№ 4781
гр. София, 15.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
първи декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ЙОАННА Н. СТАНЕВА
при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИЛ. ПАВЛОВА
като разгледа докладваното от ЙОАННА Н. СТАНЕВА Гражданско дело №
20211110133149 по описа за 2021 година
Предявен е иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, т. 2 ГПК от АЛ. М. П.
срещу З. В. ИВ. за опразване на наето помещение: апартамент № ****, на шести етаж на
сградата, предоставен за ползване по Споразумение за безсрочно отдаване под наем от
22.11.2015г.
Ищецът А.П. твърди, че на 22.11.2015г. между него и З. В. ИВ. е сключено
споразумение за безсрочно отдаване под наем на апартамент № ****, на шести етаж на
сградата. Било уговорено месечно възнаграждение между страните за ползването на
процесния имот в размер на 350 лева. Поддържа, че предвид продължителното
неизпълнение на задълженията бил изпратил едномесечно писмено предизвестие за
прекратяване на наемния договор и ответникът бил поканен да опразни недвижимия имот и
да предостави ключовете на същия на представител на наемодателя. Твърди, че
предизвестието за прекратяване на наемния договор било връчено на ответника на
16.04.2021г. от ЧСИ **** с рег. № ** по реда на чл. 18, ал. 5 ЗЧСИ във вр. чл. 47 ГПК. Сочи,
че договорът бил прекратен считано от 17.05.2021г. Към момента на подаване на исковата
молба ответникът не бил опразнил апартамента и отказвал да напусне независимо от
прекратеното наемно правоотношение. Искането към съда е да уважи предявения иск.
Претендира разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от З. В. ИВ., с
който се оспорва предявения иск. Твърди, че не е била наемател на процесния апартамент и
същият отдавна не е в нейно държане. Сочи, че не разполага с ключове за жилището, за
което бил уведомен и ищецът. Поддържа, че не се е съгласявала, не е подписвала и не е
присъствала при подписване на споразумението от 22.11.2015г., върху което не бил положен
неин подпис. Твърди, че не й било връчвано и не била получавала по никакъв начин
1
приложеното по делото предизвестие от 24.02.2021г. Искането към съда е да отхвърли
предявения иск.
Съдът като взе предвид становищата на страните и въз основа на събраните по делото
доказателства, намери за установено следното от фактическа и правна страна.
По предявения иск в доказателствена тежест на ищеца е да установи: сключване на
договор за наем с ответника; предаване на имота, прекратяване на договора; задържане на
наетия имот от ответника без съгласие от страна на наемодателя.
В доказателствена тежест на ответника е да установи, че има правно основание да
държи имота.
Относно наличието на облигационно правоотношение между страните съдът намира
следното:
По делото е представено Споразумение от 22.11.2015г., сключено между АЛ. М. П. и
З. В. ИВ., с което страните са се споразумели ответникът да ползва процесния имот срещу
наемна цена в размер на 350 лева, като до месец януари живее в жилището за сметка на
наема, а от 01.02.2015г. наемателят започва да плаща наем от 350 лева, като ги превежда по
предадената й банкова сметка от 01 до 10 число на месеца.
С оглед оспорването на истинността на споразумението съдът с разпореждането от
22.09.2021г. е открил на основание чл. 193, ал. 1 ГПК производство по оспорване
автентичността на Споразумение за безсрочно отдаване под наем от 22.11.2015г. в частта за
положения подпис от З.И. и е разпределил доказателствена тежест на основание чл. 193, ал.
3 ГПК, а именно че тежестта за доказване на неистинността на документа пада върху
ответника. В проведеното съдебно заседание на 01.12.2021г. процесуалният представител на
ответника е заявил, че не поддържа искането си за допускане на съдебно-почеркова
експертиза.
Поради което съдът намира оспорването на ответника за недоказано, доколкото по
делото не са събрани доказателства, установяващи че З.И. не е подписала процесното
споразумение. С оглед на което споразумението обвързва страните и между тях е
възникнало валидно наемно правоотношение с предмет предоставяне на процесния имот
под наем срещу наемна цена от 350 лева. Горното обстоятелство се потвърждава и от
представеното извлечение от банкова сметка на А.П., видно от което ответникът е
извършвала преводи по неговата банкова сметка с основание „наем“.
Спорни между страните са въпросите за прекратяването на договора и датата, на
която имотът е бил освободен от ответника, по които са събрани следните доказателства:
По делото е представено предизвестие от АЛ. М. П. до З. В. ИВ., в което е посочено,
че от началото на 2018г. ответникът е в неизпълнение на задълженията по наемното
правоотношение- не е заплащала в срок в цялост дължимия наем, както и разходите,
свързани с ползването на апартамента. Посочено е, че общият размер на задълженията към
10.02.2021г. възлиза на 10612,55 лева, от които: 9700 лева, представляваща наемна цена от
2018г. до 10.02.2021г.; 208 лева, представляващи незаплатени суми за доставяне на питейна
2
вода, отвеждане на отпадъчни води и пречистване на отпадъчни води; 596,55 лева,
представляващи незаплатени суми за ползване на топлинна енергия; 36 лева,
представляваща незаплатена сума за ползване на електрическа енергия и 72 лева,
представляваща незаплатени такси за поддръжка и управление на Етажната собственост на
бл. № **** На основание чл. 238 ЗЗД е отправено едномесечно предизвестие за
прекратяване на наемния договор, като след изтичането му, недвижимият имот следва да
бъде опразнен и да бъдат предоставени ключовете за апартамента на Адвокатско дружество
„В. и партньори“.
Представен е протокол за връчване на предизвестие до З. В. ИВ. от помощник ЧСИ
към ЧСИ ****, видно от който ответникът е бил търсен на адрес: **** на следните дати: на
02.03.2021г. от 13: 50 часа /работен ден/; на 14.03.2021г.- 09.00 часа /почивен ден/; на
02.04.2021г. – 09.10 /работен ден/, като лицето не е открито на адреса, както и лице, на което
да бъде връчен документа. На 02.04.2021г. е залепено уведомление по чл. 47 ГПК на вратата
на апартамента, с което ответникът е била поканена да се яви в кантората на ЧСИ **** в
двуседмичен срок, за да бъде връчен документа. Била изготвена справка НБДН, видно от
която постоянният адрес на З.В. е ****, който адрес длъжностното лице по призоваването
при ЧСИ **** е посетил на 02.03.2021г.- 14.10 часа /работен ден/, на 14.03.2021г.- 09.50 часа
/почивен ден/, на 02.04.2021.- 08,50 часа /работен ден/. На посочения адрес лицето не е било
открито, както и лице, на което да се връчи документа, като на 02.04.2021г. било залепено
уведомление по чл. 47 ГПК на вратата на апартамента. В протокола е отразено, че до
изтичане на двуседмичния срок от залепване на уведомлението, лицето не се е явило за
получаване на книжата и същите се считат редовно връчени на 16.04.2021г. Видно от
констатациите на помощник нотариуса настоящият адрес на З.И. е ****.
Свидетелят М. С. е посочила, че познава г-н П. от поне 20 години, живее в гр. Д. и са
семейни приятели, като с дъщеря му са приятелки и с г-н П. живеят на не повече от 200
метра разстояние един от друг. Сочи, че А.П. имал имот в гр. София, който се намирал на
***, в който имало наемателка, на която казвали Зина, но се казвала З.. Имало проблем с
плащането на наемите и изнасянето й, като Р. я помолила за съдействие. Твърди, че
миналата година около Коледа с Р. имало доста преговори с наемателката, както и с г-н П..
Спомня си, че на Цветница около 17.04.2021г. преди Великден се чули, че на З. е връчена
покана от адвокат да се изнесе от апартамента. На 28.05.2021г. Р. била в Бълг., били
почивни дни и отишли да видят какво се случва с имота, какво е състоянието му, тъй като г-
н П. е възрастен, казвал че е сменил вратата и да видят вратата. Били пуснати в
апартамента, доброволно, З. била любезна, имало две дечица- момиче и момче, и започнали
преговори по изнасянето й от апартамента. Тя твърдяла, че ще опита до един месец да се
изнесе, тъй като Р. нямала български телефон, адвокатите били изпратили на нейния
телефон призовка по изнасяне и уведомление, че трябва да напусне. Сочи, че извадила
телефона да й го покаже, след което З. извикала полиция, дошли служители от 06-то РУ,
снели им показанията и излезли навън. Написали протокол, в който фигурирали снетите
данни и на двете и си тръгнали. Чули се с Р. в края на месец юни и се смеели, че била
3
започнала процедурата по изнасяне. Видели, че имотът е в лошо състояние и я помолили да
намери строителна фирма и чакала да й кажат, че се е изнесла. След 15 август била сменена
окончателно бравата и можело да се предприемат действия за ремонтиране на имота. Сочи,
че краят на месец юни започнала да се изнася, но не знае кога окончателно се е изнесла.
Твърди, че на 28.05. били само тя и Р., не е имало мъж с тях, като децата на З. били в другата
стая. Разговорът бил спокоен без викане, нито от нейна страна, нито от тяхна, като по
никакъв начин не я били заплашвали. Тонът на разговора бил кога възнамерява да плати
наемите и да се изнесе, като тя отклонявала въпросите спокойно „сега не мога изведнъж,
трябва да намеря човек да изнесе багажа“. Сочи, че живее в Д., като била дошла в София с
Р., за да види къде живее наемателката, да види вратата на жилището и да се разберат с
въпросната госпожа. Р. и П. й казали, че тя освобождава имота през лятото, края на месец
август. Р. месец юни заминала за САЩ и оттогава не била идвала повече в Бълг., П. бил в Д.
и идвал многократно до София.
Свидетелят М. Н. е посочила, че познава З. или така наречената Зина, тъй като
живеела под наем до тях, а тя живеела на този адрес от 40 години- ****. З. живеела до тях на
същия етаж от около 2015г., свързвала го с факта, че тогава й се наложило да спре работа
поради заболяване и от тогава живяла до техния апартамент до тази година, вкл. месеците
юли и август. Сочи, че работи в същия блок, в който живее и на обяд си идвала вкъщи да
обядва и видяла един ден просто апартамента й бил отворен и тя си изнасяла мебелите. Било
около 28 юни, тъй като същата седмица имала изпит, за който в последствие си била взела
отпуск, било понеделник. Видяла, че в края на месец юни започнала да се изнася, като се
изнасяла около 1 седмица, тъй като продължила да идва и да изнася някакви неща от
апартамента.
При така събрания доказателствен материал съдът намира, че по делото не са
ангажирани доказателства ответникът да е била изправна страна по договора, в частност да е
изплаща своевременно дължимата наемна цена и консумативи за ползване на процесния
имот. В доказателствена тежест на ответника, както му е разпределена с доклада на съда, е
да установи, че има правно основание да държи имота, в случая да докаже че е изправна
страна по договора за наем, каквито доказателства и доказателствени искания не са
ангажирани по делото. Поради което съдът приема, че ответникът е бил в неизпълнение на
задълженията си към подаването на уведомлението за прекратяване, с което ищецът е
упражнил потестативното си право да прекрати облигационната връзка между страните.
Относно връчването на предизвестието съдът намира, че видно от протокола от
23.04.2021г., изготвен от помощник частен съдебен изпълнител- Ат. П., ответникът е била
търсена три пъти в различно време, включително в почивни и работни дни, както на
процесния имот, така и на постоянния й адрес- ****, като не е била намерена, нито лице,
което да получи книжата. Доколкото ответникът е била търсена на вписаните в справката
НБДН адреси, както адреса на процесния имот, така и постоянния й адрес, възраженията на
ответника в тази насока се явяват неоснователни. При връчването на поканата съдебният
изпълнител е изпълнил надлежно процедурата по чл. 47 ГПК, като са залепени уведомления,
4
както на адреса на наетия имот, така и на постоянния адрес на ответника. С оглед на
гореизложеното съдът приема, че поканата е била надлежно връчена на ответника при
условията на чл. 47 ГПК на 16.04.2021г.- с изтичане на двуседмичния срок от залепване на
двете уведомления по чл. 47 ГПК.
Следва да бъде посочено, че договорът се прекратява с достигането на писменото
предизвестие до адресата. Връчването на покана чрез нотариус или ЧСИ е само един от
начините за удостоверяване на това достигане, а не единствен. След връчването на препис
от исковата молба на ответника договорът за наем е прекратен по отношение на него. В този
смисъл и Решение № 325 от 28.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 498/2009 г., IV г. о., ГК. Трайна
е практиката на ВКС че исковата молба има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238,
ал. 1 ЗЗД, като същата е намерила отражение в решение № 1283/5.07.2002 г. по гр. дело №
35/2002 г. на ВКС, V г.о., решение № 711/13.05.2003 г. по т.дело № 37/2003 г. на ВКС, V
г.о., решение № 584/27.05.2005 г. по т.дело № 849/2004 г.на ВКС-ТК и др., Решение № 113
от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 753/2008 г., II т. о., ТК.
След като договорът е прекратен, наемателят е длъжен да върне вещта (арг. чл. 233,
ал. 1, изр. 1 ЗЗД), като задължението му е да върне фактическата власт на наемодателя, като
опразни помещенията, освободи ги от имуществото си и предостави достъп до тях на
насрещната страна, а не просто да напусне имота. Под "връщане" на имота, предмет на
наемния договор, законът разбира предаването му от страна на наемателя на наемодателя.
Предаването на имота не се изчерпва само и единствено с преустановяване ползването му от
страна на наемателя. Имотът е предаден по смисъла на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД когато
наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота и му го е предал в състоянието, в
което имотът е бил към момента на сключване на наемния договор. Предаването на
държането на имота в състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния
договор включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на наемателя
именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД. На първо място имотът трябва напълно
да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от
имота от наемателя на наемодателя и пр. В този смисъл и Решение № 107 от 12.02.2009 г. на
ВКС по гр. д. № 4787/2007 г., III г. о., ГК.
Между страните не е спорно обстоятелството, че ответникът е освободил процесния
имот, като относно датата, на която същият е освободен съдът намира следното:
В проведеното съдебно заседание на 20.10.2021г. процесуалният представител на
ищеца е заявил, че към днешна дата имотът е опразнен, ответникът твърди, че имотът е
освободен преди получаване на исковата молба, без да е уведомена за изпратено
предизвестие. Процесуалният представител на ответника в проведеното съдебно заседание
на 20.10.2021г. е заявил, че имотът е освободен в началото на месец юни 2021г.
Задължението на ответника да освободи процесния имот в настоящия случай е
възникнало с изтичането на един месец от получаване на уведомлението, т.е. на 17.05.2021г.
Между страните няма спор относно факта, че на 28.05.2021г. дъщерята на ищеца, заедно със
св. С. са посетили процесния имот, както и че ответникът е извикала представители на
5
полицията, които са изготвили протокол за извършеното посещение. Конкретните
обстоятелства, обективирани в протокола, са неотносими към предмета на спора.
Релевантно е обстоятелството, че след изтичане на предоставения едномесечен срок
ответникът все още е била в държане на процесния имот. Горното се установява и от
показанията на св. С., която е присъствала на проведения с ответника разговор, касаещ
освобождаването на имота и заплащането на дължимите наемни вноски, проведен именно в
процесния имот на 28.05.2021г.
От показанията на св. Н., живуща на същия етаж в същия жилищен блок, в който се
намира процесния имот, се установява по категоричен начин, че ответникът се е изнесла от
същия около 28.06.2021г. Съдът кредитира показанията на св. Н. като логични,
последователни, както и кореспондиращи на останалия доказателствен материал.
Свидетелката Н. е имала непосредствени впечатления относно действията по изнасяне от
страна на ответника, поради което съдът намира, че в съвкупна преценка на събраните по
делото доказателства най-ранната дата, на която ответникът е освободил имота е
28.06.2021г. Показанията на св. Н. са обективни, като същата не е заинтересована от изхода
на спора и е могла да възприеме действията по изнасяне на мебели от процесния имот от
страна на ответника с оглед на обстоятелството, че същата живее на същия етаж в съседен
апартамент до процесния.
Така освобождаването на наетото жилище от страна на ответника е след изтичане на
едномесечния срок, даден с предизвестието и след подаване на исковата молба, респ.
образуването на настоящото дело /10.06.2021г./.
Доколкото по делото е безспорно, че ответникът е освободила процесния имот в хода
на процеса съдът на основание чл. 235, ал. 3 ГПК следва да вземе предвид този факт и да
отхвърли предявения иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски ищеца, доколкото се установи по
категоричен начин, че ответникът е освободила имота след предоставения й едномесечен
срок и след подаване на исковата молба, по която е образувано делото. Ищецът претендира
разноски за държавна такса в размер на 168 лева и адвокатско възнаграждение в размер на
864 лева с ДДС, като са представени и доказателства за сторените разноски. В проведеното
съдебно заседание на 01.12.2021г. процесуалният представител на ответника е релевирал
възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на ищеца, което съдът намира
за основателно.
За да прецени дали претендираното възнаграждение от 864 лева с ДДС е прекомерно
съдът съобрази, че съгласно разясненията дадени в т. 20 от Тълкувателно решение №
6/06.11.2013г. по тълк.д.№ 6/2012г. на ОСГТК на ВКС, цената на иск по чл. 233, ал. 1, изр. 1
от ЗЗД за връщане на вещ след прекратяване на наемно правоотношение се определя от
наема за една година по договора. В разглеждания случай цената на иска, с оглед наемната
6
цена за една година по сключения между страните договор за наем, е 4200 лева. (12 месеца
по 350 лева на месец). При цена на иска от 4200 лв., минималното възнаграждение,
определено по реда на чл. 7, ал. 2, т. 2 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, е 524 лева, увеличено с ДДС -628,80 лева. Съдът намира, че
разгледаният от съда правен спор не се отличава с фактическа и правна сложност,
разглеждането на делото е приключило в рамките на две съдебни заседания, с един основен
спорен между страните въпрос, касаещ не основателността на предявения иск, а
дължимостта на сторените по делото разноски. Поради което адвокатското възнаграждение
на ищеца следва да бъде определено по минималния размер, предвиден в НМРАВ, увеличен
с ДДС, доколкото претендираното адвокатско възнаграждение е с ДДС, а именно сумата от
628,80 лева. Т.е. общо на ищеца следва да се присъдят разноски в размер от 796,80 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от АЛ. М. П., ЕГН **********, срещу З. В. ИВ., ЕГН **********,
с адрес: **** иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 310, т. 2 ГПК за опразване на
наето помещение: апартамент № **** на сградата, предоставен за ползване по
Споразумение за безсрочно отдаване под наем от 22.11.2015г.
ОСЪЖДА З. В. ИВ. да заплати на АЛ. М. П. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от
796,80 лева, представляваща сторените по делото разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд
в двуседмичен срок от датата на постановяването му /15.12.2021г./, която е обявена на
страните в проведеното съдебно заседание на 01.12.2021г.
Преписи от решението да се връчат на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7