Съдия докладчик: Славка Кабасанова
Производството е по реда на чл.30 ал.3 ЗС и чл.61 ал.2 ЗЗД.
Образувано е по постъпила искова молба от С.С.Г., ЕГН ***, с адрес: гр.Ч., ул.“…..“ № ….,
срещу Р.И.М. „……“ гр.С., БУЛСТАТ ….., с адрес: гр.С., ул.“…..“ № …, представляван от
директора В.В., в която се сочи, че към 24.03.2020 г. ищцата била единствен собственик на
самостоятелен обект в сграда с площ 129,74 кв.м. с идентификатор № 80371.240…..,
представляващ жилище, находящо се в сграда с идентификатор № 80371.240….., която
сграда е разположена в ПИ с идентификатор № 80371.240…. по кадастралната карта на
гр.Чепеларе одобрена през 2006 г. с адрес: гр.Ч., ул.“…..“ № …. В исковата молба се излага,
че на 27.03.2020 г. Г. се разпоредила с ¾ ид.ч от правото на собственост върху обекта и
понастоящем притежава ¼ ид.ч от него. Твърди се, че в сградата има общо два
самостоятелни обекта, като другия самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
80371.240….. е собственост на ответника на основание саморъчно завещание от 1969 г. на
Н.А.К.. Ищцата сочи, че през 2017 г. се наложило да ремонтира отводнителната система на
сградата – водосточните тръби и улуците по покрива и фасадата, и затова през м.08.2017 г.
ангажирала В.Й.Х. да извърши: подмяна на улуци /с поставяне на нови/; подмяна на
водосточни тръби, замазване на комини и капаци, като за работата му заплатила сумата 600
лв. и закупила материали за ремонта на обща стойност 389 лв. – улук, казанче, водосточна
тръба, хоросан, цимент. Сочи, че извършения ремонт на отводнителната система на покрива
бил наложителен, тъй като старите тръба и улук били негодни за ползване, а комина бил
сериозно увреден. С.Г. обяснява, че мазилката на сградата била амортизирана, което
наложило фасадата на сградата да бъде изкърпена и боядисана. Металните врати
представляващи и вход към имота на ответника били повредени, не се затваряли и от тях в
сградата нахлувал студен въздух, който понижавал температурата на собствения й имот.
Затова през м.08.2017 г. възложила на М.А.М. да извърши следните работи, за които
заплатила както следва: кърпеж на мазилката по фасадата на сградата – 300 лв.; боядисване
на фасадата на сградата /за целта беше изграждано и разваляно скеле/ -3500 лв.; ремонт на 2
броя гаражни врати /към имота на ответника/ - 300 лв.; боядисване на гаражни врати /към
имота на ответника/ - 100 лв.; боядисване на стрехата на сградата - 240 лв.; залепване на
цокъл-гнайс - 360 лв. Сочи, че за ремонта и боядисването закупила и заплатила материали
/фасадни бои, фасаген, теракол, валяци, фолио, разредители и др./ на обща стойност 1138,83
лв. Обяснява, че ответникът не стопанисва и не поддържа общите части на сградата, че
необходимите ремонти се извършват единствено от нея и единствено тя заплаща за тях.
Твърди, че извършените работи по ремонт на отводнителната система на покрив, стени и
комина, ремонта на фасадата на сградата, са необходим ремонт на общите части, с оглед
тяхното нормално използване по предназначение и затова следва разноските направени от
нея за тях да бъдат приети за необходими такива. Единствено ремонта и боядисването на
вратите на имота на ответника и залепването на цокъл – гнайс, счита, че биха могли да се
квалифицират като подобрения, които са увеличили стойността на имота. Излага, че тъй
като съгласно чл.41 от ЗС всеки собственик съразмерно с дела си в общите части е длъжен
да участва в разноските необходими за поддържането им и в полезните разноски,
ответникът й дължи заплащане на половината от сумата, която е заплатила за извършените
през 2017 г. необходими разноски. Сочи, че на 18.05.2020 г. отправила до ответника покана
да й заплати доброволно припадащите му се необходими разноски, но той отказал да плати.
Моли съда да осъди Р.И.М. „…..“ гр.С. да й заплати сумата 3663,90 лв., от която 3 083.90
лева за възстановяване на припадащата му се част от необходимите разноски, заплатени от
нея, за ремонт и поддръжка на общи части на сградата - ремонт на комин, ремонт и подмяна
на отводнителна система, ремонт и боядисване на фасада; 400 лева полезни разноски за
1
подобряване етажа на ответника - ремонт и боядисване на врати, до размера с която се е
увеличила стойността на имота на му; 180 лева полезни разноски за подобряване на сградата
- залепване цокъл от гнайс, до 1/2 от размера, с който е увеличила стойността на сградата
вследствие на подобрението, ведно със законната лихва върху сумите считано от датата на
предявяване на иска до окончателното им изплащане.
В последното с.з. по делото съдът допусна изменение на иска под формата на намаление по
реда на чл.214, ал.1 ГПК, съгласно което иска за осъждане на ответника да възстанови
припадащата му се част от необходимите разноски, заплатени от ищцата, за ремонт и
поддръжка на общи части на сградата - ремонт на комин, ремонт и подмяна на
отводнителна система, ремонт и боядисване на фасада, се счита предявен за сумата 1 342.69
лева, вместо първоначално заявената сума в размер на 3 083.90 лева; иска за осъждане на
ответника да заплати на ищцата полезните разноски за подобряване етажа му - ремонт и
боядисване на врати до размера, с която се е увеличила стойността на имота, да се счита
предявен за сумата 85 лева, вместо първоначално заявената сума 400 лева; иска за осъждане
на ответника да заплати на ищцата 1/2 от размера полезните разноски за подобряване на
сградата – залепване цокъл от гнайс до 1/2 от размера, с който е увеличила стойността на
сградата вследствие на подобрението, да се счита предявен за сумата 52.56 лева, вместо
първоначално заявената сума в размер на 180 лева.
От ответника е постъпил отговор на исковата молба по реда на чл.131 ГПК, в който оспорва
предявените искове изцяло. Сочи, че като бюджетна структура за него има строги правила за
разходване на предоставените му бюджетни средства. Средствата за ремонти следва да
бъдат предварително планирани и одобрени. За извършване на самата дейност следва да
бъде обявена процедура и да бъдат представени поне 3 оферти, от които да бъде избрана
най-добрата. Изпълнителят следва да представи всички утвърдени в нормативните актове
документи за извършените и приети дейности, след което да бъдат изплатени дължимите
суми. Счита, че в настоящия случай това не е направено. Намира, че ищцата Г. е предприела
ремонти, както е посочила и в исковата си молба: необходими такива и полезни, без
предварително да го уведоми за това и при неспазване на установения в нормативните
актове ред. Излага, че от исковата молба не става ясно за кои дейности какви разходи са
извършени, какви материали са вложени и съответно какви суми се претендират. Счита, че
към исковата молба следва да бъде приложена план-сметка за извършените дейности и
вложените материали, в частност за претендираните за заплащане от нас такива, както и
утвърдените документи за приетите и изплатени дейности, както е посочено по-долу.
Твърди, че към исковата молба са приложени написани на ръка разписки за извършени
дейности и фактури за закупени материали, предназначението на които не съответства на
описаните като извършени такива по общите части; че ищцата е извършвала ремонти и
подобрения не само на общите части на сградата, но и само на своята част от имота.
Сочи, че в случая липсват задължителните документи, въз основа на които се извършва
плащане в строителството - фактура и Протокол/Акт Образец 19 за извършени СМР, в които
са описани видовете извършени работи като количество, единична цена и стойност, които
документи са подписани от изпълнителя -че е извършил и предал посочените дейности и от
възложителя - че е приел и заплатил извършената работа. При това, съгласно данъчните
закони в Република България, разликата между датите на издаване на фактурата и
Протокол/Акт Образец 19 за извършени СМР следва да бъде не повече от 2-3 дни.
