РЕШЕНИЕ
№
…
гр. София, 14.06.2021 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 3 състав, в публичното съдебно заседание на
седемнадесети май две хиляди двадесет и първа година в състав:
СЪДИЯ:
ВЕНЕТА ЦВЕТКОВА
при
секретаря Румяна Аврамова, като разгледа т.д. № 1422 по описа за 2020 г., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е осъдителен иск с правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 195
000 лв., представляваща неустойка по чл. 3.2.1 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 02.02.2016 година.
Ищецът
Г.П.М. ЕООД, ЕИК: ******** твърди, че с ответника С.М. ООД, ЕИК:********са
сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на
02.02.2016 година, при условията, вкл. на чл. 2.5 от договора по представения
по делото документ. Твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си и е
продал собствените си ид.части на трето лице на 26.07.2016 година. Поради
неизпълнение на задължението по чл. 2.5. от договора ищецът намира, че за него
е възникнало правото да претендира от ответното дружество неустойка по
действителната клауза на чл. 3.1.2 в размер на 30 % от договорената цена.
Поддържа също така, че крайният срок за сключване на окончателен договор е
променен по силата на Допълнително споразумение от 07.03.2016 година, както и
уговорката по чл. 3.1.2. и размера на неустойката. Намира и за неоснователни
възраженията на ответника за антидатиране на предварителния договор.
Ответникът
оспорва иска. Намира, че претендираното вземане е погасено по давност и
клаузата за неустойка за нищожна поради противоречие с добрите нрави. Оспорва и
достоверността на датата, отразена върху представения от ищеца предварителен
договор и допълнително споразумение. В тази връзка сочи, че на датата, отразена
в договора – лицето, подписало от името на ищеца, не е пребивавало на мястото
на подписване на документа.
В
тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационно отношение между страните,
включващо и валидно неустоечно съглашение за вредите от неизпълнение на
задължението продавача за сключване на окончателен договор, размер на
уговорената неустойка, както и че ответникът е продал на трето лице ид.ч.,
предмет на предварителния договор. Предвид възраженията на ответника, ищецът
носи тежест да докаже и времето на сключване на предварителния договор и
споразумението, съответно – че ответното дружество е узнало за извършените без
представителна власт действия.
Ответникът
носи тежест да опровергае датата на съставяне на договора и споразумението, при
ограниченията на чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК.
Съдът,
като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност
и доводите на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Видно
от представения по делото предварителен договор с посочена дата 02.02.2016
година, страните са постигнали съгласие ответникът като продавач да прехвърли
правото на собственост върху 11/12 ид.части от описания в договора недвижим
имот – поземлен имот в гр. София, с идентификатор № 68134.1932.1472 на ищеца
като купувач срещу цена от 650 000 лева. В чл. 2.5. продавачът изрично е поел
задължението до сключване на окончателния договор да не прехвърля имота на
трети лица и да не сключва други предварителни договори, а в чл. 3.1.2. е
уговорена и неустойка при неизпълнение на това конкретно задължение /за
непрехвърляне собствеността върху имота
на трети лица/ в размер на 30% от договорената продажна цена от 650 000 лева.
Срокът за сключване на окончателен договор, съгласно чл. 2.1, е 31.08.2016
година.
Видно
от Нотариален акт № 122 от 26.07.2016 година на нотариус С.Д., С.М. ООД и Д.П.са
продали съсобствения си недвижим имот /именно процесния, идеални части от който
са предмет и на предварителния договор/ на С.Б.Г.И.ООД.
Със
споразумение от дата 07.03.2016 година страните са променили някои от условията
по договора, вкл. и срокът за сключване на окончателен договор – до 31.08.2017
година, както и клаузата по чл. 3.1.2 – относно размера на неустойката при
неизпълнение на задължението за сключване на окончателен договор по вина на
продавача – поради това, че е отчуждил имота преди това. В допълнение,
продавачът – ответник е поел задължение и да придобие останалата 1/12 ид.част
от имота и прехвърли собствеността върху целия имот на ищеца, в който случай
цената е в размер на 780 000 лева, а при продажба на 11/12 ид.ч. – в размер на
715 000 лева. Неустойката, при неизпълнение в срок на задължението за сключване
на окончателен договор по причина, че продавачът не е собственик на 11/12
ид.ч., е в размер на 25 % от уговорената цена за съответните ид.ч. от 715 000
лева, а при намалена цена при условията на чл. 1.2, изр. 2 от споразумението –
в размер на 30 % от намаления размер за ид.части от 660 000 лева.
От
представените доказателства от МВР се установява, че лицето К.Г.е отразено в
Информационния фонд „Граничен контрол“ да е напуснала територията на РБългария
на 17.01.2016 година и се е завърнала на 03.02.2016 година, през Аерогара
София, както и е напуснала страната отново на 20.04.2016 година, които са
отразените преминавания през граница, релевантни за процесния период, в който
се твърди да са сключени договорът и споразумението.
Вещото
лице по съдебно-счетоводната експертиза, което заключение съдът кредитира като
обективно и мотивирано сочи, че предварителният договор не е осчетоводен при
ответника, при извършената проверка в счетоводството му, но и че по счетоводни
стандарти такъв договор не се осчетоводява, тъй като не е налице стопанска
операция. От друга страна, ищецът е препятствал възможността на вещото лице да
извърши проверка в счетоводството му и отговори на въпроса дали вземането за
неустойка е осчетоводено при ищеца и начислен ли е ДДС върху него.
При
отчитане на евентуална заинтересованост на свидетелката К. /съпруга на
управителя на ответното дружество/, от показанията й се установява, че
свидетелката лично не е знаела и имала представи за водени преговори с
дружество Г.П.М. за закупуване на недвижим имот в кв. Манастирски ливади,
въпреки че е била осведомена от бившите управители за дейностите на
дружеството, с които по различни причини е била и в близки отношения в
процесния период. Свидетелката сочи и че въобще не е знаела за съществуването
на такова дружество преди завеждане на настоящото дело, но познава лицето К.Г.,
като сестра на Е.. Свидетелката сочи и че преди настоящия спор не е била
уведомявана нито за договора, нито за водени преговори с цитираното дружество.
При
отчитане на евентуална заинтересованост и
на свидетелката П., живееща на семейни начала с Е. Л., от показанията й се
установява, че свидетелката е чувала за водени преговори с дружество с
наименование Г.П.М. чийто управител е сестра на Е., но договор е виждала едва по
повод на настоящото дело. Свидетелката сочи и че няма преки впечатления за
подписване на договора и споразумението, но знае това да се е случило, през
зимата на 2016 година. Свидетелката няма преки впечатления и относно
преговорите за неустойка, начинът на провеждането им и участниците в тях и съдържанието
на преговорите, като дава показания за принципни положения.
Предпоставките
за уважаване на иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД са: сключен между страните договор;
наличие на валидно възникнали задължения за ответника да сключи окончателен
договор като продаде притежавани от него идеални част/собственост върху целия
имот, наличие на валидна договорна клауза, предвиждаща заплащане на неустойка
при виновно неизпълнение от страна на ответника на посоченото задължение,
наличието на такова виновно неизпълнение от страна на ответника.
Предварителният
договор е сключен в изискуемата от закона писмена форма. Първият подлежащ на
разглеждане въпрос е дали постигнатото в договора и допълнителното споразумение
съгласие е на датите, посочени в документите. И двата документа са подписани от
законните представители на двете дружества – К.Г.и Е. Л., вписани като такива в релевантния момент в
Търговския регистър. Безспорно и двата документа представляват частни
диспозитивни документи, подписани от ищеца и ответника, тоест, от издателя на
документа. Затова и ответникът не може да се ползва от правилото на чл. 181,
ал. 1 ГПК. Доколкото, обаче, датата на документите му се противопоставя,
ответникът, като издател, може да я опровергава, тъй като в този случай датата
е част от удостовереното от издателя съдържание /тоест, при ограниченията на
чл. 164 ГПК/. В тази насока по делото е проведено успешно доказване. От една
страна, от справката от МВР може обосновано да се заключи, че К.Г.не е
пребивавала на територията на РБългария на 02.02.2016 година, тоест, договорът
обективно не е могъл да бъде сключен в гр. София /което е удостоверонот място
на сключване на сделката/ на тази дата. Съдът приема за достоверна информацията
в постъпилия документ, въпреки посочените възможности за непълноти, с оглед
периода и начина, по който на 17.01.2016 година Г. е напуснала и на 03.02.2016
година се е завърнала в страна. Ищецът не проведе доказване по отношение на
тези факти, вкл. и с гласните доказателства, събрани чрез разпита на св. П.,
която не конкретизира датите през м. 02. и
м. 03.2016 година, на които лично е виждала К.Г.. На следващо място,
горните изводи се подкрепят и от показанията на свид. К., която е станала
управител на ответното дружество на 14.06.2016 година, но за сключените договор
и споразумение не е била уведомена от Л., въпреки че е протекъл процес по
запознаване и предаване на работите на дружеството, в период, в който и двете
свидетелки сочат за наличието на нормални и приятелски отношения между двамата
управители и К..
С
оглед на горното, съдът приема, че предварителният договор не е сключен на
посочената в него дата, а доколкото по делото не се установи и друг факт /при
условията на пълно и главно доказване/, сочещ на извод за съществуване на
документа преди 14.03.2016 година /всъщност доказателства в тази насока не са
събрани, освен представените документи/, респективно – преди датата на
подаването на исковата молба, към която е бил приложен, се налага извод, че
договорът е антидатиран и съответно – е сключен от страна на ответника от лице
без представителна власт. В този случай е налице хипотеза на висяща
недействителност, при която не се пораждат целените с договора правни
последици, освен ако не бъде потвърден от мнимо представлявания. По делото,
както беше посочено, не се доказа ответникът да е и узнал за подписаните
договор и анекс към него преди получаване препис на исковата молба. С отговора
по чл. 367 ГПК, ответното дружество се е противопоставило незабавно на
извършените действия по смисъла на чл. 301 ТЗ. Следователно, при липсата на
изрично /чл. 42, ал. 2 ЗЗД/ или мълчаливо /чл. 301 ТЗ/ потвърждаване е
отпаднала и възможността за ратификация на договора и споразумението,
неразделна част от него, поради което недействителността е окончателна и нито
договорът, нито споразумението са породили правни последици, вкл. възникване
задължение за неустойка.
Следва
изрично да се добави и че споразумението от 07.03.2016 година няма
самостоятелно значение в отношенията между страните, а допълва и изменя
първоначално сключения договор от 02.02.2016 година. Липсата на валидно
възникнало правоотношение по последния, автоматично изключва възможността за
ответника да възникнат задължения единствено въз основа на анекса и то по
неустоечна клауза.
При
това положение искът е неоснователен, а липсата на валидно възникнало
правоотношение между страните прави базпредметно обсъждане на възраженията за
нищожност на неустоечната клауза и
давност.
С
оглед изхода на спора, разноски се следват само на ответника и следва да му се
присъдят само в размер на 300 лева за вещо лице, тъй като не са представени
доказателства за заплатено възнаграждение на адвокат в размер по представения
списък по чл. 80 ГПК.
Воден
от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ
предявения от Г.П.М. ЕООД, ЕИК: ******** срещу С.М. ООД, ЕИК:********иск с
правно основание чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 195 000 лв.,
представляваща неустойка по чл. 3.2.1 от предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен на 02.02.2016 година и споразумение от 07.03.2016
година, неразделна част от същия, поради виновно неизпълнение на задълженията
на ответника.
ОСЪЖДА,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Г.П.М. ЕООД, ЕИК: ******** да заплати на С.М.
ООД, ЕИК: *******– сумата от 300 лева
– разноски в настоящото производство.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: