вещни права и на владение се уреждат от правото на
държавата по местонахождението на вещта по време на извършване на действието
или настъпване на обстоятелството, които обуславят придобиването или
прекратяването, т.е. в случая досежно процесната
покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в Република България, е приложим
българският закон. В тази връзка императивната разпоредба на чл. 37, ал. 2 от ЗЗД предвижда, че упълномощаването за сключване на договори, за които законът
изисква особена форма, трябва да бъде дадено в същата форма; но ако договорът
трябва да бъде сключен в нотариална форма, упълномощаването може да бъде
направено и писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието,
извършени едновременно. За приложението на императивните материално правни
норми съдът следи служебно. Така или иначе дори и за да се изследва дали е
налице представителна власт, а оттам и оттегляне на упълномощаването, следва
преди това да се обсъди въпроса за валидността на същото.
В случая не е спазена така предвидената от закона
форма за действителност
на
упълномощаването, тъй като липсва нотариална заверка на съдържанието на
пълномощно за продажба на процесния имот. При това само на това основание се
налага извода, че процесната покупко-продажба е била извършената без надлежна
представителна власт, при което договорът за покупко-продажба е недействителен
спрямо ищцовото дружество на основание чл. 42, ал. 2
от ЗЗД. С оглед дадените разяснения по въпроса в тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014
г. на ОСГТК на ВКС следва да се възприеме схващането, че сделка сключена без
представителна власт не е изначално нищожна, тъй като съществува възможността
по чл. 42, ал. 2 от ЗЗД за потвърждаването й. В случая очевидно не се касае до
тази хипотеза, доколкото самият упълномощител се
противопоставя на сделката, при което последната се явява недействителна спрямо
него на основание чл. 42, ал. 2 от ЗЗД и съответно не е могла да породи своя вещно-прехвърлителен
ефект по чл. 24, ал. 1 от ЗЗД. За пълнота следва да се отбележи с оглед на различната,
посочена от съда правна квалификация на главния иск в доклада по делото, като
такъв по чл. 26, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД, че петитумът на иска е за прогласяване на недействителност,
поради липсата на представителна власт, което е и всъщност изследваният по
делото въпрос. За това приложената
различна квалификация в решението по този иск не представлява съществено нарушение, доколкото не променя
предмета на доказване.
При този изход на спора е основателна претенцията на ищцовото дружество за присъждане на направените по делото
разноски и следва да се осъдят ответниците на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК да
му заплатят сумата от 2 103 лв., включваща дължимата за производството
държавна такса от 50 лв., платени депозити за назначените по делото експертизи
550 лв., 23 лв. – такса за вписване на исковата молба и 1500 лв. за изплатено
адвокатско възнаграждение. Досежно последното и
предвид депозираното възражение за прекомерност, което съдът намира за
основателно, намалява адвокатското възнаграждение до сумата от 1 500 лв.,
предвид цената на иска /16 022. 90 лв./,
и степента на фактическата и правната сложност на делото.
Съответно неоснователна е претенцията на ответниците
за присъждане на разноски по делото.
Мотивиран
от горното, Бургаският районен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА
ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН по отношение на „Т.
14“ ООД с ЕИК ****, със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от
****, договор за покупко-продажба на
недвижим имот, обективиран в ****, нот.дело № ****г., на нотариус ****, с рег. № *на
Нотариалната камара, вписан в Службата по вписванията с вх. рег. № ****от ****г.,
****, с който „Т. 14“ ООД продава на И.П.Г. с ЕГН ********** и Н.П.Г. с ЕГН **********,
самостоятелен обект с идентификатор ****.2.12 по КККР на ****, одобрени със
Заповед № РД-18-12/****г. на изпълнителния директор на АК, с последващо изменение на КККР, засягащо самостоятелния
обект, извършено със Заповед № КД-14-02-143/05.02.2018 г. на началника на
СГКК-Бургас, адрес на имота: ****, като самостоятелния обект се намира в сграда
№ 2, разположена в поземлен имот с идентификатор ****, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 2, с посочена в
документа площ от 139. 10 кв.м., прилежащи части: съответен процент идеални
части от общите части на сградата, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж: ****.2.11, под обекта: ****.2.8 и над обекта: няма, като сключен без представителна власт на
основание чл. 42, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите.
Осъжда
И.П.Г. с ЕГН **********, адрес: ***, и Н.П.Г. с ЕГН **********, адрес: ***, да заплатят на „Т. 14“ ООД с ЕИК ****,
със седалище и адрес на управление: ****, представлявано от ****, сумата от 2 103 лв. /две хиляди
сто и три лева/ за направените по делото разноски.
Решението може да се обжалва пред
Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: подпис
Вярно с оригинала!
К.К.