№ 4037
гр. В., 11.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 19 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и
втори ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Кристиана Кръстева
при участието на секретаря Теодора К. Кирякова
като разгледа докладваното от Кристиана Кръстева Гражданско дело №
20233110101368 по описа за 2023 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е образувано по предявен от „С.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление гр. В., ул. „Г. Б.“ № 14 срещу И. С. Х., ЕГН ********** с гр. В., ул. „Р.“
********, иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 510евро, частичен иск от
целия в размер на 6250евро, представляваща неустойка по т.5.4. от Договор за поръчка от
10.11.2021г. за продажба на недвижим имот и сключен Анекс към него от 04.04.2022г., дължима
поради неизпълнение от ответника на т.4.4 от същия договор.
Ищецът основава исковите си претенции на следните фактически твърдения в
исковата и уточняващата я молба: На 10.11.2021г. между Е. А. М. „С.“ ЕООД чрез служителя З.
К. и ответника бил сключен договор - поръчка № 2603566 за продажба на недвижим имот „само с
ЕРА“, съгласно който ищецът се задължил да посредничи при продажбата на собствения на
ответника поземлен имот с площ 1200кв.м., находящ се в гр. В., м-ст А. М., при определена цена от
120хил.евро. Твърди се, че с договора бил уговорен срок на действие 6м. от датата на
подписването му. В т.4.4. от същия било предвидено за срока на договора, ответникът да не
рекламира, предлага за продажба, да води преговори или продава имота самостоятелно или чрез
друг. В т. 5.4. било предвидено, че при неизпълнение на горното задължение ответникът дължи
неустойка в размер на 5% върху стойността на продажната цена, дефинирана в т.8. С анекс от
04.04.2022г. страните се съгласили, че срокът на поръчката се продължава до 04.10.2022г., а
продажната цена била променена на 125хил.евро. Твърди се, че ищецът чрез служителя си З. К.
изпълнил задълженията си по договора, вкл. бил осигурен и потенциален клиент, но поради
непостигане на съгласие на цената за продажбата до сделка не се стигнало. На 25.03.2021г. ищецът
сключил договор за съвместна дейност с Ц. Д., представител на агенция „Flat&House“. Последният
осигурил купувач, с когото било постигнато съгласие за продажната цена, но впоследствие
ответникът се отказал от сделката. Сочи, че след тази среща Ц. Д. и ответникът влезли в пряка
комуникация, като по този начин бил игнорира ищеца. На 17.08.2022г. ответникът продал имота си
на Н. Б.. Впоследствие ответникът се обадил на служителя З. К. с предложение да й плати лична
комисионна в размер на половината от възнаграждението, уговорено с ищцовото дружество.
Последващите опити на дружеството да се свърже с ответника останали безуспешни. Искането е за
уважаване на исковата претенция, заявена в частичен размер и за присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника , с който искът се
1
оспорва, като неоснователен. Не се оспорва, че на 10.11.2021г. страните са сключили договор за
поръчка. Сочи се, че срокът на поръчката бил три месеца от датата на подписването му, поради
което бил прекратен с изтичането на този срок. Не се оспорва и осъществената продажбата на
имота от ответника и съпругата му на 17.08.2022г. Навежда твърдения, че за срока на действие на
договора ищецът е осигурил един потенциален купувач, който се отказал от сделката. Твърди, че
по-късно подписаният Анекс не би могъл да продължи срока на действие на договора, доколкото с
изтичане на срока на поръчката той бил прекратен. В този смисъл продажбата на имота била
осъществена след прекратяване на договора, поради което с нея не е нарушена т.4.4 от договора и
не може да се ангажира отговорността на ответника за заплащане на неустойка. Сочи, че
възложителят се явява потребител по см. на §13 от ДР на ЗЗП и клаузата по т.4.4. е неравноправна
на осн. чл. 143 т.2 и т.20 от ЗЗП, ограничаваща правото на собственост. Като не е уговорена
индивидуално, същата била нищожна и на осн. чл. 146 ЗЗП. Отделно от това сочи, че неустоечната
клауза е нищожна на осн. чл. 143 т.5 ЗЗП, като предвиждаща необосновано високо обезщетение
извън присъщата обезпечителната и обезщетителна функция на неустойката. В евентуалност се
прави възражение за нейната прекомерност. Молбата е за отхвърляне на исковата претенция и за
присъждане на разноски.
В съдебно заседание чрез процесуални представители исковата молба и отговора се
поддържат.
След съвкупна преценка на събраните по делото доказателствата, становището
на страните и приложимия закон, съдът по вътрешно убеждение прие за установено
следното от фактическа и правна страна::
По делото като писмено доказателство е приета Поръчка № 2603566/10.11.2021г. за
продажба на недвижим имот „Само с ЕРА“, от която е видно, че ищцовото дружество се
задължило по възлагане на ответника да посредничи при продажбата на притежавания от
ответника поземлен имот с площ от 1200кв.м., намиращ се в град В., местност „А. М.“, при
определена от ответника цена за имота в размер на 120000евро. От т.4.4 на договора за
поръчка е видно, че ответникът се задължил за срока на поръчката да не рекламира,
предлага за продажба, води преговори или продава имота самостоятелно или чрез
посредничеството на друг посредник или трето лице, а в т.5.4 страните уговорили, че при
неизпълнение от страна на ответника на задълженията по т.4.4, същият ще дължи на
дружеството неустойка в размер на 5% върху продажната цена на имота.
Събрани по делото са и гласни доказателства чрез разпита на един свидетел при
режим на водене на страна на ищеца.
От показанията на св. З. Б. К., които съдът кредитира в цялост, като логични и
последователни, се установява, че същата е работила като консултант и брокер на
недвижими имоти в ищцовото дружество. Същата заявява, че познава ответника от
25години. Тъй като И. Х. имал проблем с продажбата на имота си, св. К. му предложила да
продават имота чрез дружеството „С.“ ЕООД и впоследствие подписали ексклузивен договор.
По силата на този договор, само ищцовото дружество имало право да продава имота на
ответника за определен срок. Практиката на „С.“ ЕООД била този вид договори да се сключват
за шест месеца, но св. К. предложила на ответника договора да е за три месеца, като корекция в
този смисъл била направена в договора. Твърди се, че финалната уговорка между страните била
договорът да е със срок от шест месеца, като впоследствие страните подписали анекс към
процесния договор. Свидетелката сочи, че имотът бил продаден от ответника без
2
посредничеството на ищцовото дружество, а лично на нея била предложена комисионна, като
бъде изключено дружеството-посредник. Въпреки опитите на ответника да я убеди, св. К.
отказала да вземе пари за комисионна, като по този начин да заобиколи ищцовото
дружество.
Между страните не е налице спор, а и от приетите по делото писмени доказателства се
установява, че между ищцовото дружество и ответника е сключен договор за поръчка при
продажба на недвижим имот от 10.11.2021 г. По силата на същия ответникът е възложил на ищеца
срещу възнаграждение /в размер на 3,6% с ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от
1200 лева/, да намери купувач и посредничи за покупка на имот, находящ се в гр. В., м - ст А. М.,
при определена цена от 120 хил.евро.
От показанията на свидетелката З. К. и представения по делото Анекс към договора от
10.11.2021г. се установява, че действителната воля на страните е била срокът на поръчката да е
шест месеца от момента на подписването. Този извод на съда не се разколебава и от направеното
отбелязване в т.6 от договора, доколкото на този ред не са положени подписи от страните, за да се
приеме, че така изпълнена същата е валидна в този смисъл. В този смисъл са и показанията на
разпитания свидетел.
Предвидено е в договора, че възнаграждението се дължи от клиента в цялост поради факта
на свързване на клиента и купувача, представен от агенцията, включително когато е подписан само
предварителен договор и клиентът е получил капаро, когато последния не е единствен собственик
на имота или се е отказал от предложените услуги на агенцията по поръчката. Съгласно
разпоредбата на чл. 5.4 от Договора при пълно неизпълнение, забавено или частично изпълнение
от клиента на задълженията му по чл. 4.4, 4.5 и 5.1 от поръчката, агенцията има право да прекрати
едностранно договора с уведомление, изпратено на посочения адрес и в този случай клиентът
дължи неустойка в размер на 5% от продажната цена фиксирана в договора за поръчка.
Страните не спорят относно факта на сключване на договора, както и относно това, че
агенцията е извършвала огледи. Ответникът не оспорва, а и от приложения на л. 20 от делото
Нотариален акт се установява, че същият е продал собствения си имот на 17.08.2022г. без
посредничеството на ищцовото дружество.
С оглед въведените от ответника възражения за нищожност на процесния договор,
респективно на клаузата предвиждаща заплащането на неустойка, съдът следва да се произнесе по
същите.
Безспорно е в случая, че в правоотношението си с ищцовото дружество ответникът има
качеството на потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, тъй като същият е физическо лице,
което ползва услуги, които не са предназначени за извършване на търговска или професионална
дейност и което лице действа извън рамките на своята търговска или професионална дейност.
Съгласно разпоредбата на чл. 143, ал.1 от ЗЗП неравноправна клауза в договор, сключван с
потребител, е уговорка във вреда на потребителя, която не отговаря на изискването за
добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на търговеца
и потребителя.
Настоящият състав на съда, намира, че клаузата на чл. 5.4 от процесния договор е
неравноправна и в този смисъл същата е нищожна, поради противоречие със закона - чл. 146 ЗЗП,
във вр. с чл. 143 от ЗЗП. На първо място единствено по отношение на икономически по-силната
страна - търговеца или доставчика на услугата е предвидена възможност едностранно да прекрати
договора с уведомление, докато потребителят е обвързан с договора за срок от шест месеца, през
които е ограничено правото му да се разпорежда със собствения си имот самостоятелно или чрез
посредничеството на други лица, както намери за добре, произтичащо от правото му на
3
собственост и свободата на договаряне. Нещо повече, т. 4.5 от процесния договор предвижда
ограничаване на тези права, дори след изтичане на 6 месечния срок - в продължение на три месеца
след прекратяването му. Отделно от това договора предвижда дължимост на неустойка от страна
на потребителя в размер на 5% от продажната цена, фиксирана в договора за поръчка. Тази
неустойка е необосновано висока по смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 5 от ЗЗП, тъй като надвишава
значително предвиденото в договора възнаграждение за предоставената услуга, като няма
присъщата на неустойката обезщетителна или обезпечителна функция, а напротив. Тя е
неравноправна, защото налага на потребителя да заплати необсновано висока сума над размера на
предвиденото в договора възнаграждение, дори ако търговецът не изпълни насрещните си
задължения.
На следващо място неравноправна е и клаузата от договора, предвиждаща дължимост на
възнаграждението „поради самия факт на свързване на страните по сделката“, тъй като същата е
явно неизгодна за потребителя, който следва да заплати възнаграждение и при липса на
изпълнение на задълженията на търговеца - посредник в уговорения обем. По този начин
горецитираната клауза влиза в противоречие с добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 3
от ЗЗД и нарушава принципа на справедливост. Подобна неустойка цели да санкционира
потребителя и заплащането й би довело до неоснователно обогатяване на посредника за сметка на
възложителя, дори и при липса на извършена работа от посредника, което е в разрез с всякакви
разумни граници на добрите нрави и не се толерира от законодателя.
По гореизложените съображения съдът намира за неоснователен предявения иск за
неустойка с правно основание чл.92 ЗЗД и същият следва да бъде отхвърлен.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ответникът има право на поискани и доказани разноски.
Представен е списък по чл. 80 ГПК, съобразно който реализираните такива в настоящото
производство са 1500лева за адв. възнаграждение. Направено е възражение за прекомерност, което
се преценява за неоснователно, доколкото се претендира минималното възнаграждение, съобразно
Наредба №1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения и
материалния интерес, който в случая се определя от дължимата по договора неустойка в пълен
размер на 6250евро, независимо от факта, че е предявен частичен иск за сумата от 510 евро – чл.2,
ал.7 от Наредба №1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Поради изложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „С.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на
управление гр. В., ул. „Г. Б.“ № 14 срещу И. С. Х., ЕГН ********** с гр. В., ул. „Р.“
********, иск за заплащане на сумата от 510евро, заявен като частичен от целия в размер на
6250евро, представляваща неустойка по т.5.4. от Договор за поръчка от 10.11.2021г. за
продажба на недвижим имот и сключен Анекс към него от 04.04.2022г., дължима поради
неизпълнение от ответника на т.4.4 от същия договор, на основание чл. 92 ЗЗД.
ОСЪЖДА „С.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление гр. В., ул.
„Г. Б.“ № 14 ДА ЗАПЛАТИ на И. С. Х., ЕГН ********** с гр. В., ул. „Р.“ ******** сумата
от 1500 лева, представляваща адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - В. в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
4