№ 7120
гр. София, 20.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично
заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Татяна Димитрова
Членове:Румяна М. Найденова
Радина К. Калева
при участието на секретаря Алина К. Тодорова
като разгледа докладваното от Румяна М. Найденова Въззивно гражданско
дело № 20231100514330 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба, подадена от З. Г. К. и Р. В. В., чрез
адвокат К. И. срещу решение № 20107067/31.10.2023г., постановено по гр. д.
№ 31020/2019г. на СРС, 34 с-в.
Решението се обжалва в частта, в която са отхвърлени предявените от З.
Г. К., като собственик на апартамент № 8 в сграда, находяща се на адрес: гр.
София, ул.******* и Р. В. В., като собственик на апартамент № 6 в сграда,
находяща се на адрес: гр. София, ул.******* против П. Н. Р., като собственик
на апартамент № 4 в сграда, находяща се на адрес: гр. София, ул.******* и Д.
Г. М., като етажен собственик на апартамент № 2 в сграда, находяща се на
адрес: гр. София, ул.*******, осъдителни искове по чл. 74 ЗЗД за осъждане на
ответницата П. Н. Р. да заплати на ищцата З. Г. К. сумата в размер на 1982,57
лв.; на Р. В. В., сумата в размер на 2198.42 лв., както и за осъждане на
ответницата Д. Г. М. да заплати на ищеца З. Г. К. сумата в размер на 543.52
лв., а на Р. В. В. сумата в размер на 602.69 лв., ведно със законната лихва
върху посочените по - горе главници от датата на подаване на исковата молба
до окончателното заплащане на сумата.
В жалбата са развити доводи за неправилност на обжалваното решение.
Поддържат, че СРС не е коментирал и ценил като доказателство
представеното споразумение от 22.07.2016г. Излага доводи, че ищците са
заплатили стойността на извършените СМР-та по 4 бр. договори. Сочат, че
1
СРС неправилно е изчислил дължимите суми, като въз основа на това
неоснователно е приел, че ищците са заплатили единствено свои задължения,
но не и чужди задължения на ответниците. Молят решението да бъде
отменено и вместо него съдът да постанови друго, с което предявените искове
да бъде изцяло уважени, като им се присъдят направените пред двете съдебни
инстанции разноски.
Постъпила е въззивна жалба и от З. К. и Р. В. /лично/, извън установения
от закона срок, в която твърдят незаконосъобразност на постановеното
решение.
В установения от закона срок, въззиваемите П. Н. Р. и Д. Г. М., са
депозирали отговори на въззивната жалба. В тях се излагат съображения за
неоснователност на въззивната жалба. Молят решението на районния съд да
бъде потвърдено.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства,
становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2
ГПК, намира от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е процесуално
допустима, а разгледана по същество - неоснователна.
Първоинстанционното решение е валидно и допустимо, налице е
постановен диспозитив в съответствие с мотивите на решението. При
произнасянето си по правилността на решението съгласно чл.269, изр. второ
от ГПК и задължителните указания, дадени с т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по
т.д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС, въззивният съд е ограничен до
релевираните във въззивната жалба оплаквания за допуснати нарушения на
процесуалните правила при приемане за установени на относими към спора
факти и на приложимите материално правни норми, както и до проверка
правилното прилагане на релевантни към казуса императивни материално
правни норми, дори ако тяхното нарушение не е въведено като основание за
обжалване.
Относно правилността на първоинстанционното решение, въззивният
съд намира наведените с въззивната жалба доводи за неоснователни.
В случая е налице специфична форма на съсобственост. Сградата –
етажна собственост с административен адрес гр. София, ул.*******, в която
ищците и ответниците притежават самостоятелни обекти се състои от повече
от три етажни собственика. С оглед на това, съдът намира, че е налице
хипотезата на чл. 37 от ЗС, при която части етажи и части от етажи, заедно с
прилежащите към тях избени и тавански помещения принадлежат на
различни собственици. Поради това намиращата се на посочения
административен адрес сграда представлява етажна собственост, по смисъла
2
на закона.
Разпоредбата на чл. 38 ал. 1 от ЗС определя кое има характер на „общи
части“ в сгради, представляващи етажна собственост, както и, че те, съгласно
ал. 3, не може да се делят.
Съобразно указанията на чл. 38 ЗС, при сгради, в които етажи или части
от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици
са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните
стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните
носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на
отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и
вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички
видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните
тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по
предназначение служи за общо ползване.
Отношенията между собствениците в етажната собственост относно
поддържането, възстановяването и подобряването, както и по повод
ползването на общите части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41 ЗС.
Всеки собственик, съразмерно на дела си в общите части, е длъжен да участва
в разноските, необходими за поддържането или възстановяването на общите
части, и в полезните разноски, за извършването на които е взето решение на
общото събрание. Независимо, че СРС е дал правна квалификация на иска по
чл. 74 ЗЗД, това не води до неправилност на решението, нито се налага
преразпределение на доказателствената тежест, доколкото нормата на чл. 41
предвижда отговорността на съсобственика, изпълнил чуждо задължение. Не
се налага и преразпределяне на доказателствената тежест, като страните са
ангажирали съответните относими доказателства. В този смисъл, дори ако
правната квалификация е неправилна, ако съдът правилно е разпределил
доказателствената тежест и се е произнесъл съобразно заявеното искане, то
решението няма да е неправилно само поради това. За пълнота на
изложението, следва да се отбележи, че неоснователни са възраженията на
въззиваемите в проведеното пред въззивния съд съдебно заседание, в което
сочат, че за първи път в това заседание се въвеждат твърдения за неотложен
ремонт. Напротив, такива твърдение се съдържат още в исковата молба, като
3
ищците сочат какво налага ремонта и дадените им предписания. Дори да не е
изрично формулирано от ищците, съдът е длъжен да даде вярната правна
квалификация въз основа на изложените факти и обстоятелства и да ги
подведе под правилната правна норма.
Съгласно съдебната практика, необходимите разноски са свързаните с
неотложни/ аварийни/ ремонтни дейности за поддържането и /или
възстановяването на общите части , предизвикани от непредвидено,
неочаквано събитие/ наводнение, пожар и др./ или се свързват с
необходимостта от текущи или основни ремонтни дейности, наложени от
износване и овехтяване на сградата, като чрез тях се цели привеждане на
общите части в състояние годно за тяхното предназначение. За извършването
на необходимите разноски по поддържането на общата вещ не е необходимо
съгласието на останалите съсобственици и те дължат възстановяването им.
Полезните разноски са тези, които увеличават стойността на сградата и имат
характера на подобрения. За да бъдат извършени т.н. полезни разноски,
законодателят приема , че решението за тях се взема от общото събрание на
собствениците. Отговорът дали извършени от единия от собствениците в
етажната собственост определени ремонтни дейности съставляват необходими
или полезни разходи, свързани с общите части на сградата, зависи от
фактическия проблем на конкретното състояние на извършения ремонт на
общите части преди извършването му, както и от причината , наложила това.
Както необходимите, така и полезните разноски са за сметка на
собствениците на сградата. Принципът е участието на всеки собственик на
обект в етажната собственост относно разноски да е съобразно с дела му в
общите части. Ролята на решението на общото събрание за необходимостта да
се извършат полезни разноски, не засяга задължението на всеки собственик на
обект в етажната собственост да поеме съответната на дела му част от
задължението, но това решение на общото събрание има значение на правно
основание, на базата на което следва да бъде определен размера на
възникналото парично задължение. Претенция за разпределение на разходите
между отделните собственици на обекти в етажната собственост, касае
хипотезата на управител на чуждата работа /гестор/, действал не само в полза
на чужд интерес, но и в полза на свой интерес. Ако е налице одобрение от
лицето, в чиито интерес е предприетата работа /предварително по решение на
общото събрание или последващо/, отношенията следва да се уредят съгласно
4
чл. 62 ЗЗД. Ако подобренията са извършени без да е взето решение от общото
събрание , съгласно разпоредбата на чл. 61 ал.2 ЗЗД гесторът може да
претендира от останалите собственици на обекти в етажната собственост само
съответната част от направените разноски , до размера на обогатяването и то
само ако работата/ извършените СМР/ е предприета уместно. Ако общите
части са подобрени против волята на останалите съсобственици,
отговорността на последните може да бъде търсена само по правилата на чл.
59 ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61 ал.2 ЗЗД.
От приетите пред СРС доказателства се установява, че сградата е
архитектурно-строителен паметник на културата, предвид което кметът на
район София изпратил писмо № КС-9400-123/27.01.2009г. до всички етажни
собственици в посочената сграда, с което ги уведомил, че следва да извършат
ремонт на фасадата и покрива за отстраняване на увредени участъци.
Впоследствие до всички собственици било изпратено и писмо с разпореждане
от 13.03.2012 г. на Министерството на културата за внасяне на проект за
консервационно-реставрационни работи. С писмо от 05.09.2013 г.
Министерство на културата предупредило собствениците, че при
неизпълнение на дадените предписания предстои налагането на парични
глоби.
Видно от изпращаните писма, касае се за лошо състояние на фасадата на
сградата, като мазилката е била подкожушена и паднала до тухла, има
отчупени парчета от сградата на сградата, декоративните корнизи и фризове.
Това състояние на сградата е предпоставка за възникване на инциденти, които
могат да се окажат опасни за здравето и живота на преминаващите, а и за
обитателите на самата сграда, както е посочено и в изпратените писма. От
представения протокол № 2/17.02.2011г. и констативен протокол от
08.08.2013г. /л. 31 от делото на СРС/ се установява, че е имало течове от
покрива. Съдът намира, че към момента на осъществяване на поправката на
покрива, е имало обективни условия, обуславящи необходимостта от нея, а
именно: възникнали течове. Без осъществяването на тези СМР покривът не би
изпълнявал добре предназначението си, от което имотът би се увредил, като
вредите могат да засегнат както отделния собственик, така и други общи
части. Ремонтът е бил необходим за запазване целостта и функционалното
предназначение на сградата, включително и покрива. Всичко това сочи, че
разноските, направени от ищците, несъмнено са имали характер на
5
необходими такива по смисъла на ЗС.
Действително, било е необходимо решение на общото събрание на
етажната собственост, на което да се вземе решение за извършване на
ремонта, да се избере фирма изпълнител, цена, условия и т. н. От събраните по
делото доказателства е видно, че такова решение не е взето предварително.
Вместо това, със споразумение от 22.07.2016г. между ищците и ответниците,
същите са взели решение да сключат договори за СМР, като заплатят сумите
съобразно своите проценти от идеалните части на сградата, като за договора
за ремонт на покрива Р. В. няма да участва в заплащането му, защото ще
участва в друг договор, между други съсобственици. Договорено е и сумите за
ремонтите да бъдат определени в 4 отделни договора. Такива са сключени,
всичките от 22.07.2016г., между фирма изпълнител „А.Б.К.“ и част от
етажните собственици – ищците и ответниците.
Независимо, че няма предварително решение на общото събрание, в
случая се касае за извършени необходими разноски на съсобствен имот и няма
законово предвидена възможност някой от съсобствениците да се освободи от
участие в разходите, съобразно притежаваните идеални части. Не може да се
приемат твърденията на въззивниците в жалбата, че облигационното
отношение е възникнало между етажната собственост и фирмата изпълнител,
доколкото сключването на договори не е в изпълнение на решение на етажната
собственост. Липсва такова. Както беше посочено обаче, това не освобождава
всеки от съсобствениците да участва в разходите за ремонта със съответното
процентно участие, съразмерно на притежаваните идеални части.
С последващ /след сключване на четирите договори за СМР/ протокол
№ 42/27.10.2016г. на етажната собственост е взето решение всеки собственик
да изплати частта си от сумата на общата стойност от представените и приети
оферти от собствениците на двата входа на ЕС, определена според
притежаваните идеални части от правото на собственост.
Когато без решение на общото събрание собственик е извършил със
собствени средства необходим ремонт на общите части на сградата с
последващо решение същите се възстановяват или прихващат от дължимите
от него вноски по чл. 50 ЗУЕС, в противен случай той разполага с иск срещу
останалите собственици – така решение № 188/26.10.2017г. по гр. д. №
4287/2016г. на ВКС, IV ГО.
6
Претенцията за разпределение на разходите за подобрения между
отделните собственици на обекти в етажната собственост касае хипотезата на
управител на чуждата работа /гестор/, действал не само в чужд интерес, но и в
свой. Разпоредбата на чл. 51, ал.1 ЗУЕС предвижда разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства.
Сумите, които са договорени по четирите договора са, както следва: по
договора за покрив – 9399.78 лв.; по договора за подпокривно пространство –
9103.93лв., по договора за задна фасада – 9943 лв. и по договора за предна
фасада –9874.80 лв. Или общо договорената сума е 38321.51 лв.
В уточнителна молба от 25.08.2020г. /л. 108 от делото/ ищците са
посочили, че общата договорена сума по всички договор възлиза на 38321.51
лв., но платената цена е в размер на 23735 лв., която цена изцяло покрива
извършения ремонт. В същата молба поддържат, че платените от тях пари се
оказали повече от крайната сума. Във второто по ред съдебно заседание,
проведено на 11.10.2021г. –л. 169 от делото на СРС/ процесуалният
представител на ищците, адв. И. разяснява, че вместо договорената сума от
38 000 лв. е платена сумата от 23735 лв., тъй като имало неустойки по
изпълнението, а и квадратурата в офертите не била правилно изчислена.
Поддържа, че тъй като ищците са били заплатили цялата сума от 23 000 лв., то
претендират съответната припадаща се част от всеки от ответниците.
За установяване на обстоятелството, че са били определени неустойки
по изпълнението ищците са ангажирали телепоща – писмо до Б.Н.. В същото е
посочено, че ремонтът е приключил м. 12.2016г., като и към момента на
изпращането на писмото не били предоставени актове – образец за завършени
СМР, въпреки направените плащания. Това по никакъв начин не може да
обоснове извод за платени/прихванати неустойки, още по малко в какъв
размер. Не е представен протокол или какъвто и да било друг документ, от
който да е видно, че извършените СМР са на по – ниска от договорената
стойност, нито споразумение или друг документ, от който да е видно, че
фирмата изпълнител се е съгласил да бъде прихваната неустойка в определен
размер от задължението за плащане.
Ето защо, тези твърдения на жалбоподателите са недоказани и поради
7
липса на каквито и да било доказателства за друга, различна окончателно
дължима сума, съдът приема, че договорената стойност е тази по четирите
договора, която възлиза на общо 38321.51 лв.
Неоснователни са изложените във въззивната жалба оплаквания, че
неправилно СРС е възприел тази сума вместо стойността на действително
извършените СМР в размер на 23735 лв. Не са ангажирани никакви
доказателства за твърденията във въззивната жалба, че по – ниската сума е
резултат от доизчисления за общата покривна тераса на съседния вход на
ул.“Денкоглу“, за чиято сметка остава разликата в сумите от първоначалните
договори. Нещо повече, тези твърдение се въвеждат за първи път с въззивната
жалба. Неоснователни са и твърденията, че никой от съсобствениците не е
оспорил, че именно това е дължимата сума. Напротив, ответниците са
посочили, че дължима е сумата по подписаните 4 броя договори, доколкото
няма никакви други документи, удостоверяващи промяна на тази цена.
Противно на изложеното в жалбата, никъде в решението на общото събрание
от 27.10.2016г. не е посочено, че етажните собственици приемат, че ремонтът
е извършен на стойност от 23735 лв. Прието е решение всеки от
съсобствениците да плати съобразно цената по представените оферти,
съразмерно на притежаваните идеални части. Твърденията във въззивната
жалба, че след като фирмата изпълнител не е изразила несъгласие с
изпратената покана с телепоща, по никакъв начин не може да обоснове извод,
че дружеството се е съгласило разноските да са за сумата от 23735 лв. В тази
покана не се коментира никаква цена, единствено се прави искане за
подписване на протоколи за завършване на строителството.
Съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата, З.
К. /4.96 %/ дължи общо сумата от 8158 лева (2244 лв.+ 2173 лв.+1864
лв.+1877лв. по всеки един от договорите), а Р. В. /5.50 % идеални части от
общите части на сградата/, дължи общо сумата от 4148 лева (2067 лв.+ 2081
лв. за два от договорите, доколкото е посочено, че по два от тях няма да
участва с плащане).
Видно от представените пред СРС доказателства РКО /л. 80 от делото на
СРС/ З. К. е заплатила 3306 лв. на 05.08.2016г. и 9000 лв. на 25.07.2016г. или
общо сумата от 12306 лв. Именно на този размер общо възлиза нейното, на З.
К. и на Р. В. задължение /8158 лв. и 4148 лв./
8
В представената от жалбоподателите пред СРС молба от 06.11.2020г. /л.
131 от делото на СРС/, З. К. е посочила, че е заплатила цялата сума, дължима
от В. и поради това няма документ на името на В. за сумата от 4148 лв. Ето
защо, се съдържа признание, че с платената от нея в повече от притежаваните
идеални части сума с разходните касови ордери, е платила задължението на
В., което последствие същата е погасила.
С оглед на всички така обсъдени доказателства, настоящият въззивен
състав приема, че заплатената от жалбоподателите сума изцяло съотвества на
задълженията им по четирите договора за извършване на СМР. Правилни са
изводите на СРС, че по делото не е установено ищците да са извършвали и
други плащания към дружеството – изпълнител по договорите, извън
договорените, нито се установява да са сключвани допълнителни
споразумения/анекси към процесните договори, с които страните да са
предоговорили задълженията относно дължимата от всеки собственик цена,
съобразно притежаваната от него идеална част от общите части на сградата.
В тази връзка следва да се отбележи, че с доклада по делото, прието от
страните без възражения, съдът е разпределил доказателствената тежест, като
изрично е указал на въззивниците, че следва да установят, че ищците са
заплатили на изпълнителя на ремонта сумата, която надхвърля дължимото и
заплатеното от тях според притежаваните идеални части. Неоснователно е
възражението, обективирано в молба от 13.12.2024г., подадена след
приключване на съдебното дирене пред въззивния съд, а отделно от това,
същото е и преклудирано, доколкото не е наведено такова оспорване с
въззивната жалба. По делото не са ангажирани доказателства да е платено
повече от 12306 лв., което съответства на притежаваните от ищците идеални
части.
Действително, по делото не са ангажирани доказателства, че
въззиваемите са заплатили на фирмата изпълнител сумите, съгласно
договореното, с изключение на сумата от 3700 лв., платена от ответника Д. М.,
но това не е предмет на настоящия иск, предявен от ищците. Същите би
следвало да доказват плащане, и то в полза на ищците, само ако ищците бяха
провели доказване, че са платили задължението на ответниците вместо тях,
което в случая не е установено.
Не може да се приеме, че искът е по чл. 38 от ЗУЕС за изпълнение на
9
решение на общото събрание. На първо място, в такъв случай предявеният иск
би бил недопустим, защото само етажната собственост може да претендира
суми, съгласно взети решения по протокол от общо събрание. На следващо
място, от исковата молба и многобройните уточнителни такива и изложените
в тях обстоятелства и фактически твърдения е ясно, че ищците претендират
възстановяване на платени от тях суми, поради заплащане на чуждо според
тях задължение. Нещо повече, във връзка с изрично дадените от съда
указания, с молба от 28.05.2020г. /л. 109 от делото на СРС/ ищците са заявили,
че претендират сумите на основание сключеното споразумение от
22.07.2016г., с което са се съгласили плащането да стане съобразно
притежаваните проценти идеални части на всеки собственик от общите части
на сградата. Именно това споразумение е обсъдил СРС в мотивите на
решението, поради което неоснователни са изложените във въззивната жалба
оплаквания, че същото не е взето предвид.
Поради съвпадане изводите на двете съдебни инстанции, решението в
обжалваната част следва да се потвърди.
По разноските за въззивната инстанция:
С оглед изхода на спора, на въззиваемия П. Р., на основание чл. 273 ГПК
чл. 78, ал. 3 ГПК следва да се бъдат присъдени сторените във въззивното
производство разноски в размер на 1000 лв. за адвокатско възнаграждение.
Другият въззиваем не претендира разноски за въззивното производство
и не представя доказателства за такива, поради което съдът не дължи
произнасяне.
Воден от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА в обжалваната част решение № 20107067/31.10.2023г.,
постановено по гр. д. № 31020/2019г. на СРС, 34 с-в.
ОСЪЖДА З. Г. К., ЕГН ********** и Р. В. В., ЕГН ********** да
заплатят на П. Н. Р., ЕГН **********, на основание чл. 273 ГПК вр. чл. 78, ал.
3 ГПК разноски за въззивната инстанция в размер общо на 1000 лв.
В останалата част първоинстанционното решение е влязло в сила, като
10
необжалвано.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване,
съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11