Р Е Ш Е Н И Е
гр.София, 10.10.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
СЪДИЯ: Екатерина Стоева
при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 6997 по описа за 2020 г. на съда и за
да се произнесе взе предвид следното:
Предмет на производството са предявени от Й.А.Б. и Т.М.Ш.
против Ц.С.Д. и Н.С.Д. искове с правно основание чл.108 ЗС за признаване
правото на собственост и предаване владението върху: 1. Апартамент № 2 в гр. София, ул.********, на партерен етаж на
кота +0.00 в сграда 1, със застроена площ 62.50
кв.м., състоящ се от коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня,
тераса и баня с тоалетна, заедно с 28.90 кв.м. тераса, при съседи: офис 2,
апартамент 1, коридор, двор и улица, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.4339.454.1.2, заедно с мазе № 2, разположено на втори
сутерен на сградата на кота -5.94 с площ 5.20 кв.м.,
при съседи: мазе № 3, коридор, мазе № 1, гараж 2 и гараж 3, заедно с 1.81%
идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 9.74кв.м., и
съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е
построена, и 2. Гаражна клетка № 8, разположена на втори сутерен на сградата,
на кота -5.94 с площ 18 кв.м., при съседи: подземна
улица, гаражна клетка № 7, двор и гаражна клетка № 8, представляваща
самостоятелен обект с идентификатор 68134.4334.454.1.31, заедно с 1.00% идеални
части от общите части на гаражите, равняващи се на 5.39 кв.м., заедно с 0.19% ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, и иск с правно основание
чл.59 ЗЗД за солидарно заплащане на сумата 39 900 лв., представляваща
обезщетение за лишаване от право на ползване за периода 12.09.2015г. -
15.07.2020г.
Твърденията на ищците са, че на 12.09.2015г. първият
ответник, по време на брака си с втората ответница, сключил договор, обективиран в НА № 117, том IV, рег.№ 9448, дело №
490/2015г., със С.К.Н.и Д.К.Й.за покупко-продажба на посочените имоти срещу
цена от 120 000лв. При сключването купувачът платил на всеки от
продавачите по 5500лв. от продажната цена с уговаряне остатъкът да се заплати в
срок до 31.10.2015г. Продавачите С.Н.и Д.Й.са наследници по закон на К.Й., на
когото преди смъртта му с договор за покупко-продажба от 26.06.2013г. ищците
прехвърлили правото на собственост върху имотите. По причина, че продажната
цена по този договор не била платена предявили иск против наследниците за
развалянето му по чл. 87, ал.3 ЗЗД с подаване на искова молба на 26.08.2015г. и
образувано гр.д. № 11020/2015г. по описа на СГС, I-7 състав. Към деня на
продажбата 12.09.2015г. исковата молба все още не е била вписана /вписването е
осъществено по-късно/, но ищците твърдят преди сключването на договора
продавачите да са знаели за предявения срещу тях иск за разваляне, както и през
м.10.2015г. уведомили купувача Ц.Д. за висящия спор с покана да заплати
останалата част от цената на тях. Въпреки това той извършил плащане в полза на С.Н.и
Д.Й.. Сочат, че с решение по посоченото дело искът им по чл.87, ал.3 ЗЗД е
уважен, като развалянето на договора от 26.06.2013г. има обратно действие и
имотите следва да се считат тяхна собственост. Твърдят, че последващият
договор за продажба не е произвел вещно-прехвърлително
действие и ответниците не са придобили правото на
собственост, защото е сключен с несобственици и при знанието за висящия правен
спор, което ги прави недобросъвестни купувачи и плащането на останалата част от
цената е било направено след наложена върху имотите възбрана. Твърдят още, че
поради упражняваната от ответниците фактическа власт
без правно основание са лишени от правото на ползване и извличане облаги от
имотите, пораждащо правото им на обезщетение за периода 12.09.2015г. до
подаване на настоящата искова молба.
Ответниците изразяват становище за
неоснователност на исковете с доводи, че договорът за продажба от 12.09.2015г. е
произвел транслативно действие и са станали
собственици с позоваване на чл. 88, ал. 2 ЗЗД поради това, че исковата молба по
иска за разваляне по чл.87, ал.3 ЗЗД е вписана по време след сключването му на
08.10.2015г. Навеждат, че към деня на сключването му не са знаели за висящия спор,
за който са били уведомени едва през м. 10.2020г., а останалата част от
продажната цена платили на продавачите С.Н.и Д.Й., защото те са страна по този
договор. Поради неоснователност на ревандикационния
иск считат за неоснователен и съединения с него иск за обезщетение за лишаване
от право на ползване.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и
прецени събраните по делото доказателства, намира следното:
Не се спори, а и от представените доказателства се
установява, че с договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.05.2010г., обективиран в НА № 46, том III, рег. № 12034, дело № 375/2010 г.
на нотариус с район на действие СРС, „Г.В.“ АД прехвърлило на Й.А.Б. правото на
собственост недвижими имоти, сред които апартамент № 2, находящ
се в гр. София, ул. ********, на
партерен етаж на кота +0.00 в сграда 1, със застроена
площ от 62.50 кв.м., състоящ се от коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс,
спалня, тераса и баня с тоалетна, заедно с 28.90 кв.м. тераса, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 68134.4339.454.1.2, заедно с мазе № 2 на
втори сутерен на сградата на кота -5.94 с площ 5.20
кв.м., заедно с 1.81% идеални части от общите части на сградата, равняващи се
на 9.74кв.м., и съответните идеални части от правото на строеж върху поземления
имот, в който същата е построена, както и
гаражна клетка № 8, разположена на втори сутерен на сградата, на кота -5.94 с площ 18 кв.м, заедно с 1.00% идеални части от
общите части на гаражите, равняващи се на 5.39 кв.м., и с 0.19% ид.ч. от общите части на сградата и съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления имот, в който
същата е построена.
С договор от 26.06.2013г., обективиран
в НА № 101, том I, рег. № 2559, дело № 90/2013г. на нотариус с район на
действие СРС, ищците продали на К.Н.Й.процесните
апартамент № 2, заедно с мазето и гаражна клетка № 8 срещу цена от
120 000лв. Приобретателят К.Й. починал на
15.08.2015г. и оставил за свои законни наследници децата си С.К.Н.и Д.К.Й..
С последващ договор за
покупко-продажба от 12.09.2015г., обективиран в НА №
117, том IV, рег. №
9448, дело № 490/2015г. на нотариус с район на действие СРС, наследниците С.Н.и
Д.Й.прехвърлили в полза на ответника Ц.Д. /по време на брака му с Н.Д./ правото
на собственост върху апартамента и гаражната клетка срещу цена от
120 000лв. Уговорено е плащането на цената да се осъществи по следния
начин: по 5500лв. по банковите сметки на всеки от продавачите в деня на
сключване на договора и по 54 500лв. също по банковите им сметки в срок до
31.10.2015г. Договорът е вписан в Службата по вписванията-гр.София на 12.09.2015г. под Акт № 199, дело № 39391. Факта
на плащането на цената не е спорен по делото.
Не се спори също,
че ищците Й.Б. и Т.Ш. предявили против С.Н.и Д.Й.иск по чл.87, ал.3 ЗЗД за
разваляне на сключения с наследодателя им договор за покупко-продажба от 16.06.2013г.
поради неплащане на продажната цена. Исковата молба е подадена на 26.08.2015г.
и вписана на 08.10.2015г., видно от представената справка на Служба по
вписванията-гр.София. По образуваното гр.д.№ 11020/2015г. на СГС, I-7 състав, е
постановено съдебно решение на 21.02.2020г., с което искът уважен. Същото е
потвърдено с решение от 22.06.2021г. по гр.д.№ 2352/2020г. на САС и влязло в
сила на 06.08.2021г.
По делото е представена нотариална покана от ищците до
ответника Ц.Д. от 15.10.2015г., с която го уведомяват за образуваното дело за
разваляне на договора за продажба, знанието за последното от прехвърлителите му и в случай, че желае да придобие
собствеността да заплати на тях продажната цена с предоставен срок от 15 дни.
Поканата е връчена на 29.10.2015г.
В показанията си св.И.А.сочи, че ищците били в добри
отношения с К.Й. и му прехвърлили обектите с уговорката цената да бъде изплащана на вноски, но след смъртта
му не постигнали съгласие със сина Д.Й.относно начина на изплащането на останала
дължима част. Свидетелят присъствал на среща между ищеца Й.Б. и Ц.Д., на която първият
заявил, че апартаментът още не е изплатен и ще предприеме действия за защита на
правата си. От своя страна Д. заявил, че не се интересува и не възнамерява да
придобива имота.
В разпита си свидетелят С. М. посочва, че уговорката
между ищците и К.Й. била цената за апартамента да бъде заплатена след като
купувачът продаде свои наследствени имоти, което не се осъществило поради
смъртта му. Затова предявили иск за разваляне на сделката, като предложили на
наследниците на купувача да му заплатят продажната цена. В присъствието на
свидетеля С.Н.и Д.Й.получили препис от
исковата молба без да дадат ясен отговор на отправеното им предложение. След
извършена от свидетеля справка установил, че имотът вече бил прехвърлен от тях и в същото време бил отдаден под наем. Ищците
провели няколко разговора с новия купувач Ц.Д., който отказал да предаде
имота.
При горното от фактическа страна
съдът намира от правна следното:
Уважаването на ревандикационния
иск по чл. 108 ЗС предпоставя ищецът да е собственик
на вещта, тя да се намира във владение или държане на ответника, както и
упражняваната от него фактическа власт да е без правно основание. В доказателствена тежест на ищеца е да установи правото си на
собственост и факта на владение от ответника, а последният носи тежестта да
докаже основанието, въз основа на което упражнява фактическата власт.
Съгласно чл.88, ал.1 ЗЗД развалянето
на договорите, които не са с продължително или периодично изпълнение, има
обратно действие. Отпадането с обратна сила на облигационната връзка възстановява
правното положение в отношенията между страните такова, каквото е било отпреди
сключването на договора и те си дължат връщане на полученото по него.
На основание чл.87, ал.3 ЗЗД договорите за продажба на
недвижим имот подлежат на разваляне само по съдебен ред. Съдебното решение, с
което такъв иск е уважен, има конститутивно действие
и правната промяна настъпва от влизането му в сила. От този момент съобразно
чл.88, ал.1 ЗЗД правата на купувача отпадат и се счита, че той не е бил
собственик, а такъв продължава да е продавачът.
Ако преди влизане в сила на решението купувачът е
прехвърлил имота на трето лице, по силата на чл.24, ал.1 ЗЗД договорът между
тях произвежда транслативен ефект от деня на
сключването му. В този случай противопоставимостта на
правата на продавача по разваления договор е поставена в зависимост от това
дали исковата молба е вписана преди или след последващата
разпоредителна сделка. Вписването на исковата молба има защитно-оповестително
действие и предназначено да даде гласност на правния спор. Разпоредбата на
чл.88, ал.2 ЗЗД постановява, че развалянето на договори, които подлежат на
вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата
молба. Това означава, че ако вписването на исковата молба по иска с правно
основание чл.87, ал.3 ЗЗД следва по време последващата
прехвърлителна сделка, правата на третото лице следва
да бъдат зачетени.
В разглеждания случай договорът за покупко-продажба на
процесните имоти между ответниците
и наследниците на К.Й. е сключен на 12.09.2015г., когато е и вписан, а исковата
молба на ищците за разваляне на предходния договор е вписана на 08.10.2015г. Следователно
придобитите права от ответниците, като трети лица, не
могат да бъдат засегнати от преобразуващото действие на решението по уважения
иск и в приложение на чл.88, ал.2 ЗЗД се запазват.
Доводът да са недобросъвестни купувачи, тъй като са
знаели за предявения против праводателите им иск по
чл.87, ал.3 ЗЗД не може да обоснове извод за противопоставимост
правата на ищците. Развалянето на договора от 16.06.2013г. има действие само
между страните по него, но не и по отношение ответниците-последващи
приобретатели. Запазването на правата им разпоредбата
на чл.88, ал.2 ЗЗД обвързва единствено с момента на вписване на исковата молба,
но не поставя изискване за добросъвестност, поради което знанието за правния
спор относно имотите е ирелевантно. Тяхната недобросъвестност
би имала значение при предявен срещу страните по договора от 12.09.2015 г. конститутивен иск по чл. 135 ЗЗД за обявяването на тази
сделка за относително недействителна спрямо ищците, в което производство
знанието за увреждане ще подлежи на доказване.
По изложените съображения ревандикационния
иск по чл.108 ЗС е неоснователен, поради което подлежи на отхвърляне. Изводът,
че ищците не са собственици на имотите предпоставя и
неоснователност на съединения осъдителен иск по чл.59 ЗЗД за заплащане на
обезщетение за лишаване от правото на ползване.
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал. 3 ГПК право на разноски имат ответниците,
в полза на които следва да се присъдят 15лв. за платена държавна такса по
частна жалба против определението на СГС във връзка с производството по чл.64,
ал.2 ГПК за възстановяване на срок. Същите са представлявани от адвокат при липса на доказателства за сключен договор
за правна защита и съдействие с уговорено и заплатено възнаграждение, поради
което разноски за това не следва да им се присъждат.
Водим от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените
от Й.А.Б., ЕГН **********, и Т.М.Ш.,
родена на ***г., двамата със съдебен адрес ***, срещу Ц.С.Д., ЕГН **********, и Н.С.Д., ЕГН **********, двамата
с адрес ***, иск с правно основание чл.108 ЗС за признаване правото на
собственост и предаване владението върху: 1.Апартамент № 2 в гр. София, ул.********, на партерен етаж на
кота +0.00 в сграда 1, със застроена площ 62.50
кв.м., състоящ се от коридор, дневна-трапезария с кухненски бокс, спалня,
тераса и баня с тоалетна, заедно с 28.90 кв.м. тераса, при съседи: офис 2,
апартамент 1, коридор, двор и улица, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 68134.4339.454.1.2, заедно с мазе № 2, разположено на втори сутерен
на сградата на кота -5.94 с площ 5.20 кв.м., при
съседи: мазе № 3, коридор, мазе № 1, гараж 2 и гараж 3, заедно с 1.81% идеални
части от общите части на сградата, равняващи се на 9.74кв.м., и съответните
идеални части от правото на строеж върху поземления имот, в който е построена,
и 2. Гаражна клетка № 8, разположена на втори сутерен на сградата, на кота -5.94 с площ 18 кв.м., при съседи: подземна улица,
гаражна клетка № 7, двор и гаражна клетка № 8, представляваща самостоятелен
обект с идентификатор 68134.4334.454.1.31, заедно с 1.00% идеални части от
общите части на гаражите, равняващи се на 5.39 кв.м., заедно с 0.19% ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални
части от правото на строеж върху поземления имот, и иск с правно основание
чл.59 ЗЗД за солидарно заплащане на сумата 39 900лв., представляваща
обезщетение за лишаване от право на ползване за периода 12.09.2015г. -
15.07.2020г.
ОСЪЖДА Й.А.Б., ЕГН
**********, и Т.М.Ш., родена на ***г., да заплатят на Ц.С.Д., ЕГН **********, и
Н.С.Д., ЕГН **********, разноски по делото на основание чл.78, ал.3 ГПК от
15лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.
СЪДИЯ: