№ 1458
гр. София, 20.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на
шести декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Цвета Желязкова
при участието на секретаря Анелия Й. Груева
като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело №
20221100901057 по описа за 2022 година
Производството по делото е по реда на чл. 310, ал.1, т.2 от ГПК.
Образувано е по искова молба на “С.Ф.А.-П.” ООД, ЕИК **** срещу
“Е.В.И.” ЕООД, ЕИК **** по иск с правно основание чл. 233, ал.1, изр.1 от
ЗЗД.
В исковата молба ищецът твърди, че по силата на договор за наем с
нотариално удостоверяване на подписите рег. № 25662 от 08.07.2021 г., при
нотариус с рег. № 151 в Нотариалната камара и с район на действие РС
София, “С.Ф.А.-П.” ООД в качеството си на наемодател е отдал на “Е.В.И.”
ЕООД за временно и възмездно ползване следния недвижим имот:
А) Обект, представляващ СГРАДА с идентификатор № 04234.6988.66.4,
находяща се в село Бистрица, Столична Община, област София, по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район
Панчарево, местност Богдана, N сграда C2, разположена в ПОЗЕМЛЕН имот
с идентификатор 04234.6988.66, със застроена площ: 165 кв.м., брой етажи: 2,
с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и
Б) Прилежащо към сградата, описана в буква (а), ДВОРНО място с
площ от 626 кв.м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор
04234.6988.66, находящ се в село Бистрица, Столична община, област София,
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: пи 04234.6988.55, пи
04234.6988.35, пи 04234.6988.55, двор към сграда С1, вътрешна алея, двор
към сграда В2, двор към сграда В3, съгласно скица РД-18-51/03.11.2011 г. на
ГЕОКАД.
Ищецът твърди, че владението върху имота е предадено на ответника
1
преди подписване на договора, съгласно т.1.5. Уговореният срок на договора
бил до 30 април 2022 г., като се сочи, че не са налице условията за
продължаване на този срок. Твърди се, че съгласно т.8.1, буква (b) от
договора същият се прекратява с изтичане на договорения срок. Поддържа се,
че независимо от прекратяването на договора и отправените към ответника
покани, същият отказал да освободи наетия имот и продължавал
неоснователно да го ползва и до ден днешен.
По изложените съображения ищецът предявява иска по чл. 233, ал.1 от
ЗЗД вр. чл. 310, ал.1, т. 2 от ГПК за осъждане ответникът “Е.В.И.” ЕООД да
освободи и да предаде на “С.Ф.А.-П.” ООД, държането на описаните имоти.
Претендират се и разноски.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е подал отговор на исковата
молба, в който оспорва предявения иск.
Ответникът признава, че между страните е сключен договор за наем от
08.07.2021 г., по силата на който договор ответникът е наел описаните имоти,
както и че съгласно т.2.1 от договора, срокът му на действие е до 30.04.2020
година. Сочи се обаче, че в т. 2.2 от договора, страните са договорили опция
за удължаване на срока, с още 12 месеца, от които ответникът има право да се
възползва, при посочените в този член условия. На същата дата, 08.07.2021 г.,
страните сключили и анекс към договора, по силата на т.2 от който анекс, на
ответника са представени две опции за изкупуване на имота. При
упражняване на първата опция, по време на срок на Договора, цената за имота
е в размер на 407 927 евро без ДДС или 489512 евро с ДДС. Условията на
сделката по продажбата на имота са уговорени в т.3 от Анекса.
Поддържа се, че на 06.01.2022 г. между ответника и третото
неучастващо в настоящото производство лице – Ю.Р.Т. е сключен договор за
пренаемане на имота със съгласието на наемодателя. Твърди се, че към
настоящия момент имотът се държал от третото лице – Ю.Т..
Поддържа се, че на 29.03.2022 г. се провела среща с пълномощник на
ищеца – адв. П., на която наемателят заявил желание да бъде продължен
договора на основание т.2.2 от същия, но наемодателят отказал. На 15.04.2022
г. от пренаемателя било изпратено писмо, изготвено и подписано от
ответника, с искане за продължаване на срока на договора за наем, но не бил
получен отговор. На 03.05.2022 г. ответникът заплатил авансово сумата в
размер на 61 141, 59 лева - представляваща левовата равностойност на
наемната цена и таксата за поддръжка за следващите 12 месеца, съгласно
т.3.1 и т.3.2 от договора, като към тази дата били налице и всички други
условия за продължаване на договора, вкл. депозитът по договора не е бил
усвояван от ищеца.
На 29.04.2022 г. ответникът изпратил и два броя уведомления до ищеца,
получени от последния на 03.05.2022 г., с които ответникът упражнил и
опцията за изкупуване на имота, съгласно т.1.1 вр. с т.2 буква а) и т.3 от
анекса.
На 03.05.2022 г. ищецът изпратил до ответника покана за сключване на
нов договор за наем, при завишена наемна цена и при липса на опция за
2
изкупуване.
На 09.06.2022 г. ответникът изпратил уведомление до ищеца, с което
заявил, че счита договора за валидно продължен, съгласно т.2.2 от същия, тъй
като ответникът е изпълнил всички свои задължения по тази клауза, а ищецът
недобросъвестно се опитва да се освободи от задълженията си по договора,
като попречи на продължаването му.
С това уведомление се твърди, че ответникът е упражнил и правото на
изкупуване съгласно т.1.1 вр. с т.2, буква б) и т.3 от анекса за сумата от
407 927 евро без ДДС или 489512 евро с ДДС.
На 10.05.2022 г. ищецът върнал на ответника заплатените на 03.05.2022
г. авансово наемна цена и такса поддръжка на имота, за следващите 12
месеца, отказвайки да ги приеме като плащания по продължения договор за
наем.
С оглед изложеното ответникът сочи, че предявеният иск е
неоснователен, тъй като имотът е пренает от трето лице, със съгласие на
ищеца, договорът за наем не е прекратен, защото срокът му е удължен (сочи,
че опцията по т.2.2 от договора е в полза на ответника като наемател
едностранно да удължи срока), договорът е удължен и тъй като ответникът е
упражнил опциите за изкупуване (при условията на евентуалност), което е
основание за се задържи имота до изповядване на сделката. Претендират се
разноски.
Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото
доказателства, намира следното от фактическа страна:
Видно от договор за наем от 08.07.2021 г. (стр. 9 по делото), сключен
между Е.В.И. ЕООД, чрез управителя на дружеството - Е.И.Т. като наемател и
Е.Ф.А.П. ООД като наемодател, страните са се споразумели наемодателят да
предостави на наемателя, описания в т. 1 имот за жилищни нужди.
Ю.Р.Т. е подписал договора като поръчител относно задълженията на
наемателя по договора.
Съгласно т. 2.1 от договора, срокът на наема е 12 месеца, считано от
01.05.2021 г. до 30 април 2022 година. В т.2.2 от договора е уредена
възможността срокът на договора да бъде продължен с още 12 месеца, при
осъществяване на следните условия:
1. наемателят да е отправил писмено искане за това до наемодателя най-
късно 15 дни преди изтичане на срока в т.2.1;
2. наемателят да няма изискуеми и неплатени задължения към
наемодателя;
3. в случай, че наемодателят се е удовлетворил напълно или частично от
депозита по т.4.1, наемателят е възстановил сумата на депозита в пълен
размер;
4. страните да подпишат изричен анекс за удължаване на срока, в който
като условие за влизането му в сила бъде предвидено авансово плащане
3
на дължимия наем и такса поддръжка за новия 12-месечен период в 7-
дневен срок от подписването на анекса;
5. наемателят е извършил авансово плащане по предходната точка за новия
12-месечен период и анексът е влязъл в сила.
Съгласно т.8.1 от Договора за наем, той се прекратява с изтичане на
договорения срок.
Обект на договора за наем са следните обекти - А) обект,
представляващ СГРАДА с идентификатор № 04234.6988.66.4, находяща се в
село Бистрица, Столична Община, област София, по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с
адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район Панчарево,
местност Богдана, N сграда C2, разположена в ПОЗЕМЛЕН имот с
идентификатор 04234.6988.66, със застроена площ: 165 кв.м., брой етажи: 2, с
предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и Б) прилежащо към
сградата, описана в буква (а), ДВОРНО място с площ от 626 кв.м.,
съставляващо част от поземлен имот с идентификатор 04234.6988.66,
находящ се в село Бистрица, Столична община, област София, по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, с адрес на поземления имот: ПИ 04234.6988.55, ПИ 04234.6988.35,
ПИ 04234.6988.55, двор към сграда С1, вътрешна алея, двор към сграда В2,
двор към сграда В3, съгласно скица РД-18-51/03.11.2011 г. на ГЕОКАД.
Според 6. 6.11 от договора, наемателят няма право да преотдава обекта
на трети лица без изрично писмено съгласие на наемодателя.
В т. 11.2 от договора е посочено, че всички уведомления, покани и
друга кореспонденция между страните по договора, се считат за надлежно
връчени, ако са извършени в писмена форма и когато са доставени на
посочените адреси.
На стр. 56 е представен и анекс от 08.07.2021 г. към договора за наем от
08.07.2021 г., с който се договаря, че по време на действие на договора за
наем, наемателят има право да упражни опцията за закупуване на наетите
имоти, като изпрати писмено уведомление на наемодателя. Страните се
договорят, че в този случай, ще сключат договор за покупко-продажба
относно обектите, описани в анекса, които включват сградата, изрично
посочена като предмет на договора за наем и 21,93 % идеални части от
поземлен имот с идентификатор 04234.6988.66, равняващи се на 658,12 кв.
метра и 1,04 % идеални части от ПИ в идеалните части от ПИ с
идентификатор 04234.6988.59 – равняващи се на 73,01 кв. метра.
Според чл. 1.2 от анекса, опцията за изкупуване може да бъде
упражнена само при условие, че наемателят е изпълнил напълно всички
задължения по договоря за наем.
Според чл. 3 от договора за наем, в двуседмичен срок от уведомлението
от наемателя и след потвърждение от наемодателя, страните се съгласяват да
подпишат договор за покупко-продажба във формата на нотариален акт при
посочения нотариус, като в договора за покупко - продажба следва да се
включат описаните в т. 3 от анекса клаузи.
4
Анексът е подписан и от Ю.Т. като поръчител.
Видно от договор за наем от 06.01.2022 г. (стр. 60 - 62 по делото),
същият е сключен между“Е.В.И.” ЕООД като наемодател и Ю.Р.Т. като
наемател, със срок до 08.07.2022 година. Обект на договора за наем е
сградата, с идентификатор 04234.6988.66.4.
Съгласно декларация от 06.01.2022 г., подписана от Р.Ц. в качеството й
на пълномощник на Е.Ф.А.П. ООД, дава съгласието на основание чл. 6.11 от
договора за наем от 08.07.2021 г. между Е.Ф.А.П. ООД и Е.В.И. ЕООД, Е.В.И.
ЕООД да преотдаде на Ю.Т. наетия имот, представляващ сграда с
идентификатор 04234.6988.66.4. и да се прехвърли партидата за ток на името
на Ю.Т.. Съгасието е за периода на действие на договора за наем от
08.07.2021 г. и се счита за оттеглено от датата на прекратяване или разваляне
на договора за наем от 08.07.2021 година.
Представено е и пълномощното за Р.Ц. (стр. 64 по делото).
На стр. 65 по делото е приложено уведомление от Е.В.И. ЕООД до
Е.Ф.А.П. ООД за продължаване на действието на договора за наем за още 12
месеца.
По делото е представено уведомление с дата 29.04.2022 г., регистрирано
с вх.№ 1/03.05.2022 г. (стр. 67-74 по делото, с отбелязани няколко копия на
първата страница) от “Е.В.И.” ЕООД, адресирано до “С.Ф.А.-П.” ООД, с
което ответникът уведомява ищеца за упражняване на правото си да закупи
процесните недвижими имоти във вр. с т.3 от анекса към договора за наем и
казва, че очаква да получи потвърждение от ищцовото дружество. Върху
копията на страница първа на уведомлението са представени копия на
обратни разписки за пратки с номера номера 5300383541943 и 5300383544180
, като и двете са подписани за „Приел“ от представител на “С.Ф.А.-П.” ООД,
с дата на получаване – 03.05.2022 година.
Приложено по делото е и платежното нареждане с дата 03.05.2022 г. за
сумата от 61141.59 лева, за превод, нареден от ответника към ищеца с
посочено основание “авансово плащане наем 2022/2023 г. плюс такса
поддръжка” (стр. 66 по делото).
На стр. 75 по делото е приложено електронно изявление от ЕКОНТ
Експрес, което показва, че на 29.04.2022 г. се е осъществило приемо -
предаване на суми и пратки с номера 5300383541943 и 5300383544180 между
Е.И.Т. и служител на ЕКОНТ, а същите са били доставени на “С.Ф.А.-П.”
ООД на 03.05.2022 година.
По делото е представено писмо от “С.Ф.А.-П.” ООД до “Е.В.И.” ЕООД
с дата 03.05.2022 г., с което “С.Ф.А.-П.” ООД уведомява наемателя “Е.В.И.”
ЕООД, че договор за наем от 08.07.2021 г., ведно с анекс към него е
прекратен поради изтичане на срока му (стр. 77 по делото). С писмото
наемодателят отправя покана до наемателя, при съгласие от негова страна, да
подпишат нов договор с нови наемни условия. В писмото е посочено, че ако
ответникът не желае да поднови наемното правоотношение, то в 10-дневен
срок, считан от получаването на писмото, следва да освободи наетия имот.
Няма данни за изпращане на писмото и за датата на получаване на писмото от
5
адресата.
С оглед приложената електронна кореспонденция (стр.91-104 по
делото), Съдът приема, че това писмо-покана е получено на 03.05.2022 г.
(отговор на Е.Т. – стр. 91 гръб), след което следва отговор на 11.05.2022 г. от
адв. И. П. като пълномощник на Е.Ф.А.П. ООД. В писмото от 11.05.2022 г.
посочено, че за продължаване срока на договора не са изпълнени посочените
в договора условия – при ищеца не е постъпвало писмено искане за
продължаване на срока в указания срок, между страните не е постигнато
съгласие и не е подписан анекс за удължаване на срока по договора, не е
извършено авансово плащане, съгласно анекса, тъй като такъв не е подписан
и съществуват изискуеми вземания и неплатени задължения от ответника към
ищцовото дружество в размер на 88.35 лева.
Наемателят е поканен отново да освободи имота в срок до 13.05.2022
година.
Видно от платежното нареждане на стр. 102 от делото задължението от
88.35 лв. е платено на 16.05.2022 година.
На стр. 78 по делото е представен отговор от 09.06.2022 г. на “Е.В.И.”
ЕООД на поканата от страна на ищцовото дружество. В отговора се посочва,
че е изпратил уведомление на 15.04.2022 г. до ищеца за продължаване на
срока на договора с още една година. След удължаване на срока на договора,
се сочи, че на 29.04.2022 г. е упражнена опцията за изкупуване на имота.
Съгласно тези обстоятелства ответникът твърди, че не държи имота без
правно основание. Към отговора има приложена обратна разписка, че е
доставен на 13.06.2022 година.
По делото има имейл кореспонденция от 6 юни 2021 г. и 21 декември
2021 г., инициирана от Е.Т., адресирана до А.О., който е мениджър в
комплекса на ищеца, във връзка с проблеми със съседи на наемателката. На
27.04.2022 г. последният уведомява Е.Т. за предстоящи дейности по
поддръжка на комплекса (стр.92-95 по делото).
По делото е разпитан свидетелят А.О. - мениджър на комплекса
“Планински гледки”, служител на С.Ф.А.-П. ООД.Свидетелят сочи, че се
занимава с настаняването, освобождаването на сградите, с ремонта по тези
сгради, поддръжката и всичко свързано с комплекса. В комплекса работи от
месец ноември 2020 година.Сочи че, Е.Т., живее в процесния имот от месец
юни 2021 г. и все още живее там, въпреки че договорът е изтекъл. Свидетелят
е бил за последен път в самата къща около три месеца преди дата на
свидетелстване (о.с.з. е проведено на 06.12.2022 г.) относно проблем с водата
и по време на посещението е видял Е.Т. там. Сочи че, на 30.11.2022 г. тя го е
потърсила по телефона, за да разбере как да затворят крановете за водата, за
да ремонтират тръбата. Свидетелят посочва, че многократно е поддържал
комуникация с Е.Т. по телефон. Потвърждава и за наличието на имейл
кореспонденция с нея относно проблем при използване на имота, създаден от
съседи. Свидетелят посочва, че с никой друг, освен с Е.Т., не е поддържал
комуникация по време на ползването на имота. Той казва, че се е чувал със
съпруга й по повод на преместване на автомобил, но в деня на съдебното
6
заседание го е видял за първи път. Свидетелят указва, че няма данни сградата
да е преотдавана под наем или някой друг да я ползва. Той казва, че когато е
бил в сградата е виждал и едно дете с жена, която предполага, че е
детегледачката му. Той само е чувал, че в имотът живее още едно дете и
съпругът й. Във връзка с отчетността свидетелят като мениджър бил
уведомяван, че ответникът има забавени плащания. Свидетелят не е
присъствал на срещи между ищцовото и ответното дружество, но мисли, че
преди април 2022 г. е имало проведени срещи между страните.
По делото в откритото заседание на 06.12.2022 г. е разпитан и
свидетелят Ю.Т.. Същият сочи, че живее в просения имот заедно със
семейството си - жена му, две малки деца и придружаващи идват баби и
детегледачка. Свидетелят Т. потвърждава, че в момента на съдебното
заседание за първи път се запознава с управителя на комплекса, А.О. и че до
сега го е бил чувал само по телефона, а съпругата му Е.Т. е в по-честа
комуникация с него. Свидетелят посочва, че имотът го обитават като
наематели от 2018 г., като от тогава е ставало въпрос за покупка.
Първоначално са били подписали двугодишен договор за покупка. След това
предвид Ковид, са подписали нов договор за наем с опция за изкупуване с
анекс. Договорите са подписвани от управителя на фирмата на Ю.Т. –
съпругата му Е.Т., която живее в имота от началото на наемния договор.
Свидетелят твърди, че е следвало наемът да се приспада от продажната цена
на имота. Свидетелят сочи, че в края на периода на договора за наем са
направили плащане, равняващо се на едногодишен наем за втората година,
която сума им е била върната. Твърди, че е на 29.03.2022 г. се е срещнал с г-н
П., на която среща са обсъдили възможността следващата година да
продължат наема с опцията да го изплатят през следващата година.
Свидетелят казва, че г-н П. му е казал, че собствениците на имота не са
съгласни на обявената цена и имали нова концепция. На 15.04.2022 г. Ю.Т.
казва, че са изпратили уведомление по Български пощи, за което г-н П. казва,
че не било получено. Но свидетелят възпроизвежда, че тогава е имало
хакерска атака на пощите и за това, защото са нямали обратна връзка,
директно са направили превода с плащането. Твърди, че са изпращали
известия и с куриер, и по имейл, както и на срещата на 29.03.2022 г. са си
отправили устно поканата за удължаване срока на договора. Свидетелят
твърди, че е нямало никакви нарушения на договора от тяхна страна за
четирите години, в които го е обитавал. Потвърждава, че е разбрал, че дължи
80 лева, които ги е платил веднага.
При тази фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Предявеният иск е с правна квалификация чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД.
В тежест на ищеца е да докаже, че между страните съществува валидно
наемно правоотношение по договора за наем от 08.07.2021 г., че договорната
връзка е прекратена в съответствие с действащите между страните уговорки и
че наетият от ответника обект продължава да се държи от него.
7
Ответникът следва да докаже възраженията си – че договорната връзка
по договора за наем не е прекратена на посочените от ищеца основания, че
имотът се държи от трето лице, че има право да задържи имота по силата на
договора за наем до сключване на договора за закупуване на имота при
условията на договора.
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да
предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му
плати определена цена. Съществените елементи на това облигационно
правоотношение са вещта, предоставена за временно ползване, и цената,
дължима от наемателя срещу предоставената му за ползване вещ. Договорът
за наем е неформален - за валидното му сключване не е необходимо да се
спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в писмена форма, в
устна форма или с конклудентни действия (така решение № 14 от 25.02.2020
г. на ВКС по гр. д. № 2458/2019 г., I ГО, ГК).
От доказателствата по делото и предоставеният договор за наем от
08.07.2021 г. се установи по делото, че “С.Ф.А.-П.” ООД, ЕИК **** е отдал
под наем на “Е.В.И.” ЕООД, ЕИК **** описаните по-горе сграда с
прилежащо към нея дворно място за периода от 12 месеца от 01.05.2021 г. до
30.04.2022 година. Страните изрично уговорили, че договорът може да бъде
продължен само при спазване на изискванията, посочени в т.2.2 от договора
за наем (стр. 10 по делото).
От предоставените писмени доказателства по делото, обсъдени по-горе,
съдът прави извод, че условията за подновяване на договора за наем и
удължаване на срока му, уредени в т.2.2 от Договора, не са спазени.
Първо, от доказателствата по делото не се установи при условията на
пълно и главно доказване от ответника, чиято е доказателствената тежест, че
условието в буква (а) от т.2.2 от договора за наем между страните за
продължаване на срока на договора с още 12 месеца, е спазено.
Не се доказа по делото от ответника, че е отправил писмено искане до
ищеца за удължаване на срока, което е следвало да направи най-късно 15 дни
преди изтичане на срока на договора, т.е най-късно до 15.04.2022 година. За
писмото, което ответникът твърди, че е изпратил на 15.04.2022 г. до ищеца, не
е предоставена обратна разписка, доказваща изпращането му, нито други
доказателства, в подкрепа на твърденията, че това уведомление – покана е
изпратено.
Свидетелят Ю.Т., съпруг на управителя на ответника, предполага в
своите показания, че действително писмото може да не е достигнало своя
адресат, предвид “хакерска атака” на Български пощи в този период. Тези
показания следва да бъдат ценени при условията на чл. 172 от ГПК,
доколкото изхождат от лице, което безспорно е заинтересовано от изхода на
спора, доколкото макар и по договора за наем наемател да е търговско
дружество, реално жилището се използва за семейно жилище на свидетеля и
управителя на ответното дружество, които са съпрузи. Тези показания не бяха
подкрепени от никакви други доказателства.
Последващото уведомление, изпратено от ответника до ищеца, с дата
8
29.04.2022 г. не е за удължаване на срока на договора за наем, а за
упражняване на правото за изкупуване на имотите, обект на договора за наем.
Следва да се отбележи и, че в уведомлението от 29.04.2022 г., доставено на
03.05.2022 г. не се съдържа никакво позоваване на вече изпратеното, според
ответното дружество уведомление-покана за продължаване на срока на
договора за наем.
Подписването на анекс към договора за наем от страните е предвидено
като условие за продължаване срока на договора от 08.07.2021 г., посочено в
буква (d) на т.2.2 от Договора за наем, но подписан анекс не е представен по
делото, а и не се твърди, да е подписан.
Няма основание, а и твърдения да се приеме, че страните са постигнали
устно съгласие за продължаване на договора за наем, съответно за нов
договор за наем, което също може да е основание за изключване на
претенцията на ищеца за връщане на държането на имота.
Напротив, от твърденията на самия ответник (така ОИМ от 14.09.2022
г.) следва, че на срещата на 29.03.2022 г. (ако се приеме, че такава е била
проведена) не е постигнато съгласие за подписване на анекс за продължаване
на срока на договора за наем.
Тълкуването на посочените разпоредби на договора от 08.07.2021 г. в
съвкупност, съгласно чл. 20 от ЗЗД, сочи на извод, че страните по договора са
изключили възможността, предвидена в чл. 236, ал. 1 ЗЗД за трансформиране
на договора в безсрочен, при наличие на предпоставките, предвидени в
цитирания текст - след изтичане на срока на наемния договор ползването на
недвижимия имот да е продължило със знанието и без противопоставяне на
наемодателя (аргументи и от решение № 60292 от 02.09.2022 г. по гр. д. №
4050/2020 г., ГК, ІV ГО на ВКС).
По същите съображения, Съдът намира, че клаузата на т.2.2 от договора
за наем не предвижда автоматично продължаване на договора за наем за
същия период, а изрично изисква между страните да се подпише писмен
анекс, при определени условия. Именно в такъв смисъл следва да се тълкува
тази разпоредба от договора, доколко се сочи, че срокът „може да бъде
продължен“, а не е употребен израза „се продължава“. Изрично е посочено, че
условие за продължаване на срока на договора за наем е „анексът да е влязъл
в сила“.
Поради това, Съдът намира, че с изтичане на уговорения срок на
договора за наем - 30.04.2022 г., същият е прекратен.
След прекратяване на договора за наем, той не може да бъде продължен
или подновен едностранно от наемателя и съгласно разпоредбата на чл.233,
ал.1, изр.1 ЗЗД последният е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без
правно основание.
Под "връщане"на имота се разбира предаването му от страна наемателя
на наемодателя. Предаването на имота не се изчерпва с преустановяване
ползването му от страна на наемателя. По смисъла на чл. 233, ал. 1 изр.1 от
ЗЗД имотът е предаден, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп
до имота му и го е предал в състоянието, в което имотът е бил към момента на
9
сключване на наемния договор. Предаването на държането на имота в
състоянието, в което е бил към момента на сключването на наемния договор
включва комплекс от фактически действия, които законът е възложил на
наемателя именно с разпоредбата на чл. 233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД. Имотът трябва
напълно да се опразни от вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се
предаде ключа от имота на наемателя и други подобни действие (така
решение № 107/2009 г. на ВКС).
Ответникът прави две възражения относно основанието да държи
имота.
Първо - твърди се, че след като надлежно е упражнил правото си на
изкупуване, има право да държи имота.
При прекратен договор за наем наемателят е длъжен да върне наетата
вещ.
Той не може да противопостави на наемодателя възражение за
собственост върху наетия недвижим имот, тъй като отношенията между тях
са облигационни и въпросът за собствеността е ирелевантен и не подлежи на
изследване, тъй като не е условие за основателност на иска по чл. 233, ал. 1 от
ЗЗД (така решение № 113 от 28.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 753/2008 г., II т.
о., ТК). Поради това и изложеното твърдение за възникнало право за
задържане на имота на основание упражнена опция за изкупуване, е
неоснователно.
Доводът, че не ответното дружество Е.В.И. ЕООД държи наетия имот, а
трето лице – Ю.Т., също е неоснователен.
Не се доказа, че представеният договор за наем от 06.01.2022 г.
действително е сключен на посочената дата.
Както е посочено и в решение № 32 от 03.08.2020 г. по т. д. № 423/2019
г., ТК, ІІ ТО на ВКС, съгласно последователната практика на ВКС,
обективирана в решения на ВКС: № 235 от 04.06.2010 г., по гр. д. № 176/2010
г. на ІІ т.о. и № 213 от 15.01.2018 г. на ВКС по гр. д. № 856/2017 г., III г. о., №
1556 от 28.11.1984 г., по гр. д. № 977/84 г. на ІV г.о., № 72 от 05.04.2004 г., по
гр. д. № 2645/02 г. на ІV г.о., и др., "трето лице" по смисъла на чл. 181, ал. 1
ГПК е лице, което черпи права от подписалия документа и правата, които то
черпи могат да възникнат само при условие, че датата на възникването им
предшества датата на документа. Т.е. това са онези, неучаствали в
съставянето на документа лица, които черпят права от някой от издателите на
същия и биха могли да бъдат увредени от неговото антидатиране.
Същевременно, доколкото доказателствената сила на частния документ е
само формална -ако е подписан, се изчерпва само с авторството му, а ако не е
- че е съставен, то съдът, няма задължението да приеме за осъществен
оспорения факт, материализиран в същия, нито за достоверна датата на
съставянето му, ако е оспорена. Последната трябва да бъде установена с
всички други доказателствени средства и то от лицето, което претендира
изгодни за себе си правни последици от фактите, удостоверени или
обективирани в частния документ.
В конкретния случай ответникът не доказа при условията на пълно и
10
главно доказване на 06.01.2022 г. е сключен договор за наем между ответника
и Ю.Т..
В подкрепа на тези твърдения са само показанията на пренаемателя
Ю.Т., относно които следва да се приложи, както бе посочено по-горе,
правилото на чл. 172 от ГПК, доколкото се касае за лице, заинтересовано от
изхода на делото. Видно от същите показания, самият свидетел – твърдян
наемател, не е бил в контакт с мениджъра на комплекса, т.е дори и след
06.01.2022 година, не се е манифестирал като наемател. От разменената
електронна кореспонденция между страните по спора, се установява че и след
06.01.2022 г. Е.Т., в качеството й на управител на ответното дружество е
контактувала с ищеца по повод наемния обект. Т.е от тези показания не се
установява, че е променен наемателя.
Дори и да се приеме, че действително такъв договор за пренаемане е
сключен (предвид представената декларация - съгласие от първоначалния
наемодател), с оглед изричното правило на чл. 234, ал.2 от ЗЗД, с
прекратяване на договора за наем от 08.07.2021 г., поради изтичане на срока
на същия, се прекратява и договорът за наем от 06.01.2022 г. (аргументи и от
решение № 74 от 06.08.2013 г. по т. д. № 842/2012 г., ТК, І ТО на ВКС).
Поради това и дори имотът да е във фактическата власт на
пренаемателя, правата на пренаемателя са непротивопоставими на
наемодателя по първоначалния договор за наем.
От данните по делото, вкл. и свидетелските показания на двамата
разпитани свидетели и разменената електронна кореспонденция след
30.04.2022 г. се установява, че имотът е продължил да се ползва от бившия
наемател Е.В.И. ЕООД, чрез управителят му Е.Т. и нейното семейство, след
прекратяването му, като и към днешна дата в процесния имот живеят
управителката на ответното дружество Е.И.Т., съпругът й Ю.Р.Т. и техните
деца.
Следователно, по делото е безспорно установено, че имотът се държи
от ответника, който не е изпълнил задължението си по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД,
а именно да освободи имота и да го предаде на ищеца предвид факта на
прекратяване на договора за наем и отпадане на основанието, на което е било
предоставено ползването на имота. Поради това съдът намира, че са налице
предпоставките за уважаване на предявения иск.
В случай, че наемателят и след изтичането на наемния срок
продължава да осъществява фактическа власт върху вещта, то последиците от
това му поведение за страните по договора са същите, каквито са предвидени
в хипотезите на чл. 236 ЗЗД (така решение № 169 от 11.06.2012 г. на ВКС по
гр. д. № 84/2011 г., IV г. о., ГК).
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, на ищеца следа да бъдат присъдени всички
сторени разноски по делото, които съгласно чл.78, ал.1 от ГПК възлизат на
2140, 46 лева.
Водим от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Софийски градски
11
съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА “Е.В.И.” ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. “****, представлявано от управител Е.И.Т., на
основание чл. 233, ал.1 от ЗЗД вр. чл. 310, ал.1, т. 2 от ГПК ДА ПРЕДАДЕ НА
“С.Ф.А.-П.” ООД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление: гр. София,
бул. “****, представлявано от С.Г.Ж., ДЪРЖАНЕТО НА СЛЕДНИТЕ
ИМОТИ:
А) Обект, представляващ СГРАДА с идентификатор № 04234.6988.66.4,
находяща се в село Бистрица, Столична Община, обаст София, по КККР,
одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, с адрес на сградата: Столична община, село Бистрица, район
Панчарево, местност Богдана, N сграда C2, разположена в ПОЗЕМЛЕН имот
с идентификатор 04234.6988.66, със застроена площ: 165 кв.м., брой етажи: 2,
с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, и
Б) Прилежащо към сградата, описана в буква (а), ДВОРНО място с
площ от 626 кв.м., съставляващо част от поземлен имот с идентификатор
04234.6988.66, находящ се в село Бистрица, Столична община, област София,
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-51/03.11.2011 г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: пи 04234.6988.55, пи
04234.6988.35, пи 04234.6988.55, двор към сграда С1, вътрешна алея, двор
към сграда В2, двор към сграда В3, съгласно скица РД-18-51/03.11.2011 г. на
ГЕОКАД,
на основание прекратен поради изтичане на срока договор за наем от
08.07.2021 година.
ОСЪЖДА“Е.В.И.” ЕООД, ЕИК ****, седалище и адрес на
управление: гр. София, бул. “****, представлявано от управител Е.И.Т., на
основание чл.78, ал.1 от ГПК да ЗАПЛАТИ на “С.Ф.А.-П.” ООД, ЕИК
****, със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. “****,
представлявано от С.Г.Ж., сумата от 2140, 46 лв. – разноски по делото.
На основание чл. 315, ал.2 от ГПК решението подлежи на обжалване
пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от 20.12.2022 година.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12