Р Е Ш Е Н И Е
№..........................
гр. София, 23.11.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-15 с-в в публично съдебно заседание на шестнадесети юни две
хиляди двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ: ПЕТЪР ТЕОДОСИЕВ
при
секретаря Галина Стоянова, разгледа търговско дело № 1194 по описа за 2020г. и
взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба
на „Д.Б.“ ЕООД срещу П.П.И., Д.Н. М.– И. и „А.Г.“ ЕООД, с която са предявени
искове за признаване за установено, че ответниците нямат ипотечно право върху
апартаменти №9, №10, №11 и №12, находящи се в жилищна сграда в гр. София, ул. *******,
произтичащо от нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №90, т. VI,
рег. №10479, д. №968/2012г. на нотариус с рег. №040.
Като основание на исковете са заявени
твърдения, че обезпеченото с ипотека вземане за неустойка в размер на
260 000 евро не съществува поради изпълнение на задълженията на ищеца, за
чието неизпълнение е предвидена неустойката, евентуално поради погасяване на
вземането за неустойка по давност.
Ответниците оспорват исковете.
Процесният нотариален
акт №90, т. VI, рег. №10479, д. №968/2012г. е приет като писмено
доказателство по делото и установява сключен на 17.10.2012г. договор между
страните по делото за учредяване на ипотека върху процесните недвижими имоти за
обезпечаване на следното описано в т. 1 от нотариалния акт задължение на ищеца
към ответниците, произтичащо от предварителен договор за учредяване на право на
строеж срещу задължение за построяване на жилищна сграда от 15.08.2021г. и
нотариален акт за делба и учредяване право на строеж срещу задължение за
строителство от 17.10.2012г. – „да
завърши сградата, предмет на учреденото право на строеж, удостоверено със
съставянето на акт-образец 15 не по-късно от 30.09.2014г.“.
В т. 3 от нотариалния
акт е посочено, че при неизпълнение на това задължение на ищеца ответниците „имат право да съберат вземането си в размер
на 260 000 евро по предвидения в закона ред, чрез продажбата на
ипотекираните имоти“.
В т. 5 от нотариалния
акт е предвидено, че ответниците „се
задължават да заличат ипотеката в 30-дневен срок след подписването на акт
образец 15, а в случай, че заличаването на ипотеката не бъде извършено в
предвидения срок дължат обезщетение на ищеца в размер на 300 евро на ден, но не
повече от 54 000 евро“.
Тълкуването на
цитираните клаузи по правилата на чл. 20 ЗЗД, но включително и най-вече при
съобразяване на императивните разпоредби на чл. 167 и 170 ЗЗД относно
съдържанието на договора за ипотека предпоставя следните изводи:
Ипотеката е учредена
за обезпечаване на изпълнението на непарично вземане на ответниците с описаното
в т. 1 от нотариалния акт съдържание, като с клаузата на т. 3 от нотариалния
акт е уговорена сумата по смисъла на чл. 167, ал. 2, пр. последно, вр. чл. 166,
ал. 2 ЗЗД, за която се учредява ипотеката, а не размер на парично вземане на
ответниците, обезпечено с ипотеката, включително вземане за неустойка за
неизпълнение на задължението на ищеца по т. 1 от нотариалния акт (да се приеме
обратното би означавало, че ипотеката е недействителна съгласно чл. 170 ЗЗД поради
неопределеност на обезпеченото парично вземане с посочения размер от
260 000 евро, доколкото от съдържанието на нотариалния акт въобще не може
да бъде направен извод за основанието на това парично вземане).
В общата хипотеза,
при която ипотеката се учредява за обезпечаване на изпълнението на парични
вземания, сумата на ипотеката по чл. 166, ал. 2 ЗЗД определя обема на правата
на ипотекарния кредитор на принудително и предпочтително удовлетворяване на обезпечените
вземания от сумите, получени от проданта на ипотекирания имот.
В хипотеза, като
настоящата, при която ипотеката е учредена за обезпечаване на изпълнението на
непарични вземания, сумата на ипотеката по смисъла на чл. 167, ал. 2 ЗЗД определя
размера на вземанията на обезпечения кредитор за обезщетения от неизпълнението на
обезпеченото с ипотека непарично вземане, които подлежат на принудително и
предпочтително удовлетворяване от сумите, получени от проданта на ипотекирания
имот.
В случай, че в
договора за учредяване на ипотека за обезпечаване на непарично вземане, бъдат уговорени
основания и размери на неустойки, дължими за неизпълнение или неточно
(включително забавено) изпълнение на непаричното вземане, договорът за ипотека обезпечава
и паричните вземания за неустойки, като съгласно чл. 173, ал. 3 ЗЗД представлява
и основание за издаване на изпълнителен лист за тези вземания по реда на чл.
418, вр. чл. 417, т. 3 ГПК.
В тези случаи ипотеката
освен интереса на кредитора от изпълнение на обезпеченото с ипотека непарично
вземане, защитава и интереса му от обезпечаване на акцесорните вземания за
неустойки в хипотезите, при които непаричното вземане е изпълнено, но по начин,
който поражда вземане на кредитора за плащане на предвидените в договора за
ипотека неустойки.
Процесният случай обаче
не е такъв, тъй като по съображенията по-горе с договора за ипотека не са уговорени
неустойки за неизпълнение на обезпеченото непарично вземане, а клаузата на т. 3
от договора определя единствено размер на сумата на ипотеката по смисъла на чл.
167, ал. 2, вр. чл. 166, ал. 2 ЗЗД.
Следва неизбежният
извод, че учредената с процесния нотариален акт ипотека обезпечава именно и
само изпълнението на непаричното вземане по т. 1 от нотариалния акт, респективно
парични вземания на ответниците за обезщетение на вреди от пълното неизпълнение
на непаричното вземане, от което пък следва, че изпълнението на непаричното
вземане (независимо дали е извършено в уговорения срок или със забава) погасява
ипотечното право.
Същият извод следва и
от систематичното тълкуване на клаузите на т. 1, 2 и 5 от нотариалния акт за учредяване
на ипотеката – в т. 1 е посочен срок за изпълнение на обезпеченото непарично
вземане (30.09.2014г.), но в т. 5 е предвидено задължение на ипотекарните
кредитори да предприемат действия за заличаване на ипотеката след подписването
на акт-образец 15, което не е обусловено от спазването на срока по т. 1 от
договора, включително е уговорена мораторна неустойка за неизпълнението на това
им задължение.
Изпълнението на
задължението на ищеца по т. 1 от нотариалния акт за учредяване на ипотека се
установява от представения с исковата молба и приет като писмено доказателство
акт-образец 15 от 28.11.2014г. за установяване на годността на строежа на
процесната сграда.
В подкрепа на
възраженията на ответниците, че констатациите в цитирания акт не са съответни
на действителното положение (конкретните твърдения са, че част от обектите в
сградата не са били изградени, а други са изградени с недостатъци), не са представени
никакви доказателства и не са ангажирани допустими доказателствени искания.
Възраженията на
ответниците, че актът не е подписан от тях или техен представител в качеството
им на възложители на строежа, също не опровергават доказателствената му сила в
производството по настоящото дело, тъй като видно от съдържанието му при
съставянето и подписването на акта-образец 15 ответниците са заместени по реда
на чл. 170, ал. 2 ЗУТ от административния орган, издал разрешението за строеж
(в процесния случай – главният архитект на СО, район Лозенец), като
удостоверителното изявление на органа по чл. 170, ал. 2 ЗУТ има материална
доказателствена сила по чл. 179, ал. 1 ГПК за обстоятелствата по чл. 176, ал. 1 ЗУТ, но също и за наличието на предпоставките за подписване на акта по реда на
чл. 170, ал. 2 ЗУТ.
Първата група
обстоятелства предпоставят изпълнение на обезпеченото с ипотека непарично
вземане по т. 1 от нотариалния акт за учредяване на ипотеката, което по
съображенията по-горе погасява ипотечното право независимо дали изпълнението е
осъществено в уговорения срок или със забава.
Въпреки това следва
да се отбележи, че дори да се приеме, че процесната ипотека обезпечава и
вредите на ответниците от забавено изпълнение на задълженията на ищеца по т. 1
от нотариалния акт, а доказателствата по делото не установяват изпълнение на
тези задължения преди датата 28.11.2014г., на която е издаден актът-образец 15
за годността на строежа, то дори само обстоятелството, че актът е съставен по
реда на чл. 170, ал. 2 ЗУТ, предпоставя извод, че ответниците са в неизпълнение
на задълженията си за съдействие за изпълнението на задължението на ищеца по т.
1 от нотариалния акт, тоест налице е забава на ипотекарните кредитори по
смисъла на чл. 95 ЗЗД, която съгласно чл. 96, ал. 1 ЗЗД освобождава длъжника от
последиците на собствената му забава в периода 30.09.2014г. – 28.11.2014г.,
респективно погасява задължението за обезщетение на вредите на кредиторите от
забавата, а оттам и учредените обезпечения за изпълнение на това задължение.
По изложените
съображения и последици на доказателствена тежест по чл. 154, ал. 1 ГПК предявените
отрицателни установителни искове се явяват основателни и следва да бъдат
уважени, което съгласно чл. 78, ал. 1 ГПК предпоставя основателност и на
претенцията на ищеца за присъждане на разноските, които е направил за исковото
производство.
Така мотивиран,
Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО
по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 179, ал. 1, пр. 2 ЗЗД, че ипотечното
право на П.П.И. с ЕГН ********** и адрес ***, Д.Н. М.– И. с ЕГН ********** и адрес
*** и „А.Г.“ ЕООД с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление *** върху
недвижими имоти на „Д.Б.“ ЕООД с ЕИК *******, със седалище и адрес на управление
***, описани в т. 2 от нотариален акт за учредяване на договорна ипотека №90,
т. VI, рег. №10479, д. №968/2012г. на нотариус с рег. №040,
което е учредено с договор от 17.10.2012г., сключен с цитирания нотариален акт за
учредяване на договорна ипотека №90, т. VI,
рег. №10479, д. №968/2012г. на нотариус с рег. №040, вписан в СВ-София с
вх.рег. №45606/17.10.2012г., акт №195, т. ХХ, не съществува.
ОСЪЖДА П.П.И. с ЕГН **********
и адрес ***, Д.Н. М.– И. с ЕГН ********** и адрес *** и „А.Г.“ ЕООД с ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** да заплатят на „Д.Б.“ ЕООД с ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление *** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 32 040,95
лв. – съдебни разноски.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ: