№ 456
гр. София , 07.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 8-МИ ГРАЖДАНСКИ в публично
заседание на двадесети април, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Иванка Ангелова
Членове:Красимир Машев
Златина Рубиева
при участието на секретаря Елеонора Т. Михайлова
като разгледа докладваното от Красимир Машев Въззивно гражданско дело
№ 20201000503060 по описа за 2020 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 1835/06.03.2020 г., постановено по гр. дело № 15956/2018 г. по описа
на СГС, I ГО, 6 с-в, са отхвърлени предявените от Д. С. С. срещу М. Г. М. и А. Г. М. пасивно
субективно съединени конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен сключения на 04.05.2018 г. между М. Г. М. и А. Г. М. (продавачи,
обещатели), с попечителското съдействие на тяхната майка В. Б. Б. и Д. С. С. (купувач)
предварителен договор за покупко-продажба общо на 1/2 ид. част (по 1/4 ид. част за всеки
един от тези двама обещатели) от правото на собственост върху следните недвижими вещи,
находящи се в жилищна сграда, изградена в УПИ ІІ-696, 696А, 696Б по ПУП на гр. ***,
местност „ж.к. „***”: 1) Апартамент № 21, ет. *, вх. *, на кота (+7,16) на сградата, състоящ
се от: дневна с кухня, две спални, баня с тоалетна, тоалетна, антре и две тераси, със
2
застроена площ 87,40 м, при съседи: от две страни - двор, стълбище, асансьор, коридор, ап.
№ 22 и ателие № 38, заедно с принадлежащото към него Мазе № 19 на първия сутерен на
2
сградата, с площ 6,50 м, при съседи: мазе № 18, мазе № 20 и коридор, заедно с 2,49% ид.
части от общите части на сградата и съответните ид. части от правото на строеж върху
дворното място, в което се построена сградата и 2) Подземен гараж № 12, находящ се на
2
първия сутерен на сградата, със застроена площ 20,50 м, при съседи: гараж № 11, мазе №
27, гараж № 13 и маневрена пътека, заедно с прилежащите му 2,74% ид. части от общите
части на гаражите в сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е
построена сградата.
За да постанови решението, първоинстанционният съд е приел, че макар и
предварителният договор, с който се поема правно задължение за сключване на окончателен
транслативен договор, да не притежава вещно-прехвърлително действие, той подготвя
1
отчуждителна сделка, поради което е следвало на основание чл. 130, ал. 3 СК за сключване
на процесния предварителен договор от двамата ответници - непълнолетни лица към
пораждане на релевантното правно задължение, респ. към приключване на съдебното
дирене пред СГС, да се получи разрешение от съответния местнокомпетентен районен съд
при преценка дали окончателният договор би бил сключен в интерес на децата. Тъй като в
процеса на доказване не е установено, че такова разрешение е дадено от СРС, е налице
пречка за обявяване за окончателен предварителният договор по отношение на
притежаваните от ответниците-непълнолетни лица идеални части от процесните имоти.
Срещу първоинстанционното решение е подадена въззивна жалба от ищеца, в която
се излагат доводи за неправилност на обжалвания съдебен акт, тъй като той е постановен
при нарушаване на материалния и процесуалния закон. Въззивникът счита, че преценката
дали разпореждането с процесните имоти е в интерес на децата, може да се извърши от съда,
разглеждащ предявените конститутивни искове с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Въззиваемите-ответници не са подали в законоустановения срок отговор на
въззивната жалба, не се явяват в проведеното пред САС на 20.04.2020 г. о. с. з. и не взимат
становище по основателността й.
Съдът, като съобрази правните доводи на страните и събраните писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК,
намира за установено следното от фактическа и правна страна във връзка с наведените във
въззивната жалба пороци на оспорения съдебен акт.
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, поради което е допустима, а
разгледана по същество, се явява неоснователна.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е
ограничен от релевираните въззивни основания в жалбите.
Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо.
Възникването на предявеното потестативно право се обуславя от пораждането в
обективната действителност на следните материални предпоставки (юридически факти): 1)
възникване и съществуване на действително облигационно правоотношение между страните
в процеса, по което е поето задължение за сключване на окончателен договор с конкретно
очертано в предварителния договор предметно съдържание; 2) изправност на кредитора
(ищецът да е изпълнил насрещното си парично задължение, респ. да е изразил готовност да
го изпълни – арг. чл. 362, ал. 1 ГПК); 3) изискуемост на потестативното право за сключване
на окончателен договор; 4) съществуване на правото, предмет на предварителния договор, в
патримониума на ответника (арг. чл. 363, предл. 2 ГПК), като принадлежността на правото
на собственост се преценява не към сключване на предварителния договор, а към
приключване на съдебното дирене (арг. чл. 235, ал. 3 ГПК) и 5) да са осъществени в
обективната действителност всички специални нормативни изисквания, обуславящи
валидното разпореждане с правото на собственост от обещателя (арг. чл. 363, предл. 1 ГПК).
Съобразно своята правна природа предварителният договор притежава служебно
назначение, а именно да подготви сключването на окончателния договор, поради което с
него се поема облигационно задължение за сключване на окончателен договор - именно
поради това обстоятелство той трябва да отговоря на всички специални нормативни
изисквания за отчуждаване правото на собственост от обещателите, както и да съдържа
съществените клаузи на окончателния (страни, обект и цена, респ. съществените престации
2
на страните съобразно действието на съответния вид окончателен договор, за да може при
предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД съдът да замести липсващото съгласие на страните за
сключване на окончателния договор - съдът извършва същата проверка, каквато
осъществява съответният нотариус), макар и с него да се поемат и други облигационни
задължения – напр. авансиране на цената, предварително предаване на вещта, предмет на
бъдещия окончателен договор, неустойки за неизпълнение на тези „предварителни”
облигационни задължения и пр. Когато за действителността на окончателния договор се
изисква нотариална или нотариално заверена форма, какъвто е настоящият случай,
предварителният договор, за да е действителен, трябва да се сключи в писмена форма (чл.
19, ал. 1 ЗЗД).
От Предварителен договор, сключен на 04.05.2018 г., се установява, че страните в
настоящото съдебно производство са постигнали съгласие ответниците-непълнолетни лица
да прехвърлят на възмездно правно основание (срещу уговорената продажна цена в общ
размер от 88012 лв., респ. за ½ ид. част – 44006 лв.) общо 1/2 ид. част (по 1/4 ид. част от
всеки един) от правото на собственост върху процесните обособени корпорални обекти. От
предметното съдържание на чл. 7 от този договор се изяснява, че волята на страните е била
правото на собственост да бъде прехвърлено без да съществуват вещни тежести и
ограничени вещни права върху процесните имоти („Продавачът декларира, че към момента
на сключване на настоящия договор е единствен легитимен собственик на продавания имот
и същият не е обременен с тежести - ипотеки, възбрани, с изключение на възбрана..., право
на ползване или други ограничени вещни права, наемен или облигационен договор, с който
на трети лице се предоставя владение, държане или ползване на имота...”). Тази клауза
трябва да се тълкува и систематически с уговорката на чл. 19 от договора, съгласно която
купувачът е имал намерение да получи необезпокоявано владението върху закупените
имоти.
Именно от н. а. № 37/13.10.2018 г., съставен по н. д. № 218/2008 г. от нотариус А. М.,
удостоверяващ сключен договор за покупко-продажба, се установява, че ответниците са
придобили на възмездно правно основание общо 1/2 ид. части от правото на собственост
върху имотите, предмет на процесния предварителен договор - купувачите са четирима, като
не е уговорено, че придобитите идеални части няма да са тъждествени за всеки един от тях,
поради което те са станали носители на правото на собственост върху процесните имот при
еднакви квоти (арг. чл. 30, ал. 2 ЗС). Установява се, че в полза на продавача по тази
транслативна възмездна сделка е учредено пожизнено и безвъзмездно право на ползване (т.
нар. „запазване на правото на ползване”).
Тъй като в производството, образувано по конститутивен иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД, съдът следва да извърши сходна проверка с тази, която осъществява
нотариусът, а именно относно обстоятелството дали са налице предпоставките за
прехвърлянето на собствеността по нотариален ред, на ищеца-купувач принадлежи
процесуалното задължение да установи, че е налице предварително разрешение от местно
компетентния районен съд за възмездното отчуждаване на процесните идеални части от
двата имота, предмет на предавателния договор, което да е в полза на децата (арг. чл. 130,
ал. 3 СК). Но както е изяснено с Определение № 2027/21.09.2020 г. на САС, постановено по
реда на чл. 267, ал. 1 ГПК, настоящата съдебна инстанция счита, че може в съдебното
производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД инцидентно, ad hoc, в мотивите да установи дали са
налице материалноправните предпоставки, уредени в чл. 130, ал. 3 СК, за допускане
възмездното отчуждаване на притежаваните от непълнолетните деца-ответници идеални
части от процесните две недвижими вещи, поради което следва служебно да установи дали
това отчуждаване би било в интерес на децата.
Въз основа на така изяснените правнорелевантни факти и изложените правни доводи
3
въззивният съд на основание чл. 15, ал. 5 ЗЗакрД е възложил на съответната компетентна
Дирекция „Социално подпомагане“ да изготви социален доклад за децата М. Г. М. и А. Г.
М., като след извършени беседи с тях и тяхната майка В. Б. Б. да се изясни дали възмездното
отчуждаване на притежаваната от децата идеална част от процесните два имота (общо ½ ид.
част) е в техен интерес. Указано е, че за целта на изследването е необходимо и да се изясни
каква е причината за поемане на задължение от тях с попечителското съдействие на тяхната
майка в процесния предварителен договор за сключване на окончателен договор за
прехвърляне на правото на собственост върху процесните два имота, за какви цели ще бъдат
изразходвани сумите от продажната цена, както и каква е тяхната жилищна нужда, респ. в
какви битови и социални условия са отглеждани и възпитавани.
Именно от Социалния доклад, изготвен от служител при Д „СП”-Оборище при СО
след извършване на беседа с ответниците-непълнолетни деца, се установи, че те живеят
2
заедно със своята по-голяма сестра, баба и дядо в тристаен апартамент, с площ от 90 м,
състоящ се от кухня, хол, две спални, баня и тоалетна, като трите деца спят в обща стая със
самостоятелни легла. Изяснено е, че предвид възрастта на ответниците и нарастващите им
нужди от самостоятелност тяхната жилищна потребност не е задоволена в пълна степен (в
жилището няма достатъчно свободно пространство за обособяване на децата в отделни
помещения). При разговор на социалния работник с М.М. детето пояснява, че през 2018 г.,
когато е бил сключен процесният договор, тя и нейния брат са били на 14-година възраст,
като не са съзнавали естеството на правното задължение, което поемат; майка им не е
разговаряла с тях и не ги е била запознала с целта и последствията от техните действия.
М.М. е заявила, че не е имала желание както тогава, а и сега да се разпорежда с
притежаваните от нея идеални части от процесния имот - с брат й не притежават други
недвижими имоти, като нейното желание и това на брат й е да запазят правото на
собственост върху притежаваните идеални части от правото на собственост върху
апартамента, като едва след навършване на пълнолетие да вземат решение как да го ползват.
Въз основа на тези факти, вкл. възрастта на ответниците (предвид скорошното им
навършване на пълнолетие и нарастващата нужда от самостоятелност) компетентният
социален орган достига до категоричното заключение, че не е в интерес на непълнолетните
деца извършването на продажба на процесните имоти.
От приетата от САС и неоспорена от страните СОЕ се установява, че към момента на
сключване на процесния предварителен договор (2018 г.) продажната цена на имотите,
техен обект, е възлизала общо на сумата от 160710 лв., а към настоящия момент - на сумата
общо от 185243 лв. При изслушване на вещото лице в проведеното пред САС на 20.04.2021
г. о. с. з. се изяснява, че с оглед на обстоятелството че върху процесните имоти е учредено
ограничено вещно право - право на ползване, към момента на сключване на процесния
предварителен договор през 2018 г. то съставлява 51,90% от стойността на имотите
(следователно, правото на собственост е възлизало общо на сумата от 78908,61 лв.), а към
настоящия момент - 47% (следователно, правото на собственост възлиза общо на сумата от
98178,79 лв.).
Нормативната цел на разпоредбата, уредена в чл. 130, ал. 3 СК, е насочена към
охраняване правата на уязвимите участници в гражданския оборот - малолетните и
непълнолетните деца, които до навършване на пълнолетие не са способни да взимат
самостоятелно съществени решения относно разпореждането с тяхно имущество (те все още
не познават действителната стойност на притежаваните от тях имуществени права, не могат
правилно да преценят заплахите, на които са изложени при осъществяване на определени
сделки на имуществено разпореждане, както и как да управляват получени парични суми на
значителна стойност), поради което са поставени под угрозата лекомислено и без
необходимата обезпеченост на техните интереси да осъществят отчуждителни сделки.
4
Макар и непълнолетните деца да действат лично, но с попечителско съдействие на
родителите, какъвто е и настоящият случай, за разпореждането с недвижими имоти (както бе
изяснено, процесният предварителен договор подготвя именно такава отчуждителна сделка)
законодателят е предоставил властническа компетентност на районния съд да извърши
преценка (дискреционна по своята същност, която, принципно, не подлежи на проверка
нито от нотариуса, нито от друг съд) дали планираната разпоредителна сделка не
противоречи на интереса на детето. Ако липсва предварително разрешение на съда,
нотариусът не следва да удостоверява в нотариална форма такава отчуждителна сделка, тъй
като тя би противоречала на императивни предписания на закона (арг. чл. 130, ал. 3 СК),
поради което би била нищожна (арг. чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД). При липса на предварително
разрешение от районния съд и съдът, разглеждащ предявен иск с правно основание чл. 19,
ал. 3 СК, не може да допусне обявяването на такъв предварителен договор за окончателен -
би се достигнало до нарушение на императивни правила на материалния закон (арг. чл. 363,
предл. 1 ГПК). В този смисъл е практиката на ВКС, намерила израз в цитираното в мотивите
на обжалвания съдебен акт Решение № 148/23.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 726/2008 г., I г.
о., ГК, в което се приема, че „предварителния договор няма за предмет разпореждане, но с
него се поема задължение за такова, което след това става неотменимо и обвързва страните
по него. Изразяването на воля от непълнолетен за продажба на недвижим имот включва три
елемента - съгласие на непълнолетния, съгласие на неговия родител, респективно попечител
и разрешение на РС за продажбата, ако са налице условията на чл. 73 СК... Изразеното
съгласие в незрялата сочеща на непълнолетие възраст, цитираната правна уредба и
изразеното несъгласие за сключване на окончателен договор след навършване на пълнолетие
мотивира съда да приеме, че преценката относно това, дали поетото задължение за продажба
от непълнолетната е единствено поради нужда, или очевидна полза е следвало да бъде
дадено от РС по чл. 73, ал. 2 от СК към момента на сключване на предварителния договор,
или най-късно до момента на навършване на пълнолетие. Това е така, защото поетото
задължение за разпореждане е неотменимо по-късно, а липсата на разрешение е пречка за
сключване на договор за продажба от не навършил пълнолетие”.
Но липсата на предварително разрешение на районния съд, което е следвало да бъде
дадено в охранително производство по чл. 130, ал. 3 СК, не ограничава съдът по исковото
производство (по чл. 19, ал. 3 ЗЗД) да извърши дискреционна преценка дали обявяването на
предварителния договор за окончателен е в интерес на непълнолетните деца - по отношение
на нейната правилност по-горната съдебна инстанция може да извършва контрол.
Както бе изяснено, при сключване на предварителния договор волята на страните,
тълкувана по правилата на чл. 20 ЗЗД (систематически и теологически - с оглед
непосредствената цел на страните за постигане на определен правен резултат), е била
насочена към прехвърляне на процесните имоти без те да са били обременени с вещни и
облигационни тежести и възбрани, с изключение на една наложена възбрана (арг. от
клаузата, уговорена в чл. 7, във вр. с чл. 19 от предварителния договор) - „Продавачът
декларира, че към момента на сключване на настоящия договор продаваният имот... не е
обременен с право на ползване и други ограничени вещни права...”. Следователно, страните
са постигнали съгласие за продажната цената на процесните имоти, която е уговорена без да
е съобразено обстоятелството, че те са обременени с ограничени вещни права, вкл. и с
учреденото право на ползване в полза на праводателя и баща на ответниците - Г. Ю. М.
(предварителният договор е сключен 10 години след момента на неговото придобиване,
поради което учреденото ограниченото вещно право на ползване е могло междувременно да
бъде прекратено, вкл. и чрез отказ от него по реда на чл. 100, ал. 1 ЗС, във вр. с чл. 111 ЗС;
очевидно е, че този факт между страните по предварителния договор е бил безспорен с
оглед на декларираните обстоятелства от продавачите в клаузата на чл. 7, във вр. с чл. 19 от
него). Уговорената в предварителния договор продажна цена (88012 лв.) е много по-ниска
5
от пазарната (160710 лв. към 2018 г., респ. 185243 лв. - към настоящия момент). Тъй като
страните по предварителния договор за се уговорили, че остатъкът от продажната цена
(80000 лв.) ще бъде изплатена при сключване на окончателния договор (чл. 2, б. „б” от
договора), при преценяване интереса на непълнолетните деца на основание чл. 130, ал. 3 СК
релевантна е пазарната стойност на имотите към настоящия момент (именно при влизане в
сила на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ще настъпи както неговото конститутивно действие и
едностранно целяната от ищеца правна промяна, така и изискуемостта на паричното
задължение за заплащане на остатъка от уговорената продажна цена - арг. чл. 362, ал. 1
ГПК).
Но дори и да се приеме при тълкуване на действителната воля на страните по
предварителния договор, че при уговаряне на продажната цена е съобразено
обстоятелството, че до 2018 г. не е било прекратено учреденото в полза на праводателя на
обещателите ограничено пожизнено право на ползване, остатъчната продажна цена не
съответства на пазарната - към момента на целяната правна промяна, т.е. към настоящия
момент тя е в размер на 44006 лв. общо за 1/2 ид. част при пазарна стойност от 49089,39 лв.
(общо за 1/2 ид. част от правото на собственост върху процесните имоти). Разликата между
дължимата продажна цена и пазарната стойност на притежаваните от ответниците идеални
част в размер на 5000 лв. се явява значителна (по 2500 лв. за всеки един от ответниците) с
оглед техните интереси.
От друга страна, дори и уговорената продажна цена да съответства на пазарната
стойност на имотите, респ. дори и да бе я надвишавала, преценката по чл. 130, ал. 3 СК се
извършва и при съобразяване в тяхната съвкупност на различни икономически, финансови,
социални и етични съображения. За да е в интерес на детето, възмездната разпоредителна
сделка (вследствие на нея едно относително константно по своята стойност имуществено
право би се трансформирало в парично с множество неблагоприятни за детето последици,
вкл. инфлационни процеси и пр.) трябва да е насочена към задоволяване на негови
неотложни битови, социални, образователни, лечебни и пр. нужди. Нормативната цел на
законодателя е насочена към пълно обезпечаване интереса на детето с оглед на неговите
нужди от различно естество, като се възпрепятства възможността да бъде отчуждено от
неговия патримониум имуществено право върху недвижим имот, дори и срещу насрещна
парична престация, която да е на по-висока стойност.
В този смисъл и с оглед на заявеното нежелание на децата да се разпореждат с този
имот, тяхната възраст, нуждата от по-голяма жилищна площ при тяхното съзряване като
пълнолетни самостоятелни граждани, постепенното отделяне от широката им семейна среда
(баба и дядо, при които живеят в едно жилище; дори и към настоящия момент да
съществува действително учредено ограничено вещно право на ползване върху процесните
имоти в полза на техния баща, житейски логично е, а следователно, и правно обосновано е
да се приеме, че те ще бъдат допуснати от него да ги ползват), се налага категоричният
извод, че отчуждаването на притежаваните от ответниците идеални части не съответства на
техния висш интерес. Напротив, то би било в разрез с тяхната воля, социални нужди,
жилищна и икономическа обезпеченост. Те не заявяват някаква неотложна нужда от
социален, битов, лечебен характер, която да бъде задоволена с остатъчната продажна цена
по предварителния договор.
Следователно, в процеса на доказване не бяха установени от ищеца всички
правопораждащи предявеното потестативно право юридически факти, включени във
фактическия състав, при чието проявление се поражда правната възможност чрез
предявяване на конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД да бъде обявен за
окончателен процесният предварителен договор за покупко-продажба общо на 1/2 ид. част
от правото на собственост върху процесните два обособени недвижими вещи - арг. чл. 363,
6
предл. 1 ГПК, във вр. с чл. 130, ал. 3 СК.
Тъй като правният извод, до който настоящата съдебна инстанция достига, съвпада
изцяло с крайните правните съждения на първоинстанционния съд, въззивната жалба следва
да бъде оставена без уважение, а обжалваното решение потвърдено.
Така мотивиран, Софийският апелативен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1835/06.03.2020 г., постановено по гр. дело №
15956/2018 г. по описа на СГС, I ГО, 6 с-в.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с касационна жалба пред Върховния касационен
съд по правилата на чл. 280 ГПК в 1-месечен срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото Решение да се връчи на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7