РЕШЕНИЕ
№ 3051
гр. София, 09.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично засеД.е
на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Стефан Ис. Шекерджийски
при участието на секретаря Вяра Евг. Баева
като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело
№ 20221100100245 по описа за 2022 година
искове с пр.осн. чл. 79, ал. 1 (реално изпълнение евентуална обезщетение), във
вр. с чл. 258 от ЗЗД:
Ищците - 1. З. Р. А. , 2. В. Р. А. , 3. В. М. А., 4. К. В. Т. , 5. В. К. В., 6. Д. Л. А., 7. М.
Г. П., 8. А. Г. Т. , и 9. П. Ц. Т., в исковата си молба и уточнение на същата от 28.01.2022г.,
твърдят, че всички заедно били - съсобственици на поземлен имот и съучредители на право
на строеж по предварителен договор от 01.11.2017г. за учредяване право на строеж срещу
задължение за построяване на сграда.
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР 68134.4333.419 (шестдесет и осем хиляди
сто тридесет и четири, четири хиляди триста тридесет и три, четиристотин и деветнадесет)
по КККР на гр. София, община Столична област София, одобрени със Заповед № 18-
51/15.07.2010г. на ИД на АГКК, с адрес на поземлен имот гр. София, район Овча купел, с
2
площ от 2 684 (две хиляди шестстотин осемдесет и четири) м, с трайно предназначение на
територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар
идентификатор: 68134.4333.74 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири, четири
хиляди триста тридесет и три, седемдесет и четири), номер по предходен план: 74
(седемдесет и четири), квартал 4 (четири), парцел: 111-74 (трети за имот пл. № седемдесет и
четвърти), при съседи, имоти с идентификатори: 68134.4333.512, 68134.4333.513,
68134.4333124, 68134.4333.58, 68134.4333 2923, 68134.4333.114, 68134.4333.112,
68134.4333.510, с описание по документ за собственост: незастроено дворно място,
2
находящо се е гр. София, с площ от 3160 (три хиляди сто и шестдесет) м, бивша нива,
съставляващо имот пл. № 74 (седемдесет и четвърти), кв. 4 (четвърти) на гр. София,
1
м.“ж.к.Овча купел“, втора част по плана от 1982г., при съседи: от две страни-улици, парцел
№ 112 и парцел № 114 и с описание по решение на Поземлената комисия: нива, находяща се
в землището на Горна баня, м. “Садене“, представляваща имот пл. № 398 (триста деветдесет
и осем), парцел 710 по кадастралния план на местността от 1943г., който имот е частично
идентичен с УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ 111-74, кв. 4 по действащия ПРЗ на гр.
София, м.“Овча купел 2“, с площ на урегулирания поземлен имот от 2 684 (две хиляди
2
шестстотин осемдесет и четири) м.
На 01.11.2017г., в гр. София бил сключен Предварителен договор за учредяване
право на строеж срещу задължение за построяване на сграда, като ищците подписали
договора, в качеството си на съсобственици - учредители на правото на строеж с ответното
строително дружество - „К. 2001“ ООД, в качеството му на приемател – строител.
Дружеството се съгласило със свои средства, финансов и организационен потенциал да
проучи, проектира на всички етапи и фази, построи и въведе в експлоатация с Разрешение за
ползване новопостроената жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи в
съсобствения поземлен имот, подлежащ на застрояване.
На определен етап от проектирането, а именно след подписване на Нотариален акт за
учредяване право на строеж върху недвижим имот № 70, том I, peг. № 634, дело № 52 от
12.07.2018г. на Нотариус М.В., peг. № 292 в регистъра на Нотариалната Камара на Р.
България, вписан в Службата по Вписванията с вх. peг. № 45651/12.07.2018г., Акт № 83, том
CIII, дело № 32631 се променил размерът на разгърнатата застроена площ (РЗП) сградата,
т.е. настъпили изменения в инвестиционния проект и най-вероятно още на този етап за
сметка на учредителите бил нарушен размерът на реално получените като обезщетение
обекти в договореното съотношение по цитираните Предварителен договор и Нотариален
акт.
2
Не били разпределени на ищците общо 646,95 м.
Изрично са посочени квотите на учредителите.
С оглед изложеното се моли да се осъди ответникът да изпълни реално задължението
си. Евентуално (а не алтернативно - Решение № 97/08.02.2013г. по т.д. № 196/11г. на І
т.о.), ако обектите са разпределени и продадени, да се заплати обезщетение.
- за З. Р. А., В. Р. А., и В. М. А. се претендират по 57 548 евро (€) (3 Х 19 182,66 €),
22
като те съответстват на по 143,87 м (3 Х 47,95 м).
2
- за К. В. Т. – 37,07 м/ 14 828 €;
2
- за В. К. В. – 78,15 м/ 31 260 €;
2
- за Д. Л. А. – 54,36 м/ 21 744 €;
2
- за М. Г. П. – 147,70 м/ 59 080 €;
2
- за А. Г. Т. и П. Ц. Т., – 185,80 м/ 74 320 €.
Ответникът - “К. 2001” ООД, оспорва иска:
2
- искът бил недопустим, тъй като не бил предявен от всички учредители на правото
на строеж;
- правото на ищците било и погасено – чл. 6, ал. 2 от предварителния договор от
01.11.2017г.;
- претенцията била и с невъзможен предмет. Няколко квадратни метри не можели да
се добавят към вече изградените обекти, а самите обекти, находящи се в сградата били
продадени.
- излага и други правни доводи.
Претендира и разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на
страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено
следното:
от фактическа страна:
Не се спори, че е сключен предварителен договор за учредяване на право на строеж,
между ищците:
Р. А., представляван от З. Р. А.,
К. В. Т., представляван от Д. Л. А.,
В. К. В., представлявана от Д. Л., А.,
Д. Л. А.,
М. Г. П.,
А.И В.П. (те не са ищци), тъй като, според исковата молба (л. 8), престациите които
получили били пълни.
А. Г. Т., и
П. Ц. Т..
Обезщетението за съсобствениците е 27 % от РЗП. Жилищните обекти ще са
разположени на К. + 3,60 (първи жилищен етаж) и + 19,60 (последен жилищен етаж) и ще
бъдат индивидуализирани по местоположение, площи съседи при изработване и съгласуване
от страна на учредителите на идейния архитектурен проект, за което ще се подпише анекс
(чл. 2, ал. 2 и чл. 19, ал. 1). Процентите не подлежат на предоговаряне.
Според чл. 6, ал. 2, учредителите имат право да откажат съгласуването на идейния
и/или техническия проект, в случай, че обектите на учредителите не съответстват по площ и
брой на договорените, както и във всички случаи, когато не е спазен договорения процент
обезщетение от окончателния размер на РЗП за обекта, постигнат от приемателя-строител.
Сключен е и НА за учредяване на право на строеж на 12.07.2018г. Изрично е
посочено разпределението на апартаментите, като някои от тях са на III, V или VI. Отново е
посочено, че се прехвърлят 73 % ид.ч. (чл. V).
3
С НА за промяна на НА за учредяване право на строеж от 20.11.2019г. са
предоговорени обектите: Страните по настоящия договор констатират, че в резултат на
снабдяването им, след подписване на посочения в пункт I /първи/ Натариален акт, с
Разрешение за строеж № 158/02.07.2019 г., издадено от Столична Община … строеж на
„Жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи”, с разгърната застроена площ от
10059,82 /десет хиляди и петдесет и девет цяло и седемдесет и две стотни/ кв.метра, с
включена площта на сутерена и 7983, 57 /седем хиляди деветстотин осемдесет и три цяло и
петдесет и седем/ кв.м. надземна разгъната застроена площ, съгласно одобрени
(съгласувани) инвестиционни проекти от 02.07.2019 г. - Фаза „Технически проект“ са
настъпили промени в параметрите на част от подлежащите на построяване
самостоятелни Обекти в новостроящата се сграда, включително и в обектите, които
Приемателят - Строител се e задължил да изгради като обезщетение, в полза на
собствениците - Учредители и предвид промените в площта, съседите и вида на гаражите и
паркоместата, предмет на обезщетение, Страните по взаимно съгласие и при пълно
съвпадение на волите си относно правните последици на настоящия договор, взаимно и
безвъзмездно си учредяват, запазват и приемат безсрочно правото на строеж и извършват
промени в цитирания Нотариален акт за учредяване право на строеж върху недвижим имот
№ 70, … като окончателния избор на самостоятелни обекти, предмет на обезщетение, в
полза на собстветците се индивидуализира изчерпателно, както следва: посочени са етажи,
площ и съседи на всички обекти (л. 47). Ответникът става изключителен собственик на
всичко останало (чл. III, 2). НА е много подробен, като в клауза VI отново се набляга на 73
%, а договорената валута на сделката е евро – арг. от клауза VII (л. 54).
До ответника е изпратена нотариална покана от съсобствениците, получена на
14.12.2021г.
Общо ищците формално са съсобственици на: ¼ ид.ч. + ¼ ид.ч. + 4/18 ид.ч + 1/12
ид.ч., според исковата молба – тези проценти не са оспорени. Така неучастващите
съсобственици имат 7/36 ид.ч., а ищците 29/36 ид.ч. Изложеното е ирелевантно, съобразно
посоченото по-долу в „от правна страна“ – посочено е само за пълнота.
По делото е изготвен проекто-доклад (л. 156). Него изрично се сочи, че е предявен
един (това е условно, съобразно посоченото по-долу в „от правна страна“) иск. Окончателния
доклад е инкорпориран в о.с.з. от 22.11.2022г., макар ответникът да счита нещо различно.
В исковата молба, освен реално изпълнение, в петитума се сочи: или алтернативно, в
случай че всички обекти от процесната сграда са продадени на клиенти на дружеството -
ответник - в паричната равностойност на липсващото (непредадено) обезщетение по пазарна
стойност за 1 (един) кв.м. РЗП, определена от експерт в процеса към датата на предявяване
на настоящата искова претенция.
Исковата молба е оставена без движение, за да се уточни какво точно искат ищците
(л. 102): Правя следното уточнение относно вида на обективно и субективно съединените
искове – ПРЕДЯВЯВЯТ СЕ В УСЛОВИЯТА НА ЕВЕНТУАЛНОСТ. При евентуалното ОСИ
ищците в настоящия случай търсят безусловно защита по главния иск, а по евентуалния при
4
условие, че не получат такава по главния. Петитумът на настоящия иск съдържа искане да
бъде задължен ПРИЕМАТЕЛЯ - СТРОИТЕЛ със сила на присъдено нещо да изпълни реално
и в пълен размер договорните си задължения, в съотвествие с Предворителен договор за
учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на сграда/1.11.2017 г. относно
договореното обезщетение в дължимата пропорция от 27 % постигнатата и защитена РЗП на
сградата - в обекти от всеки функционален тип, съгласно одобрения инвестиционен проект и
издадената лицензия за строителство, а в случай че всички обекти от посторената сграда са
продадени на клиенти на дружеството - ответник - в паричната равностойност на
липсващото /непредадено/ обезщетение по пазарна стойност за 1 /един/ кв.м РЗП, определена
от експерт в процеса към датата на предявяване на настоящата искова претенция.
Относно формулиране на петитум на исковата молба по съединените искове с
посочване на размера на обезщетение за всеки ищец - такова действие не се налага, поради
непредявяването на такива искове.
Според САС – Определение № 772/17(16).03.2021г. по ч.гр.д. № 744/2022г. са
предявени претенции с пр.осн. чл. 79, ал. 1 от ЗЗД – за реално изпълнение и евентуално за
обезщетение. От този момент нататък е ясна бройката и вида на претенциите.
Депозирано е заключение на СТЕ, оспорено от ответника и прието от съда, като
компетентно изготвено. От него, както и от разпита на в.л. в о.с.з. се установява, че:
2
недоизпълнението съответства на 691,08 м.
Единична пазарна цена вРедуцирана единична пазарна цена в
Вид площКофКстКсп
лева/кв.м.лева/кв.м.
ГАРАЖИ -
подземни1 670,280,950,961,001 523,29
ГАРАЖИ -
надземни] 926,490,950,961,001 756,96
ПАРКОМЕСТА1 159,810,951,001,001 101,82
АПАРТАМЕНТИ2 260,940,950,821,001 761,27
АТЕЛИЕТА2 260,940,950,821,001 761,27
МАЗЕТА2 260,940,950,980,30631,48
РЕСТОРАНТ1 985,170,950,821,001 546,45
2
Реалното са предадени 20,16 %, вместо 27 %. Полагащата се площ е 2 729,26 м, а са
22
предадени 2 038,18 м, което е с 691,08 м по-малко. Ищците претендират заплащане за
2
646,95 м .
В.л. не е извършвало справка в имотен регистър за нотариални актове за реално
извършени сделки във въпросната процесна сграда или наоколо.
В тези 27 % не влизат паркоместа, защото паркоместата не са в РЗП-то на сградата, те
са външни парко места и биха имали някакво значение при уравняване финансово на това,
5
което се полага и което е предадено, защото в действителност им са паркоместа но те не
влизат в това РЗП. Окончателният НА е цитиран от в.л. в експертизата (л. 334).
Общоизвестно е обстоятелството, че в НА обикновено не се сочи реалната цена
(например: Р. № 323 от 20.10.2011г. на ВКС, ІІІ г.о., по гр.д. № 1135/2010г.). По тази
причина основанието за оспорването на заключеното от страна на ответника е
неоснователно. В.л. е съобразило това обстоятелство и е приложило коригиращи
коефициенти на обявените цени – и именно те са реалните пазарни такива.
Събрани са гласни доказателства – св. М.. Паказанията му би следвало да се преценят
по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като е консултант и строителен надзор на строежа, ако не
бяха недопустими (арг. от чл. 164, ал. 1, т. 1, т. 5 и т. 6 от ГПК).
В разрешението за ползване от 18.11.2022г. (л. 344) е споменат и г-н В. Р. А..
По делото е представено експертно становище, което по принцип по правната си
природа представлява честна експертиза. Тя е недопустима като доказателствено средство,
като доводът на ответника е напълно основателен: Съдът постановява решението по спора
въз основа на доказателствата, събрани по конкретното дело, в открито засеД.е с участие на
страните. Той не може да се позовава на събрани извънсъдебно доказателства и дори на
доказателства, събрани по друго дело - Решение № 84-II от 05.05.1983г. по гр.д. № 263-
II/82г., I г.о.; също Решение № 183 от 22.11.2010г. по т.д. № 30/2010г., т.к, ІІ т.о. на ВКС;
Решение № 55 от 30.05.2009г. по т.д. № 728/2008г., т.к., І т.о. на ВКС; Решение № 43 от
16.04.2009г. по т.д. № 648/2008г., т.к., ІІ т.о. на ВКС; Решение № 66 от 12.03.2015г. на ВКС
по гр. д. № 5839/2014г., IV г.о., ГК; Определение № 374 от 01.04.2010 г. по гр.д. № 34/2010г.,
ІV г.о. на ВКС, Определение № 241 от 07.04.2011г. по т.д. № 840/2010г., I т.о. на ВКС и
Определение № 134 от 24.02.2010г. по т.д. № 937/2009г., I т.о. на ВКС.
Тук, с оглед конкретиката на делото, има и една особеност, за която е взето
отношение в „от правна страна“. На л. 6 (стр. 5) се сочи: Основната цел на извънсъдебната
експертиза на Екипа от архитекти на базата, на която се основават заключенията ни, е да
изчисли и сравни полученото обезщетение /в САМОСТОЯТЕЛНИ ОБЕКТИ/ от
ОТДЕЛНИТЕ СОБСТВЕНИЦИ, описано в Нотариален акт за промяна на НА за учредяване
на право на строеж върху недвижим имот и учредяване на право на строеж от 20.11.2019 г.
на Нотариус И.Н., с полагащото се обезщетение, съгласно Предварителен договор за
учредяване право на строеж срещу задължението за построяване на сграда/01.11.2017 г.
Експертите са изчислили и остойностили в евро разликата, като за цена на /един/ кв.м.
разгъната застроена площ /РЗП/ се приема 400 /четиристотин/ евро, представляваща
ПРОИЗВОДСТВЕНАТА, а не ПАЗАРНАТА стойност на 1 кв.м. РЗП от сградата, независимо
от функционалното предназначение на този 1 кв.м. РЗП от новостроящата се сграда.
На л. 15-6, стр. 14-5: 4. Експертно становище относно реалните дялове на
собствениците на поземлен имот 68134.4333.419, договорени и получени като обезщетение
за строителството на обект: ,дилиища сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи” с
6
кадастрален идентификатор 68134.4333.419.1 в УПИ III - 74, кв. 4 по действащия ПРЗ,
местност „Овча купел 2”, изготвено от арх. В.Б. и арх. В.Т..
от правна страна:
Исковата молба, ведно с уточнението, е редактирана изключително лошо.
Председателят на състава, при липсата на произнасяне на САС, би приел (както е сторено
всъщност и от предходния докладчик), че са предявени само обективно и субективно
предявени искове за реално изпълнение.
Исковете са изцяло допустими, доколкото се твърди, че за двама от учредителите
няма недоизълнение. Цялата разлика до 27 % била за ищците. Ако има правоприемство,
което е настъпило в хода на строителството, това не би могло да се оспорва от ответника,
който би следвало да е наясно с него (като се установи и впоследствие, предвид
разрешението за ползване). По принцип, той може да оспорва само, че някой ищец е
наследник на негов съконтрахент. Това е и въпрос на основателност, а не на допустимост
(например: Решение № 5/06.06.2011г., по гр.д. № 47/2010г., на III г.о., постановено по реда
на чл. 290 ГПК и Решение № 61 от 13.06.2014г. на ВКС по гр.д. № 3306/2013г., IV г.о., ГК,
докладчик съдията А.Б. – т.е. налице е разлика между активна процесуална и активна
материална легитимация / първата има отношение към допустимостта на иска, а втората –
към основателността).
В чл. 6, ал. 2 от първия договор е посочено, че проектите могат и да не се приемат.
Ако се приемат обаче, то това няма отношение към отговорността на страните във връзка с
квотите (важи посоченото по-долу относно тълкуването). Тази клауза не преклудира права
(арг. от чл. 20 от ЗЗД). Последвалото предоговаряне, съобразно посоченото по-горе, има
отношение само към индивидуализацията на обектите и престациите.
Претендираните суми поотделно са посочени. Искът е лошо редактиран, но
разбираем (Ако исковата молба е неясна, от значение е нейният смисъл, а не буквалното ù съдържание - 18-
60-ІV). Доколкото не е посочено друго (становище е взето и по-долу) се претендира
разделно (… ако не се съдържат клаузи относно дела, прилага се презумпцията за равенство –2695-83-I).
1. Първата група искове са доста странни. Това не е един иск, а множество претенции
на различните ищци, с което се претендира изпълнение. Въобще не става въпрос за
необходимо, а още по-малко за задължително, другарство. Всеки един от ищците би могъл
да предяви самостоятелен иск, като поиска обезщетение за неспазена квота (лично негова
квота). Претенцията е допустима, макар житейски да не може да се осъществи.
На теория, например, ако се твърди, че са договорени няколко сгради, но са
изградени част от тях; или няколко етажа, но без последните; би могло да се иска
довършване в цялост на предмета на изработката.
Първият НА представлява валиден т.нар. “предприемачески договор” –
ненаименован такъв по смисъла на ЗЗД (чл. 9). По принцип сделката представлява
съчетание между договор за продажба, евентуално замяна – чл. 183 / чл. 222 от ЗЗД, и
договор за изработка – чл. 258 и сл. от ЗЗД. Независимо от посоченото, тази двустранна
7
сделка представлява и предварителен договор по отношение на сделките, с които ще се
прехвърлят правата (правото на собственост) от строителя към конкретните бъдещи
собственици на съответните жилищни обекти (19, ал. 3 от ЗЗД). Сделката е формална
предвид изискването на чл. 19, ал. 1, във вр. с 18 от ЗЗД, като доколкото се прехвърля право
на строеж (вид вещно право) договорът следва да е не само в писмена форма, но и във
формата на нотариален акт – чл. 111 от ЗС. От това следва, че същата би могла да се
промени именно с договор в същата, изискуема от закона, нотариална форма. При тези
договори точни граници не могат да се определят в предварителната сделка. По принцип
при разминаване (в повече или при намаляване на уговорената площ) се заплаща или
приспада цената от страна на обогатилия се.
В случая юридически, всеки един от ищците, както се сочи и в отговора, иска да му
се принадят още няколко квадратни метра. Това би могло да се случи само, ако
изпълнението основателно не е прието - чл. 264 от ЗЗД (а в случая обектите са приети,
доколкото може да се установи – арг. и от молба, л. 357) и то, ако лошото изпълнение
съответства и на изискванията на чл. 265, ал. 3 от ЗЗД, и да се иска да се преизгради
сградата, за да съответства точно на договореното.
Реално ищците явно искат нещо като делбено производство (юридически е сторено
друго), в което на всички от тях общо да се предостави допълнителен обект/обекти,
който/които да съответства на твърдяното недоизпълнението (лошо изпълнение). Това би
било изпълнимо, ако се постигне спогодба.
По принцип, в хипотеза на лошо изпълнение, поръчителят може да иска:
- поправяне на работата в даден от него подходящ срок без заплащане;
- заплащане на разходите, необходими за поправката, или
- съответно намаление на възнаграждението (чл. 365, ал. 1 от ЗЗД).
С оглед изложеното, първата група искове са неоснователни. В случая, би могло да
се претендира, ако са налице основанията за това, разликата между стойността на
предоставена земя и на цялата сграда или към момента на прехвърляне на земята или по-
скоро към момента на завършване на сградата и апартаментите (т.е. края на 2022г.). Тук под
стойност се разбира относителната идентичност на престациите – всеки учредител
предхвърля на ответника квадратни метри земя, които съответстват на такива от обектите от
сградата, които ще получи. Ориентир би следвало да бъде пазраната стойност, а не тази,
посочена в исковата молба. От тази гледна точка допълнителните искания на ищците за
експертни становища са излишни. Съдът се съобразява само с твърденията и петитума на
иска.
2. сделките се тълкуват – чл. 20 от ЗЗД. Първоначално ищците са държали на
процент, а след това и на определени характеристики на съответните обекти, които ще
получат.
При абстрахиране от последващите клаузи, тезата на ответника би била основателна.
Всичко предварително договорено, е предоговорено – площи, етажи, съседи и т.н. Арг. е и
8
това, че в.л.-е се позовава на окончателния НА относно РЗП (при несъществено
разминаване). В НА е посочена РЗП на цялата страда, както и на отделните обекти.
Договорът е подписан именно в този вид.
Изискването за процент обаче не е изоставено – напротив, то е едно от основните за
ищците. Действително цялата сделка е новирана – от гледна точка на параметрите на
престациите и ответника. Това е следствие от преговори, като няма никакво значение те по
чия инициатива и как са били проведени, след като е достигнато до съгласие.
Или, сключеният на 01.11.2017г. договор представлява предварителна договореност
между страните, като окончателният договор е този от 2019г., с който се изменя
предпоследния – от 2018г. Няма пречка в окончателния договор, в който са уговорени пълно
съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 от ЗЗД – essentialia negotii),
както е в случая, да се преуредят постигнатите договорености в предварителната сделка.
Клаузата за обратното (забрана за последващо изменение) обвързва страните точно толкова,
колкото и последващите такива. Тя обаче е насока за тълкуването. Това означава, че ако
няма препращане в последваща договореност към предходна, важи последно изразената
воля на страните.
Препращане няма, налице е пряко позоваване (при приемането той трябва да
прегледа работата и да направи всички възражения за неправилно изпълнение, освен ако се
касае за такива недостатъци, които не могат да се открият при обикновения начин на
приемане или се появят по-късно. За такива недостатъци поръчващият трябва да извести
изпълнителя веднага след откриването им. Това не е необходимо, ако изпълнителят е знаел
недостатъците - чл. 264, ал. 2 от ЗЗД).
Недостатъкът е скрит и е сложно установим – за това се е наложило да се извърши
частна експертиза, тъй като обикновен потребител би могъл, в най-добрия случай да се
съмнява, но не и да определи, дори и относително, процентът на недоизпълнение.
2
Ако се раздели стойността на м на недоизпълнението (таблицата в „от фактическа
2
страна“), събрани суми и разделени на 7 (броя на графите), стойността на 1 м би бил
1 440,36 лева. Такъв подход обаче е непрецизен и неточен. Ресторантът не е част от
жилищната площ и неговата стойност няма отношение към тази на жилищата (в най-добрия
за ответника случай връзката е косвена, с оглед наличието на близко удобство /хранително
заведение/, което вероятно е и желано от ищците).
Мазетата са прилежащи части от апартаментите (например: Р. № 394 от 22.10.2010г.
на ВКС ІІ, г.о., по гр.д. № 185/2010г. и Р. № 813 от 08.06.2011г. на ВКС, І г.о., по гр.д. №
1929/2009г.). Необходимо е да се приложи правилото на чл. 162 от ГПК. Така, според
2
решаващия орган, цената на 1 м би следвало да е около 1 600 лева. Ищците обаче
претендират по-малко: 400 €.
Така, само за пример и то, ако се съобрази цената, посечена от учредителите относно
първите трима от тях:
9
2
143,87 м Х 1 440,36 лева = 207 224,59 лева / 1,95 € = 106 269,02 € (или по 35 423 €).
Сумата е съществено по-голяма от претендираното.
Първите трима са наследници на собственик на ¼, което означава, че притежават по
1/12, както е посочено в исковата молба.
Според съда, претенциите са съобразени конкретно с личното недоизпълнение на по
отношение на обектите, които ищците получават и от тази гледна точка цифрите са
2
коректни. Ответникът не твърди, че се надхвърлят общо претендираните 646,95 м.
Ако претенцията, както е в случая, предполага сложни разбивки и математически
изчисления, в мотивационната част на иска може да се спести изписването им, ако те се
съдържат в документ, представен с него и към когото се препраща. В този случай се прави
такова препращане към частната експертиза (Решение № 50034 от 22.03.2023 г. на ВКС по
гр. д. № 1375/2022 г., I г. о., ГК, докладчик председателят М. С.). Тя, по правната си природа,
вече не се разглежда като недопустимо доказателствено средство, а като част от
мотивационния раздел на иска.
Исковата молба действително е редактирана неудачно и неумело, която не означава,
че не е ясна: иска се обект, евентуално обезщетение. Същевременно позицията на ответника,
удобно за него, е че не разбира претенцията (което не е вярно предвид и извънсъдебните,
предхождащи предявяването на иска преговори), като така избягва да вземе изрично
становище. Той е длъжен да го стори (чл. 131, ал. 2, т. 4 от ГПК), тъй като, за разлика от
потребителите на услугата му, а ищците са точно такива, като професионален търговец,
специализиран в строителство, е наясно какво точно е построено и параметрите му (според
чл. 2, б. „б“ на Директива 93/13, потребител - физическо лице, което в качеството си на
страна по договора, участва поради интереси, които са извън рамките на неговата търговска
или професионална дейност; §13, т.1 от ДР на ЗЗП: потребител – всяко физическо лице,
което придобива стоки или ползва услуги, които не са предназначени за извършване на
търговска или професионална дейност, и всяко физическо лице, което като страна по
договор по този закон действа извън рамките на своята търговска или професионална
дейност / това, че не е заплатено с пари е без значение: ТР № 3 от 23.02.2022г. по тълк.д. №
3/2019г., ОСГТК на ВКС).
по разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищците се дължат разноски, съобразно
уважената част от исковете.
Необходими са няколко уточнения:
- както бе обърнато внимание на процесулания им представител в последното о.с.з.,
срокът за писмени бележки няма отношение към списъка по чл. 80 от ГПК (т. 11 от ТР от
06.11.2013г. № 6/2012г.: Претенцията за разноски по чл. 80 ГПК може да бъде заявена валидно най-късно в
съдебното засеД.е, в което е приключило разглеждането на делото пред съответната инстанция. Причината е
че обратната хипотеза представлява процесуална изненада – ответната страна не може да
вземе становище по размера на разноските или обстоятелството дали са сторени (например:
10
Решение № 341 от 27.07.2010г. по гр.д. № 1218/2009г., ІV г.о. на ВКС и Решение № 130 от
26.06.2016 г. по т.д. № 748/2015 г., I т.о.: С писмената защита не могат да бъдат направени процесуално
валидни възражения относно за съществуването или несъществуването на материалното право, предмет на иска, ако те се
излагат за първи път в нея). Или, списък по чл. 80 от ГПК не е представен.
Самият договор е сключен след последното о.с.з., или най-малкото – тогава е
заплатено (05.06.2023г.).
Съдът приема, че сторените от ищеца разноски възлизат на 20 300 лева. Половината
от исковете са отхвърлени - 10 150 лева.
- на ответника се дължат разноски, съобразно отхвърлената част от исковете (чл. 78,
ал. 3 от ГПК). Тук вече е представен списък по чл. 80 от ГПК. Договорът е от 28.02.2022г. –
т.е. преди последното изменение на наредбата.
Съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4, предпоследна редакция Наредба № 1 от 9.07.2004г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, е 830 лева за всеки иск + 3 % за
горницата над 10 000 лева (чл. 2, ал. 5).
Искове са 18 Х 830 лева + 20 % ДДС (§ 2а).
Съобразно изложеното, съдът намира, че възражението за прекомерност е
неоснователно. Аргумент в тази насока и от т. 3 от ТР от 6.11.2013г., т.д. № 6/2012г. –
делото е със съществена фактическа и правна сложност.
Това означава, че по съображенията изложени по-горе, на ответника се дължи сумата
от 15 600 лева.
По компенсация ищците дължат - 5 450 лева (например: Определение № 798 от
24.11.2011г. по ч.т.д. № 756/2011г., т.к., І т.о. на ВКС и Р. № 14 от 15.02.2021г. на ВКС, IV
г.о., гр.д. № 5165 по описа за 2016г.).
Воден от гореизложеното, СЪДЪТ
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от 1. З. Р. А. , ЕГН **********, притежаваща лична карта
№*******, издадена на 31.07.2020г. от МВР - София, гр. София, кв. „******* 2. В. Р. А.,
ЕГН **********, притежаващ лична карта №*******, издадена на 25.03.2015г. от МВР -
София, гр. София, ул. *******, ******* 3. В. М. А., ЕГН **********, притежаваща лична
11
карта № *******, издадена на 29.12.2010г. от МВР - София, безсрочна, гр. София, кв.
„******* 4. К. В. Т. , ЕГН **********, притежаващ лична карта № *******, издадена на
15.09.2011г., от МВР - София, безсрочна, гр. София, ул. „*******, 5. В. К. В., ЕГН
**********, притежаваща международен паспорт, издаден от българските власти - МВР -
София, с № ******* издаден на 15.04.2019г., валиден до 15.04.2024г гр. София, ул. „*******,
6. Д. Л. А., ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******, издадена на 11.07.2017 г.
от МВР - София, валидна до 11.07.2027г., гр. София, ул. ******* 7. М. Г. П., ЕГН
**********, притежаваща лична карта № *******, издадена на 11.03.2021г. от МВР - София,
гр. София, ж.к. „*******, 8. А. Г. Т. , ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******,
издадена на 08.06.2020г. от МВР - София, гр. София, ж.к. *******, ап. 79, 9. П. Ц. Т., ЕГН
**********, притежаващ лична карта № *******, издадена на 29.06.2021г. от МВР - София,
гр. София, *******, ап. 79, общ съд.адр.: гр. София 1000, ул. *******, чрез: адв. П. К. - член
на САК, срещу “К. 2001” ООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на управление: гр.
София, Район „Овча купел“, ул. „*******, представлявано от А.Ц.А., ЕГН ********** -
управител, съд.адр.: гр. София. ул. „Хан ******* - чрез АД „М. и Р.“, представлявано от адв.
Д. М. - САК, и адвокати С.Т. и Б.Г. – ГАК, e-mail: adv.*******, иск с пр.осн. чл. 79, ал. 1
2
(реално изпълнение), във вр. с чл. 258 от ЗЗД, относно предоставянето на още 646,95 м , от
сградата, предмет на НА за учредяване на право на строеж № 70, том I, peг. № 634, дело №
52 от 12.07.2018г. на Нотариус М.В., peг. № 292 в регистъра на Нотариалната Камара на Р
България, вписан в Службата по Вписванията с вх. peг. № 45651/12.07.2018г, Акт № 83, том
CIII, дело № 32631, и последващ НА от 2019г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА на основание чл. 79, ал. 1, във вр. с чл. 258 от ЗЗД, “К. 2001” ООД, ЕИК
******* със седалище и адрес на управление: гр. София, Район „Овча купел“, ул. „*******,
представлявано от А.Ц.А., ЕГН ********** - управител, съд.адр.: гр. София. ул. „Хан
******* - чрез АД „М. и Р.“, представлявано от адв. Д. М. - САК, и адвокати С.Т. и Б.Г. –
ГАК, e-mail: ad********bg, да заплати на 1. З. Р. А. , ЕГН **********, притежаваща лична
карта №*******, издадена на 31.07.2020г. от МВР - София, гр. София, кв. „******* 2. В. Р.
А., ЕГН **********, притежаващ лична карта №*******, издадена на 25.03.2015г. от МВР -
София, гр. София, ул. *******, ******* 3. В. М. А., ЕГН **********, притежаваща лична
карта № *******, издадена на 29.12.2010г. от МВР - София, безсрочна, гр. София, кв.
„******* 4. К. В. Т. , ЕГН **********, притежаващ лична карта № *******, издадена на
15.09.2011г., от МВР - София, безсрочна, гр. София, ул. „*******, 5. В. К. В., ЕГН
**********, притежаваща международен паспорт, издаден от българските власти - МВР -
София, с № ******* издаден на 15.04.2019г., валиден до 15.04.2024г гр. София, ул. „*******,
6. Д. Л. А., ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******, издадена на 11.07.2017 г.
от МВР - София, валидна до 11.07.2027г., гр. София, ул. ******* 7. М. Г. П., ЕГН
**********, притежаваща лична карта № *******, издадена на 11.03.2021г. от МВР - София,
гр. София, ж.к. „*******, 8. А. Г. Т. , ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******,
издадена на 08.06.2020г. от МВР - София, гр. София, ж.к. *******, ап. 79, 9. П. Ц. Т., ЕГН
12
**********, притежаващ лична карта № *******, издадена на 29.06.2021г. от МВР - София,
гр. София, *******, ап. 79, общ съд.адр.: гр. София 1000, ул. *******, чрез: адв. П. К. - член
на САК, обезщетение за лошо изпълнение (по-малко от договореното), а именно:
- на З. Р. А. , В. Р. А. , и В. М. А. - по 19 182,66 (по деветнадесет хиляди сто
осемдесет и две евро и шестдесет и шест евро цента) €, ведно със законната лихва,
считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане;
- на К. В. Т. - 14 828 (четиринадесет хиляди осемстотин двадесет и осем евро) €,
ведно със законната лихва, считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане;
- на В. К. В. - 31 260 (тридесет и една хиляди евро двеста и шестдесет евро цента)
€, ведно със законната лихва, считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане;
- на Д. Л. А. - 21 744 (двадесет и една хиляди седемстотин четиридесет и четири
евро) €, ведно със законната лихва, считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане;
- на М. Г. П. - 59 080 (петдесет и девет хиляди и осемдесет) €, ведно със законната
лихва, считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане; и
- за А. Г. Т. и П. Ц. Т. - 74 320 (седемдесет и четири хиляди триста и двадесет
евро) €, ведно със законната лихва, считана от 11.01.2022г. до окончателното ѝ изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 и ал. 1 от ГПК, 1. З. Р. А. , ЕГН **********,
притежаваща лична карта №*******, издадена на 31.07.2020г. от МВР - София, гр. София,
кв. „******* 2. В. Р. А. , ЕГН **********, притежаващ лична карта №*******, издадена на
25.03.2015г. от МВР - София, гр. София, ул. *******, ******* 3. В. М. А., ЕГН **********,
притежаваща лична карта № *******, издадена на 29.12.2010г. от МВР - София, безсрочна,
гр. София, кв. „******* 4. К. В. Т. , ЕГН **********, притежаващ лична карта № *******,
издадена на 15.09.2011г., от МВР - София, безсрочна, гр. София, ул. „*******, 5. В. К. В.,
ЕГН **********, притежаваща международен паспорт, издаден от българските власти -
МВР - София, с № ******* издаден на 15.04.2019г., валиден до 15.04.2024г гр. София, ул.
„*******, 6. Д. Л. А., ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******, издадена на
11.07.2017 г. от МВР - София, валидна до 11.07.2027г., гр. София, ул. ******* 7. М. Г. П.,
ЕГН **********, притежаваща лична карта № *******, издадена на 11.03.2021г. от МВР -
София, гр. София, ж.к. „*******, 8. А. Г. Т. , ЕГН **********, притежаваща лична карта №
*******, издадена на 08.06.2020г. от МВР - София, гр. София, ж.к. *******, ап. 79, 9. П. Ц.
Т., ЕГН **********, притежаващ лична карта № *******, издадена на 29.06.2021г. от МВР -
София, гр. София, *******, ап. 79, общ съд.адр.: гр. София 1000, ул. *******, чрез: адв. П.
К. - член на САК, да заплатят на “К. 2001” ООД, ЕИК ******* със седалище и адрес на
управление: гр. София, Район „Овча купел“, ул. „*******, представлявано от А.Ц.А., ЕГН
********** - управител, съд.адр.: гр. София. ул. „Хан ******* - чрез АД „М. и Р.“,
представлявано от адв. Д. М. - САК, и адвокати С.Т. и Б.Г. – ГАК, e-mail: a*******, сумата
от 5 450 (пет хиляди четиристотин и петдесет) лева, сторени деловодни разноски,
съобразно отхвърлената част от исковете и направена компенсация.
13
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
14