Р Е Ш Е Н И E
№
В ИМЕТО НА НАРОДА
гр.Плевен,………………г.
Плевенски окръжен съд, гражданско отделение , в публичното заседание на
единадесети януари през двехиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЕКАТЕРИНА ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ:МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
ЖАНЕТА ДИМИТРОВА
при секретаря Кона Дочева като
разгледа докладваното от ЧЛЕН СЪДИЯ ПАНОВА възз.гр. дело № 879по описа на Плевенски окръжен съд за 2017 г
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. От ГПК .
С решение № 1844 от 2.11.2017 г по гр. дело №
4679/2017 г по описа на Пл РС състав на
същия съд е ОБЯВИЛ
на основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД
за окончателен предварителния договор от 13. 04. 2017 год., сключен между И.С.Б. ***, ЕГН **********, и П.Б.Ж. ***, ЕГН
**********, за продажба на следните недвижими имоти: стопански сгради-
Краварник с РЗП 463 кв. м. и Краварник с РЗП 62 кв. м., построени в поземлен
имот № 062318, целия с площ от 4 184 кв. м., находящ се в землището на с.
Н., община Плевен, в местността „***“, при граници и съседи: имот № 062364-
стопански двор на Държавен поземлен
фонд- МЗГ, имот № 062319- стопански двор
на Държавен поземлен фонд- МЗГ и имот № 062351- полски път на Община
Плевен, за сумата от 10 000 лв.
ОСЪДИЛ Е
СЪЩО ТАКА П.Б.Ж. ***, ЕГН **********,*** сумата от 285 лв.,
представляваща дължим местен данък, както и да заплати по сметка на Плевенския
районен съд сумата от 160, 50 лв., представляваща нотариална такса по прехвърлянето
на имота, като за посочените суми съдът е наредил вписването на ВЪЗБРАНА върху недвижимите имоти-
предмет на делото.
Съдът се е произнесъл и по въпроса за разноските.
Въззивна жалба срещу решението е постъпила от И.С.Б. чрез процесуалния му представител адв. К. ,в която се възразява, че решението е
постановено при нарушения на процесуалния закона, необосновано е и е
незаконосъобразно. Възразява се ,че в решението не са включени дължимите суми
на въззивника, тъй като по сделката не са изплатени всички договорени суми,
което е категорично установено по делото. При установяване, че не е изплатена
цялата дължима сума по предварителния договор е следвало да се определи срок за
нейното плащане. Възразява се, и относно размера на присъдените разноски с
оглед основното възражение. Претендира
се отмяна на постановеното решение и постановяване на друго, с което да се
задължи купувача да изплати в двуседмичен срок изцяло дължимата сума, както и
да се присъдят разноски за двете инстанции.
Въззиваемата страна взема
становище ,че въззивната жалба е неоснователна и първоинстанционното решение
следва да се потвърди. Взема се становище, че решението на съда замества
несключения между страните окончателен договор, но съдът не може да изменя
неговото съдържание.
Въззивният съд, като обсъди оплакванията в
жалбата,взе предвид направените доводи, прецени събраните доказателства и се
съобрази със законовите изисквания,
намира за установено следното:
СПОРНИТЕ ВЪПРОСИ касаят наличието на предварителен договор между
страните, наличието на условия за обявяване на същия за окончателен, изпълнение
на задълженията по предварителния договор, запалщане на цената, размера на
разноските
ЖАЛБАТА
е ДОПУСТИМА И ОСНОВАТЕЛНА
РС е приел, че е безспорно по делото , че с
влязлото в сила решение № 105/
10. 03. 2017 год., постановено по в. гр. дело № 988/ 2016 год. по описа
на Плевенския окръжен съд, е било признато правото на собственост на ответника И.С.Б. върху следните недвижими имоти: стопански сгради-
Краварник с РЗП 463 кв. м. и Краварник с РЗП 62 кв. м., построени в поземлен
имот № 062318, целия с площ от 4 184 кв. м., находящ се в землището на с.
Николаево, община Плевен, в местността „***“, при граници и съседи: имот №
062364- стопански двор на Държавен
поземлен фонд- МЗГ, имот № 062319- стопански двор на Държавен поземлен фонд- МЗГ и имот №
062351- полски път на Община Плевен, и е бил уважен предявения осъдителен иск
по чл. 108 от ЗС.
Безспорно
по делото е било, че на 13. 04. 2017 год. И.С.Б. като
продавач и П.Б.Ж. като купувач са сключили предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, по силата на който ответникът се е задължил да прехвърли на
ищеца правото на собственост върху описаните по- горе недвижими имоти срещу
сумата от 10 000 лв., от които 3 000 лв. са били заплатени от
купувача при сключването на договора, а за остатъка е било уговорено да се
заплати на 35 месечни вноски, всяка от които в размер на 200 лв. Съгласно
раздел I чл. 1 ал. 4 от предварителния договор
прехвърлянето на имотите с нотариален акт е следвало да се извърши в срок
до 15. 05. 2017 год.
Безспорно
по делото е било , че на 15. 05. 2017 год. страните са подписали анекс към
предварителния договор, с който е била уговорена промяна в срока за
прехвърлянето на имотите с нотариален акт, а именно: до 15. 06. 2017 год.
Безспорно
по делото е било , че след подписването на горния анекс, на 16. 05. 2017 год.,
върху процесните недвижими имоти е била вписана възбрана по искане на частен
съдебен изпълнител П. П. с район на действие Плевенския окръжен съд във връзка
с образуваното изп. дело № 20159050400003.
Безспорно
по делото е било , а и видно от представените разписки с дати 31. 05. 2017
год., 22. 08. 2017 год. и 29. 09. 2017 год., че ищецът П.Б.Ж. е изплатил
своевременно на ответника И.С.Б.
дължимите се в изпълнение на предварителния договор месечни суми.
Според
РС съгласно общоприетото в правната доктрина и съдебната практика
схващане искът по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е този конститутивен иск, с който
изправната страна по предварителния договор цели по съдебен път постигането на
правните последици на обещания окончателен договор. Следователно уважаването на
посочения по- горе иск предполага наличието на две кумулативни предпоставки, а
именно: следва да съществува валиден предварителен договор между страните и
ищецът да е изправната страна по същия. В конкретния случай визираните по- горе
условия са налице. Няма съмнение,според РС, че сключеният между ответника И.С.Б. като продавач и ищеца П.Б.Ж. като купувач
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот с дата 13. 04. 2017
год. е действителен и е породил целените с неговото създаване облигационно-правни
последици. Същият съдържа уговорки относно всички съществени условия на бъдещия
окончателен договор. При сключването на предварителния договор ответникът се е
легитимирал като собственик на процесните недвижими имоти с влязлото в сила
съдебно решение по в. гр. дело № 988/ 2016 год. по описа на Плевенския окръжен
съд. Липсвали са данни към момента на
приключване на съдебното дирене да е настъпила промяна в титуляра на правото на
собственост върху имотите. И не на последно място,според РС, следва да се има предвид, че ищецът се явява
изправна страна по договора, доколкото същият е изпълнил задължението си за
заплащане на капарото в размер на 3 000 лв. при сключването на сделката и
е заплатил на продавача част от остатъка от продажната цена в уговорените
срокове.
РС е приел, че наличието на вписана върху
имотите- предмет на предварителния договор възбрана, предхождаща датата на
вписване на исковата молба по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, не съставлява пречка за
обявяването на процесния договор за окончателен. Предвид разпоредбата на чл.
452 от ГПК купувачът П.Б.Ж. няма да може да противопостави придобитото право на
собственост върху имотите на лицето, в чиято полза е вписана възбраната /Д. И. В./,
тъй като за последното сделката е относително недействителна и взискателят ще
може да продължи принудителното изпълнение върху процесните имоти. В случая
обаче на ищеца като купувач е известна вписаната възбрана и същият желае
обявяването на предварителния договор за окончателен, което означава, че същият
е съгласен да търпи неблагоприятните последици, произтичащи от възбраната. В
тази насока е и съдебната практика, част от която е цитирана от процесуалния
представител на ищеца в хода на пренията.
Неоснователно
е възражението на ответника, че поведението на купувача също е довело до
осуетяване на сключването на окончателния договор, тъй като ищецът не бил
посочил нотариус и време, в което да се изповяда сделката. Според РС съгласно разпоредбата на раздел I чл. 1 ал. 3 от предварителния договор задължение на продавача И.С.Б.
е било да посочи деня и нотариуса, пред който ще се извърши прехвърлянето на правото
на собственост, като е било уговорено ,
че продавачът ще уведоми купувача поне три дена предварително за деня, в който
ще се извърши нотариалния акт и за
адреса на нотариуса. По делото не се събраха доказателства за изпълнение на
горните задължения на продавача, поради което следва да се приеме, че именно
бездействието на последния е основната причина за несключването на окончателния
договор в предвидения срок.
В
заключение може да се обобщи, че са налице законовите предпоставки за
обявяването за окончателен по реда на чл. 362 и сл. от ГПК във вр. с чл. 19 ал.
3 от ЗЗД на процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 13. 04. 2017 год.
Съдебното
решение по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД има значението на нотариален акт. Поради това съгласно
разпоредбата на чл. 364 ал. 1 от ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите
се нотариална такса и местен данък. Нотариалната такса се дължи по сметка на
Плевенския районен съд съгласно чл. 87 във вр. с чл. 85 ал. 1 т. 1 от ЗННД, а
съгласно чл. 44 ал. 1 и чл. 50 във вр. с чл. 49 ал. 1 от ЗМДТ местният данък
следва да се заплати в общината по местонахождението на недвижимия имот. Основа
за определяне на нотариалната такса и на местния данък е оценката на имота към
момента на прехвърлянето /удостоверения материален интерес/, като при разлика
между уговорената цена и данъчната оценка същите се събират върху по- високата
от двете- чл. 96 ал. 3 във вр. с § 2 от ПЗР на ЗННД и чл. 46 ал. 2 т. 1 от ЗМДТ. Следователно, според РС, в случая
нотариалната такса и местният данък следва да бъдат определени върху
удостоверената в предварителния договор продажна цена /10 000 лв./, тъй
като тя е по- висока от данъчната оценка на имота /2 778 лв./. Оттук следва
изводът,според РС, че дължимата
нотариална такса съгласно Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, раздел ІІ,
т. 8, ред 3, възлиза на 160, 50 лв., а дължимият местен данък съгласно Наредба
№ 20 за определяне на размера на местните данъци на територията на Община
Плевен, към която препраща чл. 47 ал. 2 от ЗМДТ, възлиза на 285 лв. По силата
на чл. 364 ал. 1 от ГПК, съдът е приел, че следва да се впише възбрана като обезпечение
на дължимите се от ищеца разноски по прехвърлянето на имота, а по силата на чл.
364 ал. 2 от ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не
представи доказателства за платените разноски.
РЕШЕНИЕТО на РС е незаконосъобразно като краен резултат, но
не изцяло по съображенията, изложени във въззивната жалба
РС е
изложил мотиви, които се споделят от въззивната
инстанция и не следва да се преповтарят във вида ,в който са изложени и досежно
изводите , които са направени от
първоинстанционния съд. Първоинстанционният съд обаче не е обсъдил и не е
съобразил разпоредбата на чл. 362 ал.1 от ГПК. Не са основателни изцяло
възраженията, изложени във въззивната жалба
досежно непроизнасянето на съда относно задължението да се изплати
изцяло продажната цена. Безспорно е по делото, че с предварителния договор
страните са уговорили разсрочено плащане на продажната цена по схема, описана в
предварителния договор – 3000 лв при сключване на същия и по 200 лв месечно в
продължение на 35 месеца. Съгласно
правната теория и константната съдебна практика съдът
замества с решението си обещания договор и не разполага с правото да
внася каквито и да било изменения в съдържанието му, тъй като е задължен да
възпроизведе в съдебния акт клаузите на този договор когато счете, че искът е
основателен – г.д №3635/13, четвърто г.о, т.д №659/10, първо т.о, опр. №1147 от
7.11.2014 г по гр. дело № 4425/2014 г, трето г.о, опр.№897 от 23.11.2016 г по
т.д . № 672/2016, първо т.о, р.№72 от 14.07.2011 на ВКС по т.д. № 659/2010,
първо т.о. Съгласно чл. 362 ал.1 от ГПК при иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите,
ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно
задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение,
което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението
си. В този случай ищецът трябва да изпълни задължението си в двуседмичен срок
от влизането в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от
него за сметка на ответника задължения към държавата. В този смисъл настоящият
съдебен въззивен състав приема, че КЪМ МОМЕНТА НА СКЛЮЧВАНЕТО НА ОКОНЧАТЕЛНИЯ
ДОГОВОР купувачът е следвало да изпълни задължението си за частично плащане на
цената при условията на предварителния договор, т.е следва да са заплатени равните вноски, чиито падежи са настъпили към
този момент. Настоящият съдебен състав не споделя становището на въззивника ,че
е следвало ПлРС да постанови решение, с което да задължи купувача да заплати
цялата продажна цена. Не споделя и съдебната практика в този смисъл, защото при
липса на право на съда да променя условията на договора между страните,
определящ за наличието на задължения за купувача е момента на сключването на
договора, както е в цитираната по – горе разпоредба. Съдът не може да разпореди
заплащане на цялата цена при положение, че това не е уговорено и в
предварителния договор. Ако страните бяха сключили окончателния договор пред
нотариус това условие щеше да се възпроизведе в нотариалния акт ,цената да се
заплаща разсрочено, а при неизпълнение продавачът можеше да използва правата си в заповедно
производство за изпълнение на задължения, визирани в нотариалния акт. Съдът
само замества нотариуса и не може да променя волята на страните. Постановяването
за заплащане в двуседмичен срок по чл. 362 ал.1 от ГПК се отнася само за
задължения, които е следвало да се изпълнят към момента на сключване на окончателния
договор. В правната теория се приема, че ако според предварителния договор
купувачът следва да изпълни задължението си за плащане на цената след
прехвърляне на имота, съдът може за обезпечаване на това задължение да впише в
полза на продавача законова ипотека според чл. 168 от ЗЗД /Българско гражданско
процесуално право, девето преработено и допълнено издание 2012 г,стр.
756-757/.Чл. 362 ал.1 не приравнява решението на съда като държавен акт на
фактическия състав на договора, а прикрепва към решението тези граждански
последици, които договорът би породил, ако би бил сключен. Въззивният съд определено счита, че
първоинстанционният съд е направил пропуск като не е обсъдил съществуването на
такива задължения, за които той е длъжен да се произнесе и служебно.
Първоинстанционният съд също така е следвало да възпроизведе изцяло клаузите
на предварителния договор относно всички
съществени елементи, вкл. И цената и начина за нейното плащане, което той не е
направил изцяло. Пред първоинстанционния съд са налице доказателства за
заплащане на първоначалната сума от 3000 лв, за която предварителният договор
служи като разписка, както и плащането на 4 вноски по 200 лв, за което е налице
разписка за изплатена сума на л.9 от първоинстанционното дело. Тези обстоятелства
са били безспорни между страните. Въззивният съд е длъжен да съобрази всички
обстоятелства към момента на постановяване на решението си. Изплащането на
месечните вноски започва, считано от 30.05.2017 г, изхождайки от уговорката в
чл. 3 ал.1 т.2 от предварителния договор за заплащане на вноските до 30-о число
на всеки месец и съобразявайки
уговореното между страните за вноски от по 200 лв месечно. По представената
разписка следва да се приеме, че са изплатени вноските до 30.08.2017 г. Исковата молба по чл. 19 ал.3 от ЗЗД е
предявена на 26.06.2017 г и към този момент всички дължими вноски са били
изплатени. Пл РС не е съобразил, че към момента на постановяване на неговото
решение е следвало да се заплатят още вноските с падежи 30.09. и 30.10.2017 г –
общо 2 вноски. Към момента на приключване на делото в Пл ОС е следвало да се заплатят
още вноските с падежи 30.11. и 30 .12.2017 г, т.е още 2 вноски или общо 4
вноски по 200 лв или общ размер от 800 лв. По делото няма доказателства, които
по категоричен начин да установяват заплащането на тези вноски, а във
въззивната жалба са налице оплаквания, че съдът не е наредил изплащането на
цялата цена, което е индиция за липсата на последващи плащания. Неплащането на
тези вноски не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен
като обаче следва да се изпълни разпоредбата на чл. 362 ал.1 от ГПК и се задължи купувача в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението да заплати сумата от 800 лв, която представлява 4 бр. месечни вноски от
по 200 лв ,дължими за периода 30.09.2017 г --
30.12.2017 г като се укаже, че при неплащане на сумата решението може
да бъде обезсилено по искане на другата
страна. Следва в диспозитива на решението да се пресъздаде съдържанието на предварителния договор
досежно неговите съществени елементи, вкл. Цена и начин на плащането й. Не е
основателно искането във въззивната жалба за задължаване на купувача да заплати
цялата продажна цена в двуседмичен срок, тъй като той не е имал това задължение
към момента на сключване на окончателния договор, а съдът не може да променя
договореното между страните.
Предвид
гореизложеното следва да се отмени атакуваното решение и да се постанови друго
за обявяване на договора за окончателене със задължаване на купувача в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението да заплати сумата от 800 лв,
която представлява 4 бр. месечни вноски от по 200 лв ,дължими за периода 30.09.2017
г - 13.12.2017 г като се укаже, че при неплащане на сумата решението може
да бъде обезсилено по искане на другата
страна.
При този изход на
спора следва да се осъди въззивника да заплати на другата страна разноски за
двете инстанции в размер на 1438,46 лв като се вземе предвид възражението на
процесуалния представител на въззивника за прекомерност на адвокатското
възнаграждение. Последното за процесуалния представител на въззиваемата страна
е в размер на 1000 лв, а съгласно чл. 7 ал.2 т. 2 от Наредба № 1 за минималните
размери на адвокатските възнаграждения възнаграждението следва да е в размер на
300 лв и 7% за горницата над 1000 лв или
общо в размер на 424,46 лв за въззивната инстанция при данъчна оценка на двата
имота в размер на 2778 лв . Не следва да се присъждат разноски на въззивника с
оглед факта, че предявеният иск по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД е уважен изцяло и
обстоятелството за наличието на условия за заплащане на дължими вноски не влияе
върху изхода на процеса досежно иска по чл. 19 ал. 3 от ЗЗД и оплакванията за
отмяна на постановеното решение по съображенията във въззивната жалба са приети
за неоснователни от въззивния съд като предпоставящи отмяна на решението.
Водим
от горното, съдът
Р Е Ш И
:
ОТМЕНЯ РЕШЕНИЕ № 1844 от 2.11.2017
г по гр. дело № 4679/2017 г по описа на
Плевенски районен съд КАТО НЕЗАКОНОСЪОБРАЗНО И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА :
ОБЯВЯВА на
основание чл. 19 ал. 3 от ЗЗД за ОКОНЧАТЕЛЕН
предварителния договор от 13. 04. 2017 год., сключен между И.С.Б. ***, ЕГН **********, и П.Б.Ж. ***, ЕГН
**********, за продажба на следните недвижими имоти: стопански сгради-
Краварник с РЗП 463 кв. м. и Краварник с РЗП 62 кв. м., построени в поземлен
имот № 062318, целия с площ от 4 184 кв. м., находящ се в землището на с.
Н., община Плевен, в местността „***“, при граници и съседи: имот № 062364-
стопански двор на Държавен поземлен
фонд- МЗГ, имот № 062319- стопански двор
на Държавен поземлен фонд- МЗГ и имот № 062351- полски път на Община
Плевен, за сумата от 10 000 лв, от които 3000 лв /три хиляди лева/ платими
при сключването на предварителния договор, който има сила и на разписка за
получената сума, а останалите платими на по 200 лв месечно до тридесето число
на всеки месец в продължение на 35 месеца ПРИ УСЛОВИЕ ,ЧЕ В ДВУСЕДМИЧЕН СРОК ОТ
ВЛИЗАНЕ НА НАСТОЯЩЕТО РЕШЕНИЕ В СИЛА купувачът П.Б.Ж. ЕГН ********** ЗАПЛАТИ на продавача И.С.Б.
ЕГН ********** СУМАТА ОТ 800 лв / осемстотин лева/, представляваща 4 вноски по
200 лв за периода 30.09.2017 г – 30.12.2017 г ЗА КОЕТО СЪДЪТ ЗАДЪЛЖАВА купувача
П.Б.Ж. ЕГН **********
УКАЗВА на П.Б.Ж. ЕГН **********,че при неизпълнение на
задължението за плащане на сумата от 800 лв решението може да
бъде обезсилено по искане на другата страна.
ОСЪЖДА П.Б.Ж. ***, ЕГН **********,***
сумата от 285 лв., представляваща дължим местен данък, както и да заплати по
сметка на Плевенския окръжен съд сумата
от 160, 50 лв., представляваща нотариална такса по прехвърлянето на имота, като
за посочените суми ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху
недвижимите имоти- предмет на делото
ОСЪЖДА И.С.Б. ЕГН ********** ДА
ЗАПЛАТИ на П.Б.Ж. ЕГН ********** ДЕЛОВОДНИ РАЗНОСКИ за двете инстанции в
размер на 1438,46 лв
РЕШЕНИЕТО
подлежи на
касационно обжалване пред ВКС на РБ в месечен срок от съобщението до страните за изготвянето му при
условията на чл. 280 от ГПК
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :