№ 18360
гр. София, 08.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на
шести юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:М В. КАРАГЬОЗОВА
при участието на секретаря НИКОЛЕТА АС. БОЖКОВА
като разгледа докладваното от М В. КАРАГЬОЗОВА Гражданско дело №
2022******6585 по описа за 2022 година
Ищците Р. М. Ф. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С..... и Б. М. И. с ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. ВТ..., и двамата чрез адв. А. Ч. от ВТАК, с адрес: гр.
ВТ...., са предявили срещу „Е“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на
управление: гр. С...., искове за следното:
Да се признае за установено, че между ищците и ответника не съществува
правоотношение, произтичащо от Анекс № 110 от 20.12.2021г. към Договор за аренда на
земеделска земя, вписан под № 1.... в Служба по вписванията при РС В Т и от Анекс № 110
от 19.04.2022г. към Договор за аренда на земеделска земя, вписан под № 1.... в Служба по
вписванията при РС В Т.
Ответникът оспорва предявения от Р. Ф. иск като недопустим и неоснователен, а
предявения от Б. И. като неоснователен.
Правното основание на предявените искове е чл. 124, ал.1, пр.2 от ГПК.
В исковата молба се твърди, че по силата на Нотариален акт за собственост на
недвижими имоти, възстановени по ЗСПЗЗ № ..., том ...., Договор за доброволна делба от
13.10.2020г., вписан под № ... на 18.10.2000г., том ... и наследствено правоприемство ищците
са съсобственици при равни квоти на описаните в същата недвижими имоти, а именно: 1.
имот с № ******, начин на трайно ползване – нива, местност – „Я“, площ на имота – 3,400
дка, скица № - .../09.01.2017г., категория – 3, граници и съседи: ******, *******, ******,
******; 2. имот № *******, начин на трайно ползване – нива, местност „В“, площ на имота
– 4,423 дка, скица № - .../09.01.2017 г., категория – 6, граници и съседи: ******, *******,
*******, *******; 3. имот № *******, начин на трайно ползване – нива, местност – „К“,
площ на имота – 18,126 дка, скица № - .../09.01.2017 г., категория – 6, граници и съседи:
1
******, *******, ******, ******; 4. имот № *******, начин на трайно ползване – нива,
местност – „М“, площ на имота – 7,901 дка, скица № - .../09.01.2017 г., категория – 3,
граници и съседи: *******, ******, *******, ******, ******.
Изложени са твърдения, че на 18.10.2016 г. ищецът Б. И. упълномощил М К да сключи
договор за аренда/наем за гореописаните имоти за срок от 5 години. Въз основа на
учредената представителна власт пълномощникът сключил с ответника договор за аренда на
тези имоти, вписан под № 1.... в Служба по вписванията при РС В Т, за срок от 5 години,
считано от 01.10.2017 г. при цена 40 лв./дка. След изтичането на срока на договора, сключен
с ответното дружество, ищецът Б. И. сключил договор за наем на същите имоти с „Х“ ООД
за срок от 1 стопанска година при цена 55 лв./дка. Впоследствие ищецът Б. И. е установил,
че М К е сключила два анекса към договора за аренда от 2017г. с ответното дружество, с
първият от които срокът на договора е удължен от 2022г. до 2027г. (с още 5 стопански
години), а с втория – от 2027г. до 2032г. (с още 5 стопански години).
Твърди се, че двата анекса са сключени от пълномощника без представителна власт,
доколкото ищцата Р. Ф. не е упълномощавала М К да се разпорежда с нейната ½ ид.ч., а
ищецът Б. И. е упълномощил М К да сключи договор само за 5 години. С оглед изложеното
считат, че сключените от М К с ответника анекси за удължаване на срока на договора за
аренда не ги обвързват и молят съда да постанови решение, с което да уважи предявените
искове. Претендират направените по делото разноски.
Ответникът счита, че предявения от Р. Ф. иск е недопустим поради липса на правен
интерес от търсената защита, ненадлежно упражняване на правото на иск и твърди, че
страна по договора за аренда и анексите към него, както и по договора с „Хвърчилови“ ООД
е единствено ищецът Б. И.. Сочи, че ищцата Ф. има право да получи арендната/наемната
вноска по съответните договори от ищеца И., като отношенията им следвало да се уредят по
реда на чл. 30, ал. 3 ЗС. Оспорва твърдението, че пълномощникът на ищците е действал без
представителна власт, тъй като М К била упълномощена да сключва както договор за
аренда, така и анекси към него, по отношение на целия имот. Не е налице действие без
представителна власт от името и на ищцата Ф., тъй като същата не е страна по договора за
аренда и анексите към него. С оглед изложеното моли съда да прекрати производството в
частта по предявения от Р. Ф. иск като недопустим, евентуално да го отхвърли като
неоснователен, както и да отхвърли предявения от Б. И. иск като неоснователен. Претендира
направените по делото разноски.
От събраните по делото писмени доказателства съдът установи във фактическо и правно
отношение следното:
Ищците Р. Ф. и Б. И. са съсобственици на процесните имоти при квоти по ½ идеална
част, видно от представения по делото нотариален акт и договор за доброволна делба. На
18.10.2018г. съсобственикът Б. И. е упълномощил М И К да сключи договор, както и анекс
към вече сключен договор за аренда/наем на съ/собствения/ите имоти. Видно от
пълномощното това са имотите по отношение на които на 01.02.2017г. е сключен договор за
аренда на земеделска земя. Пълномощното от 18.10.2016г. е с нотариална заверка на
2
подписа на упълномощителя. В изпълнение на дадените пълномощия М К е сключила
договор за аренда на земеделска земя, вписан под № ... в Служба по вписванията при РС В Т
за земеделските земи, за които е упълномощена, за срок от пет години, считано от
01.10.2017г. М К е сключила от името на ищеца Б. И., действайки като негов пълномощник,
с ответника „Е“ ЕООД процесните два анекса към първоначалния договор за аренда на
земеделска земя. Като безспорно и ненуждаещо се от доказване в отношенията между
страните е обявено, че Анекс № 110 от 20.12.2021г. и Анекс № 110 от 19.04.2022 г. към
Договор за аренда на земеделска земя, вписан под № ... в Служба по вписванията при РС В
Т са подписани от М К.
Съгласно чл. 1, ал. 2 от ЗАЗ, арендните отношения се уреждат с аренден договор.
Договора за аренда на земеделска земя е сключен на 01.02.2007г., при действието на
разпоредбата на чл. 3 от ЗАЗ, изм. ДВ, бр. 61 от 2016г., в сила от 5.08.2016г., съгласно която
договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на
страните. Той се вписва в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска
служба по земеделие. Съгласно чл.3, ал.4 от посочената редакция на ЗАЗ, когато договорът
за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. По силата на чл.3,
ал.5 от ЗАЗ в редакцията от ДВ, бр. 61 от 2016г., в сила от 5.08.2016г., договор за аренда по
ал. 4 не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със
съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията.
Не се спори по делото, че договора за аренда, сключен на 01.02.2017г. е сключен
законосъобразно от името на съсобственик на земеделските земи, предмет на договора – Б.
М. И., който е упълномощил за сключването му М И К. При сключване на анексите към
него, обаче, първият от които, сключен на 20.12.2021г., а вторият анекс сключен на
19.04.2022г., упълномощеното лице М И К е превишила предоставената й представителна
власт, не защото не е била упълномощена да сключва анекси към първоначалния договор за
аренда, а защото към 20.12.2021г. се явява упълномощена от съсобственик, който не
притежава повече от 50 % от съсобствеността на имотите, предмет на арендата. Такова
упълномощаване е било задължително по силата на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ, изм. ДВ бр. 42 от
2018г., в сила от 22.05.2018г., съгласно който договор за аренда, както и споразумение за
неговото изменение или прекратяване може да се сключи със собственик или съсобственик
на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен
имот или с лице, упълномощено от собственик или съсобственици, притежаващи общо с
него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Упълномощаването трябва да
бъде с нотариално заверено изрично пълномощно. В тези случаи отношенията между
съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Видно от пълномощното, с което Б. М. И. е упълномощил М И К да сключи договор за
аренда, същото с нотариална заверка на подписа на упълномощителя, упълномощаването е
както за сключване на договор за аренда, така и за анекс към вече сключен договор за
аренда/наем на съсобствените му поземлени имоти, а именно: 1. имот с № ******, местност
3
„Я“, площ 3,401 дка; 2. имот № *******, местност „В“, с площ 4,423 дка; 3. имот № *******,
местност – „К“, с площ 18,126 дка; 4. имот № *******, местност – „М“, с площ от 7,901 дка.
При сключването на процесните анекси представителната власт е превишена, поради това,
че анексите са сключени от името на лице, което не притежава повече от 50 на сто идеални
части от съсобствените имоти. Анексите са сключени без представителна власт в обема
установен в закона, поради което са недействителни. Не е налице потвърждаване на
сключването на договора от другият съсобственик – ищцата Р. М. Ф. по силата на чл. 42,
ал.2 от ЗЗД, съгласно който лицето, от името на което е сключен договор без
представителна власт, може да го потвърди. За потвърждаването се изисква същата форма,
която е предвидена за упълномощаването за сключване на договора.
Съгласно Тълкувателно решение №1 от 16.01.2019г. на ВКС по т.д. № 1/2018г. на
ОСГТК, с § 6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ бр. 13/07.02.2017 г., в сила от същата дата, е
изменен чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, като е предвидено, че договор за аренда може да бъде сключен със
съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от
съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо
с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. В действалата до
изменението редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е регламентирана възможност за сключване на
договор за аренда само от някои от съсобствениците, т. е. и от съсобственик, притежаващ
по-малко от половината от дяловете. Законодателната промяна е продиктувана от
необходимост да се преустановят широко разпространени практики чрез сключване на
дългосрочни арендни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при
засягане интересите на мажоритарните съсобственици, малко на брой арендатори да ползват
земеделски земи. С посоченото изменение и допълнение на ЗСПЗЗ и ЗАЗ са отчетени както
съществуващите множество спорове между съсобствениците, така и между тях и
арендаторите, между самите арендатори и противоречивото разрешаване на същите при
отнасянето им до съда. С новата редакция на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ се създава кореспондиращо на
общата уредба по чл. 32, ал. 1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на
съсобствени земеделски земи чрез отдаване под аренда- общата вещ се използва и управлява
съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата
вещ. Следователно коментираното изменение има отношение единствено към
материалноправните предпоставки за сключване на договор за аренда и анекс за
изменението му.
Тъй като лицето , сключило анексите през 2021г. и 2022г. към договора за аренда от
01.02.2017г., при действието на новата разпоредба на чл. 3, ал.4 от ЗАЗ не е било
упълномощено от лице, в случая лица притежаващи общо повече от 50 на сто идеални части
от съсобствения имот, не са били налице материалноправните предпоставки за сключване на
анексите, поради което те са недействителни, а предявените искове основателни, поради
което следва да бъдат уважени.
При този изход на делото на осн. чл. 78, ал.1 от ГПК разноски се дължат на ищците,
съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК, в размер на 680 лв., от които: 600 лв.
4
заплатен адвокатски хонорар и 80 лв. платена държавна такса.
Воден от горното и на осн. чл. 124, ал.1, пр.2 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че между Р. М. Ф. с ЕГН **********, с постоянен
адрес: гр. С..... и Б. М. И. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ВТ..., от една страна и
„Е“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С...., от друга страна,
не съществува правоотношение, произтичащо от Анекс № 110 от 20.12.2021г. към Договор
за аренда на земеделска земя, вписан под № ... в Служба по вписванията при РС В Т, както и
не съществува правоотношение, произтичащо от Анекс № 110 от 19.04.2022 г. към Договор
за аренда на земеделска земя, вписан под № 1.... в Служба по вписванията при РС В Т.
ОСЪЖДА „Е“ ЕООД с ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: гр. С.... да
плати на Р. М. Ф. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С..... и Б. М. И. с ЕГН
**********, с постоянен адрес: гр. ВТ... сторените по делото разноски в размер на 680 лв.,
от които 600 лв. заплатен адвокатски хонорар и 80 лв. платена държавна такса.
Решението подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в 2-седмичен срок от съобщаването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5