Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. София, 24.02.2020 г.
В И
М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, 23 състав, в публично
съдебно заседание на седми февруари през две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА
при секретаря Ива Иванова като разгледа докладваното
от съдия гр.д. № 14328/ 2018 г., за да
постанови решение, взе предвид следното:
Предявен е иск с
правно основание чл.26, ал.1 вр. чл. 152 ЗЗД за обявяване за нищожен на договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 115, том
IV, peг. № 12143, дело № 449 от 2014 г. на нотариус с peг. № 260 на
Нотариалната камара, вписан с вх.рег. № 58483 от 14.11.2014 г. на Служба по
вписванията - имотен регистър, като прикриващ съглашение по смисъла на чл. 152 ЗЗД за обезпечаване изпълнението на договор за заем от неустановена дата, с
който С.А.Д. с ЕГН ********** предоставя на Л.Б.И. сумата от 32 000 лв.
В исковата молба ИЩЕЦЪТ
– Л.Б.И., ЕГН **********, чрез адвокат И.М.от САК твърди, че по силата на
нотариален акт № 3, том LXXVII, дело 14901 от 1997 г. на 1-ви Нотариус при СНС
към СРС, с който е обективиран договор за покупко-продажба, майка му Ю.Р.М.придобива
собствеността върху следния недвижим имот, находящ се в гр. София, Столична
община, район Възраждане, ж.к. Сердика, в жилищната сграда на бл.**, а именно:
апартамент 17 на VI-я етаж, състоящ се от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи,
столова, кухненски бокс и сервизни помещения, при граници: стълбище, двор, двор
и коридор, заедно с избено помещение № 17 с площ от 3.00 кв.м. при граници:
коридор, коридор, мазе № 18 и коридор, заедно с 1.654% ид.ч. от общите части на
сградата, заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления
имот, в който е построена сградата. Излага, че след смъртта на майка му,
настъпила на 12.06.2002 г., той е станал собственик на описания недвижим имот
по силата на наследствено правоприемство и като единствен неин наследник. Навежда, че през 2011 г. и 2013 г.
поради силно затруднено материално състояние подписал два договора за заем
с К.К.Е. ООД с ЕИК*******като взел в заем
общо сумата от 12 000 лв. И двата договора били обезпечени с договори за
ипотека върху описания горе недвижим имот. Излага, че не обслужвал кредити си
поради финансова невъзможност и започнал да се притеснява за това, че ще загуби
и жилището си, поради което се обърнал към свои приятели за помощ. Неговия
приятел А. Д. /брат на ответника/ му предложил да вземе заем от брат му, който
има заложна къща СИК.ООД с ЕИК ********. Така той се срещнал с ответника и се
договори същият да му предостави в заем сумата от 32 000 лв. безсрочно, а
той да заплаща 8 % годишна лихва и
сумата от 420 лв. всеки месец, считано от м. декември 2014 год., които
ответникът заявил, че ще бъдат „текуща лихва“. Договорът обезпечили като се
съгласили той да прехвърли на ответника описания горе недвижим имот, за
което на 14.11.2014г. подписали нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143,
дело № 449 от 2014 г. на нотариус е peг. № 260 на Нотариалната камара, вписан с
вх.рег. № 58483 от 14.11.2014 г. на Служба по вписванията - имотен регистър, а
след като се изплати задължението, ответникът следвало да му върне обратно
собствеността върху него. При сключването на договора, ответникът превел в
негова полза сумата от 32 000 лв. по сметка на нотариуса, а той следвало
да я преведе по сметка на К.К.Е. ООД за погасяване на задължението към нея,
възникнало по двата договора за заем. Твърди, че се съгласил да плаща
посочената сума всеки месец, тъй като описаният апартамент бил даден под наем и
имал сигурност, че ще я получава. Излага, че въпреки поетото от него
задължение, той си получавал наема, но не плащал вноските по заема. Предвид
това ответникът отишъл при наемателя и му заявил, че вече той е собственик на
имота и съответно наемодател, поради което наемът следвало да се плаща на него.
Затова от месец януари 2017 г. вече ответникът взимал направо наема, който бил
в равностойност на дължимата от него месечна вноска по договора за заем. Ищецът
твърди, че след като преценил, че с помощта на близките си, ще успее да върне
парите на ответника започнал да го търси и да го кани да му върне обратно
собствеността върху имота като му предложил връщане на заетата сума. Изпратил
му и телепоща, но той отказвал да му прехвърли обратно собствеността. Предвид
изложеното моли съдът да обяви процесния договор за покупко –продажба на недвижим имот, находящ се в гр. София, Столична община ,
район Възраждане, ж.к. Сердика, в жилищната сграда на бл.**, а именно:
апартамент 17 на VI-я етаж, състоящ се от 100.66 кв.м., състоящ се от три стаи,
столова, кухненски бокс и сервизни помещения, при граници: стълбище, двор, двор
и коридор, заедно с избено помещение № 17 с площ от 3.00 кв.м. при граници:
коридор, коридор, мазе № 18 и коридор, заедно с 1.654% ид.ч. от общите части на
сградата, заедно със съответните ид.ч. от правото на строеж върху поземления
имот, в който е построена сградата,
обективиран в нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143, дело № 449 от
2014 г. на нотариус с peг. № 260 на Нотариалната камара, вписан с вх.рег. № 58483
от 14.11.2014 г. на Служба по вписванията - имотен регистър като прикриващ
съглашение по смисъла на чл. 152 ЗЗД за обезпечаване изпълнението на договор за
заем от неустановена дата, с който С.А.Д. с ЕГН ********** предоставя на Л.Б.И.
сумата от 32 000 лв. Претендира разноски за производството.
ОТВЕТНИКЪТ- С.А.Д., ЕГН: **********, чрез адв.
А.Т. - САК, оспорва предявения иск по основание и размер. Не оспорва, че по силата на договор за
покупко –продажба, обективиран в нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143,
дело № 449 от 2014 г. на нотариус с peг. № 260 на Нотариалната камара, вписан с
вх.рег. № 58483 от 14.11.2014 г. на Служба по вписванията - имотен регистър е
придобил от ищеца правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр.
София, Столична община, район Възраждане, ж.к. Сердика, в жилищната сграда на
бл.**, а именно: апартамент 17 на VI-я етаж, състоящ се от 100.66 кв.м.,
състоящ се от три стаи, столова, кухненски бокс и сервизни помещения, при
граници: стълбище, двор, двор и коридор, заедно с избено помещение № 17 с площ
от 3.00 кв.м. при граници: коридор, коридор, мазе № 18 и коридор, заедно с
1.654% ид.ч. от общите части на сградата, заедно със съответните ид.ч. от
правото на строеж върху поземления имот, в който е построена сградата. Оспорва обаче твърдението на ищеца, че
посоченият договор прикрива съглашение по смисъла на чл.152 ЗЗД, доколкото е
видно, че ищецът има богата практика при сключването на договори за заем и
много добре е запознат, че за обезпечаването на същите се сключва договор за
учредяване на ипотека, а не за покупко-продажба. Съответно, намира, че ако
ищецът искаше да обезпечи договор за заем, сключен с него, чрез собствеността
си върху процесния апартамент, то той би сключил именно договор за ипотека, а
не би го продал. Излага, че ищецът е искал и е имал напълно съзнателно
намерение да продаде недвижимия имот, за да получи парите от продажната цена и
да оправи финансовото си състояние. Продажната цена, която е уговорена в размер
на 32 000 лв. е платена изцяло и това е записано и в нотариалния акт.
Претендира разноски за производството.
Съдът, след като обсъди направените доводи и прецени
събраните по делото доказателства съобразно разпоредбата на чл.235 от ГПК,
намира за установено следното:
Представен е нотариален акт № 115, том IV, peг. № 12143, дело № 449
от 2014 г. на нотариус е peг. № 260 на Нотариалната камара, вписан с вх.рег. №
58483 от 14.11.2014 г. на Служба по вписванията, от който е видно, че ищецът е
продал на ответника описания в исковата молба процесен имот за сумата от
32 000лв. на 14.11.2014г.
Представени са два договора за заем, от които се установява, че на 01.10.2013г. между „К.К.Е." ООД, с
ЕИК:*******, в качеството си на заемодател, и Л.Б.И., с ЕГН:**********, в
качеството си на заемател, е сключен договор за заем, по силата на който е
предадена на ищеца сумата в размер на 7 000 лева, който договор е обезпечен с договор за учредяване на договорна ипотека; на 27.11.2013г. между „К.К.Е." ООД, с ЕИК:*******,
в качеството си на заемодател, и Л.Б.И., с ЕГН:**********, в качеството си на
заемател, е сключен договор за заем, по силата на който е предадена на ищеца
сумата в размер на 12 000 лева, който договор е
обезпечен с Договор за учредяване на договорна ипотека.
Представено е тристранното Споразумение от 12.11.2014 г., сключено
между Л.Б.И.,
ЕГН **********(ищец в наст. производство), С.А.Д., ЕГН: **********(ответник в
наст.производство) и „К.К.Е."
ООД, с ЕИК:*******, от което е видно, че на ищеца му е необходима сумата
от 32 000 лв., за да върне заема на „К.К.Е." ООД и да бъде заличена
ипотеката върху апартамента.
По делото
е разпитан като свидетел М.С.Г., който твърди, че познава Л. и С.Д.. С Л. са били в едно училище 9 и 10
клас и покрай компанията се е запознал с другите около него, със С.. Твърди, че
с ищеца Л. са приятели, като братя от доста време, споделят си много. Преди
време, когато ищецът бил затънал в някакви сметки, му се наложи да си заложи
апартамента. Бил тръгнал работа да прави и не му провървяло. От там насетне
останал без пари и нямало какво друго да направи освен да заложи апартамента в
заложната къща. В крайна сметка от заложната къща дали много високи лихви,
които той нямало как да процедира напред и търсел алтернативен начин. Допитал
се до него и други хора от компанията дали имат някакви идеи. Тъй като се знаело
от компанията от дълго време, че братът на С. С. е давал пари на заем, той се е
свързал с него да се разберат, да обсъдят нещата, дали има какво да му предложи
като идея, дали може да му даде пари на заем да си погаси заема в заложната
къща, защото щял да затъне от лихвите там. Твърди, че заедно с ищеца отишли в
„Хепи", в мола на бул. „Стамболийски". Тогава С. му предложил да му
даде пари да си откупи апартамента, обаче, за да му гарантира, че ще му върне
после ищецът парите, той трябвало да препише апартамента на името на ответника С.,
докато му върне парите. Условието било да му прехвърли собствеността, докато
върне парите, а не окончателно да бъде собствеността на ответника. Те двамата
се уточнили, Сочи, че не е видял ответникът С. да му дава парите, но след
няколко дена, до седмица, ищецът Л. вече бил си оправил сметките. Казал му, че
всичко е наред и са се разбрали. В последствие разбрал, че С. и Л. са се
скарали.
По делото
е разпитани свидетеля С.А.Д., брат на ответника, който
твърди, че познава ищеца Л. отдавна. Имали общи познати. Не може да кажа, че той е запознал Л. (ищеца)
с брат му, имали общи познати. Не е чувал брат му да давал заем на Л. от по
100, 200, 300лв. Брат му нямал бизнес. Нямал информация брат му да има заложна
къща. Сочи, че живее в Англия и въпреки че са братя нямат много близки
отношения. Две години е разликата в годините между него и брат му. Доколкото
знае, брат му е купил апартамента на Л.. Не е сигурен за каква сума става дума.
Подочул, че е нещо от сорта на 40 000
лв. Не знае къде се намира този апартамент. Ищецът не е искал съдействие от него
и е изненадан, че го викат като свидетел, тъй като няма никаква информация по
случая. Те се познават, имат си контакти и не вижда защо той трябва да бъде
посредник между тях.
Други
доказателства по делото не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, от правна
страна съдът намира следното:
Искът с правно
основание чл.26, ал.1 вр. чл. 152 ЗЗД е основателен.
Страната, която се позовава
на основанието за нищожност по чл. 152 от ЗЗД, следва да установи наличието
между страните по сделката на предварително постигнато между тях съглашение, с
което се уговаря различен от предвидения в закона начин за удовлетворение на
кредитора. Когато се твърди, че сделката е сключена в
нарушение на чл. 152 от ЗЗД за обезпечаване на заем, какъвто е настоящият
случай, страната следва да установи съществуването на заемното правоотношение.
В тази хипотеза за доказване на наличието на заемното правоотношение е
неприложима забраната по чл. 164, ал. 1, т. 3 от ЗЗД, тъй като с иска за
обявяване на нищожността на сделката не се претендират последиците от договор
за заем. Доказването на заемното правооношение е с оглед разкриване на
характера на съглашението да обезпечи връщането на получен заем в нарушение на
забраната по чл. 152 от ЗЗД, поради което за установяване, че сделката е
сключена в противоречие с императивна правна норма са допустими всички
доказателствени средства /в този смисъл са решение № 461 от 16.01.2012 г. по
гр. д. № 1206/2010 г. на ВКС, ІV г.о.; решение № 206 от 17.07.2012 г. по гр. д.
№ 824/2011 г. на ВКС, ІV г.о.; решение № 405/25.11.2014 г. по гр. д. №
3709/2014 г. на ВКС, ІV г.о., решение № 331/12.01.2016 г. по гр. д. № 1870/2015
г. на ВКС, ІІІ г.о./.
Ищецът доказа при условията на пълно главно
доказване съгласието на страните за сключване на договора като начин на
удовлетворяване на кредитора по предишени договори за заем. В този връзка показанията на свидетеля М.С.Г.,
който познава и двете страни, са последователни, логични и непротиворечиви и от тях се установява,
че предвид финансовото си затруднение ищецът е решил да сключи договор за заем с ответника с цел да избегне
високите лихви, които му били начислени от сключени преди това договори за заем
със заложна къща, по които договори за заем е бил ипотекиран имота му, получен
по наследство от покойната му майка. Показанията на свид. Г. напълно кореспондират
с приетото по делото и неоспорено писмено доказателство - тристранното споразумение от 12.11.2014 г., от
което е видно, че на ищеца му е необходима сумата от 32 000 лв., която е и
продажната цената, залегнала в договора за продажба на апартамента, за да върне
заема и да бъде заличена ипотеката върху апартамента. Цената на апартамента,
посочена в нотариалния акт, не е продажна цена, която да е уговорена между
продавач и купувач. Това е сумата, необходима на ищеца за погасяване на дълга,
обезпечен с ипотека. Ищецът, изпаднал в паника, че губи апартамента си, отчаяно
търсил заем, за да погаси именно тази сума. Житейски необяснимо е да търси
купувач за собствения си недвижим имот при положение, че кредиторът по предишните
му договори за заем е могъл да се удовлетвори чрез обезпечението си- сключена
ипотека върху имота. Притиснат от обстоятелствата, страхувайки да не загуби
имота си, ищецът се доверил на брата на своя приятел - ответника Д., който заедно
с кредитната къща Е. ООД - ипотекарния длъжник на ищеца, участва и подписва
тристранното Споразумение от 12.11.2014 г., от което е видно, че е нужна сумата
от 32 000 лв., за да паднат договорните ипотеки в полза на К.К.Е. ООД. Това
съвпадение на дължащата сума по предишните договори за заем на ищеца с К.К.Е.
ООД с продажната цена на апартамента е също доказателство, че ищецът единствено
желаел да получи сума от ответника, с която да погаси заемите си с цел да спаси
ипотекирания си имот.
Показанията на
свид. С.А.Д., брат на ответника, преценени при условията на чл.172 от ГПК,
съдът не ги кредитира. Същите са оскъдни- поведението на този свидетел и показанията му, че живеел в
Англия и въпреки че са братя с ответника нямат много близки отношения, макар
разликата им в годините да е само две, води до един извод- стремежът му да
предпази своя брат (ответника по делото),
като не желае да давапоказания,
макар да знае каква е била действителната воля на страните.
С оглед на
гореизложеното съдът приема,
че предявеният иск е основателен: процесният договор за продажба на недв. имот е сключен при пороци на волята, водещи до
неговата нищожност. Ако преди или заедно с възникването на едно заемно
правоотношение страните постигнат съгласие в случай на неизпълнение кредиторът
да стане собственик на определена вещ или да бъде удовлетворен по различен
начин от този, който е предвиден в закона, съглашението нарушава забраната на
чл. 152 ЗЗД и е нищожно поради противоречие на закона. Подобни съглашения не се
сключват явно, тъй като нищожността им е очевидна и лесно прогласима, затова те
се сключват под прикритието на друга - явна сделка за прехвърляне на
собственост, която е допустима от закона, но страните са съгласни тя да не ги
обвърже. Такава явна сделка, прикриваща действителните отношения между страните
е симулативна и поради това нищожна. Когато симулативната сделка прикрива друго
съглашение, то урежда отношенията между страните, ако са налице изискванията за
неговата действителност. Ако прикритото съглашение е нищожно на друго
основание, страните не могат да бъдат обвързани и от него. В този смисъл е
практиката на ВКС по чл. 290 ГПК: Решение № 211 от 7.11.2017 г. на ВКС по гр.
д. № 4793/2016 г., IV г. о., ГК и др.
В конкретния случай е налице
привидна сделка - процесният договор за покупко-продажба е симулативен и
прикрива действителните отношения между страните, насочени към обезпечаване на
задължение по договор за заем. Поради това договорът за покупко-продажба като
привиден е нищожен. Прикритото съглашение (обезпечаването на задължението за
връщане на заетата сума чрез прехвърляне на имота на заемодателя, с уговорка за
обратно прехвърляне след изпълнение) също е нищожно, тъй като нарушава
забраната на чл. 152 ЗЗД.
По изложените съображения
предявеният иск следва да бъде уважен.
По разноските:
С оглед изхода на делото на ищеца следва да се присъдят направените разноски за
държавна такса в размер
на 954.09 лв. и
адвокатско възнаграждение - в размер на 7
400 лв. Възражението за прекомерност на адв. възнагреждение
е неоснователно с оглед цената на иска и фактическата и правна сложност на
делото.
Така мотивиран съдът
Р Е Ш И
:
ПРОГЛАСЯВА
ЗА НИЩОЖЕН по иск,
предявен от Л.Б.И., ЕГН **********,***, чрез адвокат И.М.от САК срещу С.А.Д., ЕГН: **********,***, чрез адв. А.Т. - САК, със съдебен адрес: ***, на
основание на чл. 26, ал. 1 пр.1 вр. с чл. 152 от ЗЗД договор
за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 115, том
IV, peг. № 12143, дело № 449 от 2014 г. на нотариус с peг. № 260 на
Нотариалната камара, вписан с вх.рег. № 58483 от 14.11.2014 г. на Служба по
вписванията - имотен регистър.
ОСЪЖДА С.А.Д., ЕГН: **********,***, чрез адв. А.Т. - САК, със съдебен адрес: *** да
заплати на Л.Б.И., ЕГН **********,***,
чрез адвокат И.М.от САК, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените
разноски за държавна такса в размер
на 954.09 лв. и
адвокатско възнаграждение - в размер на 7
400 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването на страните за изготвянето му.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: