Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 27.03.2023 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І -9 състав, в публично съдебно заседание на втори февруари две хиляди двадесет
и трета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : Е.ШИПКОВЕНСКА
при секретаря Юлия Асенова като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 5893 по описа за 2016 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предмет на настоящото
производство е главен иск с правно основание чл. 40 ЗЗД за прогласяване на недействителност на договор за покупко- продажба на Апартамент № 93, находящ се в град София, сключен с нотариален
акт № 138/16.02.2015 г. и евентуално
съединени с него искове с правно основание чл. 27, вр. чл. 30 ЗЗД ЗЗД, от пръвоначалната ищца Е.П.Б., на чието място в хода на настоящото производство на основание
чл. 227 ГПК е конституирана Н.С.Б. срещу М.К.Я. и Н.В.З., първата заместена по
реда на чл. 227 ГПК от Р.В.К..
В исковата си молба, първоначалната
ищца Е.П.Б. твърди, че ответницата М.К.Я. и
нейната дъщеря Р.В.К. я причаквали пред градинката, където ищцата вземала храната
си от социална кухня, както и пред дома й и я заговаряли. Те разбрали, че ищцата
имала собствено жилище, находящо се в гр. София, бул. „******и започнали да я
увещават да го прехвърли срещу издръжка и гледане. На 19.01.2015 г. пред
пощенската станция, където ищцата получавала пенсията си, я чакал автомобил, в
който били ответницата М.Я. и нейната дъщеря. Те завели ищцата в жилището им на
ул. „******. Там двете настоявали ищцата да прехвърли имота си на втората
ответница Н.В.З., която редовно идвала в това жилище. Двете ответници говорили
на ищцата, че нейната племенница не се интересувала от нея, и обещавали, че ако
ищцата им прехвърли апартамента си, те ще се грижат добре за нея. Ищцата била
държана заключена, не можела да избяга и защото била трудно подвижна. Заплашили
ищцата, че ако не подпише документите, които са им необходими за прехвърляне на
имота, щели да я откарат в Курило, където ще й вземат органите. Ищцата се
страхувала до смърт и била сигурна, че няма да излезе жива от там. Тя сочи, че
подписала два предварителни договора, които не знаела за какво са, като на
30.01.2015 г. дошъл нотариус, за да завери подписа й. Ищцата била толкова
уплашена за живота си и изтощена, че подписала всичко, което й дали за подпис.
На 02.02.2015 г. нейната племенница Н.С.Б. отишла в полицията и я обявила за
общонационално издирване. На 20.02.2015
г. преди обяд, полицията открила ищцата в къщата на ул. „******, като ищцата
дала саморъчни обяснения и подробни показания в РУ на СДВР. Ищцата посочва, че
била принудена със заплахи да подпише
следните документи, както следва: предварителен договор за гледане и
издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот от 30.01.2015 г., с който се
задължава да прехвърли на първата ответница М.К.Я. собствения си апартамент,
находящ се в гр. София, р- н Сердика, бул. „******срещу задължение на същата да
се грижи лично или чрез трето лице за ищцата до края на живота й; Пълномощно от
30.01.2015 г. на нотариус И.Н., с което ищцата упълномощава първата ответница М.К.Я.
да се разпореди, като продаде или замени собствения й апартамент, находящ се в гр. София, р-н Сердика, бул. „******„за цена и при
условия, каквито договори за добре, и на когото намери за добре“, включително и
да договаря сама със себе си на основание чл. 38 ЗЗД, да представлява ищцата
пред всички компетентни органи, вкл. Служба по вписвания, за да се снабди със
заверен препис от нотариалния акт за собственост, да закупи от името на ищцата
и за нейна сметка недвижим имот по свой избор, да представлява ищцата пред
„Райфайзенбанк“ и други банки, като открива от нейно име банкови сметки и да се
разпорежда с тях, както намери за добре, да подписва от името на ищцата
декларации по ЗМИП, както и всякакви документи, нотариални актове,
предварителни договори, споразумения, протоколи и други; както и предварителен договор
от 16.02.2015 г., по силата на който ищцата се е задължила да купи от Р.В.К.,
непълнолетна, със съгласието на нейната майка- първата ответница по делото,
вътрешна едноетажна жилищна сграда, находяща се в гр. София, ул. „******, с
площ от 22 кв.м. за цена 15200 евро, като в предварителния договор било
посочено че „при подписване на настоящия договор купувачът заплаща на продавача
по негова банкова сметка ***, която сума представлява задатък“.
На 16.02.2015 г. бил сключен
договор за покупко-продажба по нот.акт № 138, том І,
д. № 121/2015 г. с който ищцата, представлявана от първата ответница М.К.Я.
продала на втората ответница Н.В.З. собствения на ищцата апартамент № 93 за
сумата 30000 евро, от която първата ответница заявила от името на ищцата, че
при подписването на нотариалния акт са получени 18000 евро, а остатъкът от
сумата в размер на 12000 евро била съгласна да получи в 3-дневен срок от
предаването на владението. Съгласно т. 2 от н.а. владението следвало да бъде
предадено до 23.02.2015 г., като част от дължимата сума в размер на 5000 евро
служи като неустойка за неизпълнение на задължението за предаване в срок. Видно
от приложено извлечение от банкова сметка, ***тка на
ищцата на 16.02.2015 г., като още на същия дена сумата от 15200 евро била
преведена от първата ответница по нейна собствена сметка, на основание
сключения предварителен договор от 16.02.2015 г., а два дни по- късно остатъкът
от 2800 евро бил изтеглен от първата ответница в брой. Ищцата сочи, че по това
време била държана насила в постройката на ул. „******“ и не е получавала
каквато и да било част от продажната цена.
Ищцата Е.Б. твърди, че първата
ответница М.К.Я. и втората ответница Н.В.З. са се договорили във вреда на
ищцата за продажната цена от 30000 евро, която била три пъти по- ниска от
пазарната цена на имота по време на сделката. Без съмнение и двете ответници
били наясно, че уговорената цена е била прекомерно ниска, тъй като на същата
дата, на която е била изповядана сделката, ищцата била принудена да подпише
предварителен договор, по силата на който се задължавала да купи от Р.В.К.-
дъщеря на първата ответница, непълнолетна и действаща със съгласието на майка
си, постройка с площ от 22 кв.м. за сумата от 15200 евро, която сума съгласно
т. 3.1. от предварителния договор от 16.02.2015 г. се заплаща изцяло на датата
на подписване на този договор, при това като задатък. Вредоносна уговорка била
и тази, съгласно която останалата част от цената в размер на 12000 евро да бъде
заплатена в тридневен срок след предаване на владението, което трябвало да
стане до 23.02.2015 г. и в случай, че това не стане, ищцата била задължена да
заплати неустойка в размер на 5000 евро, като втората ответница имала право да
се снабди със заповед за изпълнение и изпълнителен лист. Очевидно било, че
двете ответници разчитали, че към 23.02.2015 г. ищцата все още ще е държана в
дома на първата ответница и формалното неспазване на срока за предаване на
владението, ще има за последица както незаплащане на остатъка на цената в
размер на 12000 евро, така и основание за снабдяване с изпълнителен лист срещу
ищцата за сумата от 5000 евро в полза на втората ответница. Ищцата сочи, че не
е получила каквато и да било част от цената на продажбата. Също така по
нотариалната продажба на апартамента ответницата действала като пълномощник на
първоначалната ищца, а по предварителния договор от същата дата тя е действала
като майка и законна представителка на продавачката.
По изложените съображения първоначалната ищца моли да се
постанови решение, с което съдът да обяви на основание чл. 40 ЗЗД
за недействителен по отношение на ищцата договора за покупко-продажба на
недвижим имот по нот. акт № 138, том І, рег. № 1261, д.
№ 121/2015 г. на нотариус И.Н. поради
споразумяване на представителя и лицето, с което договаря във вреда на
упълномощителя. При условията на евентуално съединяване, моли на основание чл. 27,
вр. чл. 30 ЗЗД
за унищожаване като сключени поради заплашване на пълномщоното
от 30.01.2015 г., въз основа на което е сключен договора, както и на самия
договор от 16.02.2015 г. за покупко- продажба на
Апартамент № 93, находящ се в гр. София, р-н Сердика, бул. „******.
В срока по чл.131 ГПК ответницата М.К.Я. оспорва
предявените искове. Твърди, че по предложение на ищцата и по нейна изрична
молба, ответницата полагала грижи и собствени средства за гледането, издръжката
и лечението на ищцата преди, при и след сключване на Договор за издръжка и
гледане срещу прехвърляне на недвижим имот от 30.01.2015 г. Ищцата Е.П.Б.
живеела системно със семейството на ответницата, както преди, така и след сключването
на процесната сделка, като многократно се е обръщала към нея за съдействие и подкрепа.
Отношенията им били приятелски. Ответницата се задължила да й помогне за
намирането на купувач на жилището на ищцата, находящо се в гр. София, бул. „******.
Тъй като ищцата страдала от заболяване на долните крайници, което я затруднявало
да се предвижва свободно, за последващите действия ищцата издала нотариално
пълномощно на ответницата, за да може същата да извърши исканите действия по
намиране на купувач, снабдяване с необходимите документи и прехвърляне на
собствеността. Всички уговорки между страните и извършените действия били
потвърдени изрично от ищцата с последващи документи, а именно с Декларация от
16.02.2015 г. и със Споразумение между ищцата и втората ответница от 16.09.2015
г. Ответницата не оспорва, че е превела получената продажна цена по своя
банкова сметка, ***арителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 16.02.2015 г., което
било продължение на договореностите между страните съгласно Договор за гледане
и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот от 30.01.2015 г. Оспорва да е
налице порок във волеизявлението на ищцата, както и оспорва, че е имало
психическа принуда.
Ответницата Н.В.З. оспорва исковете с
твърдения, че не е познавала ищцата, нито другата ответница преди скюлчване на процесната сделка на 16.02.2015 г. Преговорите
от името на ответницата за покупката на имота били водени от лицето Б.Ц.Я..
Сочи, че с Декларация, ищцата е потвърдила договореностите за сключен от нейно
име договор за покупко – продажба на процесния
апартамент. Поддържа, че не са установени предпоставките за уважаване на
предявения иск с правно основание чл. 40 ЗЗД, като недобросъветстността,
т. е. знанието, че сключеният договор уврежда представлявания, не се
предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Сочи, че ответницата
се среща лично с ищцата едва на 16.09.2015 г., когато подписват Споразумение и
договарят предаване на владението на закупения имот и доплащане на остатъка от
договорената между тях покупко- продажбена цена.
Съдът, след като прецени събраните по
делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, ведно с доводите и
становищата на страните, по реда на чл. 235, ал. 2, вр. чл. 12 ГПК, приема за установено следното
от фактическа страна:
От нотариален акт № 138,
том I, рег. № 1261, съставен по н. д. № 121/2015 г. на нотариус И.Н., рег. № 040
на НК, с район на действие СРС, се установява, че на 16.02.2015 г. е сключен
договор за покупко - продажба, по силата на който Е.П.Б.,
представлявана от пълномощника си М.К.Я. е продала на Н.В.З. собствения си недвижим
имот, а именно: АПАРТАМЕНТ № 93, находящ се в гр. София, Столична община- район
„Сердика“, булевард „******, вход ******, състоящ се от две стаи, дневна,
кухня, баня, клозет, антре, два балкона, с обща площ от 80,92 кв.м., заедно с
МАЗЕ № 27 с обща площ от 3,24 кв.м., заедно с ТАВАН № 19 с обща площ от 7,19
кв.м., заедно с припадащите се 1,091 % идеални части от общите части на
сградата и толкова идеални части от правото на строеж върху дъражавно
място в размер на 1296 лв. неденоминирани лева, който недвижим имот съгласно
Схема представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.513.222.1.93 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-53/23.11.2011 г. на Изп.
директор на АГКК, с адрес на имота гр. София, район Сердика, бул. „Княгиня ******,
вход ******, апартамент 93 за сумата от 30000 евро, от която сума пълномощникът
на Продавача е заявила, че е получила напълно и по банков път от Купувача,
преди подписване на настощяия нотариален акт сумата
от 18000,00 евро, а остатъка от сумата в размер на 12000 евро, пълномощника на
Продавача заяви, че е съгласна да получи от Купувача в тридневен срок от
предаване на владението на продавания недивжим имот. Данъчната
оценка на недвижимия имот е 56845,80 лв. Съгласно т. 2 от НА владението на продавания
недвижим имот се предава от Продавача на Купувача до 23.02.2015 г., като част
от дължимата за доплащане сума в размер на 5000,00 евро, служи като неустойка
за изпълнение на така поетото задължение. При условие, че владението на
недвижимия имот не бъде предадено в уговорения срок Купувача има право да се
снабди със заповед за изпълнение и изпълнителен лист, съгласно разпоредбите на
ГПК.
По делото е представено
пълномощно от 30.01.2015 г. на Нотариус И.Н. с район на действие СРС, рег. № 040
на НК, с нотариална заверка на подписа с рег. № 783 и удостоверено съдържание
под рег. № 784, акт № 39, том I от 30.01.2015 г., съгласно което Е.П.Б. е овластила ответницата М.К.Я. да я представлява пред Нотариус
и трети юридически и физически лица, като се разпорежда /продаде, замени и др./
със собстевния й недвижим имот: Апартамент № 93,
находящ се в гр. София, Столична община – район Сердика, бул. „******, вход ******,
състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня , клозет, антре, два балкова, с обща площ от 80,92 кв.м., за цена и при условия,
каквито договори за добре и на когото намери за добре, включително и да
договаря сама със себе си на основание чл. 38 ЗЗД; да декларира гореописания
недвижим имот от нейно име; да я представлява пред компетентните органи във
връзка с набавянето на всички необхидими документи,
за упражняване на гореописаните права; да я представлява пред компетентните
общински органи във връзка с изваждане на удостоверение за наследници на
покойния й съпруг П.Н.А., починал през 2012 г., като подаде от нейно име молба
и получи изготвено удостоверение за наследници; да я представлява пред Службата
по вписвания при АВ, гр. София като подаде молба и получи от нейно има заверен
препис от нотариалния акт за собственост на гореописания недвижим имот;… да
закупи от нейно име и за нейна сметка недвижим имот по свой избор, като за
целта я представлява пред нотариус и трети физически и юридически лица; да води
преговори, подписва предварителни и окончателни договори /нотариален акт/; да я
представвлява пред „Райфайзенбанк /България/ ЕАД“,
„Банка ДСК“ ЕАД, „ОББ“ АД, „ПИБ“ АД и др. банкови институции, като открива от
нейно име банкови сметки, да се разпорежда с тях /тегли на каса и получава суми
в брой, нарежда, прехвърля, прави преводи в лева и валута неограничено, без
лимит на сумите и др., както намери за добре и на когото намери за добре/,
включително и да ги закрива; да скючва договори с тях
и въвежда нови услуги по сметките;… да подписва от нейно име декларации по
ЗМИП, като декларира, че паричните й сметки са в резултат от продажбата на
недвижими имоти, както и че паричните средства на упълномощителката
са необходими за лични нужди; да подписва от нейно име всякакви документи,
нотариални актове, предварителни договори, споразумения, протоколи и др., както
и да подава и получава документи и суми от нейно име.
Не
е спорно между страните и от приетите доказателства се установява, че на 30.01.2015
г. е бил сключен предварителен договор за гледане и издръжка срещу прехвърляне
на недвижим имот, съгласно който ищцата Е.Б. се е задължила да прехвърли на М.К.Я.
правото на собственост върху придобит от нея недвижим имот чрез замяна или покупко- продажба на собствения си недвижим имот, а именно Апратамент № 93, находящ се в гр. София, СО- район Средика, бул. „******, вход ******, срещу задъжението на ответницата да гледа и издържа прехвърлетилеката.
По делото е представен и предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот от
16.02.2015 г., сключен от една страна от ищцата Е.Б. като купувач и от друга
страна от Р.В.К. – посочена като продавач, със съгласието на майка си М.К.Я. /подписала
договора от нейно име/, съгласно който страните се задължават да сключат
окончателен договор за покупко- продажаба,
с който Продавача да продаде на Купувача собствеността на Сграда, находяща се в
гр. София, Столична община, район „Връбница“, ул. „******, с предназначение жилщина сграда- еднофамилна, заснета с идентификатор
68134.2822.510.3, а съгласно документ за собственост Вътрешна едноетажна
жилищна сграда, състояща се от стая и антре с площ от 22 кв.м., като Продавача
се задължава да прехвърли правото на собстевност на
Купувача срещу цена в размер на 15200 евро, която ще се заплати по следния
начин: при подписване на настоящия договор Купувача заплаща на Продавача по
негова банкова сметка ***, която сума представлява задатък.
По делото е представено извлечение по сметка на
ищцата при „Райфайзенбанк /България/ ЕАД“, изд. на 11.07.2015 г., видно от
което по сметката на ищцата е постъпила на 16.02.2015 г. сумата от 18000 евро с
наредител Н.В.З. и основание „Част плащане за покупка“
на процесния имот, като на същата дата сумата от 15200 евро е преведена по
сметка на М.К.Я. с основание „Покупка недв. имот“, а
на 18.02.2015 г. сумата от 2800 евро е изтеглена в брой от ответницата Я..
Видно от представеното писмо от 26.02.2019 г. посочената сметка с титулар първоначалната ищца е открита на 16.02.2015 г. въз
основа на гореописаното пълномощно от ответницата и закрита на 21.07.2017 г.
По делото са представени постановление от 10.09.2015
г. на мл. Прокурор по пр. пр. № 8182/2015 г. на СРП, както и докладна записка,
от която се установява, че Н.С. Б.е обявила за общодържавно издирване леля си Е.П.Б.,
която била в неизвестност от 20.01.2015г., както и че същата е установена в
къща на адрес гр. София, ул. „******на 20.02.2015 г. около 10,30 часа от служтили на 02 РУ- СДВР, заедно с лицето М.К.Я., лицата са
доведени в 02 РУ – СДВР, където Е.Б. заявява, че е държана насила в къщата на
горепосочения адрес, като е била принудена да подпише документи за прехвърляне
на апартамента й, находящ се на адрес гр. София бул. ******, като за целта е
присъствал нотариус, представено е и заявление от Е.П.Б. и обяснение на М.К.Я.
от м. 02.2015г.
Видно
от удостоверение за наследници, изд. от СО,
р-н Сердика, изх. № 371/28.02.2017 г. първоначалната ищца Е.П.Б. е
починала в хода на производството на 25.02.2017 г., като е оставила за
наследници 1/ брат С.П.Б., починал през 2015 г. и оставил за свой наследник по
закон 1.1./ дъщеря си Н.С.Б..
За
установяване на действителната пазарна цена на недвижимите имоти, по делото е
прието заключение на съдебно-техническа експертиза от вещото лице инж. Ц.И.- А..
От същата е установено, че действителната пазарна стойност към 16.02.2015 г. на
процесния Апартамент № 93, във вход ******, на бул. „******, Център е 127 040
лева, а на вътрешната едноетажна жилищна сграда с идентификатор
68134.2822.510.3 в гр. София, кв. Модерно предградие, ул. „******е в размер на
8180,00 лв. Вещото лице е съобразило състоянието на апартамента след оглед, с
оглед местоположението, квадратурата му, обезпечеността му с всички комунални
услуги и изградените елементи на техническата инфраструктура, транспортната
обезпеченост и е извършило оценка по метода на
сравнителната стойност. По отношение на жилищната сграда вещото лице
сочи, че е използвало метод на възстановителната стойност, като сградата е в
изключително лошо състояние и се руши.
Според показанията на
свидетелката М.Б.Б.- майка на новоконституираната
ищца Н.Б., които настоящата инстанция кредитира като последователни и съответни
на останалите доказателства и при отчитане на възможната им заинтересованост - чл. 172 ГПК, се
установява, че свидетелката е живяла на същия адрес, на който е живяла Е.Б. ***
– съседен на процесния ап. 93. Св. била омъжена за нейния брат С.Б., който
починал. Заявява, че отношенията им с Е.
били повече от идеални, контактували си често, особено след като спрели храната
на Е. от социалната кухня. Тогава свидетелката и съпруга й поели ангажимента да
хранят Е. и на ден имали най- малко по три контакта с нея- на закуска, обяд и
вечеря. Сочи, че Е. никога не е осъствала от дома си,
освен на 19.01.2015 г. Тогава тя изчезнала и те били в очакване да им си обади,
обаче тя не се обаждала. Впоследствие Е. била намерена на адреса на М.Я. след
подадена молба за държавно национално издирване. Намерили я заключена на адреса
на ответницата. След като Е. отсъствала от дома си 30 дни, на 20.02.2015 г. се
обадили на дъщерята на свидетелката от 02 РУ- СДВР, че е открита. Когато била
открита, Е. била в много лошо физическо и психическо състояние. Тя била много
тъжна, бледолика, плачела и треперила като говорила и повтаряла едно и също:
„Не мога да повярвам, че съм излязла жива от жилището на М.Я.“. Е. плакала,
била много смутена, изглеждала зле, сякаш не била същия човек. Тя се оплакала в
полицията и дала писмени обяснения във 02 РУ- СДВР – МВР.
Свидетелката Р.В.К.заявява,
че познава Е.Б. от 2014 г., от нейната близка – М., която била шивачка. Св. К.отишла на гости на М., и видяла че при
нея имало възрастна жена, която добре изглеждала, изглеждала интелигентна жена,
само имала проблем с кратката, била с надути крака. М. живеела в кв. „Модерно
предградие“ на ул. „Справедливост“. Тогава Е.споделила със свидетелката, че се
чувства добре при М., че тя я къпела, подстригвала, правила й масажи на
краката, ушила й дрехи и въобще се чувствала много добре при нея. Апартамента,
където живяла на бул. „Княгиня М. Луиза“, имала желание да го продаде с
доглеждане, да си го отстъпи, а М. да се грижи за нея, защото там нямала
условия. Целият апартамент бил с багаж и Е.не била гледана от близките й, тя
спала долу в мазето, защото трудно й било качването по стълбите нагоре, в
асансьора я било страх да се качва и нямало условия в апартамента за живеене.
Свидетелката Р.К.заявява, че се е запознала с Н.З. в края на 2014 г. или в
началото на 2015 г. в къщата на М., тогава тя била дошла заедно с Б.Я. да даде
200 лв. на Е.да си плати парното и да смени топломерите. Впоследствие св.
разбрала, че Н.е закупила апартамента. Е.се похвалила на свидетелката, че е
подписала пълномощно на М. да се продава този апартамент и Е.да се настанява в
къщата на М. и да живее при нея, която я гледала добре и била доволна от нея.
Според свидетелката, Е.и М. не са имали лоши отношения, но племенницата
изглежда имала претенции към апартамента. След като дошла с полиция, племенницата
взела Е., но последната пак се върнала при М., защото там си й по- харесва,
имала условия и грижи.
От показанията на
свидетеля Б.Ц.Я. се установява, че към края на м. януари 2015 г. към него се
обърнал Г.Я.с молба до свидетеля да намери тристаен апартамент за замяна срещу
по- малко жилище с доплащане. Тогава св. търсил апартамент за Н./ответницата/,
с която не живеели заедно, но имали общи деца. След няколко дена му се обадил Г.и
му казал, че Е.си е намерила жилище, което да закупи, но желае да продаде
процесния апартамент на офертна цена 40000 евро. Направили оглед и св. установил,
че апартаментът бил в ужасно състояние, личало, че поне от 30-40 години не е
правен ремонт. Жилището било пълно с хартии, буркани, шишета и т.н. Апартаменнтът се намирал на бул. „М. ***. Св. направил
проверка каква била цената на жилища в този район, тъй като там имало много
бежанци в този период. След огледа свидетелят заявил, че това е висока цена, тъй
като жилищата вървели около 550 евро на кв.м., а пък за процесното трябвало
доста ремонт, както и не се знаело дали има скрити недостатъци. Св. казал на Г.Я.,
че поне минимум 10000 евро трябва да се направи отстъпка от тази цена. Св. Я.
заявява, че се срещнал със собственичката, като срещата се осъществила в кв.
„Модерно предградие“ в една къща, на която присъствал посредника Г.Я., г- жа Е.Б.
и жена, която се казвала М.. Е.му казала, че имала брат, но той бил по- възрастен
от нея, че М. се е грижела за нея, че тя иска да купи някакъв имот, който
евентуално да й го прехвърли на нея срещу издръжка и гледане и да се грижи за
нея и да й останат някакви пари, за да може да живее. Св. обяснил че практиката
била да се дадат 10 % от продажната цена при сключване на предварителен
договор, но те държали да получат половината или повече от половината т.е. поне
около 60 %, тъй като Е.закупувала съседна къща от М. или от дъщеря й и трябвало
да направят ремонт в нея. Поради това не се стигнало до сключване на
предварителен договор. Св. Я. предложил апартамента на Н.З., която предходната
година била продала недвижим имот. Когато станали готови документите, отишли
при нотариус и била осъществена сделката, като платили 60 % от цената от тези
30000 евро и останали 12000 евро да доплатят при предаването на владението, а
това трябвало да стане след една седмица. След една седмица обаче Г.казал, че
имат някакви проблеми, и свидетелят да изчака още малко, евентуално месец.
Тогава разбрал че била пусната жалба в РПУ и ходил с Н.З. на разпит. Св. Я.
сочи, че през м. септември направили среща в същата къща, където живеели М. и Е.,
и подписали споразумение, че се предава владението, но реално самото владение
не било предадено. Тогава Н.З. се видяла за първи път с Е.. При изповядване на
сделката присъствала пълномощничка на Е..
Видно от писмо от НК на РБ
разпитаният по делото св. Б.Ц.Я. е бил вписан като нотаруис
под № 258 в Регистъра на Нотариалната камара на РБ, с район на действие –
съдебен район на РС София, въз основа на Заповед на министъра на правосъдието,
считано от 11.09.1998 г., същият е заличен от Регистъра на НКРБ на основание
чл. 37, ал. 2, вр. чл. 35, т. 3 и чл. 8, ал.1, т. 4 ЗННД, въз основа на влязла
в сила присъда № 78/04.03.2009 г. по ВНОХД № 2114/2008 г. на СРС, считано от
15.02.2010 г.
При така приетата за установена фактическа обстановка се налагат
следните правни изводи:
По главния иск с правно основание
чл. 40 ЗЗД:
В мотивите към т. 3 на ТР № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., на ОСГТК на
ВКС е посочено, че фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва два елемента – обективен и субективен. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя
и насрещната страна по него, да
уврежда интересите на представлявания и това увреждане да не е незначително,
като преценката за наличието на
увреждането, респ. за сигурното му
настъпване, се извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен
случай към момента на сключване
на договора. Субективният елемент – „споразумяване“ се свежда до недобросъвестност
на представителя и насрещната страна по договора за
увреждането на представлявания, при което споразумяването по смисъла на
чл. 40 ЗЗД не съставлява отделна, различна правна сделка между представителя
и насрещната страна по договора, а е обективирано в самия договор.
ВКС последователно приема в своята практика, обобщена в решение № 1 от 27.02.2018 г.
по гр. д. № 1471/2017 г. на III г. о. и решение № 212 от 21.02.2019 г.
по гр. д. № 4268/2017 г. на III г. о., че задължението на
представителя да действа в интерес на упълномощителя е принцип в института на доброволното представителство. Представляващият
винаги трябва да действа в интерес
на представлявания, както е посочено в решение № 841 от 2010 г. по гр. д. № 3530/2008 г. на IV г. о. на ВКС, решение № 21/2015 г. по гр. д. № 3529/2014 г. на I г. о. на ВКС и ако същият
е овластен да продаде недвижимо имущество без други
указания, той трябва да действа
с грижа на добър стопанин при договаряне на цената /решение № 439/2012 г. по гр. д. № 23/2011 г. на I г. о. на ВКС/. Увреждането може да има
различни проявни форми, както е подчертано в решение № 361/2011 г. по гр. д. № 1077/2010 г. на IV г. о.
на ВКС, решение № 140/2015 г. по т.
д. № 2092/2014 г. на I т. о. на
ВКС, решение № 586/2010 г. по гр. д. № 853/2009 г. на IV г. о. на ВКС и др. Противоречи
на установената практика на ВКС увреждането да се свежда единствено
до фрапантна разлика между цената,
на която имотът е бил продаден
и тази, на която би следвало
според пазарните условия, без да
се обсъдят всички относими към преценката на интереса обстоятелства.
Продажната цена като величина не
е единственият критерии за
увреждане, в който смисъл са решение № 361/2011 г. по гр. д. № 1077/2010 г. на I г. о. на ВКС, решение № 586/2010 г. по гр. д. № 853/2009 г. на IV г. о. на ВКС и решение № 21/2015 г. по гр. д. № 3529/2014 г. на I г. о. на ВКС. При това
не всяко разминаване на договорената по данъчната оценка цена и реалната стойност на имотите
предпоставя извод за сговаряне във
вреда на представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда
на упълномощителя се извършва при
отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя
да го сключи,
както е изтъкнато в решение № 841 от 19.01.2010 г.
по гр. д. № 3530/2008 г. на II г. о. на ВКС. Увреждането на интереса, обемано от състава на
чл. 40 ЗЗД ще има и когато предоставените
на упълномощителя права са упражнени
превратно, макар и в рамките на представителната
власт и от това е произтекла вреда.
Последователно в практиката си ВКС приема също така,
че в чл. 40 ЗЗД не се предполага недобросъвестност
на третото лице, поради което
упълномощителят, позоваващ се на тази
недобросъвестност, по правило следва да я установи. В този смисъл е решение № 1 от 27.02.2018 г.,
постановено по гр. д. № 1471/2017 г. на III г.
о. на ВКС; решение № 21 от 24.03.2015 г.,
постановено по гр. д. № 3529/2014 г. на IV г. о.
на ВКС и посоченото в него решение № 841 от
19.01.2010 г. по гр.
д. № 3530/2008 г. на IV г. о. на
ВКС. Съвкупната преценка на доказателствата /включително когато те са поредица от
косвени такива/ следва
да създава сигурно убеждение за осъществяването на факта на
увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице. Следователно установяването
на сговора би могло да
се основава и на поредица от
косвени доказателства, ако те създават
сигурно убеждение за осъществяването на факта на
увреждане.
Установено е по делото, че с пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието от 30.01.2015 г., при представянето на което е сключен договорът за покупко-продажба
по нотариален акт № 138, том I, рег. № 1261,
съставен по н. д. № 121/2015 г. на нотариус И.Н., рег. № 040 на НК, първоначалната ищца Е.П.Б. е учредила представителна
власт на ответницата М.К.Я., като е изразила воля да се разпореди със собственото на ищцата
жилище, в т.ч. да определи цената и елементите на договора, и да договаря сама със себе си на основание чл. 38 ЗЗД. Така от името и за сметка на ищцата на 16.02.2015 г. ответницата М.Я.
е продала на ответницата Н.В.З. жилището на ищцата за цена от 30000 евро.
На първо място, за да изпълни упълномощителната
сделка, ответницата Я. е била длъжна да осъществи представителната власт с грижата
на добър стопанин. Т. е. представителят е бил длъжен обстойно да проучи
и изследва пазара на тези недвижими имоти и да постигне с купувача поне средна
пазарна цена на имота. Цената, срещу която пълномощникът е продал жилището
обаче, е два пъти по-ниска от средната пазарна цена съгласно неоспореното
заключение на съдебно-техническата експертиза, което съдът кредитира на
основание чл. 202 ГПК. Вещото лице по СТЕ е определило действителната пазарна
цена на жилището на 127040,00 лв., вкл. при отчитане лошото състояние на имота
и нуждата от ремонт с прилагане на съответен коефицент.
В случая предмет на продажбата е имот, находящ се в центъра на град София,
представляващ значителен интерес на пазара
на недвижимите имоти. Т. е. по правилата на формалната житейска логика, еквивалентност на
престациите в хипотезата, при която имот се продава на цена, съвпадаща с
данъчната му оценка, би била налице само когато имотът се намира в населено
място без перспективи за развитие, без добра инфраструктура, в което няма търсене
на недвижими имоти и не би могло да има оправдани очаквания за постигане на
по-висока цена. Такава хипотеза обаче в случая не е налице, тъй като имотът се
намира в центъра на Столицата, близо да метростанция, до Централна автогара и
Централна ж.п.гара. Следователно принципът на
добросъвестността е изисквал
пълномощникът М.Я. да
прояви усилия да проучи пазара
на недвижимите имоти за съответното
населено място и да намери купувач,
който е съгласен да предложи и даде
цена по-висока от данъчната и близка до пазарната,
на каквато от изслушаната по делото експертиза
е установено, че са били извършвани
продажби в този район. Това обаче не е сторено от страна на пълномощника Я..
На следващо място безпротиворечиво е установено, че към момента на упълномощителната сделка ищцата е в напреднала възраст, с
минимална пенсия, живеела сама и е била трудно подвижна. Същевременно са установени
намерения на ответницата Я. да полага грижи и издръжка за ищцата, установено от
събраните гласни доказателства и представения предварителен договор от
30.01.2015 г. С него страните са се задължили да сключат окончателен договор за
гледане и издръжка срещу задължение на ищцата да прехвърли придобит имот след
замяна или продажба на процесното жилище в гр. София. Не е без значение в
случая сключения на същата дата като процесната сделка - 16.02.2015 г. - предварителен
договор за покупко- продажба, по който продавач е Р.В.К.
- дъщеря на пълномощника М.К.Я., която се е задължила да продаде на ищцата еднофамелна къща на ул. „******за цена от 15200 евро, при установена
по делото действителна пазарна цена към онзи момент на този имот от 8180 лв. и
състояние, което е изключително лошо, както и категорично
установеното и неоспорено обстоятелство, че част от продажната цена от 15200
евро е преведена от пълномощника – първата ответница по нейна лична сметка с основание „Покупка на недв. имот“ /горепосочения предварителен договор/, а
останалата сума от 2800 евро е броена на каса лично на пълномощника въз основа
на пълномощното от 30.01.2015 г. Следователно се явява основателен довода на
ищцата за нанесена вреда. Тя произтича от обстоятелството, че при явна и ясно
съзнавана от пълномощника нужда на Е.Б. срещу евентуално прехвърляне на своето
имущество да си осигури било насрещно задължение да бъде гледана и издържана,
било еквивалентните парични средства, които една добросъвестно предприета
продажба би набавила в степента, необходима за нейното оцеляване и достойно съществуване,
с последователните си и ясно осъзнавани като резултат действия първата
ответница М.Я. лишава ищцата и от двете. Парите от продажбата на апартамента,
за които в нотариалния акт е посочено да са
платени не са били получавани от ищцата, нито са налице
доказателства, че ищцата е получила обещаните грижи и издръжка след изповядване
на сделката. В случая субективния елемент е установен
по несъмнен начин, защото пълномощникът не е имал намерение да реализира
пазарната стойност на имота, а съзнателно е пренебрегнал
интереса на ищцата - упълномощител заради своя интерес да облагодетелства
материално себе си, евентуално семейството си /дъщеря си/. В резултат на нейните
правни действия ищцата остава без имот и без средства, които една добросъветстно уговорена и извършена продажба би донесла. В случая не е от решаващо значение
колко повече би осигурила една
продажба на процесния имот по пазарна цена, при положение
че с изявленията си и действията си, засвидетелствани
в нотариалния акт за предварително получаване на част от цената, по превод на продажната цена в полза на
пълномощника на основание същото пълномощно като „цена“ по предварителен
договор, сключен от името на нейната дъщеря, пълномощникът не гарантира никакъв интерес на упълномощителката. Действително,
пълномощникът- ответницата, която е увредила упълномощителя може да предложи
компенсация и упълномощителят да я приеме, но обстоятелствата в отношенията
между страните по делото не сочат да е получена такава компенсация. В случая
няма данни да е изповядан окончателен договор за покупко-
продажба на притежавания от дъщерята на ответницата имот на ул. „******и същият
да е придобит от ищцата, който в случая не се явява и еквивалентен на
процесното жилище, с оглед установените оценки на двата имота от приетата и
неоспорена по делото СТЕ.
Предвид горните установени по делото обстоятелства, действията на пълномощника М.К.Я. се обхващат от състава на чл. 40 ЗЗД, тъй като представляват
превратно упражняване на представителна власт, в нарушение на добрите нрави
и са увреждащи. Продавайки имота
на втората отвтеница на два пъти по-ниска от пазарната цена, Я. не е действала в защита интересите на упълномощителя, а
както беше посочено по-горе пълномощникът следва да извърши действието,
за което е упълномощен, действайки в защита интересите на представляваното лице и да бъде
добросъвестен. В тази връзка съдът не кредитира показанията на разпитания свидетел Б.Ц.Я. – в частта им относно пазарните цени за
недвижими имоти към онзи момент, както и затова че ответниците не са се
познавали до датата на процесната сделка. Тяхната убедителност и достоверност
следва да бъде отречена с оглед евентуалната заинтересованост на свидетеля /
има общи деца с ответницата Н.З./, а и на това, че показанията му не
кореспондират с останалия събран доказателствен материал, а именно на показанията на св. Р.Карбиджанова. В показанията си свидетелката
К.посочва, че се
е запознала с Н.З. в края на 2014 г. или в началото на 2015 г. в къщата на М.,
тогава тя била дошла заедно със св. Б.Я. да даде 200 лв. на Е.. Т.е. несъмнено
е, че двете ответници са се познавали, а факта на предаване на парични средства
от ответницата З. на ищцата безспорно създава убеждение за участието й в дадените
от ответницата обещания за издръжката и гледането на ищцата и за
недобросъвестност у купувача. Тези показания на свидетелката противоречат
категорично на поддържаната от ответниците защитна теза, че двете са се срещнали
за първи път на датата на изповядване на сделката, както и че са били
добросъвестни при нейното извършване. Формалната житейска
логика в подобни хипотези сочи на
извод, че ответницата Я. е действала изцяло в интерес на приобретателката, както и в собствен интерес,
игнорирайки изцяло интересите на упълномощилото
я лице. Преценката на установените по делото обстоятелства
в тяхната съвкупност обуславя несъмнен извод, че е налице сговаряне във вреда на
представлявания, при което на ищцата Е.Б. е била нанесена значителна вреда, като имотът е бил
продаден на несъответстваща на
пазарните условия цена на близко на пълномощника лице.
„Споразумяването във
вреда на представлявания” не предполага някакъв „сговор, задружно противоправно
намерение” на упълномощения и третото лице за увреждане на упълномощителя.