Ответникът излага, че в строителството има посочени базисни цени за отделните видове
строително-монтажни работи. През 2017 г. и до сега, предвид намалелия обем СМР,
дружествата, които имат за основен предмет на дейност извършване на СМР, вкл. при
участие в процедури (търгове, конкурси и др.), договарят и работят на такива базисни цени.
От разписките за приети/предадени пари за работа РИМ прави извод, че платените от
ищцата суми са доста по-високи. Например, за вдигане и разваляне на скеле базисната цена
е по 3 лв./м2 (или общо за двете споменати дейности 6 лв./м2) с ДДС. В случая са заплатени
2
по 4,50 лв./м 2 (или общо за двете дейности 9 лв./м2) без ДДС (тъй като със саморъчно
издадените разписки не е внесено такова). Сочи, че това важи и за другите видове работи. В
едната разписка от 20.08.2017 г. твърди, че дори липсват цени за отделните видове работи, а
е посочена само общо платената сума, което само по себе си е аргумент за отхвърляне на
иска за заплащането им. РИМ С. счита, че ако за извършените дейности беше обявена
процедура, каквото е изискването за бюджетните организации, цената на същите щеше да е
много по-ниска.
Намира, че количествата на закупените материали са доста повече от необходимите за
извършване на описаните в исковата молба и претендирани ремонтни работи. Сочи, че към
исковата молба са предявени за заплащане фактури и документи, за които е изтекъл
предвидения в закона давностен срок. Разходите за тях (за материали и извършени
дейности) са погасени по давност и оспорва тяхното заплащане. Ответникът заявява, че
видно от представените с исковата молба доказателства, през 2008 г. също са правени
ремонти на покрива, каквито се претендира да се заплатят от РИМ – С. и сега. Това
показва, че ремонтът през 2017 г. не е бил необходим и наложителен. За написаната
на ръка разписка за приети пари от 20.08.2017 г. сочи, че са изплатени суми за обръщане на
прозорци и врати, и за затваряне на прозорец, както и лепене на перваз на прозорци, каквито
няма в частта на неговия имот. Счита, че ищцата е извършвала ремонти и подобрения в
своята част (вероятно по смяна на прозорци и врати в своята част на имота), разходите за
които са включени в претендираните суми. Обръщането на врати и прозорци, както и
затваряне на прозорец, не са необходими и неотложни ремонти, които следва да бъдат
платени от всички собственици на сградата. Те са във връзка с предприета инициатива от
ищцата по преустройство на нейната част от имота и следва да бъдат изцяло за нейна
сметка. Твърди, че във връзка с тези дейности е извършен и кърпеж на фасадата на сградата,
ако въобще се е налагало да се прави такъв. Счита, че не следва да участва в заплащането на
тези разходи.
Ответникът навежда доводи, че като полезен ремонт на сградата следва да бъдат отнесени
също кърпеж и боядисване на фасади (предвид посоченото по-горе за тях и предвид
естеството на самата дейност) и свързаните с това разходи, вкл.вдигане на скеле и
демонтирането му, боядисване на стрехата на сградата. За гаражните врати, признава, че е са
вход изцяло за неговата част от имота и нямат нищо общо с подхода към имота на С.Г..
Заявява, че не е бил уведомен и не знае, а и от исковата молба не става ясно, какви дефекти
са наложили ремонт на тези гаражни врати. Във връзка с посоченото, че са били повредени и
в сградата е нахлувал студен въздух, заявява, че ищцата е имала възможност да направи
вътрешна изолация на своята част от имота, каквито технологии предлага съвременната
строителна практика. Относно полезните разноски, посочени по-горе, ответникът намира, че
ищцата е следвало да постави въпроса относно необходимостта за извършването им пред
общото събрание на собствениците и да запознае ръководството на музея с тази
необходимост, а не е направила това. За двете разписки за изплатените на ръка суми за
извършени дейности, които са от 20.08.2017 г., сочи, че фактурите за закупените материали
са с по-късни дати. Счита, че ако цялата сума за извършената дейност е предплатена, което
не е практика в строителството, счита, че липсва отчет каква част от предплатената работа е
извършена.
Не на последно място РИМ – С. навежда доводи относно следното: С исковата молба се
претендира да изплати половината от направените разходи, които са в размер на 3663,04
лева. при положение, че дяловете в общите части на сградата са: 26,28 % на музея и 73,72 %
на ищцата. Затова счита, че разноските за собствениците на сградата следва да се поделят в
това съотношение, а не по 1/2 за всеки от тях. Ответникът заявява, че средствата с които
разполага музеят са ограничени и от тях почти не може да отдели такива за ремонти.
В с.з. ищцата, редовно призована, се явява с пълномощник адв.Д., която от нейно име
поддържа предявения иск, представя писмена защита.
3
Ответникът, редовно призован, в с.з. се представлява от пълномощник адв.Щ., която от
негово име навежда доводи за отхвърляне на претенциите, представя писмена защита.
Съдът, като прецени доказателства по делото и доводите на страните, намира за
установено следното:
Видно от нотариален акт за собственост върху недвижим имот придобит по давност №61,
том I, рег.№443, д.№59/24.03.2020 г. на нотариус Х.Д. с район на действие ЧлРС ищцата Г. е
призната за собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 80371.240….,
представляващ жилище със застроена площ 129,74 кв.м. с брой нива на обекта две,
находящо се в сграда с идентификатор № 80371.240….., която сграда е разположена в ПИ с
идентификатор № 80371.240….. по кадастралната карта на гр.Чепеларе одобрена през 2006
г. с адрес: гр.Ч., ул.“…….“ № …., ведно със съответните идеални части от общите части на
сградата. От нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №62, том I, рег.№454,
д.№60/27.03.2020 г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №63, том I,
рег.№456, д.№61/27.03.2020 г. на нотариус Х.Д. с район на действие ЧлРС и се установява,
че С.Г. е продала на Р.Е.С. ½ ид.ч. от правото на собственост върху СОС с идентификатор
№ 80371.240….., а на Т.Е.С. ¼ ид.ч. от него.
Видно от представеното по делото саморъчно завещание от 1969 г. на Н.А.К. РИМ С. е
собственик на другото жилище в сградата- СОС с идентификатор № 80371.240…...
От разпита на свидетелите Я.П. и К.К. се установява, че през лятото на 2017 г. ищцата
извършила ремонт на къщата, в която живее, като за целта е наела група работници.
Свидетелите сочат, че една част от тях ремонтирали отводнителната система на покрива-
сменяли улуци и др., а друга група поправили мазилката и изградили цокъл. Ремонтирани
били металните врати, защото били паднали и не можели да се затварят. Я.П. и К.К. сочат,
че процесната жилищна сграда се намира на главен път и поради натовареното движение на
МПС се амортизира- керемидите на покрива се разместват, мазилката се руши. Съдът
кредитира показанията на свидетелите, като незаинтересовани и кореспондиращи с
останалите доказателства по делото.
По делото беше назначена основна и допълнителна СТЕ, възложена на вещото лице
инж.Р.К., заключенията, по която съдът кредитира, като обективно и компетентно
изготвени, неоспорени от страните. След направен оглед вещото лице установява следното:
подменени са улуците с поставяне на нови скоби, водосточните тръби и водосточните
казанчета, комините са обшити с ламарина, стрехите са боядисани, фасадите на сградата са
изкърпени и боядисани, изпълнен е цокъл от гнайс по южната и източна фасади на сградата,
частично на северната фасада с ширина от 0,70 м, вратите в имота на ответника са
боядисани, като при едната врата са изпълнени обшивка от ламарина и шпертплат. След
измерване на място извършените ремонтни и възстановителни работи, описани в
обстоятелствената част на исковата молба по вид и количество инж.К. представя
количествено-стойностна сметка. Съгласно нея стойностите на отделните видове СМР са
следните: 1.Направа и разваляне на дървено скеле- 1 387,80лв.;2. Демонтаж на улуци-
125,16 лв.; 3.Доставка и монтаж на улуци при ремонт-314,58лв.; 4. Демонтаж на водосточни
тръби -73,92лв.; 5.Доставка и монтаж на водосточни тръби при ремонт-161,48лв.;
6.Демонтаж на водосточни казанчета-24,60лв.; 7. Доставка и монтаж водосточни
казанчета при ремонт-35,34лв.; 8. Измазване на комини- 91,78лв.; 9. Обшивка на комини с
ламарина-137,72 лв.; 10. Боядисване на дървени стрехи при ремонт-143,22лв.; 11.Затваряне
на прозорец със шпертплат-29,90 лв.; 12.Изкърпване на фасадни стени-386,05лв.; 12.
Боядисване на фасадни стени - 1 376,00лв.; 13. Облицовка от гнайс по фасади - цокъл-
504,56 лв.; 14. Обшивка с ламарина по врата-47,25лв.; 15.Обшивка със шпертплат по врата
при ремонт- 87,22лв.; 16. Боядисване на гаражни врати-69,08лв.; Всичко с ДДС- 6 234,59лв.
В заключението се сочи, че ремонта и боядисването на вратите на първи етаж на ответника
са увеличили пазарната стойност на неговия имот с 85 лева. Извършените работи са с
давност на изпълнение преди 2018год. С извършените ремонтни работи се подобрява и
4
поддържа сградата, с което се удължава експлоатационната й годност.
В заключението по допълнителната СТЕ вещото лице сочи, че делът в общите части на
сградата, припадащ се на всеки от двата самостоятелни обекта в сградата, определен в
процентно съотношение е както следва: за СОС с идентификатор №80371.240….. със
застроена площ от 46,26 кв.м, находящ се на първи етаж от сграда с №80371.240…..- 26,28
%; за СОС с идентификатор №80371.240….., с обща застроена площ от 129,74кв.м,
находящ се на първи и втори етаж от сграда с №80371.240……- 73,72 %. Стойността, с
която се е увеличила стойността на сградата вследствие залепването на цокъл от гнайс по
фасадата, вещото лице определя в размер на 185 лева към юли-август 2017г. Увеличената
стойност в следствие залепването на гнайс към датата на подаване на исковата молба
/06.11.2020г./ определя в размер на 200 лева.
При установена етажна собственост на жилищната сграда по отношение на етажните
собственици е приложима нормата на чл.41 от ЗС. За управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и
принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл.30, ал.3 ЗС, т.е.
всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Под "тежести" се имат предвид необходимите разноски, направени за запазване на общия
имот, без които той би погинал или състоянието му би се влошило.
От писмените доказателства по делото се установи, че страните са собственици на
самостоятелни жилища в сградата и като такива притежават съответна част от общите части
на същата, което е от значение за извършените от тях разходи за общите части. Установи се
категорично необходимостта от извършване на разходи за ремонт на комини, ремонт и
подмяна на отводнителна система, ремонт и боядисване на фасада. От гласните
доказателства и СТЕ става ясно, че през лятото на 2017 г. ищцата е извършила този ремонт,
като е наела работници и е заплатила строителните материали. Тя доказа заплащането на
стойността на извършения ремонт с представените платежни документи. Установи се, че
извършените разходи са свързани с необходимостта от запазване целостта и
функционалното предназначение на сградата. От друга страна по делото се доказаха обема и
стойността на извършените ремонтни и строително-монтажни работи съобразно средните
пазарни цени.
Съсобственикът, заплатил самостоятелно извършването на необходимите разноски, е
материално легитимиран да иска от другия съсобственик да вземе участие в реализирането
им. След като ищцата е извършила ремонт на обща част, тя има вземане към ответника за
частта от направените разходи, съответстващи на неговия дял в общите части. Доколкото
между страните по делото няма спор относно размера на участието им в етажната
собственост, както и е видно от документите за собственост, то ответникът, като притежател
на 26,28 % идеална част от общите части, дължи на ищеца 26,28 % от направените
необходими разноски по извършения ремонт през месец август 2017 г. С оглед горното
настоящият съдебен състав счита, че предявеният иск за заплащане на направените
необходими разноски по ремонт на отводнителната система на покрива, комин и мазилка е
доказан по основание.
Във връзка с основното заключение по СТЕ съдът съобрази обаче, че вещото лице
остойностява в представената количествено-стойностна сметка дейности, които са предмет
на претенциите за полезни разноски, които следва да се приспаднат от сумата 6 234,59лв.- за
цокъл, за врати, а също и затваряне на прозорец с шпертплат, което не е предмет на
претенция. Общо ремонтът за необходими разноски е в размер на 5313,55лв. Ответникът
следва да заплати необходими разноски в размер на 1396,40лв. (5313,55лв х 26,28 %).
Доколкото искът е предявен за по-ниска сума 1 342.69 лева, съдът счита, че следва да го
уважи изцяло.
Искът за полезни разноски направени в общите части следва да се квалифицира като такъв с
правно основание по чл.61 ал.2 ЗЗД. Ищцата претендира сумата 52.56 лева за подобрение в
5
общите части на сградата представляващо залепване цокъл от гнайс до 1/2 от размера, с
който е увеличила стойността на сградата вследствие на подобрението. Следва да се има
предвид, че извършените в съсобствения имот подобрения по силата на приращението
увеличават дяловете на всички съсобственици съобразно частта, която всеки от тях има в
съсобствеността. Поради това съсобственикът, който е извършил подобренията може да
иска от другите съсобственици само сумата, която се припада на техните дялове.
Подобренията, извършени без съгласието на останалите съсобственици се уреждат
съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие. В случая стойността на
сградата се е увеличила вследствие това подобрение с 200лв., съгласно заключението по
допълнителната СТЕ, поради което ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата
сумата 52.56 лева. (200лв. х 26,28 %).
Третият иск за подобрения касае ремонт на врати, които са част от самостоятелния обект на
ответника, а не в общите части. Стойността на обекта на РИМ С. се е увеличила вследствие
това подобрение с 85 лв., съгласно заключението по СТЕ. Поради това и съгласно правилото
на чл.61 ал.2 ЗЗД- той следва да заплати стойността на обогатяването.
Ирелевантно за настоящия спор е обстоятелството, че ответникът е учреждение на
бюджетна издръжка и че няма предвидени средства за ремонт.
Законната лихва върху уважения размер на исковете от датата на предявяване на исковата
молба до окончателното плащане представлява законна последица от уважаването на
претенциите, поискана е с исковата молба, поради което следва да се присъди.
На ищеца се дължат направените за водене на делото разноски съгласно чл.78 ал.1 ГПК,
общо в размер на 1286,60лв.: адвокатско възнаграждение 510 лв., депозити за СТЕ 630лв.,
ДТ за образуване на делото 146лв.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Р.И.М „…..“ гр.С., БУЛСТАТ ……, с адрес: гр.С., ул.“……“ № …, представляван
от директора В.В., да заплати на С.С.Г., ЕГН **********, с адрес: гр.Ч., ул.“……“ № …,
сумата 1480,25лв, ведно със законната лихва от 06.11.2021 г. до окончателното й изплащане,
от които:
1) сумата 1 342.69 лева, представляваща стойността на извършени необходими разходи при
изпълнен през 2017 г. ремонт на комини, ремонт и подмяна на отводнителна система,
ремонт и боядисване на фасада на сграда с идентификатор № 80371.240….., която сграда е
разположена в ПИ с идентификатор № 80371.240….. по кадастралната карта на гр.Чепеларе
одобрена през 2006 г. с адрес: гр.Ч., ул.“…..“ № …., за 26,28 % идеална част, притежавана от
ответника;
2) сумата 52.56 лева, представляваща стойността, с която се е обогатил ответника вследствие
извършени полезни разходи при изпълнен през 2017 г. ремонт в общите части на сградата,
представляващ залепване цокъл от гнайс;
3) сумата 85 лева, представляваща стойността, с която се е обогатил ответника вследствие
извършени полезни разходи при изпълнен през 2017 г. ремонт на врати в неговия обект в
сградата.
ОСЪЖДА Р.И.М. …… гр.С., да заплати на С.С.Г., ЕГН **********, с адрес: гр.Ч., ул.“…..“
№ …., разноски по делото в размер на 1286,60лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС Смолян в 2-седм.срок от връчването
му на страните.
6