РЕШЕНИЕ
№ 260041
гр. Перник
03.08.2020 година
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд Перник гражданска колегия, в
открито заседание на първи юли през две хиляди и двадесета година, в състав:
Съдия: Роман Николов
при секретаря
Златка Стоянова след като разгледа, докладваното от съдията гр. д. № 433 по
описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:
По реда на
особеното исково производство по чл. 362 и сл. от ГПК е предявен е иск с правно
основание чл. 19, ал. 3, вр. чл. 183 и сл. от ЗЗД.
Ищците И. П. К., с ЕГН: ********** и Т.Й.Г., с ЕГН: ********** и двамата със
съдебен адрес ***, са предявил срещу ответниците К.Д.Д. от ***, с ЕГН: **********, И.В.З., с ЕГН: **********
и адрес *** и И.Д.З., с
ЕГН: ********** и адрес *** иск по чл. 19,
ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот.
Ищците твърдят, че с наследодателката на ответниците Л. В. З.
– Д., с ЕГН: ********** сключили предварителен
договор на *** г., с който Л. З. се е задължила да прехвърли правото на
собственост на ищците, върху масивна жилищна сграда с площ от 79.30 кв.м., на
един етаж, находяща се в недвижим имот с площ от 513 кв.м., с адрес *** срещу
сумата от 40000 лева.
След подписването на
предварителния договор на *** г. внесли на личната влогова сметка на Л. В. З. – Д. в „ДСК-Банка“ П. 40000 долара. Усилията по подготовката и
набавянето на необходимите документи за покупко-продажбата били общи и
коректни, съобразени с изискванията на нотариус Р.М., в чиято кантора
продавачката предпочела да се извърши сделката. Тъй
като изповядването на сделката пред нотариус
се проточило въз времето, ищците заплатили
и сумата от 22500 лв. за придобиване собствеността на парцела – 514 кв.м.,
понеже сградата била построена с отстъпено право на строеж. В средата на *** г.
продавачката Л. Д. спряла да отговаря на телефонните обаждания на ищците, като
с тях комуникирала само племенницата й – ответницата К.Д.. При извършена
проверка в имотния регистър на *** г. ищците установили, че с Нот. акт № ***,
т. ***,
рег. № ***, Нот.
дело № 413 по описа Нотариус Н.З. за 2018 г. на *** г. ответницата К.Д., в
качеството си на пълномощник на Л.
В. З. – Д. извършва покупко-продажба на имота предмет на
предварителния договор, като продава имота на М. Н. Петрова с ЕГН: **********, от
*** за сумата от 24200 лв. Л. В. З.
– Д. почива *** г.
Ето защо, ищците молят съда да
постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор,
сключен между тях и Л. В. З. – Д. на *** г. за покупко-продажба на описаният в договора недвижим имот.
Подробни съображения в тази насоки
излагат в исковата молба и в множество допълнителни молби и
становища по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си
ангажират писмени и гласни доказателства.
Ответникът
К.Д.Д., е подала отговор, с който заявява, че предявения иск е
допустим, но неоснователен. Оспорва истинността на предварителният
договор от *** г. в частта на подписа на Л. З., като твърди, че този договор не
е подписан от нея. Твърди, че ищците са неизправна страна по предварителния
договор, тъй като не са изпълнили задължението си за плащане на продажната
цена. Оспорва представени с исковата молба документи. Подробни съображения в тези насоки излага в отговора
и в пледоарията по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си
ангажира писмени и гласни доказателства и експертизи.
Ответникът И.В.З. чрез пълномощника си – адвокат З.И.З.,
АК С., е подал отговор, с който
заявява, че предявения иск е недопустим и неоснователен. Твърди, че искът е недопустим тъй като
ответниците не са пасивно процесуално легитимирани да отговарят по него. Оспорва автентичността на предварителния договор
досежно подписа, положен срещу "Продавач", и твърди, че той не е
изпълнен от
Л. В. З. – Д.
Заявява, че ищците не са платили продажната цена за придобиване на имота, което ги
лишава от възможността да искат изпълнение от ответната страна. Оспорва всички
фактически и правни твърдения, на които се основава иска. Оспорва представени с
исковата молба документи като твърди, че подписите не са положени от Л. В. З. –
Д..
Ответникът
И.Д.З. в срока по чл. 131 от ГПК
не е депозирал отговор.
Съдът като
прецени процесуалните предпоставки за допустимост на предявения иск, събраните
по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и като взе предвид
доводите на страните, съгласно чл. 235 от ГПК, намира за установено следното от
фактическа страна:
По делото е приложен
Предварителен договор за покупко-продажба на недв.
имот от *** г., с който Л. З. се е
задължила да прехвърли правото на собственост на
ищците, върху масивна жилищна сграда с площ от 79.30 кв.м., на един етаж,
находяща се в недвижим имот с площ от 513 кв.м., с адрес ***.
Купувачите са
се задължили да платят на продавача сумата от
40000 лева срещу собствеността на
прехвърленият недвижим имот (чл. 1.2 от договора), която сума е следвало да
бъде платена при подписване на окончателен договор по посочената в предварителния договор
банкова сметка.
Според чл. 1.3 от Предварителния договор, владението на недвижимия имот е следвало да бъде предадено на купувачите в деня на сключване на окончателен договор. Към исковата
молба са приложени две Удостоверения с № *** г. издадени от Община П., от които
се установява, че ищците са адресно регистрирани на адреса на посочен в
предварителния договор, а именно ***.
Във връзка с оспорване от
страна на ответниците на автентичността на Предварителния договор за
покупко-продажба на недвижим
имот от *** г. относно подписа, положен срещу „Продавач:“, както и на други приложени по делото
документи от името Л. В. З.
– Д., е прието заключението по
допуснатата от съда графологична експертиза, изготвени въз основа на представения по делото сравнителен материал
от почерка и подписа на Л. В. З. – Д., както и на сравнителен материал, находящ се в сектор „БДС“ при ОД на МВР П..
На 06.03.2020 г. е постъпила молба с вх. № 1413 с искане да бъде заведен
иск по чл. 124, ал.4 от ГПК, относно изготвената експертиза от вещото лице Е.К..
На 06.03.2020 г. е постъпила молба с вх. №1414 от И.П.К. и Т.Й.Г.,
придружена от становище и протест относно изготвената Съдебно – почеркова
експертиза, с искане вещото лице Е.К. да бъде отстранено от участие по делото.
На 06.03.2020 г. е постъпило становище
с вх. № 1418 от И.П.К. във връзка с изготвената техническа експертиза на
вещото лице Е.К..
На 22.05.2020 г. е постъпила молба с
вх. № 2137 от И.П.К. и Т.Й.Г. с
приложени към нея писмо от ОД на МВР-П. от 25.03.2020 г., жалба от И.К. до Директора на ОД на МВР-П..
Въпреки
многобройните становища и жалби на ищците в съдебно заседание на 27.05.2020 г., заключението е прието като доказателство по делото и не е оспорено от
страните,
като процесуалният представител на ищците адв. П. изрично заявява, че имат
право да оспорват експертиза, но тяхната (на ищците) позиция е, че се работи по
непочтен начин.
От заключението на експертиза с вещо лице Е.К. – експерт –
криминалиста НТЛ-ЕКД при ОДМВР П., което
съдът възприема като компетентно и безпристрастно изготвено, се установява следното:
Подписът, положен в графа
„Продавач“ в предварителен договор от *** г. сключен между Л. В. З.-Д. от една
страна и И.П.К. и Т.Й.Г. от друга не е
изпълнен от Л. В. З.-Д..
Подписът, положен в графа „Подпис
на декларатора“ в Декларация от *** г., изготвена от името на Л. В. З.-Д. не е изпълнен от Л. В. З.-Д..
Подписите, положени в графа
„Декларатор“ в Декларация № *** г. по чл. 92, ал.
3 от Закона за гражданската регистрация и в Декларация № *** г., изготвени
от името на Л. В. З.-Д. най-вероятно са
изпълнени от Л. В. З.-Д..
Подписите, положени в графа
„Декларатор“ в копие на Декларация № ***
г. и в копие
на Декларация № *** г. представляват копия
на подписи, положени
от Л. В. З.-Д..
Подписът, положен в графа
„Подпис” в копие на документ със заглавие „Към декларация от *** г.” не е изпълнен от Л. В. З.- Д..
Подписът, положен в графа
„Продавач“ във Финансов отчет за извършени плащания от *** г. не е изпълнен от Л. В. З.-Д..
Подписите, положени в графа
„Декларатор“ на копие на Декларация- уверение от *** г., в
графа „Декларатор“ в копие на Декларация № *** г. и в графа „Подпис на издателя“ в
копие на Запис на заповед № *** г. представляват
копия на един и същи подпис.
Същият не е изпълнен от Л. В. З.-Д..
Подписите, заедно с ръкописният
текст под тях със съдържание „Л. В. З.” в копие на Договор за поверителност от ***
и в копие на Запис на заповед № *** г. представляват
копия на подписа и ръкописния текст в Декларация № *** г.
Ръкописният текст в последния
абзац от копие на Декларация № *** г. и ръкописният текст от последния
абзац на документ започващ с думите „Г-н Г. ...“, копие на който се намира на
л. 79 от настоящото дело представляват
копия на един и същи ръкописен текст.
Подписът, заедно с ръкописният
текст под него „Л. В. З.” в копие на лицевата и обратната страни на лична карта
на Л. В. З. – Д., намиращо се на л. 70 от настоящото дело представляват копия
на подписа и ръкописния текст, положени в графа „Продавач“ в Предварителен договор от *** г.
При така установените
фактически обстоятелства, съдът направи следните правни изводи:
Съгласно чл. 19 от ЗЗД,
предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който
се изисква нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, като
предварителният договор трябва да съдържа всички уговорки относно съществените
условия на окончателния договор, а всяка от страните по предварителния договор
може да предяви иск за сключване на окончателния договор и в такъв случай
договорът се счита за сключен в момента, в който съдебното решение влезе в
сила. Или за да се уважи предявен конститутивен иск
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор
за покупко-продажба на недвижим имот, следва да съществуват следните
кумулативно дадени предпоставки: да има валидно сключен и в определената форма
за действителност предварителен договор; ищецът да докаже качеството си на
изправна страна по този договор; падежът на договора, ако има такъв, да е
изтекъл; ответникът да притежава собствеността върху недвижимия имот към
момента на вписване на исковата молба и имотът, предмет на договора, да е годен
обект на прехвърлителни сделки. Наред с това, предварителният договор трябва да
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, като
действителността на предварителния договор се преценява към момента на
постановяване на съдебното решение, а изправността на ищеца се преценява с
оглед на обстоятелството изпълнил ли е вменените му с предварителния договор
задължения или е изявил готовност да ги изпълни, съгласно чл. 362 от ГПК.
В конкретния казус конститутивният иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е предявен от надлежна страна – купувача
по процесния предварителен договор от *** г., при наличие на правен интерес, доколкото не се твърди и не се
установява окончателен договор да е сключен, поради което съдът намира иска за
ДОПУСТИМ, а разгледан по същество – за НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Процесният договор, сключен на *** г. в *** между ищците И. П. К. и Т.Й.Г., като купувачи и Л. В. З. – Д., като продавач (обещател), обективира в себе си предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот по смисъла на чл. 19, ал. 1, вр. чл. 18 от ЗЗД, като предварителният договор е сключен в необходимата писмена форма за
действителност, съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД и съдържа всички необходими
уговорки относно съществените условия на окончателния договор по смисъла на чл.
19, ал. 2, вр. чл. 183 от ЗЗД – индивидуализация на вещите, предмет на
покупко-продажбата, със съответните към момента на сключването му технически и
регулационни характеристики, съгласно чл. 60 от ЗКИР, и цена в размер на общо 40000 лв., платими при подписване на окончателен договор.
Този договор обаче не е подписан от посочения
продавач Л. В. З. – Д., като в тази връзка съдът възприема заключението на СГЕ с вх. № 1268
от 28.02.2020 г., изготвена от вещото лице Е.К., като компетентно и безпристрастно изготвено. След обстоен анализ на всички признаци и
характеристики на оспорения подпис, положен за „Продавач“, вещото лице е изследвало задълбочено обекта на експертизата и описания сравнителен материал, е установило, че подписът за „Продавач“ НЕ е положен от Л. В. З. – Д..
Ето защо, съдът намира, че
оспорването на подписа на „Продавач“ в Предварителния договор от *** г. е доказано, поради което не е налице валидно сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, тъй като той не
съдържа волеизявление на посочения в договора продавач Л. В. З.
– Д., поради което този договор е нищожен по смисъла на
чл. 26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД, поради липса на валидно изразено съгласие от
продавача (обещателя), което е пречка за обявяването му за окончателен от съда
по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Съдът не обсъжда останалите възражения на
ответниците, тъй като те са предявени в условията на евентуалност.
Отделно от това, са налице и други основания,
поради които в случая Предварителният договор от *** г. не може да бъде обявен за окончателен.
Съгласно чл. 363 от ГПК, когато задължението е
за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред, включително и дали отчуждителят е собственик
на имота не само при завеждане на иска (11.03.2019 г.), а и към датата на приключване на съдебното дирене – 01.07.2020 г., която е релевантният за преценка на фактите
момент при обявяване на предварителен договор за окончателен. Тъй като
съдебното решение по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД замества нотариалното изповядване на
окончателната сделка с нотариален акт, при липса на представени от ищеца
доказателства при даване ход на устните състезания по съществото на спора, че
процесният недвижим имоти се намират в патримониума на ответниците, е налице процесуална пречка за обявяване на
предварителния договор за окончателен.
Освен това, съществува и
законовата забрана на чл. 264, ал. 1 от ДОПК, съгласно която прехвърлянето или
учредяването на вещни права върху недвижим имот се допуска след представяне на
писмена декларация от прехвърлителя или учредителя, че няма непогасени
подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни
осигурителни вноски, като чл. 265 от ДОПК предвижда, че нотариуса или съдия по вписванията, който състави, съответно
разпореди да се впише акт без представена декларация или при неспазване
разпоредбата на чл. 264, ал. 4, отговаря солидарно за заплащане на
задълженията, дължими от прехвърлителя или от учредителя.
При тези изводи на
съда, в решението не следва да се обсъждат другите събрани в делото
доказателства, доколкото те не биха обусловили по никакъв начин различен от
посочения дотук резултат.
Предвид гореизложеното,
предявеният по реда на особеното исково производство по чл. 362 - 364 от ГПК
иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се явява недоказан и неоснователен
и следва да се отхвърли.
С оглед изхода
на спора, на ищците не се дължат разноски.
Ответната страна не е направила искане
за присъждане на разноски в настоящото производство.
Предвид гореизложеното,
съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от
И. П. К., с ЕГН: ********** и Т.Й.Г.,
с ЕГН: ********** и двамата със съдебен адрес ***, иск с правно основание по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за
обявяване за окончателен на Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от ***
г. срещу К.Д.Д. ***, с ЕГН: **********, И.В.З., с
ЕГН: ********** и адрес *** и И.Д.З.,
с ЕГН: ********** и адрес *** като НЕДОКАЗАН и НЕОСНОВАТЕЛЕН.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен съд София в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ:___________________