Определение по дело №156/2014 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

и за да се произнесе взе предвид следното :

Предявен е иск от К. Г. Г. от гр. К. против Р. В. кооперация „Н. гр. К.. Ищцата твърди, че на 23.08.2010 г. сключила с ответника предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот Аптека за готови лекарствени средства, находяща се в гр. К., област К.. На 20.12.2010 г. страните сключили и анекс, с който изменили изцяло т. 1 б. „б” от договора. Ищцата при подписването на договора поела задължението да заплати сумата от 35400 лв., а остатъкът от 33000 лв. следвало да заплати на 31.01.2011 г., което сторила. Съгласно т. 3 от договора, продавачът се задължил да прехвърли собствеността върху имота, не по- късно от 2 месеца след датата на изплащане на последната вноска или до 31.03.2011 г. като осигури и представи всички документи, необходими за извършване на сделката. В т. 5 от договора било предвидено, че ако продавачът не се яви пред съдията по вписванията за извършване на сделката, купувачът имал правото да предяви иск за сключване на окончателен договор по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, или да се откаже от договора и да поиска неустойка в размер на 10 % върху сумата, дадена при сключване на договора. Ищцата тÔърди, че ответникът не изпълнил своите договорни задължения и изпаднал в забава повече от 16 месеца, считано от 31.03.2011 г. Поради изключителната забава и пълното неизпълнение на договорните задължения от ответника, по- нататъшното изпълнение на договорните отношения станало безполезно за ищцата, поради което с две нотариални покани рег. № 1361, том 1, № 26 и с рег. № 1378, том 1, № 28 на Съдията по вписванията при РС- К., тя поканила ответника да й върне обратно сумата в размер на 68400 лв. и да й заплати предвидената в договора неустойка или да се пристъпи към прехвърляне правото на собственост върху имота със сключване на окончателен договор. Ответникът не направил това, поради което ищцата счита, че за нея възникнал правен интерес от завеждането на иск с правно основание чл. 55 ал. 1 от ЗЗД за връщане на даденото поради неосъществено и отпаднало основание. Твърди че, на основание чл. 87 ал. 2 ЗЗД, поради това, че няма интерес от понататъшното изпълнение, прекратява без да даде срок, сключения предварителен договор. Искането е, ответникът да бъде осъден да й заплати сумата в размер на68400 лв., с която неоснователно се е обогатил за нейна сметка, като получена поради неосъществено и отпаднало основание- плащане по развален предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот „Аптека за готови лекарствени средства”, находящ се в партерния етаж на блок "Ц." с пл. сн. № *** в УПИ- ІІ, кв. 29 по ПУП на гр. К. от 23.08.2010 г. и анекс към същия от 20.12.2010 г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от 31.03.2011 г. до окончателното й изплащане, както и сумата в размер на 6800 лв., представляваща договорна неустойка. Претендира разноски.

В писмен отговор, ответникът РВК „Н., гр. К., изразява становище, че исковата претенция е допустима, но неоснователна. Прави възражение, че процесният договор не може да бъде развален, тъй като същият изначално бил нищожен на основание чл. 26 ал. 2 ЗЗД, поради липса на съгласие от страна на продавача, и като такъв договорът не бил породил целените с него правни последици. Претендира разноски.

С решение № 583/20.11.2013 г., постановено по в. гр. д. № 215/2013 г., Пловдивският апелативен съд е обезсилил решение № 278/07.12.2012 г., постановено по гр. д. № 289/2012 г. по описа на К.йския окръжен съд в обжалваната част, с която РВК „Н. К. е осъдена да заплати на К. Г. Г. на основание чл. 55 ал. 1 пр. 1 от ЗЗД сумата в размер на 68400 лв., с която ответникът се е обогатил за сметка на ищцата без правно основание- като дадена по нищожен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 23.08.2010 г., ведно със законната лихва върху присъдената сума, считано от датата на предявяване на исковата претенция 23.07.2012 г. до окончателното й изплащане, както и сумата 8190 лв. направени разноски, прекратил е производството по в. гр. д. № 215/2013 г. по описа на ПАС и е върнал делото на К.йския окръжен съд за произнасяне по предявения иск- за връщане на дадено поради неосъществено основание. Решението на К.йския окръжен съд в частта, с която е отхвърлен предявения от К. Г. Г. против РВК „Н. гр. К. иск с правно основание чл. 92 ал. 1 от ЗЗД за присъждане на неустойка в размер на 6800 лв. по предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 23.08.2010 г., както и в частта, с която е отхвърлена претенцията на ищцата за лихви за периода от 31.03.2011 г. до 22.07.2012 г., не е обжалвано и е влязло в сила. Или, предмет на настоящото производство е предявения от ищцата иск с правно основание чл. 55 ал. 1 пр. 2 от ЗЗД и претенцията за лихви по чл. 86 ал. 1 от ЗЗД.

Съдът като прецени събраните по делото доказателства приема за установено следното:

На 23.08.2010 г. в гр. К. между Р. В. кооперация „Н., представлявана от председателя й И.Х.Х., в качеството й на продавач и К. Г. Г., в качеството й на купувач, бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот, с който продавачът се задължил не по- късно от два месеца от датата на изплащане на последната вноска и като осигури и представи всички документи за това, да прехвърли на купувача правото на собственост върху обект- аптека за готови лекарствени средства, находяща се в партерния етаж на блок „Ц.” с пл. сн. № ***, УПИ- II, кв. 29 по ПУП на гр. К., област К., а купувачът поел задължението да заплати сумата в размер на 68400 лв. на две вноски- 35400 лв. при сключване на договора, в срок до 30.08.2010 г., а разликата от 33000 лв.- при сключване на окончателния договор в срок до 31.12.2010 г. С анекс от 20.12.2010 г., страните се уговорили разликата от 33000 лв., купувачът да заплати в срок до 31.01.2011 г. В чл. 5 на договора страните се договорили, че ако продавачът не се яви пред съдията по вписванията за извършване на сделката, купувачът да може да предяви иск за сключване на окончателен договор по смисъла на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, или да се откаже от договора и да иска неустойка в размер на 10% върху сумата, дадена при сключване на този договор.

Не се спори по делото и е признато за доказано, че купувачът по предварителния договор- ищцата, е заплатила на продавача- ответник по иска, в уговорените срокове пълния размер на продажната цена от 68400 лв., като сумата от 35400 лв. била платена на 27.08.2010 г., а разликата от 33000 лв.- била платена на 31.01.2011 г., за което били съставени платежни нареждания и две фактури.

По делото са представени нотариална покана с рег. № 1361/05.07.2012 г., връчена на ответника на 06.07.2012 г., покана с рег. № 1378, връчена на ответника на 10.07.2012 г. и констативен протокол с рег. № 1475/16.07.2012 г., всички на съдията по вписванията при РС- гр. К., от които се установява, че на отправената от ищцата покана за постигане на доброволно споразумение по изпълнение на сключения между страните предварителен договор, ответникът не се е явил в посочения ден и час в канцеларията на съдията по вписванията. Прието е и писмо- отговор на нотариалните покани с изх. № 60/10.07.2012 г. на РВК „Н. гр. К., с което ищцата била уведомена, че поради лошо финансово състояние, кооперацията не била в състояние да върне обратно веднага сумата от 68400 лв. и неустойката, както и да пристъпи към прехвърляне на собствеността върху процесния имот. Ответната кооперация уведомила ищцата, че не притежава описания в предварителния договор имот и няма нотариален акт за собственост, както и, че не било налице решение на ОС на кооператорите за продажба на имота. С писмото е предложено в двумесечен срок предприемане на необходимите действия за снабдяване на кооперацията с нотариален акт за собственост на обекта, както и да бъде свикано ОС, на което да бъде предложено да се вземе решение за продажба на процесния имот на ищцата за посочената в предварителния договор сума.