Недобросъвестността на това трето лице се заключава в обстоятелството, че то е
знаело или е следвало с оглед на обстоятелствата, неговата професионална
квалификация, специално търговско качество и връзка с упълномощителя или
страната, която пълномощникът представлява, да знае за увреждането на
упълномощителя. В този смисъл, това „споразумяване” обхваща и случаите, в които
третото лице е действало умишлено или при груба небрежност, вкл. и когато
вследствие на споразумението с упълномощителя се обогатява неправомерно, като
то е за сметка на упълномощителя, макар и това да не е неговата непосредствена
цел, а само последица от споразумяването. Следователно, субективният елемент се
изразява не винаги в общ сговор и общо намерение /цел/ у представителя и
насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те двамата са наясно /осъзнават/, че сключеният
договор обективно уврежда
представлявания. При сключване на оспорения договор както упълномощеният, така
и купувачката са действали недобросъвестно, с намерение да се обогатят за
сметка на упълномощителката -ищца –в случая купувачът чрез намаляване на своите
разходи, а пълномощника – чрез бързо и непосредствено получаване на продажбената
цена от сделката, с която да
облагодетелства материално себе си, в частност семейството си.
В разпоредбата на чл. 40 ЗЗД не е предвидена възможност представлявания да
потвърди увреждащия го недействителен договор, за да породи той правни
последици, нито е предвидена възможност за саниране на договора с настъпване на
даден юридически факт, поради което недействителността по чл. 40 ЗЗД
не е висяща. Когато договорът е недействителен на основание чл. 40 ЗЗД,
той не поражда насрещни права и задължения на страните по него, както и вещнотранслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД, поради което недобросъвестността на насрещната страна-третото
лице, което е договаряло с представителя във вреда на представлявания, не
придобива облигационни и вещни права по силата на договора.
Предвид
гореизложеното предявеният иск за прогласяване недействителност на договора за покупко- продажба по нотариален акт № 138, том I, рег. № 1261, съставен по н. д. № 121/2015 г.
на нотариус И.Н., рег. № 040 на НК следва да се уважи като основателен.
Съобразно изхода на делото по главната
искова претенция с правна квалификация чл. 40 ЗЗД съдът намира, че не се е
изпълнило процесуалното условие за разглеждането на евентуално съединените
искове с правно основание чл. 27, вр. чл. 30 ЗЗД, поради което същите следва да
бъдат оставени без разглеждане.
С оглед изхода от
настоящия спор и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцата следва да се присъдят
своевременно поисканите разноски за исковото производство в общ размер на 5200,00 лв. за адвокатско възнаграждение и за
възнаграждение за вещо лице. Следва да се присъди в полза на СГС сума в размер на 782,31 лв. за държавна такса на основание чл. 78, ал. 6 ГПК.
Водим от горното Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ПРОГЛАСЯВА на основание
чл. 40 ЗЗД за недействителен по иска, предявен от Е.П.Б., ЕГН **********, починала на 25.02.2017 г. в хода
на производството и заместена по реда на чл. 227 ГПК от Н.С.Б., ЕГН ********** срещу
М.К.Я., ЕГН **********,
починала на 18.06.2021 г. и заместена по реда на чл. 227 ГПК от Р.В.К., ЕГН **********,
и Н.В.З., ЕГН **********, договор
за покупко-продажба на недвижим имот
от 16.02.2015
г., сключен
с нотариален акт № 138, том
I, рег. № 1261, съставен по н. д. № 121/2015 г. на нотариус И.Н., рег. № 040 на
НК, с район на действие СРС, с който Е.П.Б., действаща
чрез пълномощника си М.К.Я. е продала на Н.В.З. собствения си АПАРТАМЕНТ № 93, находящ се в гр. София, Столична община- район „Сердика“,
булевард „******, вход ******, състоящ се от две стаи, дневна, кухня, баня,
клозет, антре, два балкона, с обща площ от 80,92 кв.м., заедно с МАЗЕ № 27 с
обща площ от 3,24 кв.м., заедно с ТАВАН № 19 с обща площ от 7,19 кв.м., заедно
с припадащите се 1,091 % идеални части от общите части на сградата и толкова
идеални части от правото на строеж върху дъражавно
място, който недвижим имот съгласно Схема представлява самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.513.222.1.93 по КККР, одобрени със Заповед
РД-18-53/23.11.2011 г. на Изп. директор на АГКК.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявените от Е.П.Б., ЕГН **********,
починала на 25.02.2017 г. в хода на производството и заместена по реда на чл.
227 ГПК от Н.С.Б., ЕГН **********, срещу М.К.Я., ЕГН **********,
починала на 18.06.2021 г. и заместена
по реда на чл. 227 ГПК от Р.В.К., ЕГН **********, и Н.В.З., ЕГН **********, евентуални искове с правно основание чл. 27,
вр. чл. 30 ЗЗД
за унищожаване като сключени поради заплашване на пълномощно от 30.01.2015 г.
на Нотариус И.Н. с район на действие СРС, рег. № 040 на НК, с нотариална
заверка на подписа с рег. № 783 и удостоверено съдържание под рег. № 784, акт №
39, том I
от 30.01.2015 г., и на договор за покупко-продажба на недвижим имот
от 16.02.2015 г., сключен
с нотариален акт № 138, том
I, рег. № 1261, съставен по н. д. № 121/2015 г. на нотариус И.Н., рег. № 040 на
НК, с район на действие СРС.
ОСЪЖДА Р.В.К.,
ЕГН **********, и Н.В.З.,
ЕГН **********, да заплатят на Н.С.Б., ЕГН ********** на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски
в производството
пред СГС в размер
на 5200,00 лв. /пет хиляди и двеста лева/.
ОСЪЖДА Р.В.К., ЕГН
**********, и Н.В.З., ЕГН **********, да заплатят по сметка на
Софийски градски съд, на основание чл. 78, ал. 6 ГПК, сумата 782,31 лв. /седемстотин
осемдесет и два лева и тридесет и една ст./ за държавна такса.
Решението може да се обжалва с въззивна
жалба пред САС в двуседмичен срок от връчване на препис от съдебния акт.
СЪДИЯ: