№ 14734
гр. София, 05.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и осми юни през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Й Г
при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от Й Г Гражданско дело № 20221110161975 по
описа за 2022 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Предявени са от Г. В. Н., чрез пълномощника адв. Р. К, срещу Л. А. А –
Ж положителни установителни искове с правно основание чл.415, ал.1 във вр.
с чл.124, ал.1 от ГПК във вр. с чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за установяване
дължимостта на вземания, за които е издадена заповед за изпълнение по реда
на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. №61975/2022г. по описа на СРС, 140 състав, в
размер на общо 780 лева, представляващи платени на отпаднало основание
суми по прекратен договор за наем от 17.01.2022г., от които 500 лева –
депозит и 280 лева наемна вноска за периода от 01.03.2022г. до 17.03.2022г.,
ведно със законната лихва, считано от 08.04.2022г. до окончателното
плащане.
Ищецът твърди, че между страните е сключен договор за наем на
17.01.2022г., по който заплатил на ответницата депозит в размер на 500 лева.
На 24.02.2022г. отправил до наемодателката писмено предизвестие за
прекратяване на договора, като по нейно искане било подписано
споразумение за прекратяване на договора, считано от 01.03.2022г. В
споразумението страните постигнали съгласие за освобождаване на имота от
01.03.2022г., а остатъкът от наемната вноска в размер на 280 лева за периода
1
от 01.03.2022г. до 17.03.2022г. следвало да послужи за заплащане на
текущите сметки, а обезпечението в размер на 500 лева да бъде възстановено.
Въпреки отправените до ответницата покани за плащане, последната отказала
да му заплати дължимите суми. Поради това ищецът подал заявление за
издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК за посочената сума,
което било уважено от съда. В законоустановения срок длъжникът подал
възражение срещу заповедта за изпълнение, поради което на ищеца било
указано да предяви иск за установяване на вземането си. С оглед изложеното
ищецът моли съда да постанови решение, с което да се признае за установено,
че ответницата му дължи претендираната сума, както и да бъде осъдена да му
заплати направените по делото разноски.
В срока по чл.131, ал.1 от ГПК е постъпил писмен отговор на исковата
молба от ответницата Л. А. А – Ж, чрез пълномощника адв. М. М.. Поддържа,
че съгласно клаузите на сключения между страните договор депозитът в
размер на 500 лева подлежи на връщане при прекратяване на договора, ако са
изпълнени предвидените в същия условия, както и ако са заплатени всички
консумативни разходи за имота. Ответникът не изпълнявал задълженията си
да заплаща консумативните разходи за имота. След напомняне от страна на
наемодателката, че следва да заплати консумативните разходи за първия
месец, наемателят я уведомил, че се изнА от 01.03.2022г., както и, че не може
да ги заплати, тъй като е материално затруднен. Освен това не обитавал
жилището самостоятелно, а допуснал вътре да живеят още две семейства с
малко бебе, въпреки уговорката в договора, че няма право да преотдава имота
на други лица. По силата на споразумение, сключено между страните на
01.03.2022г., същите взели решение да прекратят договора за наем, както и
постигнали съгласие във връзка със заплащане на текущите сметки за
режийни разноски. Още на следващия ден след прекратяване на договора
ищецът започнал да упражнява тормоз на наемодателката и да иска да му
бъде заплатена сума в размер на 800 лева. Поради това на 28.03.2022г.
ответницата превела по сметка на ищеца сума в размер на 350 лева без да са
ясни окончателните размери на неплатените от наемателя битови сметки.
Ответницата твърди, че е заплатила режийни разходи, които ответникът е
направил при използването на имота в размер на 332,27 лева. Оспорва
твърдението на ищеца, че остатъкът от наемната цена възлиза на сумата от
280 лева, като счита, че правилният размер е 232,14 лева. Ответникът не
2
заплатил нито една от текущите сметки за периода на ползване на жилището,
преотдавал жилището на трети лица без знанието и съгласието на
наемодателя, с което нарушил клаузи от договора за наем, както и напуснал
жилището в средата на отоплителния сезон при вече направени трудно
изчислими разходи и допълнително констатирани щети. Поради това се
наложило ответницата да смени патрона на входната врата на жилището и да
поиска междинно засичане от топлинния счетоводител. При това отчитане
било установено наличието на 1 брой повреден топломер и била препоръчана
неговата смяна, за което ответницата направила допълнителни разходи в
размер на 243 лева. Поради изложеното моли предявеният иск да бъде
отхвърлен като неоснователен. При условията на евентуалност прави
възражение за прихващане с насрещните си вземания срещу ищеца.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното:
За основателност на предявения иск с правно основание чл.415, ал.1 във
вр. с чл.124, ал.1 от ГПК във вр. с чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД ищецът следва
да докаже при условията на пълно и главно доказване, че е платил на
ответницата спорната сума. В тежест на ответника е да докаже наличието на
основание за задържане на полученото, както и фактите, от които произтичат
възраженията му срещу вземането.
Не е спорно между страните, а това се установява и от представения по
делото договор за наем от 17.01.2022 г., че между Л. А. А. в качеството на
наемодател и Г. В. Н. в качеството му на наемател е сключен договор за наем
от 17.01.2022 г. за следния недвижим имот: апартамент ххх, находящ се в гр.
ххх, по силата на който наемодателят се задължил да предостави на наемателя
горепосочения недвижим имот за временно и възмездно ползване срещу
месечна наемна цена в размер на 500 лв. Съгласно чл. 5 от договора, същият
влиза в сила от 17.01.2022 г., като е сключен за срок от 12 месеца.
Предвидено е, че наемната цена се заплаща авансово, от 15-то до 20-то число
на текущия месец, за който се отнА – чл. 7. Съгласно чл. 9 наемателят
депозира при сключване на договора сумата от 500 лв., представляваща
обезпечение за спазване на предвидените в чл. 19, 20, 21, 25, 28.3 и 29 от
договора задължения, както и обезпечение за заплащане на всички режийни
3
разходи /ток, вода, топлинна енергия, парно, такса смет, стълбищно
осветление, чистачка на входа/, свързани с ползването на имота. Не се спори
по делото, че имотът е бил предаден на ищеца, както и че в изпълнение на чл.
9 от договора наемателят е внесъл депозит в размер на 500 лв. В чл. 10 е
уговорено, че сумата по обезпечението подлежи на връщане при
прекратяване на договора, ако са изпълнени всички изисквания по чл. 19, 20,
21 и 25 от договора за заплащане на предвидените в тях разходи, което се
удостоверява от наемателя с представяне на фискални бонове/фактури,
разписки и банкови извлечения. В чл. 19 – 27 са уговорени следните
задължения на наемодателя: да заплаща наемната цена в уговорените срокове
/чл. 19/; да ползва предоставения имот с грижата на добрия стопанин /чл. 20/;
да заплаща всички консумативни разходи, свързани с ползването на имота
/ток, вода, топлинна енергия, парно, такса смет, стълбищно осветление,
чистачка на входа и др./ в срока, указан от доставчиците /чл. 21/; да
предоставя на наемодателя при поискване необходимите документи за
заплащане на предвидените в чл. 21 задължения. В чл. 23 е предвидено, че
наемателят няма право да преотдава под наем имота, а в чл. 24 – че няма
право да извършва в имота търговска или друга дейност, забранена от закона.
Съгласно чл. 25 наемателят се задължава да отстранява за своя сметка всички
повреди, дължащи се на обикновено потребление на имота /контакти, ел.
ключове, замърсени стени, подови покрития/паркет, подмяна на кранове и
др./, като всякакви други повреди, които не са причинени при ежедневно
потребление или виновно от наемателя, се отстраняват по споразумение
между страните. В чл. 27 е предвидено, че след изтичане на определения в
договора срок, наемателят е длъжен да върне имота в състоянието, в което го
е заварил, като отстранява за своя сметка или дължи обезщетение за вредите,
причинени през време на ползване на имота, освен ако докаже, че се дължат
на причина, за която той не отговаря. В чл. 28.3 е уговорено, че договорът
може да бъде прекратен с писмено споразумение между страните.
По делото не се спори, че процесният договор е прекратен по взаимно
съгласие на страните, считано от 01.03.2022 г., като това се установява от
представеното споразумение за прекратяване на договора за наем от
01.03.2022 г. В споразумението е уговорено имотът да бъде освободен на
01.03.2022 г., като е предвидено остатъкът от платената наемна цена за
периода от 01.03.2022 г. до 17.03.2022 г. да се използва за заплащане на
4
текущи сметки за електричество, студена вода, сметки към „Т С“, сметки за
входа за периода от 17.01.2022 г. до 01.03.2022 г., като ако има разлика, да
бъде върната на страната, на която се дължи. Уговорено е депозитът да се
възстанови на наемателя след заплащане на всички сметки за договорния
период, в т.ч. входни такси, електричество, студена вода и топлоснабдяване.
Не се навеждат твърдения от страна на ищеца и не са ангажирани
доказателства, че е платил задълженията за текущи разходи, свързани с
ползването на имота. В същото време от страна на ответника са ангажирани
писмени доказателства, видно от които е заплатил за електроенергия
следните суми: 32,98 лв. за периода от 15.01.2022 г. до 14.02.2022 г.; 2,74 лв.
за периода от 15.02.2022 г. до 16.03.2022 г., като последната сума следва да
бъде заплатена от ищеца изцяло, тъй като се установи по делото, че след
напускане на наемателя, имотът не е бил ползван, т.е. тези разходи са
направени по време на договора за наем, независимо, че посоченият отчетен
период е по-дълъг; за топлоснабдяване – сумата в размер на 51,20 лв. за
м.01.2022 г., 45,18 лв. за м.02.2022 г., както и сумата в размер на 124,81 лв. по
фактура № **********. Не се спори между страните, че сумата за
изразходена студена вода в имота възлиза на 17,22 лв., а за топла вода – 58,14
лв. или режийните разноски във връзка с ползването на апартамента за
процесния период възлизат на сумата общо в размер на 332,27 лв.
Остатъкът от наемната цена за периода от 01.03.2022 г. до 17.03.2022 г.,
изчислен по реда на чл. 162 ГПК, възлиза на сумата в размер на 293,10 лв.,
съответно с нея се покриват част от режийните разноски, като непогасените
такива остават в размер на 39,17 лв., които следва да бъдат приспаднати от
депозита, при което се получава сума за връщане на ищеца в размер на 460,83
лв. От представеното по делото платежно нареждане се установява, че на
28.03.2022 г. ответникът е заплатил по сметка на ищеца, посочена в
електронната кореспонденция между страните, сумата в размер на 350 лв.
Поради това съдът намира предявения иск за установяване дължимостта на
вземане за връщане на платения по договора за наем депозит за основателен и
доказан до размер на сумата от 110,83 лева, като искът за разликата до пълния
предявен размер от 500 лева, както и предявения иск за установяване
дължимостта на сумата от 280 лева, представляваща наемна вноска за
периода от 01.03.2022г. до 17.03.2022г., подлежат на отхвърляне като
неоснователни и погасени чрез прихващане с насрещно вземане на
5
ответницата срещу ищеца за сумата от 332,27 лева, представляваща
консумативни разноски във връзка с ползване на имота.
Съдът намира за неоснователно направеното от
ответницата възражение за прихващане с насрещно вземане срещу ищеца за
сумата от 243 лв., представляващи разходи за смяна на повреден топломер.
Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят дължи обезщетение за вредите,
причинени през време на ползването от вещта, освен ако докаже, че те се
дължат на причина, за която той не отговаря.
За основателност на възражението с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД
в тежест на ответника е да докаже при условията на пълно и главно
доказване: 1/ че валидно е възникнало твърдяното облигационно
правоотношение по договор за наем; 2/ че е предоставил на ищеца ползването
на процесния имот в състояние, годно за ползване; 3/ че през време на
ползването на вещта в причинна връзка с действията на ищеца са били
причинени твърдените повреди в имота; 4/ размера на твърдените вреди.
Не се спори между страните, че същите са били обвързани от наемно
правоотношение в периода от 17.01.2022 г. до 01.03.2022 г., както и че
наемодателят е предал имота на наемателя в състояние, годно за ползване,
съобразно уговореното в договора. От представения по делото приемо-
предавателен протокол от 01.03.2022 г., подписан от страните и неоспорен от
същите, се установява, че на същата дата наемателят е предал на наемодателя
наетия имот, като при описа не са констатирани нанесени щети и липси в
имота. Това се подкрепя и от показанията на свидетеля В И П, който заявява,
че като приятел на ищеца е присъствал при предаване на процесния имот на
наемодателя. Свидетелят посочва, че ответницата с мъжа й са огледали целия
апартамент, включително двете стаи, шкафовете, радиаторите, топломерите.
Свидетелства, че са записали показателите на топломера, като ответницата
заявила, че няма претенции относно липси или повреди в имота. Посоченото
не се разколебава от свидетелските показания на свидетеля А Ж Ж, дъщеря на
ответника, които съдът цени съгласно чл. 172 ГПК, с оглед на всички други
данни по делото, като се има предвид възможната тяхна заинтересованост,
доколкото свидетелката посочва, че след изнАнето на наемателя е посетила
имота, при което е видяла, че топломерът в кухнята не светел. Посочва, че
при извършената проверка от служители на „Т С“ топломерът действително
6
не работел, като служителят заявил, че според него е манипулиран с отвертка,
поради което топломерът бил подменен, като свидетелката посочва, че не е
извършвана техническа експертиза за установяване вмешателството в
работата на топломера. От така събраните доказателства съдът намира за
недоказано твърдението на ответника, че настъпилата повреда се намира в
причинна връзка с действията на ищеца по време на ползване на имота,
доколкото, от една страна, не се доказа ищецът да е извършил твърдените
манипулации върху топломера, а от друга – в подписания от ответника
приемо-предавателен протокол от 01.03.2022 г. същият изрично е заявил, че
няма липси и повреди в имота, което съдът цени като извънсъдебно
признание на неизгоден за ответника факт, и преценено в съвкупност с
останалите доказателства по делото, води до изясняване на действителното
фактическо и правно положение между страните - арг. чл. 175 ГПК и чл. 10
ГПК. Ето защо предявеното възражение се явява неоснователно.
По разноските:
Предвид изхода на спора право на разноски имат и двете страни. На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сумата в размер на 46,18 лв., представляваща разноски за държавна
такса и адвокатско възнаграждение в заповедното производство, както и
сумата в размер на 10,66 лв. за държавна такса в исковото производство,
съобразно уважената част от иска. Съдът намира за основателно
възражението на ответника за прекомерност на адвокатското възнаграждение,
с оглед фактическата и правна сложност на делото, и доколкото съгласно чл.
7, ал. 2, т. 1 НМРАВ в редакцията към датата на сключване на договора за
правна защита и съдействие, минималното адвокатско възнаграждение е в
размер на 300 лв., на ищеца се следват разноски за адвокатско
възнаграждение в исковото производство в размер на 42,66 лв., съобразно
уважената част от иска.
На основание чл. 78, ал. 3 ищецът следва да бъде осъден да заплати на
ответника сумата в размер на 343,16 лв., представляваща разноски по делото,
съобразно отхвърлената част от иска.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
7
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от Г. В. Н., ЕГН
**********, адрес: гр. ххх, чрез пълномощника адв. Р. К, със съдебен адрес;
гр. ххх, срещу Л. А. А – Ж, ЕГН **********, адрес: гр. ххх, положителен
установителен иск с правно основание чл.415, ал.1 във вр. с чл.124, ал.1 от
ГПК във вр. с чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД, че Л. А. А - Ж дължи на Г. В. Н.
сумата в размер на 110,83 лева, представляваща платен на отпаднало
основание депозит по прекратен договор за наем от 17.01.2022г., ведно със
законната лихва, считано от 07.04.2022 г. до изплащане на вземането, за която
сума е издадена заповед за изпълнение по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д.
№61975/2022г. по описа на СРС, 140 състав, като ОТХВЪРЛЯ предявения
иск за разликата над сумата от 110,83 лева до пълния предявен размер от 500
лева, както и иска с правно основание чл.415, ал.1 във вр. с чл.124, ал.1 от
ГПК във вр. с чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД за установяване дължимостта на
сумата в размер на 280 лв., представляваща платена на отпаднало основание
по прекратен договор за наем от 17.01.2022г. наемна цена за периода от
01.03.2022г. до 17.03.2022г., за която сума е издадена заповед за изпълнение
по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. №61975/2022г. по описа на СРС, 140
състав, като неоснователни и като погасени чрез прихващане с насрещно
вземане на Л. А. А – Ж срещу Г. В. Н. с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД
за сумата от 332,27 лева – консумативни разноски във връзка с ползването на
наетия имот
ОТХВЪРЛЯ заявеното от Л. А. А – Ж, ЕГН **********, адрес: гр. ххх,
възражение за прихващане с насрещно вземане срещу Г. В. Н., ЕГН
**********, адрес: гр. ххх, с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за сумата от
243 лева, представляващи разходи за смяна на повреден топломер в наетия
имот, като неоснователно.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Л. А. А – Ж, ЕГН
**********, адрес: гр. ххх, да заплати на Г. В. Н., ЕГН **********, адрес: гр.
ххх, чрез пълномощника адв. Р. К, със съдебен адрес; гр. ххх, сумата в размер
на 46,18 лв., представляваща разноски в заповедното производство и сумата в
размер на 53,32 лв. – разноски по исковото производство.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Г. В. Н., ЕГН **********,
адрес: гр. ххх, чрез пълномощника адв. Р. К, със съдебен адрес; гр. ххх, да
заплати на Л. А. А – Ж, ЕГН **********, адрес: гр. ххх, сумата в размер на
8
343,16 лв., представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9