По делото е прието и заверено копие от разрешение за строеж № 1/09.01.2002 г. на Община К., от което се установява, че е разрешено на РВК „Н., да извърши чрез инвеститора К. Г. Г. смяна на предназначение на магазин за текстил в аптека в УПИ ІІ, кв. 29 по ПУП на гр. К., ул. „Т. м.” №*, както и схема на самостоятелен обект аптека с идентификатор 39970.502.974.2.18 в сграда № * с адрес ул. „Т. м.” № *, бл. „Ц.” . 1.

При така установеното от фактическа страна, съдът приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 55 ал. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание, е длъжен да го върне. Или, в сочената разпоредба са предвидени три фактически състава. Първият състав изисква предаване и получаване на нещо при начална липса на основание, т. е. когато още при самото получаване, липсва основание за преминаване на блага от имуществото на едно лице в имуществото на друго. При втория фактически състав, престацията се извършва с оглед на очаквано в бъдеще основание, което обаче не е могло да бъде осъществено. При третия фактически състав, основанието съществува при получаването на престацията, но след това е отпаднало с обратна сила. В случая, ищцата претендира връщане на дадената от нея сума, поради неизпълнение от страна на ответника на задължението му по предварителния договор. И тъй като задължението на ответника по предварителния договор е за сключване на окончателен договор, то искането е за връщане на дадено поради неосъществено основание- очакваното сключване на окончателен договор не се е осъществило, по който иск следва съдът да се произнесе. При този състав на неоснователното обогатяване, уреден с нормата на чл. 55 ал. 1 пр. 2 от ЗЗД, в тежест на ищеца е да установи, че е престирал с оглед основателно очаквано в бъдеще осъществяване на валидно правоотношение между страните, оправдаващо предприетото от него разместване на имуществени блага, което правоотношение впоследствие не е възникнало, а в тежест на получилия облагата- ответникът, е да докаже, че има основание да я получи, респ. да задържи полученото. Ако получилият облагата не докаже по несъмнен начин, че има основание да я задържи, то той дължи нейното връщане.

В случая, не е спорно между страните, че бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот и анекс към него, че цената по него била платена от ищцата, но в уговорения срок не бил сключен окончателен договор. Несключването на окончателния договор за покупко- продажба и изпълнението на задълженията от страна на ищцата- купувач, която е платила изцяло и в срок договорената цена от 68400 лв., сочат наличието на предпоставките на неоснователното обогатяване, тъй като ищцата в изпълнение на предварителния договор се е обеднила с платената сума от 68400 лв., с която ответникът се е обогатил предвид неосъщественото основание- несключване на окончателен договор. И след като сумата е получена от ответника и се държи без да се е осъществило основанието, следва да се върне. Поради изложеното, съдът приема, че предявения иск за връщане на сумата в размер на 68400 лв. е основателен и доказан, поради което следва да се уважи.

Във връзка с направеното от ответника по иска възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие, тъй като липсвало решение на общото събрание на кооперацията за разпореждане с процесния имот, съдът съобрази следното: Няма спор, че предмет на процесния предварителен договор е недвижим имот, собственост на ответната кооперация, който договор отговаря на изискванията на чл. 19 от ЗЗД за форма и съдържание. За действителността на предварителния договор е важно страните по него да имат обща воля да сключат окончателен договор, който не се отличава по съществените си елементи от съдържанието на предварителния договор. Съдът като отчете, че сключването на предварителния договор, не съставлява действие на придобиване или отчуждаване на съответния недвижим имот, респ. не прехвърля собственост, че от предварителният договор произтича само взаимното задължение за договаряне и той няма вещно действие, приема, че липсата на решение на Общото събрание на кооперацията, не опорочава предварителния договор и същият не е нищожен. Съдът счита, че разпоредбата на чл. 15 от ЗК, регулира управлението на съответната кооперация и не засяга правомощието на представителният орган да изразява воля, като евентуални несъответствия във вътрешните отношения на кооперацията, биха имали значение само в отношенията между кооперацията и нейния председател, а и липсата на решение, не може да се противопостави на трети лица. Съдът намира за необходимо да посочи, че дори и да се приеме, че предварителният договор е нищожен, то той би бил такъв именно поради поведението на председателя на ответната кооперация, на когото е било известно още към момента на подписване на предварителния договор, че липсва решение на Общото събрание на кооперацията, и въпреки правилото на чл. 12 от ЗЗД да се преговаря и действа добросъвестно и да не се вреди, е подписал предварителния договор и е приел престацията на ищцата в изпълнение на договора. Ответникът, освен, че не е изпълнил задълженията си да осигури необходимите документи за прехвърляне на собствеността и е неизправната страна по договора, чрез направеното възражение за нищожност на предварителния договор поради липса на съгласие, тъй като нямало решение на Общото събрание, се опитва да черпи права от собственото си виновно поведение, което е недопустимо предвид общият принцип в правото, че никой не може да черпи права от собственото си виновно поведение.

Ответникът оспорва обстоятелство, че договора бил развален с предявяване на иска. Това оспорване е несъстоятелно като се отчете, не само изложеното по- горе за валидността на договора, но и предвид предпоставките за разваляне на договор по реда на чл. 87 ал. 1 от ЗЗД, които са: да е налице неизпълнено задължение на едната страна, това неизпълнение да е виновно и кредиторът да е изправен. Или, правото на разваляне може да се упражни само от изправната страна срещу неизправната страна, поради което на ищцата като изправна страна по договора й е дадена възможността за разваляне на договора, а подаването на исковата молба има правното значение на волеизявление за прекратяване на договора.

С оглед изложеното съдът приема, чÕ даденото от ищцата, респ. полученото от ответника, се дължи на ищцата при неосъществено основание- поради това, че не се е осъществило прехвърлянето на собствеността и е отпаднала възможността за сключване на окончателен договор за покупко- продажба на процесния имот. Впрочем, при посочената хипотеза даденото, респ. полученото, подлежи на връщане на основание чл. 55 ал. 1 предл. 2 от ЗЗД, поради което, следва ответникът да бъде осъден заплати на ищцата сумата в размер на 68400 лв., с оглед на неосъществено основание.

Що се касае до искането с правно основание чл. 86 ал. 1 от ЗЗД за присъждане на законна лихва за забава, следва да се посочи, че то е основателно. Съгласно разпоредбата на чл. 84 ал. 2 от ЗЗД, когато няма определен ден за изпълнение, както е в случая, длъжникът изпада в забава след като бъде поканен от кредитора. Значение на покана има постъпилата искова молба. Предявяването на иска поставя длъжника в забава от момента на връчването му на препис от нея- в случая препис е връчен на ответника на 30.08.2012 г., от която дата ответникът дължи законна лихва за забава върху присъдената сума в размер на 68400 лв.

При този изход на делото, разноски в полза на ответника не се следват, а същият следва да бъде осъден заплати на ищцата разноски съразмерно уважения иск в размер на 11552.55 лв.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА Р. В. кооперация „Н., със седалище и адрес на управление гр. К., пл. „Б. № *, с ЕИК *********, представлявана от председателя И.Х.Х., с ЕГН *, да заплати на К. Г. Г. от гр. К., ул. „К. Б. П. № *, вх. „А”, . 4, ап. **, с ЕГН *, на основание чл. 55 ал. 1 предл. 2 от ЗЗД, сумата в размер на 68400 лв., с която ответникът се е обогатил за сметка на ищцата с оглед на неосъществено основание- несключване на окончателен договор за покупко- продажба на недвижим имот по Предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 23.08.2010 г., ведно със законна лихва върху присъдената сума, считано от 30.08.2012 г. до окончателното й изплащане, както и разноски по делото в размер на 11552.55 лв.

Решението може да се обжалва пред Апелативен съд гр. Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Председател: