Р Е
Ш Е Н
И Е260128/12.3.2021г.
гр. ЯМБОЛ.12.03.2021.г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ЯМБОЛСКИЯТ....................районен
съд ................... гражданска колегия в публично
заседание на .........11.02.2021г........година в състав:
Председател:Св.ДИМИТРОВА
при секретаря ....................Й.П.…............................……................и
в присъствието на
прокурора.......................................................................………като
разгледа докладваното от
......................................СЪДИЯ
ДИМИТРОВА………………....гр.дело N .2436.. .. по описа
за 2020 год.
и за да се произнесе взе предвид
следното.....................................................................
Производството е образувано по молба на Т.Х.К. против И.Р.Ч.,
с която се иска да бъде осъден ответника да ОПРАЗНИ и да ПРЕДАДЕ двата имота
представляващи ниви находящи се в м. "***" образуваща ПИ е
идентификатор 05952.37.38 е площ 5,005 дка и м.'***" образуваща ПИ с
идентификатор 05952.74.20 с площ 8,290 дка.
Ищецът твърди, че е закупил имотите с нотариален акт за
продажба на недвижим имот № вх. per ***, от 08.07.2019г.,акт *** , т. ***, д.***
на службата по вписвания Я. и от 08.07.2019 година е собственик на тази
зем.земя.
За тези два имота ответника И.Р.Ч. имал сключен
договор за наем на земеделска земя от 04.12.2012 година,за срок от 10 години.
Съгласно чл. 7 от този договор отправил шестмесечно
предизвестие за ПРЕКРАТЯВАНЕ на същият до ответника,което е получил на
30.07.2019 год., като срокът за прекратяване на договора е изтекъл на
30.01.2020 година , към която дата ответникът бил прибрал реколтата си. Въпреки
прекратяването на договора ответникът след прибиране на реколтата през 2019 /
2020 год.засял едната нива със слънчоглед а другата с пшеница.
Независимо, че ответникът бил уведомен от ищеца, че от
01.07.2020 год. той ще заявява тази земя за получаване на субсидии за площ в
Общинска служба"3емеделие" –Т. ,обл.Я., като собственик на същите, на
05.06.2020 год. ответникът отново заявил тази земя пред Общинска служба „
Земеделие „ –Т. за получаване на субсидии за площ за стопанската 2020 /2021
год.
Посочва, че съгласно чл.4 от договора за наем ответника
през м.декември 2019 година му привел наемна цена, която счита че следва да
получи за наетите от П. зем.земи вече негова собственост в размер на 358,96 лева.
Неизпълнението на това задължение от наемателя създава
пречка на ищеца да ползвам земеделската земя по предназначение.
Освен, че изпълнил процедулата по прекратяване на
договора за наем, налице са и изискванията на чл.237, ал.2 от ЗЗД при договор с
достоверна дата, който важи не повече от една година от прехвърлянето на имота,
което е станало на 08.07.2019г.
В съдебно заседание пълномощника на ищеца заяви, че не
поддържа твърдението си, че договорът е прекратен на основание предизвестие,
което е връчено на ответника съгласно чл.7 от Договора за наем , т.к. ще се
ползва от разпоредбата на чл.237,ал.2,изр.1 от ГПК, като срока който важи за
прекратяване на договора е една година от датата на прехвърляне, който е
изтекъл на 08.07.2020г.
Претендира да му бъдат присъдени направените
по делото разноски.
В
срока по чл. 131, ал.1 от ГПК е депозиран писмен отговор от пълномощника на ответника, с която оспорва
иска като неоснователен и недоказан. Посочва, че ползва имотите , но на законно
основание, в качеството му на наемател, въз основа на договор за наем от
04.12.2012г., вписан в имотния регистър на АВ с вх.рег.№ ***г. С него освен
посочените от ищеца ниви, са отдадени под наем още три ниви за срок от 10
години, който изтича през стопанската 2021/2022 година. Позовава се на
чл.237,ал.1 от ЗЗД, като счита че независимо, че част от нивите са променили
собствеността си , при положение, че това е станало след вписване на договора
за наем, последния остава в сила и по отношение на новия собственик. Счита, че
в случая не следва да се прилага разп. на чл.237,ал.2 от ЗЗД, на която се
позовава ищеца, т.к. не касае процесния случай. Твърди, че договорът за наем не
е прекратен, т.к. не е постигнато съгласие за това от страните, както и че този
договор не би могъл да бъде прекратен или развален едностранно от някоя от
страните само по отношение на част от нивите, т.к. определените условия в
договора се отнасят за всички ниви описани в него. Счита, че срокът на договора
не е изтекъл, а предизвестието за прекратяване изпратено от ищеца, в качеството
му на нов собственик на част от нивите, не е породило действие. Твърди, че е изправна
страна по договора, като продължава да изпълнява всички задължения поети с
договора и заплаща на ищеца договорената наемна цена. Счита, че към момента на
предявяване на иска договора за наем не
е прекратен с едностранно предизвестие отправено от наемодателя по него, като
ответникът държи имотите на правно основание, което може да се противопостави
на ищеца по силата на чл.237,ал.1 от ЗЗД.
В съдебно заседание възраженията се поддържа и се моли
искът да бъде отхвърлен т.к. ползва нивите на годно правно основание, а именно
сключен договор за наем за срок от десет стопански години, който не е изтекъл.
Пренеддира да му бъдат присъдени направените по делото разноски.
След преценка на събраните по делото доказателства
поотделно и в съвкупност съдът приема за установено следното от фактическа
страна:
Видно от нот.акт № ***, том ***, рег.№ ***, дело ***г. на
нотариус М. Д., вписана в НК под № ***, с район на действие – съдебен район на
РС-Я., М. Й. М. и К. И. М. са продали на Т.Х.К. , недвижими имоти, находящи се
в землището на село Б., Община Т., а именно: нива в местността „***“,
представляваща поземлен имот с идентификатор № *** по кадастралната карта и
кадастрални регистри, одобрени със заповед ***г. на *** на ЯГКК, с площ от 5005
кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начина на трайно
ползване: нива, категория на земята при неполивни условия: 6-та при посочени
граници; нива в местността „***“, представляваща поземлен имот с идентификатор
№ 05952.74.20 по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със
заповед ***г. на *** на ЯГКК, с площ от 8290 кв.м., трайно предназначение на
територията: Земеделска, начина на трайно ползване: нива, категория на земята
при неполивни условия: 3-та при посочени граници .
Ищецът е представил договор за
наем на земеделска земя , вписан в СП под № ***, сключен на 04.12.2012г., с
който К. В. П. е предоставила на И.Р.Ч. за временно и възмездно ползване 4
ниви, находящи се в землището на с.Б., като две от тях са тези, които са
предмет на описания нотариален акт акт № ***, том ***, рег.№ ***, дело ***г.
Договорът е сключен за срок от 10 години, считано от датата на подписването му,
като е посочена наемната цена, дължима от наемателя. В чл.7 от договора
страните да договорили, че договорът се прекратява с изтичане на срока за който
е сключен или шестмесечно писмено предизвестие, но само след прибиране на
реколтата от съответната култура, с
която е засята площта.
Ищецът е представил уведомление
до ответника, с което му е отправил шестмесечно предизвестие за прекратяване на
договора, считано от датата на получаване на поканата. Към него е представено
известие за доставяне/обр. разписка от 30.07.2019г. за получаването му, които
доказателства са ирелеванти за спора.
Видно от писмо изх.№ ***г.
изпратено от ОСЗ „Т.-Я.“ до Т.Х.К., във връзка с постъпило от него възражени,
го уведомяват, че процесните две ниви са заявени за ползване в реални граници
При така установеното от
фактическа страна съдът прави следните правни изводи:
Предявеният иск е с правно
основание чл.233, ал.1 във вр. с чл. 237, ал.2 изр.1 от ЗЗД.
В случая не е спорно, наличието
на сключен с ответника договор за наем,
от 04.12.2012г., както и че за два от имотите, предмет на този договор е
налице покупко-продажба извършена на 08.07.2019г. от наемодателя по договора на
ищеца.
В чл.237 от ГПК са уредени
няколко хипотези на противопоставимостта на договора за наем спрямо
приобритател на наетия имот.
Първата
хипотеза е в чл.237, ал.1 ЗЗД, според която при прехвърляне на недвижим имот
договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в
имотния регистър, какъвто е настоящият случай.
В този случай срочният договор за наем е задължителен за приобретателя
при уговорените в него условия и срок и не може да се прекрати от него преди
уговорения срок. В случая законодателят е дал по-голяма защита на интересите на
наемателя именно с оглед вписването на наемния договор, с оглед публичния характер
на имотния регистър, което дава възможност на приобретателя на имота да се
запознае предварително, преди покупката с тежестите върху него. В случая е
неприложима разпоредбата на чл. чл.237, ал.2, изр. 2 ЗЗД на която се позовава
ищеца, т.к. тя касае случаи на невписан договор за наем, при които
приобретателят не е предварително наясно за съществуването на тази тежест и
правата му са предпоставени в зависимост от това дали договорът има достоверна
дата или не. Следователно тезата на ищеца, основана на чл.237, ал.2, изречение
първо ЗЗД, че процесният договор му бил противопоставим за срок една година от
придобиването, е несъстоятелна. С оглед разпоредбата на предходната алинея, за
ищеца договорът за наем има сила според предвидените в него условия и при
уговорения в него 10-годишен срок, или до 04.12.2022 г. Освен това
договорът за наем има за предмет освен нивите, които са собственост на ищеца, още
две ниви, които не са негова собственост, поради което същият няма
материално-правна легитимация да иска развалянето на целия договор, т.к. не е
собственик на всички имоти, предмет на същия. Предвид гореизложеното
предявеният иск се явява неоснователен и следва да се отхвърли.
При
този изход на делото ищецът дължи на ответника направените по делото разноски,
които са в размер на 400лв. – платено адв. възнаграждение.
Воден
от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
като неоснователен предявеният от Т.Х.К., ЕГН ********** *** иск по чл.233, ал.1 във вр. с чл.
237, ал.2 изр.1 от ЗЗД против И.Р.Ч., ЕГН ********** ***.
ОСЪЖДА Т.Х.К. на осн.чл.78,ал.3 от ГПК да заплати на И.Р.Ч.
направените по делото разноски в размер на 400лв.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред ОС-Я. в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: