Р Е Ш Е Н И Е
№ V-231
30.11.2020 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД БУРГАС,
Гражданско отделение, пети въззивен състав в открито заседание на
деветнадесети октомври две хиляди и двадесета година в състав:
Председател: Даниела Михова
Членове: Галя Белева
мл. съдия
Александър Муртев
при секретаря Таня Михова, като разгледа докладваното от младши съдия Александър Муртев в. гр. д.№ 2317 по описа
за 2020 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С Решение № 171 от 23.07.2020 г. по гр. д. № 962/2019 г. на Районен
съд-Поморие са отменени като незаконосъобразни решенията на проведеното на 18/19.11.2019 г. Общо събрание на собствениците в
Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С” (Сигмаа), комплекс
„Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, взети по т.2,
т.3, т.4 и т.5 от дневния ред на събранието.
С решението е отхвърлен иска на А.Я., гражданин наР. И., роден на ***г. в Л.,
против Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С”
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219, за отмяна решенията на проведеното на 18/19.11.2019 г. Общо
събрание на собствениците в Етажната собственост, взети по т.1 и т.6 от дневния
ред.
С решението Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С”
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219 е осъдена да заплати на А.Я., сума в размер 253,30 лв., представляваща
разноски по делото, съразмерно с уважената част от иска, а А.Я. е осъден да
заплати на Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С”
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219, сума в размер 266 лв., представляваща разноски по делото, съразмерно с
отхвърлената част от иска.
Постъпила е въззивна жалба от Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие,
ул. „Княз Борис І”, № 219 срещу Решение № 171 от 23.07.2020 г. по гр. д. №
962/2019 г. на Районен съд-Поморие в частта, с която са отменени решенията по
т.2, т.3, т.4 и т.5 приети на Общо събрание на Етажната собственост сграда С
/Сигма/ в к-с „Сънсет ризорт” гр.Поморие проведено на 18/19.11.2019г. и в
частта, в която Етажната собственост е осъдена да заплати разноски по делото на
ищеца, като неправилно и необосновано.
По отношение на обжалваното решение по т. 3 от дневния ред на ОС се сочи,
че предвид необходимостта от целогодишно поддържане на сградата, дори да е
налице дълготрайно отсъствие на собственик, то същият не следва да бъде освободен
от задължението за плащане на разходите за управление и поддържане на сградата.
Твърди се, че е без значение дали собственикът реално пребивава в имота си, за
да възникне задължението му за участие в разноските за поддържането на
сградата, а е достатъчно качеството му на собственик. Излагат се съображения,
че целта на решенията на Общото събрание на етажните собственици е сградата да
се поддържа целогодишно в добро общо и хигиенно състояние отговарящо на
стандарта на комплекса. Поддържа се, че е налице празнота в ЗУЕС относно така
наречените „сезонни курортни комплекси” и особеностите, които възникват в тях и
се твърди, че „Сънсет ризорт” се използва само през летния сезон и има
ваканционно предназначение, за почивка и отдих. Прави се позоваване на
Конституцията и на Закона за нормативните актове, като се твърди, че правните
разпоредби в ЗУЕС приложени към специфичното функционално предназначение на
процесната сграда са непълни, а в случай че се тълкуват буквално, не може да се
изпълнят с разумно съдържание. Навежда се довод, че в случая, паричните вноски
за разходите за управление и поддържане на общите части на сградата не могат да
се разпределят поравно според броя собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства, както изисква нормата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС,
доколкото е невъзможно да се определят броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, които пребивават
за определен сезон или през календарната година в конкретен обект от сградата.
Твърди се, че етажните собственици могат да вземат решение чрез провеждане на
Общо събрание, паричната вноска за поддръжка и управление на етажната
собственост да се определи по начин, по който самото Общо събрание реши.
Поддържа се, че разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС няма императивен характер.
Отново се сочи сезонния характер на комплекса и наличието на празнота в закона,
с което се аргументира тезата, че Общо събрание може да реши
паричната вноска за поддръжка и управление на етажната собственост да се
заплаща от всички етажни собственици, независимо колко време пребивават в
Етажната собственост.
По отношение на обжалваното решение по т. 2 от дневния ред на ОС се сочи,
че приемането на бюджета е въпрос на целесъобразност и не подлежи на съдебен
контрол. Твърди се, че приетият от ОС на ЕС бюджет е изготвен на база направени
разходи от предходна година, бюджетът е идентичен с приетия от предходната
година, като приходната част на същия е ясна, предвид приетата от Общото
събрание парична вноска за управление и поддръжка на общите части на сградата.
Оспорват се изложените аргументи от районния съд за отмяна на обжалваното
решение по т. 4 от дневния ред на ОС. Твърди се, че с решението е поставено
условие на управителя от самите етажни собственици, а именно - сключвайки
договори за поддържане на общите части и прилежащите обекти, управителят на ЕС
следва да се съобрази с приетия бюджет и да сключва договори в рамките на
същия. Поддържа се, че Общото събрание по този начин си осигурява контрол и
защита при евентуално действия на управителя на ЕС, които биха натоварили
етажните собственици.
Иска се отмяна на Решение № 171 от 23.07.2020 г. по гр. д. № 962/2019 г. на
Районен съд-Поморие в обжалваната част.
Претендират се разноски.
В срока по чл.263 ал.1 от ГПК е постъпил отговор от ответната
страна по жалбата А.Я., гражданин на Р. И., с който се оспорва въззивната жалба
като неоснователна и се иска потвърждаване на решението на Районен съд
-Поморие, като правилно, законосъобразно и обосновано.
Твърди се, че във въззивната жалба не са изложени конкретни основания за
порочност на обжалваното решение в частта, с която е отменено решението по т.5
от дневния ред на проведеното ОС на ЕС.
По отношение на решението на ОС на ЕС по т.2 от дневния ред на ОС се
твърди, че в представения бюджет приходна част изобщо не е заложена, а съставна
част на бюджета на етажната собственост е както разходната част, така и
приходната част, поради което не е спазено изискването на чл.11, ал.1 т.4 от ЗУЕС. Сочи се, че липсата на правна възможност в производството по чл. 40 от ЗУЕС съдът да проконтролира бюджета по целесъобразност, не изключва правото и
задължението му в това производство да проконтролира структурата на бюджета за
съответствие със закона.
По отношение на решението на ОС на ЕС по т.3 от дневния ред се поддържа, че
разпоредбата на чл. 51. ал. 1 от ЗУЕС е императивна, а не диспозитивна като се
цитира съдебна практика в тази насока. Поддържа се, че ако волята на
законодателя е била ОС на ЕС или друг орган на ЕС да вземе разрешение, различно
от предвиденото в закона, това следва да е предвидено изрично, така както е в
нормата на чл. 51, ал. 3 от ЗУЕС. Сочи се, че според правомощията на ОС на ЕС,
изброени в разпоредбата на чл. 11 от ЗУЕС, то не решава въпроса за начина на
определяне на разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост, а единствено за определяне на размера им. Оспорва се твърдението,
че е налице празнина в закона по отношение на сградите, които се отдават под
наем с цел туризъм и които имат специфично функционално предназначение /сезонно
и ваканционно като и се сочи, че предназначението на сградата е жилищна
съгласно извадка от kais.cadastre.bg. Прави се анализ на
разпоредбата на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС. Твърди се, че решението по т.3
е незаконосъобразно и във втората си част, поради противоречие с разпоредбата
на чл. 51, ал. 2 и ал. 3 от ЗУЕС.
По отношение на решението на ОС на ЕС по т.4 от дневния ред се излагат
съображения, че функциите на общото събрание са прехвърлени на
управителя, без да са посочени никакви критерии, както за избор, така и за
възнаграждение, като по този начин собствениците на обекти в сградата биха били
обвързани от едноличното решение на управителя, който по закон само изпълнява
решенията на общото събрание, а не ги взема вместо него.
Претендират се разноски.
Бургаският окръжен съд, като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във
връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира
за установено следното:
Депозираната въззивна жалба е допустима -
подадена е от процесуално легитимирано лице в срока по чл.259, ал.1 ГПК срещу
подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт и отговаря на изискванията на
чл.260, ал.1, т.1, т.2, т.4 и т.7 ГПК и чл.261 ГПК.
Предмет на въззивно обжалване е Решение №
171 от 23.07.2020 г. по гр. д. № 962/2019 г. на Районен съд-Поморие в частта, с
която са отменени решенията по т.2, т.3, т.4 и т.5 приети на Общо събрание на
Етажната собственост сграда С /Сигма/ в к-с „Сънсет ризорт” гр.Поморие
проведено на 18/19.11.2019г.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата с изключение на случаите когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от
страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на
ВКС.
Обжалваното решение е допустимо и валидно,
доколкото е постановено от надлежен съдебен състав, в писмен вид и е подписано
от разгледалия делото съдия.
Пред Районен съд-Поморие е предявен иск по
чл. 40 от ЗУЕС, с който се иска отмяна на решенията на проведеното на
18/19.11.2019 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на
сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Поморие – сграда „С” (Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес
гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”.
Не се спори и видно от представения
документ за собственост –Нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № *от 2008 г./л.9-11 от делото на ПРС/, ищецът А.Я.
е собственик на недвижим имот, находящ се в процесната сграда С
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт” гр. Поморие, а именно на апартамент № 10.
Не се спори, че на 18./19.11.2019г. е проведено годишно общо събрание на
собствениците в етажната собственост на сграда „С” (Сигма), на което са взети
решения, атакувани с исковата молба.
Представена е покана за свикване на
годишно общо събрание на собствениците в ЕС на блок С (Сигма) с идентификатор №
57491.509.24.3, съставена на български, английски и руски език /л. 69-72 и
л.137 –142 от делото на ПРС/. Същата е съставена и подписана от Владимир
Добрев- представител на „Двора“ ЕООД- управител на ЕС. В поканата е посочен
следния дневен ред: т.1. Избор на протоколчик за провеждане на ОС; т.2. Приемане на годишен
бюджет на сградата за 2020 г. и 2021г.; т.3. Определяне на размера,
начина, сроковете и условията на плащане на паричните вноски за разходите за
управление и поддръжка на общите части на сградата и обслужващите обекти към
нея за 2020 г. и 2021 г.; т.4. Приемане на решение, с което се възлага на
управителя на сградата да сключва договори във връзка с изпълнението
на задълженията му, за поддържане на общите части и прилежащите
обекти с когото прецени, при условия и цена, каквито прецени, но в рамките на
приетия бюджет на ЕС; т.5. Приемане на решение за организиране и контрол на
достъпа на външни хора до територията на целия комплекс и т.6. Обсъждане и
приемане на решение относно промяна чл.4(1) на Правилника за вътрешния ред на
сградата. Конкретизирано е времето и мястото на провеждане на общото събрание:
18.11.2019 г. от 13:00 часа в зала „Емералд“ на етаж минус 1-ви(сутерен) на
сграда Д(Делта) в комплекс „Сънсет Ризорт“ в ***, на адрес- гр. Поморие, ул.
„Княз Борис I” № 219. Посочени са и
дата и час на поставяне на поканата, а именно 22.10.2019 г. в 11:40 ч.
Видно от представения протокол /л.143 от
делото на ПРС/ поканата за свикване на общо събрание насрочено за 18.11.2019г.,
е залепена на входната врата на блок С (Сигма) на 22.10.2019 г. в 11:40 ч. в
присъствието на Г. П. Г.- собственик на самостоятелен обект в ЕС, като
протокола е подписан от собственика и от управителя на ЕС.
По делото е приложен протокол от
проведеното ОС, ведно със списък на собствениците, присъстващи на него/л. 12-68
и л.144-211 от делото на ПРС/. В протокола са посочени представените на
събранието СОС, техните собственици и притежаваните от същите ИЧ от ОЧ на
сградата в проценти. Отразено е обстоятелството, че председателят на
събранието, същият пълномощник на управителя, е констатирал, че
към обявения час за провеждане на ОС последното не може да е проведе
поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1 ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ
от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага с един час- за 14.00 ч. на
същата дата. Съгласно протокола в 14.00 ч. председателят на ОС е констатирал,
че към този час на събранието липсва кворум по чл.15, ал.2 ЗУЕС – не по-малко
от 33 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието е отложено за следващия
ден – 19.11.2019 г. от 13.00 ч. На последно посочената дата и час на събранието
са присъствали собственици/пълномощници на собственици, формиращи кворум от
53,78182 % ИЧ от ОЧ и председателя на събранието е обявил, че същото може да заседава
и да взема решения. Видно от протокола по т.1 от дневния ред ОС е избрало за
протоколчик Е. К.; по т.2 е приело
предложения годишен бюджет за приходите и разходите на сграда Сигма за 2020 г.
и 2021 г.; по т.3 от дневния ред е прието решение годишната вноска за разходите
за управление и поддръжка на общите части на сградата и обслужващите обекти към
нея за 2020 г. и за 2021 г. да бъде в размер 15 евро на квадратен метър от
общата застроена площ на апартамента, включително общите части, платима еднократно
до края на м. ноември предходната година, като паричната вноска за разходите за
управление и поддръжка да се заплаща от всички собственици, ползватели или
обитатели в еднократен размер, независимо колко време пребивават в ЕС в рамките
на една календарна година и независимо от достъпът на външни лица във всеки
обект в ЕС; по т.4 е прието решение, с което се възлага на управителя на
сградата да сключи договори във връзка с изпълнението на задълженията му, за
поддържане на общите части и прилежащите обекти с когото прецени, при условия и
цена, каквито прецени, но в рамките на приетия бюджет на ЕС; т.5 е прието
решение, с което се възлага на управителя на сградата да организира избора и
инсталирането на дигитална система за управление на достъпа до инфраструктурата
на комплекса като цяло и до общите части на сградата, като съответните разходи
за инсталиране на тази система следва да бъдат покрити от всички собственици на
имоти в сградата, а ако собственик не иска да се включи към дигиталната система
за контрол на достъпа, тогава той и неговите гости ще имат достъп до комплекса
през входа с физически (присъствен) контрол на достъпа след представяне на
доказателство, че са собственици или че пребивават в комплекса, по т.6 от
дневния ред ОС е приело промяна в чл.4(1) на Правилника за вътрешния ред на
сградата, съгласно която управителят се задължава да осигури функционирането на
действаща денонощна „Рецепция Собственици“ в сграда Сигма етаж минус едно, за
периода от 01.04 до 30.10 всяка година, като през останалия период
регистрацията и дерегистрацията ще се извършва на посочена от управителя
алтернативна рецепция. В протокола са отразени резултатите от гласуването за
всяко взето решение с посочване на гласувалите „за”, „против” и въздържал се” в
проценти ИЧ от ОЧ. Поради изчерпване на дневния ред заседанието на ОС на ЕС е
закрито от председателя на събранието. Протоколът е подписан от председателя на
събранието и протоколчика. В списъка е отбелязано, че същият е неразделна част
от протокола от ОС. Посочени са 394 СОС в сграда Сигма, индивидуализирани с
пореден номер, номер на апартамент или идентификатор, площ (със и без идеални
части (ИЧ) от общите части (ОЧ) на сградата), с посочени собственици на СОС, ИЧ
от ОЧ на сградата в квадратни метри, процент на ИЧ към всички ИЧ и подписи на
присъствалите на ОС събрание собственици, респ. пълномощници.
По делото е представен заверен препис от
съобщение / л.221 от делото на ПРС/, датирано от 25.11.2019 г., 16.40 ч.,
подписано от представляващия управителя на ЕС „Двора“ ЕООД, с което са
уведомени собствениците, че протоколът от ОС, проведено на 19.11.2019 г., е
изготвен, както и за възможността собствениците да се запознаят с него и да
получат копие.
Представен е заверен препис от протокол за
поставяне на съобщението за изготвения протокол от ОС /л. 223 от делото на
ПРС/, подписан от представляващия управителя на ЕС „Двора“ ЕООД и собственик –
Яни Костадинов Мечков, датиран от 25.10.2019 г., 16:30ч., в който е посочено, че съобщението е поставено на входната врата на
сграда Сигма на датата на изготвяне на протокола.
Приложен по делото е и проектобюджета за
управление и поддържане на общи площи в сградите и прилежащите им площ за
сгради Алфа, Бета, Сигма, Делта 1 и 2 и Ета за 2020 и 2021 г. /л. 106 – 110 и
л. 212-220 от делото на ПРС/
Представени са документи наречени
„съгласие за гласуване“/л. 228-301 от делото на ПРС/, по същество съставляващи
пълномощни, съставени на български език и съответно - английски или руски език,
с които собственици на самостоятелни обекти в сграда Сигма, са упълномощили
други лица, да ги представляват пред ОС на ЕС на сграда С (Сигма), със
съответните параметри на представителната власт.
Представени са реклами брошури /л. 132-136
от делото на ПРС/ и препис от електронен документ, представляващ разпечатка от
интернет страница /л.302-303 от делото на ПРС/, в който сградата на етажната
собственост е описана като част от курортен комплекс, състоящ се от
апартхотели.
Представени са множество документи за
собственост /л.305-907 от делото на ПРС/, видно от които участвали и
представлявани в общото събрание етажни собственици притежават н обекти в
процесната сграда Сигма.
С исковата молба ищецът претендира отмяна
на взетите решения, поради това, че те са незаконосъобразни поради следните
основания: Твърди се, че ОС е свикано с покана, датирана от 22.10.2019 г., от
името на управителя на ЕС – „Двора“ ЕООД, към която дата това дружество е
единствено собственик на СОС в ЕС, но не е управител, тъй като на ОС на ЕС,
проведено на 24/25.09.2019 г., за управител на ЕС е избрано „Поморие мениджмънт
2” ЕООД; Сочат, че събранието е проведено в нарушение на чл.16, ал.1 ЗУЕС, в
зала „Емералд“, находяща се в сграда „Делта“ на комплекса, която е различна от
процесната ЕС; Твърдят допуснато нарушение на чл.16, ал.6 ЗУЕС, изразяващо се в
неподписване на списъците на присъствалите на ОС собственици от председателя на
ОС и протоколчика, респ. невъзможност да се установи дали посочените в списъците
лица действително са присъствали на ОС; Сочат, че ОС, в нарушение на чл.16,
ал.2 ЗУЕС, е председателствано от неправоимащо лице, като упълномощено от
управител, загубил това си качество – „Двора“ ЕООД. Районният съд е
отхвърлил като неоснователни всички тези възражения. Въззивната жалба е
подадена от етажната собственост, решението не е обжалвано от другата страна, и
положението на жалбоподателя не може да бъде влошено с въззивното решение
съобразно правилото на чл. 271, ал.1 от ГПК, поради което настоящата инстанция
не може да преразглежда изводите на районния съд в тази част.
В исковата молба са изложени и аргументи
за незаконосъобразност досежно всяко едно от взетите решения по т.1-6 от
дневния ред на проведеното ОС, като предмет на въззивна проверка е
първоинстанционното решение, в частта с която са отменени решенията по т.2,
т.3, т.4 и т.5 на ОС. По конкретните наведени доводи във въззивната жалба
за неправилност и необоснованост на решението, по които въззивният съд дължи
произнасяне, настоящият състав намира следното:
С първоинстанционното решение,
взетото решение по т.2 от дневния ред на общото събрание, а именно приемане на
предложения годишен бюджет за приходите и разходите на сграда Сигма за 2020 г.
и 2021 г. е отменено с аргумент, че всички бюджети, включително и тези на ЕС се
състоят от две основни части - приходна и разходна, а в представения по делото
бюджет на процесната ЕС приходна част въобще не е заложена, поради което не е
спазено изискването на чл. 11, ал.1, т.4 от ЗУЕС.
Действително, както е заявено от
въззивната етажна собственост приемането на бюджета е въпрос на целесъобразност
и не подлежи на съдебен контрол, доколкото е от изключителна
компетентност на общото събрание/ в т. см. Определение № 400 от 10.11.2014 г. на
ВКС по гр. д. № 4646/2014 г., II г. о., ГК/. Преценката по целесъобразност
обаче се отнася за въпроси като размера на бюджета в приходната и разходната му
част, неговото разпределение по пера, целевото предназначение на разходите и
прочие въпроси съставляващи част от бюджетирането като планиране, контрол и
анализ на паричните потоци. Преценката за законосъобразност по чл. 11, ал.1,
т.4 от ЗУЕС е във връзка с правомощието на общото събрание да приема бюджет,
чиято съставна част е както разходната част, така и приходната част.
Доколкото в приложения по делото и приет от ОС бюджет на ЕС липсва приходна
част, не става ясно какво ще бъде разходвано, след като няма посочени входящи
парични потоци. Несъстоятелни са аргументите на въззивната етажна собственост,
че приходната част имплицитно е ясна, доколкото ще бъде формирана от вноски на
етажните собственици. Дори и това да е така законът ясно дефинира бюджета на
етажната собственост в приходната и разходната му част, като приемане само на
разходна такава представлява нарушение на императивна норма и води до
незаконосъобразност на приетото решение на ОС.
С първоинстанционното решение, взетото
решение по т.3 от дневния ред на общото събрание е отменено като
незаконосъобразно, като противоречащо на чл. 51, ал. 1 и чл. 51,
ал.2 от ЗУЕС. Основите аргументи на въззивната етажна собственост
са, че разпоредбите на чл. 51, ал. 1 и чл. 51, ал.2 от ЗУЕС имат
диспозитивен характер, както и, че е налице законодателна празнота по отношение
на т.н. ваканционни комплекси, а законовата уредба в ЗУЕС е неприложима за тях.
Следва да се посочи, че е константна
практиката на ВКС, че правилата на чл. 51, ал. 1 – 6 ЗУЕС касаят
начинът, по който се разпределят средствата за поддръжка и управление на общите
части на сградата, като само размерът им е в правомощията на ОС. Липсва
нормативно установена правна възможност ОС да определя друг начин за
разпределение на средствата и правилото на чл. 51, ал. 1 ЗУЕС е такова с императивен характер. С Определение № 130 от 17.07.2020 г.
на ВКС по ч. гр. д. № 1770/2020 г., II г. о., ГК не е допуснато касационно
обжалване именно по поставен въпрос „Императивна ли е нормата на чл.
51, ал. 1 ЗУЕС ?", като при искането за допускане е посочена практика на
Софийския градски съд в смисъл, че нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС има
диспозитивен характер, приета от върховния съд за изолирана.
Приетото от Софийския градски съд в
приложеното и по настоящото дело Решение № 134 от 08.01.2020 г. по в. гр. д.
№6436/2020 г. на СГС действително е, че нормата на чл. 51, ал.1 ЗУЕС е диспозитивна,
разрешение което не се споделя от настоящия състав, но в разгледания там случай
общото събрание не е променило определената в ал. 1 методика, а след
констатация, че е невъзможно да се определи реалния брой обитатели е решило
таксите да се начисляват на база един брой обитател в апартамент.
В допълнение следва да се отбележи, че
императивния характер на нормата на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС многократно е
посочван от Върховния касационен съд като неизчерпателно могат да се посочат
Решение № 165 от 26.06.2019 г. по гр. д. № 4291/2018 г. на ВКС, ІV г. о.,
Определение № 194 от 26.02.2016 г. на ВКС по т. д. № 2280/2015 г., Определение №
1097/17.11.2011 г. по гр. д. № 630/2011 г., I г. о., ГК на ВКС, Определение №
478/22.12.2015 г. по гр. д. № 4190/2015 г., II г. о., ГК на ВКС.
Според настоящият съдебен състав нормата
на ал. 2 на чл. 51 от ЗУЕС също е императивна и освобождава от заплащане на
такси по ал. 1 изчерпателно посочен кръг лица, като общото събрание на етажната
собственост няма възможност да дерогира законовото правило и да създава за тези
лица незаконосъобразни задължения.
За пълнота следва да се посочи, че
действително т.н. ваканционни комплекси нямат уредба в Закона за управление на
етажната собственост. Безспорно обаче сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С”
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, е жилищна сграда в режим на етажна
собственост, за която е приложим ЗУЕС. Дали някои самостоятелни обекти в същата
сграда могат да бъдат използвани за отдих от гости и наематели, различни от
собствениците, зависи от волята на всеки собственик на самостоятелен обект.
Следва да се посочи и че ваканционните комплекси представляват места за
настаняване по смисъла на Закона за туризма и подзаконовите нормативни актове
по прилагането му, като не е налице законодателна празнота, а напротив -
детайлна нормативна уредба създаваща множество задължения за лицата
осъществяващи туристическа дейност, с цел осигуряване условия за устойчиво
развитие на туризма и конкурентоспособен национален туристически продукт.
Установеният от приложените брошури и
разпечатки факт, че сградата се рекламира като хотел по никакъв начин не
променя предназначението ѝ като жилищна сграда. Това, че собственици са
решили да отдават под наем апартаментите си, като извършват туристическа
дейност или са предоставили на други лица, в т.ч. търговски дружества правото
да извършват туристическа дейност с техните апартаменти с цел реализиране на
доход създава единствено на тези други лица допълнителни административни
задължения за регистрация по Закона за туризма, както и задължения за понасяне
на административните, данъчни и фирмени разходи от тази дейност. Следва да се
посочи и че извършването на такава дейност в самостоятелни обекти може да се
санкционира и по реда на ал. 5 на чл. 51 от ЗУЕС, според който собственик,
ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в
самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица,
заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от
трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание. Опитът за прехвърляне на
тези разходи на всички етажни собственици, особено на тези, които не отдават
апартаментите си под наем и пребивават в тях по-малко от един месец годишно,
под аргумент, че се поддържа луксозния характер на комплекса и чрез взимане на
решения на общото събрание на етажната собственост в нарушение на императивните
норми на Закона за управление на етажната собственост може да влече единствено
отмяна на тези решения от съда.
Ето защо неоснователно е
възражението, че доколкото повечето от етажните собственици пребивават в
апартаментите си по-малко от месец, то общото събрание може да вземе решение и
тези етажни собственици да заплащат такси за управление и поддръжка. Свободен
избор на всеки собственик е кога и дали изобщо ще пребивава в собствения си
имот като волята на законодателя, че непребиваващия в имота не
участва и в разходите по поддръжка и управление е ясна. По изложените
съображения приетото решение вноската за разходите за управление и поддръжка да
се заплаща от всички собственици, ползватели или обитатели в еднократен размер,
независимо колко време пребивават в ЕС е в противоречие с императивната разпоредба
на чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС и като такова решението е незаконосъобразно.
С първоинстанционното съдебно решение,
взетото решение по т.4 от дневния ред на общото събрание е отменено с аргумент,
че функции на общото събрание са прехвърлени на управителя, без да са посочени
никакви критерии. Настоящата инстанция споделя изводите на РС-Поморие.
Твърдяното от въззивника ограничение пред управителя, че сключвайки договори за
поддържане на общите части и прилежащите обекти, управителят следва да се
съобрази с приетия бюджет и да сключва договори в рамките на същия, е прекалено
общо и реално не поставя никакво ограничение пред управителя. Самото общо
събрание приема бюджет за поддържане на общите части и именно в изпълнение на
този бюджет се сключват сделките по чл.11, ал.1, т. 11 от ЗУЕС. Не е налице
конкретизиране на правомощията на управителя, които ще бъдат възложени за
изпълнение на това трето за ЕС лице, като не са посочени поне съществените
елементи на сделките, ограничаващи представителната му власт. Неоснователно е
възражението на въззивната етажна собственост, че ограничавайки управителя да
действа в рамките на бюджета общото събрание всъщност си осигурява контрол
върху действията на същия. Контролът на общото събрание над управителя се
осъществява по смисъла на закона, а в случая на чл.11, ал.1, т. 11 от ЗУЕС
управителят следва само да санкционира вече формираната от ОС воля на етажната
собственост. Поради изложеното приетото решение по т. 4 също се явява
незаконосъобразно.
По отношение на взетото решение по т.5 от
дневния ред на общото събрание е налице само бланкетно оспорване oт въззивника на извода на РС-Поморие за
незаконосъобразност на същото, поради което въззивният съд следи само за
приложението на императивни материалноправни норми. Ето защо единствено следва
да бъде изразено съгласие с изводите на РС-Поморие за незаконосъобразност
поради противоречие с разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС.
По тези съображения възраженията във въззивна жалба от този състав се
намират за неоснователни и тя следва да се остави без уважение, а като взе
предвид, че направените от страна на настоящата инстанция крайни фактически и
правни изводи съвпадат с тези, които е направил районния съд в атакуваното
първоинстанционно решение, Бургаският окръжен съд намира, че то
следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 81 ГПК съдът дължи произнасяне и по разноските. На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да бъде
уважено искането на ответната страна по въззивната жалба. По делото
са представени доказателства за заплатени от А.Я. разноски в размер на 300
лева, съобразно представеният на л. 33 от делото Договор за правна
защита и съдействие, които следва да му бъдат присъдени.
На основание чл. 280, ал. 3, т. 2 от ГПК предвид обстоятелството, че се
касае за иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС настоящото решение е
окончателно и не подлежи на касационно обжалване.
Мотивиран от
горното, Окръжен съд Бургас
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 171 от
23.07.2020 г. по гр. д. № 962/2019 г. на Районен съд-Поморие в обжалваната
част.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.3 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда „С”
(Сигма), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, №
219, да заплати на А.Я.,
гражданин наР. И., роден на ***г. в Лб, притежаващ паспорт № ***/30.10.2015г.,
сума в размер на 300лв.
/триста лева/, представляваща разноски, направени пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на
касационно обжалване.
Председател:
Членове:
1.
2.