Р Е Ш Е Н И Е
№……………../31.07.2020г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХLVI състав, в открито съдебно заседание, проведено на петнадесети юли две хиляди и двадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕНИЦА ДОБРЕВА
при участието на секретаря Росица Чивиджиян, като разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 14962 по описа за 2019 година на Варненския районен съд, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е
образувано по предявен от „А.а.О.“ ЕООД, ***, ЕИК ********* против
С.Д.С. *** иск с правно основание
чл. 422, ал. 1 от ГПК за приемане за установено в отношенията между страните
съществуването на вземане на ищеца за сумата от 2307 лева, претендирана като възнаграждение по договор за
посредничество при продажбата не недвижим имот с изключителни права от
23.03.2018г. и сумата от 2307 лева,
представляваща неустойка за неизпълнение съгл. чл. 5 договор за посредничество
от 23.08.2018г., за които вземания е издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д.8363/2019г. по описа на ВРС, 31-ви състав, ведно със законната лихва от
датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение
-31.05.2019г. до окончателното изплащане на задължението.
Твърди се в исковата
молба, че между страните е възникнало валидно облигационно задължение по
ексклузивен договор за посредничество при продажбата не недвижим имот
23.03.2018г., по силата на който ответникът, в качеството си на продавач на
недвижим имот е възложил на ищцовото дружество да осъществява посредничество
при продажбата на недвижим имот в гр. Варна, кв. „Вл. Варненчик“ срещу
уговорено възнаграждение в размер на 3 % от уговорената пазарната стойност на
имота. Твърди се, че по силата на
договора ответникът е поел задължение да не води преговори и да не продава
имота самостоятелно или чрез посредничеството на трето лице. Неизпълнението на
това задължение е скрепено с уговорена в чл. 4.1 вр. чл. 5 от договора
неустойка за неизпълнение. Конкретно страните са предвидили, че в случай, че
продавачът реализира сделка без участието на посредника, на последния се дължи
неустойка в размер на 3% по последната договорена между страните пазарна
оценка. В случая определената от страните стойност на имота е 76 900 лева.
Ищецът се позова, че ответникът се е разпоредил с имота, предмет на договора за
посредничество, като прехвърлителната сделка е извършена без знанието и съдействието
на ищцовото дружество И при цена по-ниска от договорената между страните по
договора за посредничество оценка. Въз основа на изложеното се настоява за
уважаване на така предявените искове, ведно с присъждане на сторените по делото
разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е
постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който се оспорва иска.
Признава се че имотът е продаден
от възложителя/ ответника/ без съдействието и посредничеството на ищеца. Ответната страна възразява за неизпълнен договор от страна на посредника.
Конкретно страната се позовава, че ищецът не е изпълнил задълженията си да
презентира имота на потенциални купувачи, да организира сделката, да организира
рекламна кампания, периодично да предоставя на клиента информация за изпълнение
на задълженията си. Поддържа се, че по време на действието на договора не са извършени огледи на имота с купувач представен от ищеца. С оглед
релевираното неизпълнение се поддържа, че за ищеца не е възникнало правото на
възнаграждение по договора. Ответната страна релевира възражение за нищожност
на чл. 5 от договор, поради противоречие с добрите нрави и значително
неравновесие между правата и задълженията на страните, тъй като разпоредбата
налага на възложителя да изпълни своите задължения, дори и ако изпълнителят не
изпълни своите. Позовава се, че вземането за неустойка не е възникнало, тъй
като не е възникнало главното вземане. На следващо място се настоява че така
уговорената неустойка излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и
санкционна функции, доколкото не обезщетява претърпяна загуба. Позовава се на съществено
несъответствие при съотношение между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнението на задължението вреди. Ответникът прави възражение
и относно размера на претенциите, като поддържа че страните не са уговаряли
цена за продажбата на имота. В тази връзка намира, че докладът за определяне на
пазарната цена е непротивопоставим на ответника, както и че е извършен без
оглед на имота. По изложените съображения настоява за отхвърляне на исковата
претенция. Претендира разноски.
В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представители,
поддържат становищата си по спора. Ответната страна е представила подробни
писмени бележки.
За да се произнесе по
спора, съдът съобрази от фактическа и правна страна следното:
По делото не е спорно, а и се установява от представените писмени
доказателства, че страните са обвързвани от валидно облигационно правоотношение
по договор за посредничество за при продажбата на недвижим имот с изключителни
права от 23.03.2018г. По силата на посоченото споразумение ищцовото дружество е
приело да посредничи срещу възнаграждение за продажбата на недвижим имот в гр. Варна, кв. „Владислав Варненчик“, блок 10, вх.4, ет.1. Съдържанието на
визираното правоотношение включва задължението на ищеца- изпълнител да
представи имота на потенциални купувачи, да осигури организационно обслужване
на сделката по сключванe на окончателен договор
за покупко-продажбата, да оцени имота, да организира със свои средства
продажбата на имота, да организира огледи, да организира нотариалното
изповядване на сделката и да съдейства за окончателното изплащане на договорената с
предварителния договор продажна цена в пълен размер и в уговорения срок. На свой ред възложителят се е задължил в срок до 23.08.2018г. да не води преговори
за продажба и да не продава имота самостоятелно или чрез други посреднически
агенции. Страните са уговори в чл. 5 от споразумението, че в случай, че
възложителят не изпълни задължението си по т.4.1. от договора и реализира
сделката без посредничеството на изпълнителя, клиентът дължи възнаграждение в размер на 3% върху последната договорена от
страните по договора цена. Наред с това е предвидена неустойка за неизпълнение,
която има компенсаторен характер в същия размер. Тост при неизпълнение на
задъженията на възложителя по договора, същият следва да заплати неустойката,
независимо от договореното възнаграждение.
По делото няма спор, че
ответникът се е разпоредил с имота без посредничеството на ищцовото дружество.
Съгласно разпоредбата на
чл. 79 от ЗЗД ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът
има право да иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата или да иска
обезщетение за неизпълнение. Тази
законодателна уредба сочи, че когато кредиторът предпочете прякото изпълнение,
той не може да иска компенсаторно обезщетение, съответно неустойка за неизпълнение,
тъй като по този начин би получил дължимото два пъти- като изпълнение и като
равностойност на неизпълнение. Следователно начинът, по който в случая е
уговорена неустоечната клауза на чл.5 сочи, че обективираната в нея неустойка
излизащ извън присъщите на обезщетителната, обезпечителна и санкционна функции,
цел на същата. Затова следва да се приеме, че неустойката е нижощна като накърняваща добрите нрави по по
см. на чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД и не се дължи.(Аналогична хипотеза е
разгледана с Решение 159/22.06.2016г. по гр.д. 1871/2014 г. на ВКС, второ ТО )
Изрично с договора страните са
договорили изключителни права на
Агенцията във връзка с продажбата на имота, а именно да има право да рекламира,
организира и реализира огледи, разговори, срещи и др. Във връзка с тези
изключителни права е договорено и възнаграждение, което представлява насрещна престация
за положените извънредни, спрямо договорите без изключителни права, „усилия” по
намиране на потенциален купувач и достигане на крайната цел на продавача –
осъществяване на сделка по покупко-продажбата на имота. Договорът с
изключителни права включва по-голям ангажимент от страна на Агенцията и дава
приоритет на имота спрямо други, като уговарянето на възнаграждение при
постигнат краен резултат, независимо дали е сделката е финализирана с участието
на Агенцията или не, съставлява дължима по договора престация. Това е така,
защото в повечето случаи достигането до окончателна сделка би се дължала на
вече извършената от Агенцията дейност по реклама и презентиране на имота.
Съдът
намира за безспорно установено изпълнението на договора от страна на посредника. Видно от ангажираните доказателства, вкл свидетелските
показания на св. Нелияна Иванова посредникът е извършил оценка на апатамента,
рекламирал е имота в няколко сайта. По-нататъчни действия по изпълнение на
договора не са осъществени, тъй като ответникът се е разпоредил с имота преди да изтече
уговорения в чл. 4.1 срок на ексклузивитет. Въведеният довод за неизпълнен
договор от страна на посредника не може да бъда споделен. Това е така, тъй като
самият възложител с поведението си е осуетил изпълнението и по този начин се е
поставил в ситуация на кредиторова забава, на осн. чл. 95, ал. 1 от ЗЗД и сам
се е лишил от възможност да възразява относно изпълнението.
С установените от всички обсъдени по-горе доказателства /писмени и гласни/
факти се установява, че ищцовото дружество е изпълнило задълженията си по
договора. При това положение, исковата претениция се
явява доказана по основание.
Относно
размера на дължимото възнаграждение съдът съобразява, че страните са определили
същото да се формира като процент от договорена между брокера и възложителя
цена. В действителност в договора такава
не е фиксирана. Вероятно се касае за размера на начална оферта по т.1 от
контракта, но и тя е останала неопределена. Сключенията договор, обаче е
възмезден и в такъв случай според правилото на чл. 162 от ГПК цената, а и оттам
доказаният размер на иска следва да се определят от съда.
Като
отправна точна за определяне на дължимото възнаграждение не може да служи
доклада за пазарната стойност на обекта, изгответен от лицензиран оценител.
Като частен документ, който не носи подписа на страната, на която се
противопоставя, той не може да обвърже възложителя. Освен това подобен
механизъм на определяне на цената от трето за правоотношението лице – оценител
на недвижими имоти, не е предвиден в процесното споразумение, поради което не
може да обвърже ответника.
Като
единствено възможен вариант следва се ползва цената по договора за продажба от
30.04.2018г. Самият договор, като
подписана от ответника частен документ се ползва с обвързваща го формална
доказателствена сила относно авторството на изявлението и с материална
доказателствена сила относно съдържащите в се в документа неизгоди за страната
факти. Тоест следва да е приеме, че минимум догорената там цена е заплатена. Самата
цена по НА № 43 , том IV, рег.№ 4455, дело № 485/2018г. от 39 117 лева се равнява
на двойния размер на данъчната оценка, което в практиката се приема за
стойност, отговаряща на пазарната. Доколкото, обаче няма данни за друго договаряне,
именно продажна цена по НА следва да служи за ориетир за пазарната стойност на
имота. Именно продажната цена би била релевантна за определяне възнаграждението
на посредника в хипотеза на извършена продажба със съдействието на брокера по
арг от чл. 4,6 от договора.
При това
положение съдът намира, че на ищеца се следва възнаграждение в размер на 3% от
сумата от 39 117 лева, или 1173,51
лева. До този размер следва да се уважи иска, като се отхвърли за горницата
до претендираните 2307 лева.
На ищеца се
следва и законната лихва, считано от датата на заявлението по чл. 410 ГПК до
окончателното издължаване на сумата.
По разноските:
С оглед изхода от спора,
на ищеца следва да се присъдят сторените по делото разноски съобразно уважената
част от иска. Ищецът е представил доказателства за заплатено възнаграждение за
особен представител в размер на 1500 лева, за което ответната страна е оспорила
като прекомерно. Съдът преценява възражението по реда на чл. 78, ал.5 от ГПК за
частично основателно. При определяне на справедлив размер на обезщетението
съдът съобразява, че производството е протекло в две съдебни заседания, без да
са настъпили усожнения от процесуална страната. Самият материален спор е със
средна сложжност. Ето защо, заплатеното от ищеца възнагаждение следва да се
редуцира до 700 лева за исковото производство и 400 лева- за заповедното. Така
при при уважен материален интерес от 1173,51 лева и общо и признати разноски за държавна такса
(94,30 лева) и възнаграждение за адвокат (700 лева), на ищеца се следва
възнаграждение за исковото производство в размер на 202,01 лева. По делото
следва да се присъдят сторените разноски за заповедното производство съобразно
вземанията, които са приети за установени в настоящото производство. Предвид
установения размер на вземането, съдът намира, че дължимите в заповедното
производство разноски на ищеца са в размер на 99,77 лева за държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
На ответника също се
следват разноски за исковото производство съобразно отхвърлената част от иска за адвокатско възнаграждение 414,57 лева, на осн.
чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по иска на „А.а.О.“
ЕООД, ***, ЕИК ********* срещу С.Д.С. ***, че С.Д.С. ЕГН ********** *** ДЪЛЖИ НА „А.а.О.“ ЕООД, ***, ЕИК
********* сумата от 1173,51 лева
представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажбата на
недвижим имот с изключителни права от 23.03.2018г. , за коеот вземане е
издадена заповед за изпълнение по ч.гр.д.8363/2019г. по описа на ВРС, 31-ви
състав, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението за
издаване на заповед за изпълнение -31.05.2019г. до окончателното изплащане на
задължението, на осн, чл. 422, ал.1 от ГПК, като ОТХВЪРЛЯ иска за заплащане на възнаграждение за разликата над
1173,51 лева до претендираните 2307 лева.
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „А.а.О.“
ЕООД, ***, ЕИК ********* против С.Д.С. ЕГН ********** иск за приемане за
установенов в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува
вземане за сумата от 2307 лева,
представляваща неустойка за неизпълнение съгл. чл. 5 договор за посредничество
от 23.08.2018г., за което вземане е издадена заповед за изпълнение по
ч.гр.д.8363/2019г. по описа на ВРС, 31-ви състав.
ОСЪЖДА С.Д.С. ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на „А.а.О.“ ЕООД, ***, ЕИК
********* сумата от 202,01 лева, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски в
настоящото производство, както и сумата
от 99,77
лева, представляваща сторените в заповедното производство разноски,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА „А.а.О.“ ЕООД, ***, ЕИК
********* ДА ЗАПЛАТИ на С.Д.С. ЕГН ********** сумата от 414,57 лева,
представляваща сторените по делото разноски, на осн. чл. 78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: