№ 173
гр. гр. Добрич, 26.11.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ДОБРИЧ в публично заседание на двадесет и седми
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Галатея П. Ханджиева Милева
Членове:Десислава Б. Николова
Жечка Н. Маргенова Томова
при участието на секретаря Павлина Ж. Пенева
като разгледа докладваното от Галатея П. Ханджиева Милева Въззивно
гражданско дело № 20213200500518 по описа за 2021 година
и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на глава ХХ от ГПК и е образувано по въззивна жалба на К. С.
ИСМ. и М. К. СЛ., двамата от с.Ж., общ.Добричка, чрез упълномощения адвокат, срещу
решение №260394/27.05.2021г. по гр.д.№2400/2017г. на Добричкия районен съд, с което са
отхвърлени предявените от въззивниците срещу Р. В. Д. и КР. ИСКР. В., двамата от с.Ж.,
общ. Добричка, искове за установяване правото на собственост на ищците, придобито на
основание договор за покупко-продажба по нотариален акт №127 т.ІХ д.№1617/22.06.2016г.
на помощник-нотариус по заместване при нотариус с рег.№160 и за осъждане на
ответниците да им предадат владението на недвижим имот – административна сграда със
застроена площ от 101 кв.м, построена, съгласно описанието в нотариалния акт върху
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 447 кв.м, съставляваща имот I
по плана на Стопански двор - Овцеферма, село Ж., община Добричка, попадаща в ПИ
29489.950.15 с площ от 1707 кв.м. по КККР, одобрени със заповед № РД-18-260 от
24.08.2017г. на ИД на АГКК.
В жалбата са изложени доводи срещу приетото от първоинстанционния съд, че описаният в
нотариалния акт за договора за покупко-продажба недвижим имот не е съставлявал
самостоятелен обект, за да може да бъде придобит като такъв от ищците. Поддържа се, че с
показанията на двама свидетели било установено, съществуването като самостоятелни
обекти – административни сгради, както на закупения от ищците, така и на закупения от
1
ответниците имот. Всички промени до сега съществуващото положение в сградата били
извършени от ответниците след придобиването на имотите им от двете насрещни страни,
всяка от които, противно на приетото от първоинстанционния съд, била придобила по
договора си свой самостоятелен обект, а не идеална част от сграда. Неправилно било и
приетото, че ответниците са придобили идеалната част на ищците въз основа на давностно
владение. Не били взети предвид данните по делото за допускане от ищците на праводателя
на ответниците да ползва имота им, липсата на сведения за промяна в намеренията му
касателно същия до датата на смъртта му и недостатъчният период от време след това за
придобиване от ответниците на имота на ищците по давност. Настоява се за отмяна на
първоинстанционното решение и удовлетворяване на предявените искове.
Жалбата е редовна, подадена е в срок и е допустима.
В писмен отговор въззиваемата Р. В. Д., чрез адвоката си, оспорва жалбата и моли
решението на районния съд да бъде потвърдено.
Въззиваемият КР. ИСКР. В. не е представил отговор по жалбата.
Съдът обсъди съображенията на страните и въз основа на събраните по делото доказателства
намира за установено следното:
Обжалваното първоинстанционно решение е постановено по предявените от К.С. И. и М. К.
СЛ. срещу Р. В. Д. и КР. ИСКР. В. искове по чл.108 от ЗС касателно недвижим имот в с.Ж.,
общ.Добричка - административна сграда със застроена площ от 101 кв.м, построена върху
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 447 кв.м, съставляваща имот I
по плана на Стопански двор – Овцеферма.
Правото на собственост двамата ищци, съпрузи, придобили от кооперация „Агроснаб“ /в
ликвидация/ въз основа на договор за покупко-продажба по нотариален акт, вписан под
№190 том ХVІ дело №4875/2006г. на СВп – Добрич. Първоначално ищците владеели и
ползвали имота, но преди няколко години ответниците се настанили в него, започнали да го
владеят и ползват. Понастоящем ищците не упражнявали фактическа власт върху имота, не
можели да го ползват; въпреки проведените разговори, ответниците отказвали да напуснат
имота.
Въз основа на изложените обстоятелства ищците искат притежаваното от тях право на
собственост върху имота да бъде установено по отношение на ответниците и последните да
бъдат осъдени да им предадат владението върху него.
Ответниците Р. В. Д. и КР. ИСКР. В. са оспорили исковете, като са посочили, че сграда,
каквато е описана в нотариалния акт на ищците и в исковата им молба, никога не е
съществувала. С договор, сключен с нотариален акт №27 том ХХХХ дело №8840/2005г. на
СВп - Добрич, вторият ответник и наследодателят на първата закупили недвижим имот в
с.Ж. – административна сграда в бившата „Овцеферма“. При сключване на договора
продавачът им обяснил, че придобиват цялата административна сграда, както и им било
предадено владението върху цялата сграда. В обекта „Овцеферма” никога не е имало две
отделни административни сгради. От момента на покупката и до сега ответниците владеели
2
цялата административна сграда, разпределили са ползването й помежду си, извършили са в
нея множество подобрения. Ищците никога не са владяли, ползвали и заявявали претенции
към владяната от ответниците сграда. Ответниците считат, че ищците не са станали
собственици на описаната в нотариалния им акт сграда, какъвто самостоятелен обект към
момента на сключване на сделката не е съществувал. В условията на евентуалност се
позовават, че въз основа давностно владение, упражнявано от тях от момента на покупката
им, са придобили сградата или частта от сградата, придобита от ищците.
Установено е по делото, че на 01.11.2005г. с нотариален акт №23 том ХІІІ дело №2224 на
нотариус с рег.№ №160 и район на действие ДРС е сключен договор, с който кооперация
„Агроснаб" /в ликвидация/ продала на В.Д.Д. 2/3 идеални части и на ответника КР. ИСКР.
В. - 1/3 идеална част от недвижим имот – административна сграда със застроена площ от 102
кв.м, построена върху нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 1950
кв.м, съставляваща парцел I в кв. 47 по плана на стопански двор – бивша Овцеферма, с.Ж.,
общ. Добричка. Видно от удостоверение изх.№303/21.12.2015г. на общ.Добричка,
купувачът В.Д.Д. е починал на ***г. и ответницата Р. В. Д. е един от неговите трима
наследници.
На 22.06.2006г. с нотариален акт №127 том ІХ дело №1617 на помощник-нотариус по
заместване при нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС е сключен договор, с който
кооперация „Агроснаб" /в ликвидация/ продала на ищеца К.С. И. за цена от 208 лева
недвижим имот – административна сграда със застроена площ от 101 кв.м, построена върху
нормативно определена прилежаща държавна земя с площ от 447 кв.м, съставляваща имот I
по плана на Стопански двор - Овцеферма, с.Ж., общ.Добричка. Не е спорно, че ищците К. С.
ИСМ. и М. К. СЛ. са съпрузи от преди сключване на договора.
И при двете сделки продавачът кооперация „Агроснаб“ /в ликвидация/ се легитимирала с
нотариален акт №113 том Х дело №1780/20.10.2003г., поправен с нотариален акт №22 том
ХIII дело №2223/01.11.2005г. на нотариус с рег.№160 и район на действие ДРС, с който била
за собственик на недвижими имоти, находящи се в „Стопански двор“ в с.Ж., общ.Добричка,
сред които и под №4 - „административна сграда" със застроена площ от 102 кв.м., „сграда за
дезинфекционна вана” със застроена площ от 60 кв.м., построени в нормативно определена
прилежаща държавна земя с площ 1950 кв.м., съставляваща парцел I в кв.47 по плана на
стопански двор - бивша „Овцеферма” с.Ж., а под №5 - „административна сграда” със
застроена площ от 101 кв.м., построена в нормативно определена прилежаща държавна земя
с площ 447 кв.м., съставляваща имот I по плана на стопански двор - „Овцеферма” с.Ж..
От заключенията на първоначалната и допълнителната техническа експертиза, писмо изх.
№РД-02-81-1/11.02.2020г. на ОД„Земеделие“ – Добрич и приложенията към тях се
установява, че на мястото има само една сграда.
В утвърдения със заповед №230/25.05.1995г., действащ и понастоящем регулационен план
на селото, в кв.47 е отреден парц. I - административна сграда. Парцелът е с площ 1 950кв.м.,
северната му граница съставлява регулационна граница на населеното място и в него се
намира процесната сграда, която е разположена така, че част от нея попада в парцела, а
3
друга част остава извън регулационните граници на селото. Разположението на сградата е
видно от скиците – извлечение от регулационния план, издадени от общ.Добричка на
01.06.2005г. /приложена към заключението на вещото лице/ и на 14.02.2020г. Видно е и, че
регулационната линия сече сградата по диагонал. Измерената от вещото лице застроена
площ на сградата е 203 кв.м., от които 102 кв.м. са парц. I в кв.47, а 101 кв.м. са извън
регулационните граници.
Също през 1995г. в кадастрален план на „Овцеферма“, с.Ж. е заснета административна
сграда. В приетия същата година парцеларен план на обект Стопански двор – „Овцеферма“,
с.Ж. е предвиден имот I - „административна сграда”, за който е налице приложение - справка
за определяне на нормативно необходимата площ за подобект административна сграда /част
извън регулация/. Съгласно обяснителна записка към изготвения през 2016г. цифров модел
на парцеларния план, за имот I не може да се осъществи съвместяване на парцеларния план
с картата на възстановената собственост поради застъпване с други имоти в населеното
място. Изготвената в тази връзка комбинирана скица между цифровия модел на парцеларния
план и картата на възстановената собственост за с.Ж. показва, че административната сграда
попада отчасти в регулация и отчасти извън нея.
В одобрената през 2017г. кадастрална карта нанесеният в парцеларния план на стопански
двор – „Овцеферма“ имот I попада в поземлен имот с идентификатор 29489.950.15 с площ
от 1707 кв.м. – държавна частна собственост, вид територия земеделска, начин на трайно
ползване за друг вид производствен, складов обект.
От изложеното следва, че описаните в горните нотариални актове две административни
сгради заедно са идентични с административната сграда с измерена застроена площ 203
кв.м., попадаща отчасти и в двата посочени по-горе поземлени имота. Архитектурно
заснемане и разделяне на сградата в две сгради по реда на чл. 202 от ЗУТ не е извършвано.
Описаната в нотариалния акт, като придобита от ищците сграда, към момента на покупката
е северната част от съществуващата на място „административна сграда”, която северна част
с площ 101 кв.м. попада в имот I по плана на стопански двор - „Овцеферма" с. Ж..
Описаната в нотариалния акт, като придобита от ответниците сграда, към момента на
покупката е южната част от съществуващата на място „административна сграда”, която
южна част с площ 102 кв.м. попада в парц. I в кв.47 по регулационния план на с.Ж..
От заключението на допълнителната експертиза се установява, че конструктивно сградата и
понастоящем е във вида, в който е била при извършване на двете продажби. С оглед общата
застроена площ от 203 кв.м., обособяването на два самостоятелни обекта, отговарящи на
строителните правила и норми, е възможно, както е било възможно и към момента на
прехвърлителните сделки – но не и по линията на регулационната граница /преминава по
диагонал на сградата, на няколко помещения в нея, не съобразява и разположението на
носещи стени/.
Понастоящем цялата административна сграда е преустроена в жилищна. Обособени са две
жилища в средната и южната част на сградата, още една ползвана за жилище част от стая с
4
антре и килер в северозападния ъгъл на сградата, и гараж в североизточния ъгъл на
сградата.
Следователно при сключване и на двата договора за покупко-продажба не са съществували
нито две отделни административни сгради, нито два самостоятелни обекта в рамките на
съществуващата и понастоящем една сграда. Принципно няма пречка реални части от
недвижим имот, в частност сграда, да бъдат валидно прехвърлени, дори и към момента на
прехвърлянето да не са били обособени при спазване на предвидения за това ред като
самостоятелни обекти – стига всяка от реалните части, предмет на прехвърлянията, да
притежава характеристиките за обособяването й като такъв. Това означава при сключване
на договора страните да са постигнали съгласие, коя точно част се прехвърля, и да са го
изложили ясно чрез индивидуализиране и конкретно описание на прехвърляната част /по
помещения, предназначение и т.н./. В настоящия случай на ищеца са продадени 101 кв.м. от
сградата в нейната северна част, а на ответника и наследодателя на ответницата - 102 кв.м. в
нейната южна част. Доколкото е извършена индивидуализация, тя е според поземления
имот, върху който всяка част попада, но, с оглед установената по-горе невъзможност за
обособяване в сградата на два обекта точно по тази мислена разделителна линия
/регулационната граница/ и при липсата на друга индивидуализация не може да се направи
извод, че предмет на прехвърлянията са конкретни реални части от сградата, обособими в
самостоятелни обекти.
Но страните по сделките са желаели техния ефект. Щом като това е така, а сделките имат за
предмет реални части от сградата, необособими самостоятелно, следва да се приеме, че
страните са били съгласни предметът на сделките да е съответната идеална част от имота.
Касае се за правна конверсия, чието приложение е възприето в съдебната практика в
случаите, в които сделката има за предмет реална част от недвижим имот, която не може да
се обособи като самостоятелен обект при спазване на изискванията на устройствения закон,
но при тълкуване на волята на страните по договора може да се извлече, че те са съгласни
предметът на сделката да е съответната идеална част от имота. При съобразяване на това
следва, че по силата на договора за покупко-продажба, сключен от първия ищец по време на
брака му с втората, двамата са придобили 101/203 идеални части от процесната
административна сграда. Останалите 102/203 идеални части от сградата са придобити по
силата на сключения от тях договор за покупко-продажба от ответника КР. ИСКР. В. и
наследодателя на другата ответница /при посоченото в нотариалния им акт съотношение/.
Не е спорно, че ответниците са във владение на цялата сграда.
Няма доказателства за въведеното от ищците в исковата им молба твърдение, че
първоначално /след като го закупили/ те владяли и ползвали имота, а ответниците се
настанили в него преди няколко години. Твърдението е и в противоречие с после въведеното
от ищците, че те пуснали В.Д.Д. /наследодателя на ответницата/ да живее в имота, за каквото
допускане също няма доказателства.
По делото са разпитани множество свидетели, чиито показания безпротиворечиво и в пълно
съответствие помежду си налагат извода, че В.Д.Д. /наследодателя на ответницата/ и
5
ответникът КР. ИСКР. В. се настанили в сградата – цялата веднага след сключване на
техния договор за покупко-продажба /01.11.2005г./. В годините от тогава са извършвали
ремонтни дейности, извършили са преустройствата, довели до създаването на трите
/констатирани и по-горе/ жилищни части, в които живели и продължават да живеят със свои
близки. Така, В.Д.Д. и ответникът КР. ИСКР. В. са започнали да упражняват фактическа
власт и по правилото на чл.69 от ЗС да владеят цялата сграда от преди да ищецът да закупи
съответната част от нея. След придобиването от ищците, между тях и ответниците не е
имало уговорки относно ползването на сградата, както и ищците никога не са живяли и
ползвали каквато и да било част от нея /друго не се доказва/. Следователно ответникът КР.
ИСКР. В. и В.Д.Д., а след неговата смърт ответницата Р. В. Д., са продължили да владеят
цялата сграда, вкл. междувременно придобитите от ищците идеални части. След като
ответниците поначало са установили фактическа власт с намерение да своят изцяло
сградата, то те са станали владелци на идеалните части, принадлежащи на другия
съсобственик и това не е променено. Владението им е било постоянно, несъмнено,
спокойно и явно, както и не е било прекъсвано от ищците до предявяване на настоящия спор
на 10.07.2017г. Не следва друго от това, че след смъртта на В.Д.Д. ищците споделяли на
някои от свидетелите, че и те имат дял в сградата, нито от отнесените до кмета на селото /по
твърдения в съдебно заседание пред въззивния съд/ оплаквания. Считано от посочения в
отговора на исковата молба начален момент – датата на договора им за покупко-продажба
01.11.2005г., владението на ответниците е продължило повече от десет години и на
осн.чл.79 ал.1 от ЗС те са придобили частите на ищците от сградата.
От изложеното следва, че оплакванията във въззивната жалба са неоснователни. Правилно е
приетото в първоинстанционното решение, че ищците не притежават твърдяното от тях
право на собственост и неоснователно предявените ревандикационни искове са отхвърлени.
Решението следва да се потвърди, вкл. в частта за разноските на ответниците, възложени в
тежест на ищците.
Съответно на този резултат и на осн.чл.78 ал.3 от ГПК ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответницата Р. В. Д. платеното от нея възнаграждение от 400 лева за адвокатска
защита във въззивната инстанция. Вторият въззиваем не е сторил разноски за тази
инстанция.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №260394/27.05.2021г. по гр.д.№2400/2017г. на Добричкия
районен съд.
ОСЪЖДА К. С. ИСМ. с ЕГН ********** и М. К. СЛ. с ЕГН **********, двамата от Ж.,
община Добричка, да заплатят на Р. В. Д. с ЕГН ********** от село Ж., община Добричка,
6
сумата 400 лева платено адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване при условията на чл.280 ал.1 и 2 от ГПК в месечен срок
от връчването му пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7