№ 167
гр. Велико Търново, 03.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ
И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юни през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА
Членове:МАЯ НЕДКОВА
ИСКРА ПЕНЧЕВА
при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА
като разгледа докладваното от ИСКРА ПЕНЧЕВА Въззивно гражданско дело
№ 20254000500137 по описа за 2025 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по подадена въззивна жалба от „Гилини“ ООД гр. Габрово
против Решение № 6/ 16.01.2025 г. по гр.д. № 357/ 2024 г. по описа на ОС – Габрово, с
което съдът е отхвърлил иска на дружеството за осъждане на „Стеди – Колор“ ЕООД
гр. Габрово за заплащане на сумата 56 642.40 лв. на основание чл.36 от Вътрешния
правилник за ползване на открита площ от поземлен имот с идентификатор
14218.508.386 за периода 26.11. – 25.12.2025 г. по фактура № 17/ 13.01.2023 г. във
връзка с констативен протокол № 2 от 26.11.2022 г., ведно със законната лихва от
датата на исковата молба до окончателното изплащане. Жалбоподателят счита
решението за неправилно, като постановено в нарушение на процесуалния и
материалния закон и необосновано. Изразява несъгласие с дадената от съда правна
квалификация на предявения иск, като поддържа, че претенцията му е по чл.32, ал.1
ЗС, а не както е приел съдът по чл.79 ЗЗД. В случая не се касаело до договорни
отношения между страните, а до решение на събрание на съсобствениците относно
поддържането и подобрението на съсобствения имот и правилата на ЗЗД били
неприложими. Подробно преповтаря фактическата обстановка по спора и излага
съображенията си в подкрепа на исковата си претенция. Съдът неправилно приел, че с
взето от мнозинството от съсобствениците решение не може да се наложи изпълнение
на облигационно задължение за останалите съсобственици и че назначеният управител
1
не може да се яви като кредитор за вземания в полза на взелите решението
съсобственици. Поддържа, че „Гилини“ ООД имало право да събира вземанията в
полза на съсобствеността по силата на приетото решение на мнозинството, както и да
сключва, изменя, допълва, прекратява и разваля договори за отдаване под наем на
части от процесния имот на трети лица. Сочи, че съдът изобщо не направил
разграничение между заявените от него две претенции – за дължима такса за
управление по чл.31 от Вътрешния правилник и за дължима „санкция“ /цена за
ползването/ по чл.36 от Правилника. По тази причина липсвали изложени мотиви по
втората претенция. Моли решението да бъде отменено и исковата му претенция да
бъде уважена. Претендира разноски за двете инстанции.
В срока по чл.263 ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „Стеди –
Колор“ ЕООД гр. Габрово със становище за неоснователност на въззивната жалба.
Счита обжалваното решение за правилно и законосъобразно. Претенциите на ищеца не
били свързани с разходи за запазване и поддръжка на имота по смисъла на чл.31, ал.1
ЗС, а наподобявали вземания по наемно правоотношение, каквото между страните не
било налице. В закона било разписано правото му като собственик на самостоятелен
обект в сграда етажна собственост, който не е собственик на земята, върху която
сградата е построена, да ползва терена, доколкото това е необходимо за ползване на
обекта му, съответно имало методика за определяне на прилежащите части. Моли
решението да бъде потвърдено. Претендира разноски.
Въззивната жалба е процесуално допустима – подадена от легитимирана страна,
в законовия срок, срещу подлежащ на обжалване акт. В изпълнение на задълженията
си по чл.269 от ГПК въззивният съд извърши служебна проверка относно валидността
на обжалваното решение и допустимостта му в обжалваните части. Намира, че
съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност – постановен е от
законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, изготвен е в
писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са допуснати и процесуални нарушения,
обуславящи процесуална недопустимост на акта.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и доказателствата по делото, в
рамките на въведените с жалбите оплаквания срещу първоинстанционния акт, намира
следното:
Релевантните за спора факти са следните: Видно от констативен протокол – Акт
№ 128, том 2, рег. № 8709/27.10.2022 г., на проведено на 27.10.2022 г. събрание на
съсобствениците на ПИ с идентификатор № 14218.508.386 и на построените в него
сгради, свикано от мажоритарния собственик на имота „Чинков Пропърти“ ЕАД
/притежаващ 98.6813% от правото на собственост/ е взето решение „Гилини“ ООД да
мениджира поземления имот, приет е Вътрешен правилник, Тарифа (ценоразпис) на
мениджъра на промишлената зона, Схема на паркоместата, взети са и други решения
2
във връзка с имота. В събранието е участвало „Стеди – Колор“ ЕООД в качеството му
на собственик и съсобственик на четири сгради, построени в ПИ и на ползвател с
учредено право на ползване върху 0.6613 ид.ч. от ПИ. Дружеството е било
представлявано от законния си представител и упълномощен от него адвокат, като е
гласувано „против“ всички взети решения.
Съгласно чл.1 от Вътрешния правилник същият урежда отношенията между
мениджъра на промишлената зона „Гилини“ ООД по повод управлението на ПИ с
идентификатор № 14218.508.386 от една страна и собствениците/съсобствениците на
имоти/сгради и/или части от сгради, наематели на имоти, клиенти и доставчици и
всяко трето лице – посетител, от друга страна, и конкретно: по повод установяването,
управлението, поддържането и контрола по спазване на вътрешния ред и спазване на
реда с цел мерки за сигурност. На мениджъра е възложено да следи за спазването на
Правилника от собствениците/съсобствениците на обекти, техните работници и
служители, наематели и посетители и му е предоставено право при неспазване на
правилата да налага глоба и/или санкция – чл. 3. В чл.30, ал.1 на Раздел VІ “Такси за
управление и видове дейности“ са визирани извършваните от мениджъра дейности:
ежедневно управление на ПИ, денонощна охрана и контрол на достъпа, заплащане на
разходите на ПИ за електричество и питейна вода за сметка на собствениците,
почистване, озеленяване, поддръжка на зелените площи и алеите, организиране,
насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности,
свързани с поддръжката на имота, вкл. застраховане на имота. В ал.2 е предвидено, че
след решение на съсобствениците, мениджърът може да сключва, изменя, допълва,
разваля, прекратява договори за наем с друг съсобственик или трето лице. Съгласно
чл.31 собствениците/съсобствениците на сгради в ПИ заплащат годишна такса
управление, която е сбор от 5% от данъчната оценка на имота (съобразно процентното
съотношение в съсобствеността) и разгънатата площ на сградите в кв.м, умножена по
коефициент от 10 лв. Върху таксата се начислява ДДС и същата е дължима е до 20.12.
на предходната година, като се индексира всяка година с индекса на потребителските
цени, определен от НСИ. В чл.36 е предвидено, че от съсобственик, наемател или
друго лице, което ползва имота, като поставя, съхранява суровини, материали, горива
за отопление, продукти, машини, отпадъци и др. в имота, построява постройки,
гаражи, рампи, стълби и др. без да е договорено писмено с мениджъра и без да е
заплатена дължимата цена, принудително, по законовия ред, ще бъде събрана санкция.
Цената на същата се изчислява по формула: “цена по ценоразписа на мениджъра за
съответната услуга за всеки започнат месец х 10 х (височина в метри+1)“.
Ценоразписът за услугите на мениджъра за 2022 г. е посочен като неразделна част от
Правилника и включва цена за паркинг и паркомясто, за отдаване под наем на открита
площ, за отдаване под наем на помещения и др.
На основание разпоредбата на чл.31 от Правилника „Гилини“ ООД е издал
3
фактура № 5/01.12.2022 г. за дължима от „Стеди – Колор“ ЕООД годишна такса за
управление на идеалните части от ПИ и сградите за периода от 26.11.2022 г. до
25.11.2023 г. за сумата 27 428.86 лв. с ДДС. Фактурата е връчена на дружеството, което
чрез своя управител е заявил отказ да заплати претендираната сума по съображения,
че не е сключвал договор за възлагане на управление с „Гилини“ ООД и липсва
основание за вземането. С отговора на искова молба „Стеди – Колор“ ЕООД излага, че
между него и „Гилини“ ООД липсва правоотношение, което да му вменява
задължения, като отделно, това дружество не било престирало никакви действия по
управление и стопанисване на имота, за да претендира такса или репариране на
претърпени вреди.
Видно от Констативен протокол № 2/26.11.2022 г., законният представител на
„Гилини“ ООД Сергей Гилин в присъствието на свидетелите П. Б. и И. С. е установил,
че „Стеди – Колор“ ЕООД ползва открити площи, предназначени съгласно Схема на
паркоместата за платен паркинг № 14 /т.1/ и за платен паркинг № 12 /т.2/, както и
попадащи в промишлената зона /т.3, т.4, т.5 и т.6/, които площи се намират пред и до
собствените му сгради с идентификатор № 14218.508.386.14 и идентификатор №
14218.508.386.15. Отразено е, че в тези площи са складирани строителни материали,
метални профили, изолация, тухли керемиди и др. и констатациите са онагледени със
скица и снимков материал, приложени към протокола. Измерена е и посочена заетата
квадратура и височина. Допуснатите и разпитани пред ВТАС свидетели Б. и С.
потвърждават направените и отразени в констативния протокол обстоятелства. Те
излагат, че сградите на „Стеди – Колор“ ЕООД представляват магазин/ склад за
строителни материали, че складираните вещи са били предназначени за продажба,
като купувачите са идвали, спирали са пред обекта и са товарили стоките. В
Констативния протокол е изчислена дължима от дружеството такса по формулата на
чл.36 от Правилника в размер на сумата 56 642.40 лв. с начислен ДДС. За това вземане
„Гилини“ ООД е издал фактура № 17/13.01.2023 г., за която не се спори, че не е
заплатена.
При така изяснената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
Съгласно чл.32, ал.1 ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Тези решения не представляват многостранни сделки, както счита жалбоподателят, а
са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени
към постигане на определена обща цел и обвързващи единствено субектите от
общността, формирала решението, като не са предвидени основания за тяхната
нищожност, нито ред за отмяната им. В случай, че решение не може да бъде взето с
мнозинство или взетото такова е вредно за общата вещ или засяга субективни права на
някой от съсобствениците, последните разполагат с правната възможност да предявят
4
иск срещу останалите съсобственици за уреждане на вътрешните им отношения по
повод на ползването и управлението на съсобствената вещ, за вреди и пр. В този
смисъл са Решение № 351/ 12.06.2024 г. по гр. д. № 2531/ 2023 г. на I г. о. на ВКС и
Решение № 39/ 19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на I г. о. на ВКС. Ищецът –
жалбоподател пред ВТАС „Гилини“ ООД не е съсобственик на ПИ с идентификатор №
14218.508.386 и не твърди да е такъв, а сочи, че е трето лице, намиращо се в
облигационно правоотношение със съсобствеността, при което не е процесуално
легитимиран по иск с правно основание чл.32 ЗС, с какъвто настоява, че е сезирал
съда. Такава правна квалификация поначало не следва от изложените от него
твърдения за правопораждащите факти и формулирания петитум. Той основава
исковата си претенция на твърденията, че в качеството му на управител на
съсобствеността на процесния ПИ има две вземания към ответното дружество –
ползвател с учредено право на ползване върху 0.6613 ид.ч. от ПИ и индивидуален
собственик и съсобственик на обекти, построени в ПИ. Изложил е, че вземанията му
не произтичат от договорни отношения с ответника, а от приетия с решение на
съсобствениците Вътрешен правилник и възложените му с него правомощия. С оглед
наведените фактически твърдения, въззивният съд приема, че правната квалификация
на претенциите му е по чл.30, ал.3 ЗС. Предявени са два обективно съединени иска по
чл.30, ал.3 ЗС, съответно за дължима такса за управление по чл.31 и за дължима
„санкция“ по чл.36 /цена за ползването на имота без писмен договор с мениджъра и
без да е заплатена дължимата цена/. Дадената от ОС – Габрово различна правна
квалификация – по чл.79 ЗЗД – не рефлектира върху допустимостта на обжалвания
съдебен акт, доколкото съдът е разгледал иска, основан на фактическите твърдения на
ищеца, и се е произнесъл по предмета на спора и в обхвата на търсената защита.
Съсобствениците безспорно имат право да регламентират използването на
общата вещ в правила, които целят да запазят целостта й и доброто й състояние и да
обезпечат използването й по предназначение от всички съсобственици. Те имат право
и да възложат управлението на общата вещ на трето лице – да назначат управител,
който да организира, ръководи и контролира действията, свързани с използването и
управлението на вещта – поддържането и запазването й в състояние, позволяващо да
се ползва по предназначение, подобряването й, разпределението на приходите от нея и
пр. Решенията в тази насока, взети при упражняване на правото по чл.32, ал.1 ЗС,
обвързват общността, ако са приети с мнозинство. В случая доколкото „Чинков
Пропърти“ ЕАД притежава 98.6813 % от правото на собственост върху процесния
имот, приетите на 27.10.2022 г. с неговия вот Вътрешен правилник и решение за избор
на „Гилини“ ООД за мениджър на ПИ /на промишлената зона/ са обвързващи за
всички съсобственици и ползватели с учредено вещно право на ползване върху ПИ,
какъвто е и ответното дружество, и неговото несъгласие с тях е ирелевантно.
Обвързващото действие на Правилника обаче е само по отношение на тези разпоредби,
5
които са относими към ползването и стопанисването на общата вещ – процесния ПИ –
съдържащите се регулации за вътрешния ред, за достъп до имота, за задълженията на
съсобствениците по поддържане на чистота на имота, за възложените на управителя
дейности във връзка със стопанисването на ПИ и др. Разписаните в Правилника
клаузи, които не касаят ползването на общата вещ, а уреждат други отношения –
основно на мажоритарния собственик на земята със суперфициарни собственици в
имота и с трети лица, както и клаузите, които предвиждат права на управителя,
неприсъщи за дейността му и извън неговата компетентност – не могат да обвържат
останалите съсобственици, защото излизат извън обхвата на въпросите, които могат да
разрешат съсобствениците по чл.32, ал.1 ЗС.
Както бе посочено по-горе в решението, в чл.30, ал.1 на Вътрешния правилник,
Раздел VІ “Такси за управление и видове дейности“, са визирани възложените на
избрания управител /мениджър/ дейности: ежедневно управление на ПИ, денонощна
охрана и контрол на достъпа, заплащане на разходите на ПИ за електричество и
питейна вода за сметка на собствениците, почистване, озеленяване, поддръжка на
зелените площи и алеите, организиране, насочване, извършване и контролиране на
всички необходими поправки и дейности, свързани с поддръжката на имота, вкл.
застраховане на имота. Безспорно, ако управителят на съсобствения имот направи
разходи при и по повод на осъществяване на тези дейности, те биха представлявали
„тежест“ по смисъла на чл.30, ал.3 ЗС и тази тежест следва да бъде понесена от
съсобствениците, а съгласно чл.57, ал.1 ЗС и от ползвателите с учредено вещно право
на ползване, съобразно притежаваните/ ползваните от тях ид. части от общата вещ. В
случая не се твърди претендираната „годишна такса за управление“ по чл.31 от
Правилника в размер на 27 428.86 лв. с ДДС да е формирана като припадаща се част
от направени конкретни разходи за изпълнение на съответните дейности по
поддържане, стопанисване и запазване на процесния ПИ. В чл.30, ал.1 поначало
липсва конкретна регламентация и разграничение на разходите за изпълнение на
отделните посочени дейности, възложени на управителя, на начина на формирането
им, отчитането им, одобряването им и пр. Че съгласно чл.31 не се държи сметка дали
изобщо са направени някакви разходи и в какъв общ размер, е очевидно и от начина на
определянето на таксата: като сбор от 5% от данъчната оценка на имота (съобразно
процентното съотношение в съсобствеността) и разгънатата площ на сградите в кв.м,
умножен по коефициент от 10 лв. При това положение, дори и таксата за управление
да е изчислена правилно по формулата на чл.31 от Правилника, тя е недължима,
защото не е доказано същата да представлява разход за запазване и поддържане на
имота по смисъла на чл.30, ал.1 ЗС, който управителят на съсобствената вещ е активно
легитимиран да претендира от съсобствениците и ползвателите.
Изцяло извън компетентността на управителя е предвиденото в чл.36 от
Правилника правомощие да налага „санкции“ на съсобствениците на ПИ и на
6
суперфициарните собственици, тъй като такова право не е свързано с поддържането и
запазването на имота. Разпоредбата въвежда задължение на последните да договарят с
управителя и да заплащат „дължимата цена“ за ползване на ПИ /при поставяне,
съхраняване, построяване на постройки, гаражи, рампи, стълби, суровини, материали,
горива за отопление, продукти, машини, отпадъци и пр./ и предвижда, че ако не са
постигнали писмена договореност и не са заплатили цената за ползването, дължат
заплащане на „санкция“, изчислявана по формулата “цена х 10 х месец х височина в
метри +1“. За „цената“ се препраща към Ценоразпис за услугите на мениджъра –
приложение към Правилника, в който дължимите суми са посочени в определени
размери съобразно площ (при отдаване под наем на открити площи и постройки) и
времетраене (за ползване на паркинг и паркомясто), т.е. санкцията наподобява
наемоподобно обезщетение, на каквото вземане управителят не е носител. С чл.30,
ал.2 от Правилника той е оправомощен да сключва договори за наем на площи от ПИ,
но само след решение на съсобствениците, каквото в случая не е налице и липсва
облигационна връзка между „Гилини“ ООД и „Стеди – Колор“ ЕООД с предмет
ползване на конкретни площи. Освен това следва да се държи сметка, че ответното
дружество е суперфициарен собственик, чиито права се уреждат по чл.64 ЗС и
включват ползването на такава част от терена, върху който са построени
притежаваните от него сгради, която му е необходима за достъп до същите и за
поддържането им в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. В
този смисъл е неясно дали заетите от строителни материали площи надвишават
размера, който дружеството има право да ползва. По изложените съображения
клаузата на чл.36 не поражда никакви правни последици за „Стеди – Колор“ ЕООД и
претендирантата от него сума в размер на 56 642.40 лв. с ДДС е недължима.
Предвид съвпадането на изводите на двете инстанции за неоснователност на
предявените от „Гилини“ ООД искове, първоинстанционното решение е правилно и
законосъобразно и следва да бъде потвърдено.
По разноските: При този изход на спора пред въззивната инстанция на на
„Стеди – Колор“ ЕООД следва да бъдат присъдени направените разноски за заплатено
адвокатско възнаграждение на упълномощения процесуален представител – сумата
6 200 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 6/ 16.01.2025 г. по гр.д. № 357/ 2024 г. по описа
на ОС – Габрово.
ОСЪЖДА „Гилини“ ООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
7
управление гр. Габрово, ул. Орловска № 154, да заплати на „Стеди – Колор“ ЕООД с
ЕИК ********* сумата 6 200 /шест хиляди и двеста/ лв. , представляваща
направените за производството по в.гр.д. № 137/ 2025 г. по описа на ВТАС разноски.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок, считано от
връчване на препис от него на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8