№ 8789
гр. София, 30.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 169 СЪСТАВ, в публично заседание на
тринадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ИВАНИНА ИВ. ПЪСТРАКОВА
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ИВАНИНА ИВ. ПЪСТРАКОВА Гражданско
дело № 20211110153903 по описа за 2021 година
Предявен по реда на чл. 422 ГПК е установителен иск с правно основание чл. 79, ал.1
ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 25.08.2017 г. сключил с ответника договор за наем на недвижим
имот, по силата на който му бил предоставен за временно и възмездно ползване апартамент,
посочен в исковата молба, срещу задължение за заплащане на месечен наем в размер на 600
лв. Съгласно чл. 20 от Договора ищецът наемател предал на ответника наемодател сума в
размер стойността на два наема или 1200 лв., представляваща депозит, служещ за
обезпечение на описани в чл. 19 от Договора събития. Същият бил продължен по силата на
Анекс от 23.07.2018 г. за една година, а след това и с Анекс от 30.07.2019 г. за още една
година. Съгласно уведомление от дата 27.07.2020 г. страните решили да прекратят
договорните си отношения, а на 31.08.2020 г. ищецът предал имота на служител на
ответника. Поддържа, че след приключване на взаимоотношенията помежду им ответникът
следвало да му върне сумата от 1200 лв., съгласно договора, тъй като ищецът изпълнявал
задълженията си съвестно и поддържал имота в добро състояние, като го предал в изрядно
състояние. Вместо това получил e-mail, в който ответникът го уведомявал, че с процесната
сума били извършени прихващания за ремонт и плащане на суми по фактури, като ищецът
дори дължал още 269.07 лв. Ищецът счита, че дори и да са извършени поправки в
апартамента, те са от естество, което ангажира само и единствено наемодателя по смисъла
на чл. 231, ал.2 ЗЗД и респективно ответникът не е изпълнил задължението си да му върне
депозираната сума. За същата била издадена заповед по чл. 410 ГПК, но ответникът
депозирал възражение, което обуславяло правния интерес от завеждане на настоящия иск от
страна на ищеца.
Ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който оспорва иска като
1
неоснователен. Твърди, че с процесната сума са извършени прихващания за осъществени
ремонтни дейности и заплатени консумативи.
След преценка доводите на страните и доказателствата по делото
настоящият съдебен състав намира за установено следното от фактическа страна:
Предстaвен по делото е договор за управление на недвижими имоти от 08.07.2016 г.
досежно процесния имот ведно с пълномощно от същата дата.
Представен по делото е договор за наем на недвижим имот-ИД200 ведно с приемо-
предавателен протокол от дата 25.08.2017 г. и Приложение 1 . Съгласно чл. 20 от Договора
ищецът наемател предал на ответника наемодател сума в размер стойността на два наема
или 1200 лв., представляваща депозит, служещ за обезпечение на описани в чл. 19 от
Договора събития.
Представено е платежно нареждане от дата 25.08.2017 г. за сумата от 1800 лв., в което
като основание е посочено наем+депозит ID200, а сумата е преведена от името на ищеца в
полза на ответника „фирма“ ЕООД.
Представени са 2 бр. споразумение към договор за наем от 25.08.2017 г. от дата
23.07.2018 г. и от 30.07.2019 г. за продължаване на последния и увеличаване на наемната
цена.
Представено по делото е уведомление за непродължаване на договор за наем от
27.07.2020 г.
Представен по делото е приемо-предавателен протокол от дата 31.08.2020 г., в който е
описано състоянието на процесния имот по следния начин: имотът се нуждае от
почистване, наличие на несветещо осветително тяло в коридор, раздут барплот на кухня,
раздута врата под умивалник в кухня, изцапан латекс в целия имот, разкачен фурнир на
кухненска маса, заяждащ механизъм на врата алуминиева/ в спалня.
Представено е уведомление от 07.10.2020 г. до ищеца относно извършени прихващания
със сумата от 1200 лв., заплатен депозит.
Представена е фактура №********** от 14.09.2020 г. на стойност 78 лв. за извършено
почистване на ID-200.
Представена е количествено-стойностна сметка за сумата от 1354.80 лв. с ДДС, издадена
от „Х.“ ЕООД.
Представена е фактура с №**********/ 01.10.2020 г. на стойност 1085.74 лв.
Представена е фактура с №**********/08.09.2020 г., на стойност 1354.80 лв., издадена от
„Х.“ ЕООД.
2
Представена е фактура с №**********/01.10.2020 г. на стойност 78 лв. с ДДС.
Представени са фактури №*********/21.09.2020 г. и №**********/23.09.2020 г.
Представена е покана до ответника за изплащане на процесната сума, ведно с разписка за
връчване на дата 02.11.2020 г.
Представени са разписки за извършени плащания към „Сфирма“ АД, Ов. и „фирма“ЕАД.
Разпитани свидетели по делото.
Свидетелят С. разказва, че посещавал многократно процесния имот. През годините
работили с ищеца по странични проекти заедно и са се събирали там да довършват такива.
Не е забелязал несветещо тяло от кухнята, не е забелязал раздута врата, както и заяждащ
механизъм на алуминиева врата, латексът бил добре, без забележки. Разкачен фурнир на
кухненска маса, на нея работели, категорично не е забелязал. Присъствал в ситуация, в
която имало служител на дружеството- на 12.07.2019 г. Т. бил в командировка и го помоли
да е на обекта, дал му ключове и отишъл към 15 ч. и нещо и изчакал половин час. Преди
това огледал апартамента дали всичко е ок. После дошли хората да направят огледа. В
негово присъствие не констатирали нищо, дори останали доволни от огледа. Не е забелязал
да има нещо счупено или повредено, когато е посещавал имота. Обзавеждането било
сравнително старо. Белези от предходно ползване със сигурност имало. Някой е живял там,
имало си употребявани неща. Имотът бил много хубав, направил оглед и останал очарован.
Имало неща, които били употребявани, но бил в добро състояние. Нищо не му е направило
негативно впечатление. Датата на огледа знае от съобщения във Вайбър. Обстойно не е
преглеждал имота, но и след тази дата-12.07.2019 г. идвал. Относно разкачения фурнир на
масата е категоричен, че не е видял. Трудно би пропуснал, но не е изключено да е на
невидимо място. Спалнята посещавал за разговори по телефона, за да не пречи в работния
процес.
Свидетелят В., служител при ответника, занимаващ се с менажиране н имоти с цел
отдаване под наем, заявява, че познава Т., който бил негов наемател в жилище, което
управлявал с адрес: „Екзарх Йосиф“, но по-късно взел под наем жилище, управлявано от
друг колега в същата фирма. Лично с наемателя не е имал никакви проблеми. Предал му
жилището в перфектен вид, като му възстановили гаранционната сума,
Свидетелят Б. работещ при ответника, разказва че Т. бил негов наемател и се видели с
него при освобождаване на апартамент № 21 в ж.к. „Младост 4“, бл. 481, който управлява
откакто е във фирмата. Преди да бъде сключен договор за наем с Т. е виждал апартамента,
който бил освободен от жена и го приел той. Преди да подпише договор за наем с Т.
имотът бил в перфектно състояние, 3-4-5 дни преди нанасяне. Договорът за наем бил
сключен през 2017 г., края на август. Нанесъл се малко по- рано, тъй като бил техен
наемател, но при друг колега. Забележки след като се е нанесъл не сме получавали. Не е
имал никакви проблеми с него. Плащало се е навреме и всичко беше наред. Имал забележки
при самото освобождаване на апартамента. Описал нещата, разписали документите.
Забележките били- раздут бар- плот, раздути долни кухненски шкафове и изцапвания по
3
латекса в апартамента. Последните били доста видими, черти и петна по стените в целия
имот. Протоколът за приемо- предаване го подписал лично в присъствието на ищеца. Той
се запознал с протокола, подписали и не е имало никакви възражения. След
освобождаването, ако има забележки, се пускала заявка към фирма, която да ги отстрани.
Такава заявка е пусната от свидетеля, като посочените забележки в протокола са
отремонтирани и документите за това са получени в началото на месец септември.
Следващите наематели не са констатирали забележки. Ремонтът отнел около седмица.
Свидетелят Николова твърди, че има фирма, която се занимава със строителни и
ремонтни дейности. С ответника от 2016 г. имали договор за ремонти на техни жилища.
Получавали имейл заявка от ответника с позиции, които трябва да се ремонтират в даден
апартамент, получават ключове и работят само по позициите, дадени със заявката. Твърди,
че е ремонтирал процесния имот по заявката, която съм получил. В имота отишли на оглед
за щетите, които са описани, вземат се размери, цветове за бои и се прави ремонтът. Ходи се
в деня или на следващия ден, когато е възможно, по най-бързия начин. Боядисват само
стените, които са замърсени. В конкретния случай имало раздут плот, раздути вратички.
Поръчвали плоскости при дърводелец и после бил ремонтът. За да са го направили, значи е
имало по стените щети. Боядисали това, което е записано в СМР като квадратура, боядисано
е и им е заплатено. Обяснява, че от количествено-стойностната сметка „облепване и
опаковане“ това е-облепват се покрай прозорците, мебелите се облепват и местят, после се
връщат, опаковат се вратите, всичко до латекс трябва да бъде опаковано. В количествената
сметка, представена към отговора „103“ е квадратурата, която са боядисали с латекс реално.
Не помни какво точно са боядисвали. За „Раздутите“ плота и врата обяснява следното:
мивката в кухнята се закрепва за плота, между мивката и плочките плотът се бил раздул над
алпаката. Това се получава когато излиза вода извън умивалника.
Софийски районен съд, като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира от правна страна следното:
За уважаването на предявения установителен иск на ищеца е указано, че в негова тежест е
да докаже наличие на правоотношение с ответника по повод сключен договор за наем с
твърдяното в исковата молба съдържание, че е изпълнил задължението си по същия, както
и прекратяването на договора.
Указано на ответника е, че негова е доказателствената тежест да докаже пълно и главно
правопогасяващи или правоизключващи дълга факти, включително възражението, че е
налице основание за задържане на процесната сума.
С протоколно определение от дата 13.05.2022 г. съдът е обявил за безспорни следните
обстоятелства: сключване на договор за наем, както и прекратяване на същия с предизвестие
на посочената в исковата молба дата.
4
По делото не се оспорва, а и от платежното нареждане от дата 25.08.2017 г. е и видно
заплащането на сумата от 1800 лв., като няма спор, че 1200 лв. от тях са въпросният депозит
по чл. 20 от сключения договор за наем.
В раздел VСпециални разпоредби на сключения между страните договор за наем са
предвидени в разпоредбите на чл. 21 до чл. 24 няколко хипотези, при които заплатената
гаранционна сума в размер на 1200 лв. ще бъде задържана от наемодателя . В конкретния
казус ответникът се позовава на чл. 21б. „а“ досежно връщане на процесния имот не в
съответното състояние и/или заедно с нанесени върху него щети и б. „д“ – че не е заплатил
консумативни разходи.
Разпоредбата на чл. 231 ЗЗД разграничава хипотезите, при които настъпили вреди върху
наетата вещ се отстраняват от наемателя и кои от наемодателя. Съгласно разпоредбата на
ал. 1 „Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено
употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави,
запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя“, а съгласно ал. 2 и тези,
които са виновно причинени. В нормата на чл. 233 от ЗЗД, която регламентира
задължението на наемателя да върне вещта в състоянието, в което я е приел е установено и
задължението му за обезщетяване на наемодателя за вредите, причинени през време на
ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причини, за които той не
отговаря. От изложеното е видно, че отговорността на наемателя за обезщетяване на вредите
от повреждане на вещта през времетраенето на нейното ползване и настъпило при
действието на наемния договор се основава на оборимата (процесуална) презумпция за
тяхното виновно причиняване от наемателя, която той следва да опровергае при условията
на пълно и главно доказване. С оглед изложеното следва да се преценяват и събраните по
делото доказателства, свързани с причините за възникване на споменатите повреди.
Съдът приема, че състоянието на процесния имот е било такова, каквото е отразено в
съставения между страните протокол от 31.08.2020 г., като вписаните в същия документ
забележки и повреди не се дължат на естественото изхабяване на вещите. Въпреки
направеното оспорване от страна на ищеца, обективираното в писмения документ се
подкрепя от свидетелските показания на свидетеля Б. дадени в открито съдебно заседание
след предупреждение за отговорността по чл. 290 НК, поради което съдът кредитира
показанията му и счита посочените в протокола вреди за установени. Тук следва да се
посочи, че показанията на свидетеля С. не са относими, доколкото са дадени за по-ранен
момент- юли 2019 г.
Изброяването в разпоредбата на чл. 231, ал. 1 ЗЗД е примерно, като предвид
диспозитивния характер на нормата, страните в чл. 14 от договора за наем са постигнали
съгласие, че наемателят е длъжен да заплаща за своя сметка разходите по отстраняването на
всички дребни повреди, които се дължат на обикновеното ползване и амортизиране на
имота, а в следващия чл. 15 от договора е предвидено, че наемателят дължи обезщетение в
пълен размер за нанесените щети, причинени от него или от други лица, които той е
5
допуснал в имота през време на действието на договора, с изключение на вредите,
причинени в резултат на естественото износване. При липсата на установена по несъмнен
начин причина за възникване на повредите, за която наемателите не отговаря, следва да се
приеме, че не е оборена презумпцията за виновното им причиняване от тях, което ангажира
отговорността им за обезвреда. Ето защо и при приложение на неблагоприятните последици
от правилата за разпределение на доказателствената тежест съдът приема, че констатираните
повреди са били причинени от ищеца по време на действието на наемното правоотношение,
поради което при наличието на останалите предпоставки по чл. 233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД
същият дължи обезщетение на наемодателя.
При съвкупния анализ на представените по делото фактури, количествено-стойностна
сметка и свидетелски показания на свидетеля Николов пък съдът намира за установено по
делото, че ответникът е извършил ремонтни работи в отдадения под наем имот след
прекратяване на процесния договор, които е следвало да бъдат извършени от наемателя /да
бъдат за негова сметка/, на стойност от 1354.80 лв. с ДДС.
Предвид изложеното, като взе предвид събраните по делото доказателства, съдът намира,
че ответникът успя да докаже основание за задържане на процесната сума от 1200 лв.
Исковата претенция следва да се отхвърли.
По разноските.
При този изход на спора в полза процесуалния представител на ответника следва да се
присъдят314 лв. адвокатски хонорар, съобразявайки направеното от насрещната страна
възражение за прекомерност.
При тези мотиви съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения по реда на чл. 422 ГПК от Т. Т. М., ЕГН **********, с адрес: гр.
М., ул. „....... срещу „фирма“ ЕООД ЕИК ****, с адрес: гр. София, ул. ....“ иск с правно
основание чл. 79, ал.1, предл.1 от ЗЗД за установяване дължимост на сумата от 1200 лв.
представляваща остатък от платен и невъзстановен при прекратяването на договор за наем
от 25.08.2017 г. г. на недвижим депозит /гаранционна сума/, ведно със законната лихва
върху главницата от датата на заявлението до окончателното плащане.
ОСЪЖДА Т. Т. М., ЕГН **********, с адрес: гр. М., ул. „Хаджи Димитър“ 9, , вх. Б, ет.
5, ап. 30 да заплати на фирма“ ЕООД ЕИК ****, с адрес: гр. София, ул. ...., на основание
78, ал.3 ГПК сумата от 314 лв. – адвокатско възнаграждение.
6
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от датата
от връчването му.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7