Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№

гр. Д., 09.01.2020 г.

 

В   И М Е Т О    Н А    Н А Р О Д А

                            

Д.КИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, І-ви състав, в публично заседание на девети декември две хиляди и деветнадесета година в състав:                                                                                                         

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИР АНГЕЛОВ

 

При участието на секретаря: В.П.

Разгледа докладваното от РАЙОННИЯ СЪДИЯ гр. дело № 1012/2018 г. по описа на Д.кия районен съд, и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството по делото е образувано по искова молба на С.Д.С. с ЕГН ** ***, в качеството му на законен наследник на С. С. В., ЕГН **, б.ж. на гр. Д., с която срещу Д.С.С. с ЕГН ** *** и Ж.Г.Ж. с ЕГН ** *** са предявени обективно и субективно съединени искове: за обявяване за нищожен, на основание чл. 40 от ЗЗД, във вр. с чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, на сключения между майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., чрез нейния пълномощник Д.С.С., от една страна като продавач, и Ж.Г.Ж., от друга страна като купувач, договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № ***. год. на нотариус с район на действие при Районен съд – гр. Г. Т. , вписан в регистъра на С. В., на недвижим имот находящ се в с. С. В., представляващ поземлен имот с начин на трайно ползване нива с площ от *** дка, съставляващ имот № ***, трета категория на земята в местността *** по плана за земеразделяне на селото, поради това, че при сключването на този договор пълномощникът е договарял с купувача във вреда на представлявания. Ищецът е поискал да му бъде предадено владението на имота на основание чл. 34 от ЗЗД, след като договорът бъде признат за нищожен.

В условията на евентуалност е предявен и иск процесният договор да бъде „развален”, поради неплащане на цената, предвид липсата на отчетническа сделка.

С допълнителна молба от 02.04.2018 г. ищецът е заявил, че насочва исковата си претенция и срещу съпругата на втория ответник – Й.Ч.Х. - Ж. с ЕГН **.

Според изложените в исковата молба твърдения, поддържани в съдебно заседание от упълномощения адвокат, на 08.02.2017 г. майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., чрез своя пълномощник Д.С.С., като продавач, сключила договор за покупко-продажба с Ж. Г. Ж., като купувач, с предмет процесния недвижим имот. Ищецът счита, че като пълномощник на С. В., ответникът Д.С. се е договорил с Ж.Г.Ж. във вреда на представлявания, тъй като процесният имот е продаден на цена, близка до данъчната оценка на същия, която е далеч по-ниска от неговата пазарната стойност.

След справка с книжата се установява, че в сроковете и по реда на чл. 131 от ГПК всички ответници са представили отговор на исковата молба, според който предявените искове са изцяло неоснователни и недоказани, и като такива следва да бъдат отхвърлени.

Ответниците сочат, че не е налице хипотезата на договаряне на представителя във вреда на представлявания, доколкото третото лице – купувач по договора, е бил добросъвестен и не са постигали съгласие с пълномощника във вреда на упълномощителя. Т.е. страните по атакуваната сделка не са действали умишлено за увредата на представлявания.  

Д.С. настоява, че е бил упълномощен от своята баба по бащина линия С. В. да се разпореди със спорния имот, при условия, каквито сам прецени, като единственото ограничение е било имотът да се продаде за сума не по-малка от неговата данъчна оценка. В подкрепа на това се сочи, че волята на В. била притежаваното от нея имущество да бъде получено от нейния внук Д., а не от сина й С.. Последният се е стремял да пренебрегне волята на майка си като в тази връзка е бил опитът на ищеца да я „постави” под запрещение и като неин настойник да има контрол върху имотите й. Съображенията на В. са били продиктувани от влошените й отношения с нейните син и снаха (съпругата на С.С.).

Ответниците приемат процесния договор за валиден, поради което не са налице законоустановените предпоставки за прогласяване на неговата недействителност.

На следващо място се оспорват предявените в условията на евентуалност искове за разваляне на договора, поради неплащане на уговорената цена, както и поради липсата на отчетническа сделка.

 Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:

Ищецът С.Д.С. е син на починалата през *** г. С. С. В., видно от удостоверение за наследници с изх. № *** г., издадено от Община гр. Д.. Не се спори по делото, че ответникът Д.С.С. е син на ищеца.

На 08.02.2017 г. между С. С. В., представлявана от своя пълномощник Д.С.С., от една страна като продавач, и Ж.Г.Ж. (по време на брака му с ответницата Й.Ч.Х. - Ж.), от друга страна като купувач, е сключен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № ***. год. на нотариус с район на действие при Районен съд – гр. Г. Т. , вписан в регистъра на ***. По силата на този договор купувачите Ж. придобили правото на собственост върху недвижим имот находящ се в с. С. В., представляващ поземлен имот с начин на трайно ползване нива с площ от *** дка, съставляващ имот № ***, трета категория на земята в местността *** по плана за земеразделяне на селото, срещу сумата от 2 300 лв., изплатена изцяло на продавача.

От изисканото по делото нотариално дело № Ж. г. на нотариус с рег. *** се установява, че при сключването на процесния договор е било представено пълномощно с рег. № *** г. на нотариус с район на действие при Районен съд – гр. Д., вписан в регистъра на Нотариалната камара под № ***. Според това пълномощно майката на ищеца С. С. В. е упълномощила своя внук Д.С.С. да продаде, на когото прецени, включително сам на себе си за продажна цена, каквато договори, но не по-ниска от данъчната оценка да недвижими имоти, сред които и процесните *** дка. По силата на същото Д.С. е упълномощен да договори също така начин и условия на плащане, както и да получи продажната цена по начин, какъвто прецени и договори. Видно от текста на пълномощното в печата на нотариуса е посочено, че поради заболяване на упълномощителката е положен отпечатък от палеца на дясната й ръка.

Разпоредбата на чл. 579, ал. 2 от ГПК предвижда, че когато някое от участващите лица не може да подпише поради неграмотност или недъгавост, се прилага чл. 189 от ГПК, като актът не се подписва от свидетели, а се полага отпечатък от десен палец вместо подпис. Полагането на отпечатък е алтернатива на невъзможността да се положи подпис поради неграмотност или недъгавост. Следва да се приеме, че тази възможност съществува и в хипотезата на грамотно лице, което поради болестно състояние не е в състояние да подпише документа. Във всички положения преценката за точното прилагане на процесуалните правила по чл. 569-594 от ГПК принадлежи на нотариуса, който извършва заверката и при условията на ЗННД носи отговорност за това. Частен документ, под който издателят му е положил отпечатък от палеца на дясната си ръка, макар и да е бил грамотен, но поради болестното си състояние не е могъл да се подписва, е валиден. Съобразно изложеното съдът намира, че с полагането на отпечатък от палеца на дясната ръка на С. С. В. под изследвания документ не се е допуснало нарушение на установените от закона правила и изисквания. В този смисъл следва да се приеме, че процесният договор е сключен от лице, което е разполагало с представителна власт.

Ищецът основава правото на собственост на своята наследодателка върху спорния имот по силата на Договор за доброволна делба на земеделска земя, с нотариална заверка на подписите с рег. *** г. на нотариус с район на действие при Д.кия районен съд, вписан в регистъра на Нотариалната камара под № *** гр. Г. Т. , Акт ***.

Не се спори между страните, че между ищеца и първия ответник са били налице няколко гражданско-правни спора, част от които са приключили с влезли в сила съдебни актове.

С решение № 186/02.03.2018 г. по гр. дело № 869/2017 г. Д.кият районен съд е отменил договор за дарение  от ***г. по нотариален акт № ***г. на нотариус ***,сключен между  С. С. В.   ЕГН **, починала на ***г.  като дарител и  Д.С. С. ЕГН **  като надарен за  следните недвижими имоти в град ****.

С решение от 17.10.2018 г. по в. гр. дело № 213/2018 г. Д.кият окръжен съд е отменил посоченото решение на районния съд, като е отхвърлил предявения от С. С.а В. с ЕГН ** ***, чрез адв.Ю.О.-ДАК, заместена по реда на чл.227 от ГПК поради настъпилата нейна смърт в хода на процеса от правоприемника и С.Д.С. с ЕГН ** ***, срещу Д.С.С. с ЕГН **** ***, иск за отмяна на сключени с нотариален акт №***, между С. С.а В. като дарител и Д.С.С. като дарен, дарения на:  1/4 ид.части от  жилище-апартамент  на ул***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** състоящ се две стаи , столова , кухня , ниша, сервизни помещения ведно с прилежащите му части от избено помещение под №***.

С решение № 243/20.03.2018 г. по гр. дело № 1007/2017 г. Д.кият районен съд е прогласил по иска, предявен  от С. С. В. с  ЕГН **, заместена в хода на делото от С.Д.С. с  ЕГН **, срещу Д.С.С. с  ЕГН ** на основание чл.40 от ЗЗД за недействителен , като сключен при договаряне на представляващ и купувач във вреда на представлявания продавач, договор за покупко-продажба от 31.01.2017 г.  на недвижим имот  – ***.

Със същото решение е призната за установено по отношение на С. С. В., ЕГН: **, заместена в хода на делото от С.Д.С. с  ЕГН ** и Д.С.С. с  ЕГН **, че С.Д.С. с  ЕГН ** е собственик на недвижим имот  – *** ,ведно с 0.010836 % идеални части от общите части на сградата  и 3.02% , равняващи се на 9.30 кв.м. от правото на собственост от дворното място , върху което е построена жилищната сграда,представляващо поземлен имот с идентификатор ***,целият с площ от 308 кв.м.

Ответникът Д.С.С. с  ЕГН ** е осъден да предаде владението на С.Д.С. с  ЕГН ** върху следния недвижим имот: ***,представляващ имот с идентификатор *** по кадастралната карта на град Д. ,ведно с *** % идеални части от общите части на сградата  и 3.02% , равняващи се на 9.30 кв.м. от правото на собственост от дворното място , върху което е построена жилищната сграда,представляващо поземлен имот с идентификатор ***,целият с площ от 308 кв.м.

Д.кият окръжен съд с решение от 03.12.2018 г. по в. гр. дело № 228/2018 г. е отменил посоченото първоинстанционно решение, като вместо това е постановил отхвърляне на исковете, предявени от С. С. В. с ЕГН ** от гр.Д., починала в хода на делото и заместена на основание чл.227 от ГПК от наследника си по закон С.Д.С. с ЕГН ** ***,срещу Д.С.С. с ЕГН ** ***,с които се настоява за 1./прогласяване на основание чл.40 от ЗЗД недействителността на договор за покупко-продажба на недвижим имот,представляващ магазин №1 с административен адрес гр.Д.,ул*** кв.м,съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по кадастралната карта на гр.Д.,намиращ се в сграда с идентификатор *** разположена в поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на града,ведно с *** % ид.ч. от общите части на сградата и 3,02 % ид.ч.,равняващи се на 9,30 кв.м,от правото на собственост върху дворното място,сключен между С. С. В. като продавач,действаща чрез пълномощника си Д.С.С.,и Д.С.С. като купувач,който договор е обективиран в нотариален акт *** с район на действие ДРС,поради сключването му при договаряне във вреда на представлявания продавач;2./за установяване на основание чл.108 от ЗС правото на собственост на С. С. В. с ЕГН ** от гр.Д.,починала в хода на делото и заместена на основание чл.227 от ГПК от наследника си по закон С.Д.С. с ЕГН ** ***,върху описания по-горе недвижим имот и за осъждане на Д.С.С. с ЕГН ** *** да предаде на ищеца владението върху имота.

С решение № 1194/07.11.2019 г. по гр. дело № 1472/2018 г. (към настоящия момент това решение не е влязло в сила) Д.кият районен съд е отхвърлил предявените от С.Д.С. с ЕГН ** ***, с която срещу Д.С.С. с ЕГН ** *** срещу Д.С.С. с ЕГН ** *** искове, както следва: 1) за прогласяване нищожността на сключените между майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., починала на ***г., от една страна като продавач, и Д.С.С., от друга страна като купувач, договори за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт ****, относно следните недвижими имоти:  1/2 ид.ч от  жилище – апартамент, находящо се на административен адрес  гр. Д., ул. ***,  с площ *** кв.м, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д., състоящ се две стаи, столова, кухня, ниша, сервизни помещения, ведно с прилежащите му части от избено помещение №16 с площ 12,92 кв.м.  и от таванско помещение №12 с площ 12,35 кв.м., както и 2,476% ид. ч от общите части на сградата и ведно с 2,476% от правото на строеж върху поземления имот; 1/2 ид.ч от гараж № 10, находящ се на административен адрес  гр. Д., ул. ***  с площ *** кв.м , представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д. и 1/4 ид. ч от нива  с площ 22,001 дка, представляваща имот с идентификатор *** *** на гр. Д., поради накърняване на добрите нрави – липса на еквивалентност на насрещните престации, искове с по чл. 26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД; 2) за прогласяване за нищожни като абсолютно симулативни  на договори за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт ***, сключени между майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., починала на ***г., от една страна като продавач, и Д.С.С., от друга страна като купувач, относно следните недвижими имоти: 1/2 ид.ч от  жилище – апартамент, находящо се на административен адрес  гр. Д., ул. ***, с площ 88,23 кв.м, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д., състоящ се две стаи, столова, кухня, ниша, сервизни помещения, ведно с прилежащите му части от избено помещение №16 с площ 12,92 кв.м.  и от таванско помещение №12 с площ 12,35 кв.м., както и 2,476% ид. ч от общите части на сградата и ведно с 2,476% от правото на строеж върху поземления имот; 1/2 ид.ч от гараж № 10, находящ се на административен адрес  гр. Д., ул. ***  с площ 18,94 кв.м, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д. и 1/4 ид. ч от нива  с площ 22,001 дка, представляваща имот с идентификатор *** *** на гр. Д., искове по чл. 26, ал.2, предл. 5 от ЗЗД; 3) за разваляне на договори за покупко-продажба, обективирани в нотариален акт ***, сключени между майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., починала на ***г., от една страна като продавач, и Д.С.С., от друга страна като купувач, относно следните недвижими имоти: 1/2 ид.ч от  жилище – апартамент, находящо се на административен адрес  гр. Д., ул. ***,  с площ 88,23 кв.м, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д., състоящ се две стаи, столова, кухня, ниша, сервизни помещения, ведно с прилежащите му части от избено помещение №16 с площ 12,92 кв.м.  и от таванско помещение №12 с площ 12,35 кв.м., както и 2,476% ид. ч от общите части на сградата и ведно с 2,476% от правото на строеж върху поземления имот; 1/2 ид.ч от гараж № 10, находящ се на административен адрес  гр. Д., ул. ***  с площ 18,94 кв.м , представляващ самостоятелен обект с идентификатор *** по *** на гр. Д. и 1/4 ид. ч от нива  с площ 22,001 дка, представляваща имот с идентификатор *** *** на гр. Д., поради неплащане на цената, искове по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД.

С оглед установяване действителната пазарна цена на процесния имот по делото е назначена съдебно-техническа експертиза. Вещото лице инж. К.Д., след извършени справки и анализ на пазарната конюнктура дава заключение, че справедливата пазарна стойност на спорния имот към 08.02.2017 г. е била 28 616 лв.

По делото е прието и заключението на в.л. инж. К.Б., според което пазарната цена на изследвания имот към 2017 г. е била 33 807 лв.

По искане на страните по делото са ангажирани гласни доказателства, като са разпитани водената от ищеца свидетелка П.В.М. (съпруга на С.Д.С.), както и посочените от първия ответник: Р.Н.П. (сътрудник в канцеларията на ****) и А.Д.И. (изпълнявала длъжността помощник-нотариус при нотариус ***).

При така установената фактическа обстановка следват следните правни изводи:

Съгласно разясненията, дадени в ТР 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, фактическият състав на недействителността по чл. 40 от ЗЗД включва два елемента: обективен - увреждане на представлявания, което може да е в много проявни форми (неизгодни условия, превратно упражнени права - релевирани по делото) и субективен, състоящ се в недобросъвестност на представителя, (който в случая е и насрещна страна по договора), изразяваща се в осъзнаване, че сделката обективно уврежда представлявания. Недобросъвестността не се предполага.

Приложното поле на защитата с иска по чл. 40 от ЗЗД са именно действията на пълномощника в рамките на представителната власт. На представителната власт, като непритезателно право, от една страна съответства правно задължение на представлявания да търпи в своята правна сфера правните последици от действията на представителя, а от друга страна съответства задължението на представителя да се ръководи изключително от интересите на упълномощителя, тъй като „представителството по правило обслужва интересите на представлявания”. Правилото, посочено в т.І.1. от ТР № 5/12.12.2016 г. по т.д № 5/2014 г. на ОСГТК обема и случая, при който пълномощникът е овластен да продаде имот на себе си (чл. 38, ал. 1 от ЗЗД). В същото тълкувателно решение на ОСГТК на ВКС се подчертава и установеното в доктрината и практиката на ВКС разбиране, че при разпоредителна сделка пълномощникът не пренася чужда воля, а изразява своята, като договаря. Отношенията между упълномощителя и неговия пълномощник са такива на доверие (т.І.5 от ТР № 5/12.12.2016 г. ОСГТК), израз на овластяването да се уговаря обвързващо, поради това и именно, за да защити упълномощителя от възможна злоупотреба с доверието му от страна на пълномощника, законодателят е установил недействителността по чл. 40 от ЗЗД (т.І.6 от ТР № 5/12.12.2016 г. ОСГТК).

В съответствие с приетото от ОСГТК на ВКС по тълкувателен ред следва да се отговори утвърдително, че е допустимо наследници на представлявания продавач да упражнят правото на иск по чл. 40 от ЗЗД. Позовавайки се на недействителността по чл. 40 от ЗЗД, увреденото представлявано лице отклонява от своята правна сфера негативните правни последици от увреждащия го договор Установената с нормата на чл. 40 от ЗЗД недействителност има защитна функция само за увредения, правото е наследимо и искът може да бъде упражнен и от наследниците, както в случая. Когато договорът има за предмет правото на собственост върху недвижим имот и е недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД, той не поражда вещно-транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД, поради което недобросъвестната насрещна страна не придобива вещни права по силата на договора. Ако това лице на свой ред сключи последващ вещно-прехвърлителен договор за същата вещ (имот), както в случая, то съгласно общия правен принцип, че никой не може да прехвърли права, които не притежава, и този договор няма да породи вещно-транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 от ЗЗД, с оглед на което и собственикът, респ. наследниците му, провели успешно иска по чл. 40 от ЗЗД, ще защити правото си с иск по чл. 108 от ЗС.

Както субективното материално право на представлявания да се позове на недействителността по чл. 40 от ЗЗД, така и процесуалното му право на иск, включващо предявяването на установителния иск и заявяването на правоизключващото процесуално възражение с правна квалификация по чл. 40 от ЗЗД, са наследими (освен в случаите, когато недействителният договор има за предмет незаместими престации, свързани с неговата личност) и могат да бъдат упражнени от всеки от наследниците му – съразмерно дела му от наследството; същото се отнася и за универсалните правоприемници на юридическо лице, от чието име е сключен договор, при който неговият представител (по закон или по пълномощие) се е споразумял в негова вреда с насрещната страна.

При позоваване (извънсъдебно или пред съда) от страна на представлявания на недействителността по чл. 40 от ЗЗД, всяка от страните дължи на другата връщане на даденото по договора, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД – в хипотезата на начална липса на основание за извършването на престациите.

Когато договорът е недействителен на основание чл. 40 от ЗЗД, той не поражда насрещни права и задължения за страните по него, както и вещно-транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 от ЗЗД, поради което недобросъвестната насрещна страна – третото лице, което е договаряло с представителя във вреда на представлявания, нито придобива облигационни и вещни права по силата на договора, нито упражнява добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно основание, годно да го направи собственик по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС.

В конкретния случай твърденията на ищеца са, че неговата наследодателка е била увредена от ниската цена, на която е сключена сделката и в тази насока са и оплакванията в исковата молба. В настоящата хипотеза се установява по делото, че представителят и насрещната страна са сключил договор за покупко-продажба на процесния имот за сумата от 2 300 лв., която сума е близка до данъчната оценка на имота, възлизаща на 2 227 лв., и която сума е значително по-мака от пазарната стойност на същия имот – според в.л. тази стойност е между 28 616 лв. и 33 807 лв.

Установяването наличието на осъществен фактически състав, по смисъла на чл. 40 от ЗЗД, предполага пълното доказване наличието на следните кумулативни предпоставки: обективен момент - причинена вреда на представлявания, и субективен - знание у договарящите се, че предизвикват увреждането, респективно намерение за това.

Съвкупният анализ на събраните по делото писмени и гласни доказателства не може да обоснове стабилен извод относно релевантното за делото обстоятелство: представителят и насрещната страна да са имали намерение да увредят представляваната – наследодателката на ищеца.

Изводът за наличие на увреждане се основава на съвкупна преценка на обстоятелствата по всеки конкретен случай, а под споразумяване между представителя и насрещната страна не се разбира наличие на изричен сговор между тях, а се зачита обективираната в самия договор тяхна недобросъвестност-знание /осъзнаване/, че сключеният договор обективно уврежда представлявания /така мотивите към т. 3 от ТР № 5/12.12.2016 г. по тълк. Дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС/. Доколкото липсва законова презумпция, за наличието на намерение за увреждане, то в тежест на ищеца е да докаже не само обективния факт на увреждащото действие, но и субективният елемент на съвместното намерение за увреждане. Единствено безспорно установеното по делото обстоятелство, след изслушаното и прието по делото заключение на вещите лица по допуснатата съдебно-икономическа експертиза, че реалната пазарна стойност на имота, предмет на договора, към датата на сключване на обсъждания договор е била около 30 000 лв. (28 616 лв.,  според първото в.л., и 33 807 лв. съгласно второто в.л.), не може да мотивира съда да приеме, че е налице посочения по-горе субективен елемент.

Липсата на еквивалентност на насрещните престации не е основание за прогласяване нищожността на процесната сделка, с оглед необходимостта от защита на правната сигурност и гражданския оборот. Представителят е действал в рамките на даденото му пълномощно, поради което изразеното от него съгласие при сключване на договора е съгласие на упълномощителя и последиците от правните действия, които представителят извършва, възникват за представлявания, по аргумент от разпоредбата на чл. 36, ал. 2 от ЗЗД. Упълномощаването, по своя правен характер, представлява едностранна сделка, по силата на която представляваният овластява представителя да извършва правомерни правни действия от негово име, които пряко да го обвързват.

Свободата на договаряне, основен принцип прогласен с разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, обуславя възможността страните сами да определят стойността на престациите си при възмездните договори, без да е необходимо наличието на обективна еквивалентност. “Несправедливите договори”, тези лишени от еквивалентност, по принцип не могат да бъдат атакувани, ако страната свободно е изразила волята си. Изложените съображения обуславят неоснователността на предявените установителни искове за прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба, поради което същите подлежат на отхвърляне.

В настоящия случай установените по делото (чрез събраните гласни доказателства и от цитираните по-горе съдебни решения на ДРС и ДОС) действителни цели на продавачката В. по извършените сделки с недвижими имоти, вследствие отношенията между нея и сина й С., респ. между нея и внука й Д., обосновават становище за липса на увреждане на прехвърлителката. Действията на С. В. от края на 2016 г. и началото на 2017 г. сочат на стремеж същата да лиши единствения си син С.С. от бъдещо наследство, респ. да осигури имуществено единствения си внук Д.С., като не се твърди от страните предприетите от нея сделки на разпореждания с недвижими имоти да са извършени със знанието и съгласието на нейния син С.. През този период същата е предприела множество сделки на разпореждания със свои имоти, чрез които е обогатила своя внук Д..

В решение на ВКС № 95 от 27.06.2017 г. по гр. д. № 5523/2015 г., IV г.о. е прието, че само поради ниската цена на сделката не може да се направи извод за увреждане при близки родствени връзки между представлявания и представителя и купувача. Сочи се, че пълномощно, с което е предоставена: „….на пълномощника свободата да се разпорежда, в т. ч. да продава, дарява, заменя, поделя и др. процесните недвижими имоти, в полза на когото намери за добре, при цена и условия, каквито намери за добре, да получава продажна цена или замененото имущество, съдържа съгласие на представлявания за накърняване на имуществото му.“.

Конкретния случай е аналогичен. Страните са роднини по права линия (баба, син и внук), от свидетелските показания се установява, че желанието е било да се прехвърли имуществото на С. С. В. в полза на нейния внук Д.С..

При това положение Д.кият районен съд споделя посочената практика на ВКС и намира, че прехвърлителката не е имала намерение да реализира пазарната цена на имота и се е съгласил да бъде „увредена“ от обективна цена, чрез даване право на ответника сам да определи цената по договора.

В подкрепа на този извод е и факта, че пълномощното не ограничава изрично правото на пълномощника – той има право да продава имотите сам на себе си, като единственото ограничение е продажната цена да не е по-ниска от данъчната оценка на имота. Всичко това сочи, че упълномощителя не е търсил пазарната стойност на имота, тоест съгласил се е с увреждането от обективна страна чрез цена много по-ниска от реалната.

Липсва и субективния елемент – недобросъвестност на пълномощника. Само ниската цена при установените близки родствени отношения не може да се третира като недобросъвестност (както е посочил изрично и ВКС), напротив точно близките отношения могат да се считат за причината да се уговори ниска цена, а в съвкупност със свидетелските показания относно договорките за вида на сделката (продажба) и изповядване на именно такава сделка от пълномощника следва извод, че същият е действал със съзнание, че изпълнява волята на баба си, което изключва недобросъвестност.

Следователно не са налице елементите от фактическия състав на разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД, обуславящи недействителност на процесния договор за продажба. След като процесният договор е валиден, то предявеният иск на основание чл. 40 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

Съгласно разпоредбата на чл. 34 от ЗЗД, когато договорът бъде признат за нищожен, всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея. Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД, който е получил нещо без основание е длъжен да го върне. С прогласяване нищожността на договора за продажба, отпадат с обратна сила и правата на купувача по него, като собствеността се връща в патримониума на продавача.

Член 34 от ЗЗД е уреден от закона частен случай на неоснователно обогатяване, при който липсата на основание или отпадането му произтича от нищожността или унищожаемостта на сделката. Нищожността на сделката попада в първата хипотеза на чл. 55, ал. 1 от ЗЗД – получено нещо при начална липса на основание. В конкретният случай, предвид преценката за неоснователност на исковете, касаещи нищожността на сделката, то неоснователно е и искането за връщане на даденото. Като неоснователен следва да бъде отхвърлен и обусловения иск, с който се предявява реституционна претенция по чл. 34 от ЗЗД за връщане на престираното от ищеца.

По отношение на предявеният в условията на евентуалност иск за разваляне на договора, поради неплащане на цената по същия:

Поръчката е договор, с който едно лице възлага на друго лице да извърши определени правни действия за негова сметка. Предмет на договора е извършването на правни действия – сделки. Правните действия по прехвърлянето на резултатите от изпълнителната сделка върху косвено представлявания се означават като отчетна сделка.

За да бъде уважен този иск следва да бъде безспорно установено по делото, че по сключения между страните по настоящето дело договор за покупко-продажба, купувачът не е изпълнил свое задължение за заплащане на договорената продажна цена. Не се доказа по делото, че праводателката на ищеца С. С. В. не е получила цената по процесния договор. Плащането е обстоятелство, което е в тежест на ответника да докаже. Ответникът обаче е ангажирал доказателства в тази връзка. При липсата на искове за нищожност или унищожаване на пълномощното изявлението в нотариалният акт за получена предварително цена е валидно и обвързва представлявания. Доколкото в частта, с която нотариусът е удостоверил изявленията на страните, че продажната цена е реално заплатена, представлява официален свидетелстващ документ, който се ползва с обвързваща съда материална доказателствена сила, и договорът не следва да се разваля на това основание.

На следващо място с пълномощното от 08.02.2017 г. С. В. е дала право на ответника да: „Да получи продажната цена по начин, какъвто прецени и договори”, което само по себе си е индиция за получаване на продажната цена, тъй като в противен случай е алогично е да се дава такова право.

С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на ответниците следва да бъдат присъдени сторените от тях съдебни разноски. Ищецът дължи на Д.С.С. разноски в размер на 600 лв. /шестстотин лева/, а в полза на Ж.Г.Ж. и Й.Ч.Х. – Ж. разноски в размер на 515 лв. /петстотин и петнадесет лева/.

Водим от гореизложеното, Д.кият окръжен съд

 

Р  Е  Ш  И  :

 

ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени от С.Д.С. с ЕГН ** ***, в качеството му на законен наследник на С. С. В., ЕГН **, б.ж. на гр. Д., срещу Д.С.С. с ЕГН ** ***, Ж.Г.Ж. с ЕГН ** *** и *** с ЕГН ** ***, за прогласяване на основание чл. 40 от ЗЗД недействителността на сключения между майката на ищеца С. С. В., б.ж. на гр. Д., чрез нейния пълномощник Д.С.С., от една страна като продавач, и Ж.Г.Ж., от друга страна като купувач, по време на брака му с Й.Ч.Х. – Ж., договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № С. В. год. на нотариус с район на действие при Районен съд – гр. Г. Т. , вписан в регистъра на ***, на недвижим имот, находящ се в с. С. В., представляващ поземлен имот с начин на трайно ползване нива с площ от *** дка, съставляващ имот № ***, трета категория на земята в местността *** по плана за земеразделяне на селото, поради това, че при сключването на този договор пълномощникът е договарял с купувача във вреда на представлявания; както и обусловения иск за връщане на даденото - владението на имотите с правно основание чл. 34 от ЗЗД, във връзка с чл. 55, ал. 1, предложение първо от ЗЗД, и предявения иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за развалянето на процесния договор, поради неплащане на продажната цена по същия от страна на купувачите.

ОСЪЖДА С.Д.С. с ЕГН ** *** ДА ЗАПЛАТИ на Д.С.С. с ЕГН ** *** сторени по делото съдебно-деловодни разноски в размер на 600 лв. /шестстотин лева/.

ОСЪЖДА С.Д.С. с ЕГН ** *** ДА ЗАПЛАТИ на Ж.Г.Ж. с ЕГН ** и Й.Ч.Х. – Ж. с ЕГН **,***, сторени по делото съдебно-деловодни разноски в размер на 515 лв. /петстотин и петнадесет лева/.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Д.кия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.                                                                                                  

                                                                               

 

                                                                          РАЙОНЕН СЪДИЯ: