Р Е Ш Е Н И Е №143
Град Несебър, 01.08.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на четвърти
май, през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
Председател:
Петър Петров
При
секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров гр.д.№ 1100 по описа за 2017г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз
основа на иск с правно основание чл.40, във връзка с чл.18 от ЗУЕС, предявен от
„И.” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано
от Р.Б.Н. – изпълнителен директор (заличена), и В.И.К.Д.–
член на Управителния съвет (понастоящем Изпълнителен директор), против
Етажната собственост на жилищна сграда
вход C,
вход D, вход Е, вход F, вход G, вход К3 и Етажната собственост на жилищна
сграда с вход А, вход В, вход К1, вход К2 и външно кабелно захранване НН,
НАХОДЯЩИ СЕ В ГРАД Свети Влас, местност „Козлука”,
община Несебър. Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в сграда
с идентификатори №№ ****************, ****************, ****************, ****************,
****************, ****************0, ****************, представляващи
апартаменти, и на рецепция с идентификатор ****************. За правото си на
собственост ищецът твърди, че се е снабдил с Нотариален акт № 21, том VІІ,
рег.№ 7665, дело № 1200/27.09.2012г. на нотариус Линка Чуткина
с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, и с
Постановление за възлагане на недвижим имот от 10.02.2016г., издадено по изп. дело № 20158000400564 на ЧСИ Ивелина Божилова с рег.№
800 на КЧСИ, влязло в сила на 31.03.2016г. Ищецът твърди, че по силата на
същото постановление за възлагане е собственик и на поземления имот с
идентификатор ****************, в който е разположена сградата, в който се намират
самостоятелните обекти, ведно с всички приращения в
него: открит развлекателен басейн и открит бар с ВиК
отклонения. Ищецът е собственик и на самостоятелни обекти в сграда с
идентификатори №№ ****************.1, ****************.2, ****************.18, ****************.36,
****************.71, ****************.3, ****************.4, ****************0,
****************.21, ****************.22, ****************.38, ****************.39,
****************.56, ****************.5, ****************.6, ****************.8,
****************.7, ****************.43, ****************.61, ****************.75,
****************.76, ****************.12, ****************.11, ****************.63,
****************.14, ****************.16, ****************.32, ****************.17.
Собствеността върху тези самостоятелни обекти ищецът притежава по силата на
Нотариален акт № 21, том VІІ, рег.№ 7665, дело № 1200/27.09.2012г. на нотариус
Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, и Постановление за възлагане на недвижим имот от
10.02.2016г., издадено по изп. дело № 20158000400564
на ЧСИ Ивелина Божилова с рег.№ 800 на КЧСИ, влязло в сила на 31.03.2016г.
Твърди също, че на 10.08.2017г. е било проведено съвместно общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в двете отделни сгради: 1) „Жилищна
сграда за сезонно ползване с 22 броя апартаменти и рецепция – вход А, вход В,
вход К1, вход К2 и външно кабелно захранване НН”, построена в ПИ № ****************,
и 2) „Пететажна жилищна сграда за сезонно обитаване, входове C, D,
E, F, G, K3”, състояща се от
80 апартамента и 3 мезонета, построена в ПИ № ****************. Тези две
сгради, в които се намират гореизброените самостоятелни обекти, се намират в
комплекс „Р.Б.”, местността „Козлука”, в землището на
град Свети Влас, община Несебър. Счита, че решенията, взети на това събрание,
са незаконосъобразни, тъй като са приети в нарушение на процедурните правила,
свързани със свикването и провеждането на заседанията на съвместното общо
събрание. Те противоречали и на императивни материалноправни
разпоредби. В съставения протокол от проведеното събрание е отразено, че то е
свикано с покана, оповестена по реда на чл.18, ал.2, във връзка с чл.12, ал.3 и
чл.13 от ЗУЕС, била е поставена на 01.08.2017г. на десетте входни врати на
комплекса и изпратена по електронните адреси на собствениците. Ищецът отрича да
е спазена тази процедура по свикване на събранието. От протокола от събранието
не се установявало от кого е свикано събранието, а само, че на 08.08.2017г. е
проведено ОСЕС на сградата, разположена в ПИ ****************, а на
09.08.2017г. е проведено такова ОСЕС на сградата, разположена в ПИ ****************.
На тях са взети решения за провеждане на съвместно общо събрание на двете
етажни собствености, като са избрани и лица, които да
ги представляват на съвместното събрание, проведено на 10.08.2017г. Те обаче не
били легитимно избрани поради незаконосъобразност на решенията на отделните
етажни собствености. Според ищеца на съвместното
събрание е нарушен чл.16, ал.5 от ЗУЕС, тъй като в съставеният протокол не е
посочен дневния ред, номерата на самостоятелните обекти в сградата, които
явилите се лица представляват, начина на гласуването на участниците, липсват и
техни подписи. Избирането на Станчо Василев Гинов с
решение по т.2 за управител било неправилно и в нарушение на чл.18, ал.1 от ЗУЕС, както и в нарушение на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС, предвид, че същият не е
собственик в етажната собственост. Счита за незаконосъобразно решението по т.4
от дневния ред, тъй като определянето на годишната такса за управление и
поддръжка на общите части в размер на 540 евро е в нарушение на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, а решението по т.6 от дневния ред, с който размерът на вноската за фонд
„Ремонт и обновяване” е определен в нарушение на чл.50, ал.2, т.1 от ЗУЕС,
предвид, че е решено тя да бъде в размер на 56 лева на годишна база. Незаконосъобразният
избор на управител е обусловило и незаконосъобразността на решението по т.7 от
дневния ред, според което управителят да бъде оправомощен
да сключи договор за възлагане на дейности по поддържането на общите части на
сградата. Моли решенията,
взети на съвместното общо събрание на етажните собствености,
проведено на 10.08.2017г. и обективирани в протокол
от същата дата, да бъдат отменени. Претендира разноски.
Ответниците не са подали отговор
на исковата молба, не са взели становище по иска, не са направили възражения и
оспорвания.
Първоначално делото е било
образувано пред Поморийския районен съд, който с влязло в сила Определение от
25.10.2017г., постановено по гр.д.№ 560/2017г., по описа на съда, е прекратил
производството пред него и на основание чл.118, ал.2 от ГПК, във връзка с
императивната разпоредба на чл.40, ал.2 от ЗУЕС е изпратил делото по подсъдност
на Несебърския районен съд.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявения
иск за отмяна на решенията на съвместното общо събрание.
Ответниците не се представляват в
съдебно заседание.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:
По силата на нотариален акт за
прехвърляне право на собственост върху недвижими имоти срещу частично
изпълнение на паричен дълг при условията на чл.65, ал.2 от ЗЗД № 21, том VІІ,
рег.№ 7665, дело № 1200/2012г. на нотариус Линка Чуткина
с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, ищецът „И.” АД е
придобил на 27.09.2012г. собствеността върху следните самостоятелни обекти в
сграда с кадастрални номера ****************, ****************, ****************,
****************, ****************, ****************0, ****************, ****************.1,
****************.2, ****************.18, ****************.36, ****************.71,
****************.3, ****************.4, ****************.20, ****************.21,
****************.22, ****************.38, ****************.39, ****************.56,
****************.5, ****************.6, ****************.8, ****************.7,
****************.43, ****************.77, ****************.75****************.76,
****************.9, ****************.10, ****************, ****************.11,
****************.63, ****************.80, ****************.14, ****************.16,
****************.32, ****************.49.
По силата влезли в законна сила
постановления за възлагане от 01.06.2016г., издадени по изпълнително дело №
20158000400564 по описа на ЧСИ Ивелина Божилова с рег.№ 800 на КЧСИ и район на
действие Окръжен съд – Бургас, ищецът „И.” АД е придобил собствеността и върху
самостоятелен обект в сграда с идентификатор **************** и върху Поземлен
имот с идентификатор ****************. От тези постановления за възлагане се
установява, че част от описаните по-горе самостоятелни обекти се намират в
сграда с идентификатор ****************, построена в Поземлен имот с
идентификатор ****************по кадастралната карта и кадастралните регистри
на град Свети Влас, община Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48 /
03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед №
КД-14-02-1376 / 23.10.2008г. на Началника на СГКК – Бургас, с адрес на
поземления имот: град Свети Влас, местност „Козлука”,
с площ от 1 317 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана;
начин на трайно ползване: Незастроен имот за жилищни нужди.
На основание нотариален акт №
165, том V, рег.№ 8076, дело № 951/2015г. на нотариус Линка Чуткина
с рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърски районен съд, в който е обективиран
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.09.2015г., ищецът „И.” АД е
придобил собствеността върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****************.17,
по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Свети Влас, община
Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-48 / 03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АГКК, изменен със Заповед № КД-14-02-194 / 25.02.2009г. на
началника на СГКК – Бургас. О този документ за собственост се установява, че
обектът, предмет на обективирания в него договор за
покупко-продажба, както и останалата част от изброените по-горе самостоятелни
обекти, се намират в сграда с идентификатор ****************, разположена в
Поземлен имот с идентификатор ****************, находящ
се в град Свети Влас, местност „Козлука”. Поземления
имот с идентификатор № **************** е съседен на Поземлен имот с
идентификатор ****************.
На 08.08.2017г. е проведено Общо
събрание на Етажната собственост на собствениците на самостоятелни обекти в
„Жилищна сграда за сезонно ползване с 22 броя апартаменти и рецепция – вход А,
вход В, вход К1 и вход К2 и външно кабелно захранване НН, находяща се в ПИ ****************,
местност „Козлука”, землище на град Свети Влас,
община Несебър. Решенията, взети на това събрание са обективирани
в протокол от 08.08.2017г., като с решението по т.8 от дневния ред, взето с
единодушие, са избрани трима етажни собственици – А.З., А.З.и И.А.за
представители за провеждане на съвместно общо събрание на етажните собствености в комплекс „Р.Б.”.
На 09.08.2017г. е проведено Общо
събрание на Етажната собственост на собствениците на самостоятелни обекти в
пететажна жилищна сграда за сезонно обитаване входове С, D, Е, F, G, K3 с местонахождение ПИ ****(идентификатор ****************),
местност „Козлука, землище на град Свети Влас, община
Несебър. За проведеното събрание е съставен протокол, а едно от обективираните в него решения е това по т.8 от дневния ред,
с което са били избрани със 100 процента от присъстващите етажните собственици Н.М.,
М.З.и С.Г.за представители за провеждане на съвместно
общо събрание на етажните собствености в комплекс „Р.Б.”.
Съвместното общо събрание на
етажните собствености на комплекс „Р.Б.”, състоящ се
от „Пететажна жилищна сграда за сезонно обитаване, входове С, D, E,
F, G и К3”, състояща се от
80 апартамента и три мезонета с местонахождение ПИ 013049, и „Жилищна сграда за
сезонно ползване с 22 броя апартаменти и рецепция, вход А, вход В, вход К1 и
вход К2 и външно кабелно захранване НН”, находяща се в ПИ ****************, находящи се в местността „Козлука”,
землище на град Свети Влас, община Несебър, е било проведено на 10.08.2017г. от
10:00 часа. От съставения протокол от ОСЕС е видно, че събранието е било
проведено в кафе-бара на комплекс „Р.Б.” град Свети Влас, местност „Козлука”, община Несебър. В протокола е посочено, че съвместното
общо събрание е било свикано с покана, оповестена по реда на чл.18, ал.2, във
връзка с чл.12, ал.3 и чл.13 от ЗУЕС и поставена на 01.08.2017г.на 10-те входни
врати на комплекс „Р.Б.” и разпратени на електронните адреси на собствениците.
Въпреки, че в протокола е отбелязано, че на това съвместно общо събрание са
присъствали всички представители, избрани на общите събрания на двете етажни собствености, проведени на 08.08.2017г. и 09.08.2017г., едновременно
с това, според инкорпорирания пак в протокола списък на присъствалите, А.З. е
присъствала от името на съпруга си А.К., а С.Г.е присъствал в качеството му на
пълномощник на „Лиъз Сървисиз
БГ”. Наред с тях са присъствали и в качеството й на преводач С.Б., протоколчик М.П.и адвокат Карагьозов. За председател на
събранието е бил избран С.Г., който преди това е бил избран и за управител и на
двете етажни собствености. С решение по т.1 от
дневния ред собствениците на самостоятелни обекти в комплекс „Р.Б.” са
утвърдили отчета на управителя С.Г.за периода от 01.01.2016г.
до 31.12.2016г.; с решение по т.2 от дневния ред са избрали за управител на
етажната собственост С.Г.; с решение по т.3 от дневния ред са избрали А.К., Н.М.,
М.З.и О.Х.за членове на Контролния съвет; с решение
по т.4 от дневния ред е определена годишната такса поддръжка в размер на 540
евро, като е определен срок на плащане 15-и август на съответната година. С
взетото решение по т.5 от дневния ред Общото съвместно събрание е решило
управителят С.Г.да „застави” съобствениците на бара
да спазват правилата за вътрешния ред, като музиката да бъде спирана за времето
от 13:00 часа до 15:00 часа и след 23:00 часа и да „запознае фирмата”, която
настанява туристи в апартаментите на банката с тяхното съдържание. С решението
по т.6 от дневния ред е определена годишна такса за фонд „Ремонт и обновяване”
в размер на 46 лева и откриване на отделна банкова сметка, ***, а с решението
по т.7 от дневния ред собствениците на самостоятелни обекти в „Р.Б.” са оправомощили управителя да подпише договор за възлагане на
дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или
физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на
управителния съвет (управителя), които могат да бъдат възложени за изпълнение
на тези лица. Всички изброени по-горе решения е посочено, че са взети с
единодушие. В протокола от събранието не се съдържа т.8 от дневния ред, респ.
решение не е вземано. По т.9 от дневния ред е посочено, че собствениците са
отхвърлили предложението на „банката” относно обслужването на басейна, а по
т.10 „Разни” е посочено, че съвместното събрание „потвърди” въпросите,
обсъждани на общите събрания на 08.08. и 09.08. Протоколът е подписан от
председателя на събранието, от протоколчика и от преводача.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:
Искът по чл.40 от ЗУЕС е предявен
от лице, имащо правен интерес от атакуване решенията на съвместното общо
събрание на двете етажни собствености – ищецът има
качеството на етажен собственик, т.е притежава самостоятелни обекти, и в двете
сгради, в режим на етажни собствености, участници в
съвместното общо събрание. Искът за атакуване решенията на съвместното общо
събрание е допустим, тъй като е подаден в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС, при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на
две или повече етажни собствености, може да се
проведе съвместно общо събрание, за участие в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното
общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на
една от етажните собствености и се провежда по
общите правила за провеждане на общо събрание, а решенията се вземат с
мнозинство от две трети от присъстващите.
Съгласно разпределената от съда
доказателствена тежест и дадена възможност, ответникът не установи при
условията на пълно и главно доказване, заседанието на съвместното общо събрание
на двете етажни собствености от 10.08.2017г. да е
било валидно свикано, нито при спазване изискванията на чл.13, ал.7 от ЗУЕС и в
срока по чл.13, ал.1 от ЗУЕС, нито при спазване изискванията на чл.18, ал.1 и ал.2
от ЗУЕС, в какъвто смисъл са твърденията на ищеца. По отношение на свикването на съвместното общо
събрание съдът намира, че то не свикано по предвидения в ЗУЕС ред. На отделните събрания на двете етажни собствености, проведени съответно на 08.08.2017г. и на
09.08.2017г., за първи път е взето решение да се проведе такова съвместно общо
събрание, поради което констатацията в протокола от 10.08.2017г., че покана за
свикването му е поставена преди това – на 01.08.2017г., и разпратена по
електронните адреси на собствениците, не следва да се приема за достоверна. От
една страна, посочената в протокола от 10.08.2017г. покана, подписана от
лицата, които свикват съвместното събрание, не е представена по делото, липсват
данни тя да е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградите на
двете етажни собствености не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, каквото е изискването на чл.13, ал.1 от ЗУЕС, по който
начин съдът приема, че не само, че не е спазен предвиденият в цитираната
разпоредба срок за поставяне на поканата за свикване на събранието, с оглед и
липсата и на съставен протокол за поставянето й, но и че въобще липсва
изготвена покана с необходимото съдържание, включващо датата и часа на
поставянето на поканата, дневния ред, при който да се проведе събранието,
датата, часът и мястото на провеждането му, подписите на лицата, свикващи
събранието; по делото липсват и данни такава покана да е изпращана и съобщавана
на ищците и по реда на чл.13, ал.2 и ал.3 от ЗУЕС. От друга страна, на ОС на
отделните етажни собствености от 8-и и 9-и август
2017г. само са взети решения за свикване на такова съвместно събрание, поради
което изготвянето и поставянето на поканата за неговото свикване представляват
изпълнение на тези решения, т.е. последващ юридически факт – не е оправдано от
гледна точка на специалния закон тези действия да предхождат взетите решения за
свикване на съвместното събрание, защото законът е въвел изискване за
последователност от действия за провеждане на законосъобразно общо събрание на етажната
собственост, респ. съвместно общо събрание на отделни етажни собствености.
С оглед неспазване на
изискванията на специалния закон – ЗУЕС – за свикването и провеждането на
съвместното общо събрание на двете етажни собствености,
съдът намира, че взетите на това събрание решения са незаконосъобразни и като
такива следва да бъдат отменени без съдът да разглежда останалите възражения на
ищеца, касаещи съществото на атакуваните решения.
Предвид правилата на процеса и на
основание чл.78, ал.1 от ГПК ответната страна следва да бъде осъдена да заплати
на ищеца направените по делото разноски, включваща платена държавна такса в
размер на 80 лева и платено адвокатско възнаграждение в размер на 360 лева или
общо сумата в размер на 440 лева.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни всички решения, взети на съвместното общо
събрание на етажните собствености на комплекс „Р.Б.”,
състоящ се от „Жилищна сграда за сезонно ползване с 22 броя апартаменти и
рецепция – вход А, вход В, вход К1, вход К2 и външно кабелно захранване НН”,
построена в ПИ № ****************, и 2) „Пететажна жилищна сграда за сезонно
обитаване, входове C, D, E, F, G, K3”,
състояща се от 80 апартамента и 3 мезонета, построена в ПИ № ****************,
проведено на 10.08.2017г. от 10:00 часа в кафе-бара на комплекс „Р.Б.”, град
Свети Влас, местност „Козлука”, община Несебър и обективирани в протокол от 10.08.2017г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на „Жилищна
сграда за сезонно ползване с 22 броя апартаменти и рецепция – вход А, вход В,
вход К1, вход К2 и външно кабелно захранване НН”, построена в ПИ № ****************,
и Етажната собственост на „Пететажна жилищна сграда за сезонно обитаване,
входове C, D, E, F, G, K3”,
състояща се от 80 апартамента и 3 мезонета, построена в ПИ № ****************,
с адрес землището на град Свети Влас, местност „Козлука”,
община Несебър, ДА ЗАПЛАТЯТ на „И.” АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано от Р.Б.Н. –
изпълнителен директор (заличена), и В.И.К.Д.– член на Управителния съвет
(понастоящем Изпълнителен директор), сумата в размер на 440 лв.
(четиристотин и четиридесет лева), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: