Р Е Ш Е Н
И Е
гр. София, 14.02.2020г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в
публичното заседание на дванадесети март през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева
разгледа гр.д. № 11874 по описа за
2017г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството е
предявен от „С.Б.“ ООД гр.София против Б.Щ.И. иск с правно основание чл.19,
ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от 16.02.2007г. за
учредяване право на преминаване през недвижим имот.
Твърденията са за сключен на 16.02.2007г.
предварителен договор за сервитут, по силата на който ответникът, като
собственик на УПИ ІV-631 от кв.4 по плана на гр.София, м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“
с площ 850 кв.м., се задължил да учреди в полза на ищеца, като собственик на
съседния УПИ Х-633 от кв.4 по плана на гр.София, м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“,
безсрочно право на преминаване през подземната и/или надземната част на имота
на ответника с подход от ул.21-ви век до подземните нива на имота на ищеца.
Учредяването е следвало да се осъществи по предвидената от закона форма в срок
от 14 дни от уведомяването за одобряване по съответния ред на проекта за
преминаване и/или проекта за застрояване на имота. Според уговореното правото
на преминаване през имота на ответника следвало да се извърши въз основа на
проект, който да осигурява достъп до подземните нива на сградите, които ще
бъдат изградени в УПИ Х-633 и ще бъде подходящ за преминаване на МПС. Задължение
за изготвянето му поел ответникът, с уговорено последващо съгласуване с ищеца. Твърди
ответникът да не е предприел необходимото за доброволно изпълнение на поетите
задължения, поради което заявява правен интерес от предявяването на иск по
чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Претендира разноски по делото.
Ответникът оспорва иска с
възражения за неговата нищожност поради липса на предмет, тъй като в
предварителния договор правото на преминаване не е индивидуализирано, както и
нищожност по аргумент от чл.226, ал.1 ЗЗД с оглед на това, че обещанието за
безвъзмездно учредяване на сервитутно
право определя договора като такъв за дарение. Навежда, че правото на
преминаване може да бъде учредено само в контекста на застрояването на двата
имота, а проекти за такива не са били изготвени, както и липсва изготвен проект
определящ конкретните параметри на сервитута. Релевира възражение за погасяване
по давност на правото на ищеца да поиска обявяване на договора за окончателен.
Претендира разноски.
Съдът като взе предвид
становищата на страните и прецени доказателствата, намира следното:
Ищецът е собственик на недвижим
имот УПИ Х-633 в кв.4 по плана на гр.София, местността „Витоша-ВЕЦ Симеоново“ с
площ от 825 кв.м., при съседи по нотариален акт № 52/1999г.: парцел ІІІ-633,
парцел ІІ-632, парцел ХІ-628, улица „157“ и парцел ІV-631. Ответникът е
собственик на недвижим имот УПИ ІV-631 от кв.4 по плана на гр.София,
м.“Витоша-ВЕЦ Симеоново“ с площ 850 кв.м., при съседи: ул.Проф.Христо
Вакарелски, УПИ Х-633, УПИ ІІ-632, 633, ул.21 век и УПИ V-630. След образуване
на делото ответникът се разпоредил с правото на собственост в полза на трето
лице чрез договор за дарение, сключен през 2018г. с НА № 21/2018г., но поради несъгласие на ищеца за
заместване праводателя от правоприемника приложение намира разпоредбата на
чл.226, ал.1 ГПК.
Страните сключили на 16.02.2007г.
предварителен договор, с който ответникът се задължил да учреди по реда на
чл.192 ЗУТ в полза на ищеца безсрочно и безвъзмездно право на преминаване през
собствения си недвижим имот с подход от ул.21-ви век до подземните нива на УПИ
Х-633. Целта била да се осигури достъп до подземните нива на сградите, които ще
бъдат изградени в собствения на ищеца имот и подходящ за преминаване на МПС. Предвидено
е правото на преминаване да се осъществява въз основа изготвен и одобрен проект
за конкретните характеристики, задължение за което поел ответникът с т.3.03, с
последващото му съгласуване с ищеца. В т.2.01 е уговорено сключването на
окончателен договор в предвидената от закона форма в срок от 14 дни от
уведомлението за одобряване по съответния ред на проекта за преминаване през имота
и/или проекта за застрояване. Договорът е сключен в писмена форма с нотариална
заверка на подписите.
Въз основа одобрен проект за
застрояване на УПИ Х-633 в полза на ищеца е издадено разрешение за строеж №
60/22.10.2008г. на главния архитект на СО-район Студентски, както и на
20.03.2007г. сключил със „Софийска вода“ АД предварителен договор за
присъединяване на недвижими имоти и потребители на услуги към водоснабдителните
и/или канализационни системи.
По делото не се спори, че и към настоящия
момент не е изготвен и одобрен проект, който да индивидуализира параметрите на
правото на преминаване.
При така установеното от
фактическа страна, съдът намира от правна следното:
Правото на
преминаване през чужд поземлен имот е вид сервитут, който обременява един недвижим
имот /служещ/ в полза на друг недвижим имот /господстващ/, принадлежащи на различни
собственици. Начинът за учредяването му е регламентиран в чл.192 ЗУТ-чрез
писмен договор между собствениците на служещия и
господстващия имот с нотариална заверка на подписите и вписването му в
имотния регистър /ал.1 и ал.7/, а когато не е постигнато съгласие и друго
техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, със заповед на кмета
на общината, която също подлежи на вписване /ал.2 и ал.7/.
Сервитутът
е ограничено вещно право и когато правопораждащия го юридически факт е договор
съгласието на страните трябва да бъде обективирано в предвидената от закона
форма, която за правото на преминаване през чужд поземлен имот е по-облекчена в
сравнение с останалите вещни права /чл.18 ЗЗД/. Това право може да бъде предмет
и на сключен между собствениците предварителен договор по чл.19 ЗЗД с
приложение в отношенията им установените в ЗЗД норми.
Предварителният
договор по чл.19 ЗЗД няма вещно-прехвърлителен ефект, а създава облигационно
правоотношение между страните, с което се задължават да сключат окончателен
договор. За да произведе правно действие трябва да обективира съгласието на
страните, да отговаря на общите изисквания за действителност на договорите по
чл.26-чл.33 ЗЗД и да съдържа съществените условия на бъдещия окончателен
договор. Ако изискуемата за окончателния договор форма е нотариална или с
нотариална заверка на подписите, сключването на предварителния договор следва
да е в писмен вид.
В
случая сключеният през 2007г. между страните по делото предварителен договор е
в предвидената в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и обективира съгласието /обещанието/
им да се учреди право на преминаване по чл.192, ал.1 ЗУТ през имота на
ответника.
Ответникът
е противопоставил възражение за нищожност по чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД обосновано с
обстоятелството, че предварителния договор не съдържа индивидуализация на
сервитутното право, а липсата на такава не само прави невъзможно сключването на
окончателен договор, но и като съществен негов елемент предпоставя липса на
предмет.
Съгласно
ТР № 3/28.06.2016г. по тълк.д.№ № 3/2014г., ОСГК на ВКС, ако към момента на
постигне на съгласието предметът е фактически или правно невъзможен, сделката е
нищожна поради невъзможен предмет на основание чл.26, ал.2 ЗЗД и не поражда
правно действие. Фактическа невъзможност е налице, когато предметът не
съществува в реалната действителност при сключването и не може да възникне
според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и
технологиите към момента на сделката, както и ако предметът е индивидуално
определена вещ и тя е погинала преди постигане на съгласието. Това е начална
невъзможност на предмета. Правна невъзможност на налице, когато съществува
непреодолима правна пречка за възникване на предмета или за разпореждането с
него. Тя може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на
сделката или ограничения за обособяването на обекта. Ако предметът на сделката
стане невъзможен след нейното сключване, при вече породено задължение, сделката
подлежи на разваляне поради невъзможност за изпълнение, която погасява
задължението /чл. 89 ЗЗД/. За да не се стигне до невъзможност на предмета, той
трябва да е определен или поне определяем.
Процесния
предварителен договор има предмет и той е сервитут под формата на право на преминаване
по чл.192, ал.1 ЗУТ. В него са индивидуализирани двата съседни имота; посочено
е кой ще бъде обременения /служещия/ и кой обслужвания; в какво ще се изразява
сервитутното право-преминаване през подземната и/или надземната част на имота
на ответника /УПИ ІV-631/ с подход към ул.21-ви век до подземните нива на имота
на ищеца /УПИ Х-633/, както и целта му-осигуряване достъп до подземните нива на
сградите, които ще бъдат построени в имота на ищеца, подходящ за преминаване на
МПС. Не е спорно обособяването и съществуването на имотите, като самостоятелни
обекти на правото на собственост, както и принадлежността им на всяка от
страните към деня на сключване на договора. Към този момент не са били
застроени или с одобрени проекти за това, няма твърдения и данни да е било
учредено друго сервитутно или ограничено вещно право в имота на ответника, нито
се твърди нормативна или друга пречка за реализиране уговореното право на
преминаване. Предметът на договора е фактически и правно възможен, а липсата на
конкретизация в какво точно ще се изразява самото право не е порок, който да го
лиши от правно действие. За изпълването му със съдържание страните постигнали
съгласие да се осъществи въз основа проект, за чието изготвяне ответникът поел
задължение, но не изпълнил. Поради това не е налице соченото основание за нищожност
по чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД.
Второто наведено възражение за
нищожност по чл.226, ал.1 ЗЗД съдът намира за основателно. Изключение от
правилото, че с предварителен договор по чл.19 ЗЗД страните могат да се
обвържат за сключване на всякакъв по правното си естество окончателен договор,
е договорът за дарение. Съгласно чл.225, ал.1 ЗЗД този договор е безвъзмезден и
поражда действие веднага, т.е. със сключването му настъпва прехвърлителен ефект.
Поради този незабавен ефект законът не допуска сключването на предварителен
договор за дарение, като в чл.226, ал.1 ЗЗД прогласява обещанието за дарение за
недействително.
В случая, срещу задължението на
ответника да обремени имота си със сервитут, в предварителния договор не е
уговорена насрещна престация на ищеца, а изрично е посочено, че учредяването му
ще бъде безвъзмездно. Така уговореното сочи на договор за дарение, който на
основание чл.226, ал.1 ЗЗД не произвежда правно действие. Вярно е, както сочи
ищеца в писмената защита, че няма
нормативно изискване за възмездност при учредяване право на преминаване по
чл.192, ал.1 ЗУТ, тъй като нормата предвижда единствено начина за учредяване и
формата за това, и при условията на договорна свобода по съгласие на
собствениците може да е безвъзмездно. Но това се отнася само в хипотезата,
когато собствениците са сключили договор по чл.192, ал.1 ЗУТ, който е
правопораждащия сервитутното право юридически факт и който съобразно чл.225,
ал.1 ЗЗД произвежда незабавно действие. Процесния договор обаче не е такъв по
чл.192, ал.1 ЗУТ, макар и писмен с нотариална заверка на подписите, а по
същността си предварителен по чл.19, ал.1 ЗЗД и доколкото съдържа обещание за
сключване на окончателен при условията на безвъзмездност е нищожен на основание
чл.226, ал.1 ЗЗД. Той не е годно основание за обявяване на окончателен договор,
нито може да бъде валидиран по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД.
Извън горното, дори и да се приеме
да е произвел правно действие и да обвързва страните, не са налице
предпоставките за сключване на окончателен договор. Съдебното решение по иск с
правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД е предназначено да замести окончателния
договор, за сключването на който страните са се задължили. В случая
учредяването на сервитута е обвързано от изготвянето на проект определящ конкретните
му параметри и технически характеристики. В този смисъл проекта се явява
съществен елемент от съдържанието на окончателния договор, без който обективно е
невъзможно да се определи точно по какъв начин и при какви условия ще се
осъществява правото на преминаване. По делото е безспорно, че такъв не е бил
изготвен по причина виновното неизпълнение на поетото от ответника задължение в
тази посока, но недобросъвестното му поведение не може да послужи като
основание за обявяване предварителния договор за окончателен, защото именно
проектът е поставен в основата на индивидуализацията на сервитутното право.
По изложените съображения съдът
намира предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за неоснователен,
поради което е безпредметно да се произнася относно релевираното от ответника
възражение за погасяването му по давност.
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал.3 ГПК ищецът следва да заплати на ответника разноски по
делото от 1200лв. за платено адвокатско възнаграждение. Възражението за
неговата прекомерност по чл.78, ал.5 ГПК е неоснователно.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „С.Б.“
ООД, ЕИК ******, със седалище и адрес на управление ***, против Б.Щ.И., ЕГН **********,
с адрес *** ******, иск с правно
основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от
16.02.2007г. за учредяване право на преминаване през недвижим имот.
ОСЪЖДА „С.Б.“ ООД, ЕИК ******,
гр.София, да заплати на Б.Щ.И., ЕГН **********,***, разноски по делото на
основание чл.78, ал.3 ГПК от 1200лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски
апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: