Р Е
Ш Е Н
И Е
гр. С., 08.08.2014 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД,
Гражданско отделение, І-5
състав, в публичното заседание на деветнадесети март………………………………. през две хиляди и четиринадесета година в състав :
СЪДИЯ : НИНА СТОЙЧЕВА
при
секретаря П.С., като разгледа докладваното от съдия Стойчева гр.д. № 11182 по
описа за 2011 година, за да се произнесе, взе предвид следното :
Производството е образувано по
обективно кумулативно предявени искове от П.Е.П. срещу „М. НВ” ООД, както следва:
- иск за сумата от 16 250 евро, представляваща обезщетение за лишаване
от възможност да се използва недвижим имот по време на строителство на жилищна
сграда за периода от 01.12.2008 г. до 15.08.2011 г. (по 500 евро на месец) на
основание чл.79 ал.1 от ЗЗД във вр. с чл. 20 от Предварителен договор от 23.08.2007
г. вр. с чл. 1 от Анекс към договора,
ведно със законната лихва върху сумата от датата на подаване на исковата молба
до окончателното изплащане;
- иск за сумата от 25 600 евро, представляваща неустойка за забавено
изпълнение на основание чл. 92 от ЗЗД
във вр. чл. 4 от Предварителния договор от 23.08.2007 и Анекса към него, ведно със законната лихва
от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата;
- иск за сумата от 25 000 евро, представляваща обезщетение за съборени
сгради, находящи се в недвижим имот на основание чл.79 ал.1 от ЗЗД във вр. с чл. 33, ал.3 от Предварителния договор.
Ищецът твърди, че на 23.08.2007 г. между него и В.П. Б. от
една страна и "М.
НВ" ООД, от друга, бил
сключен предварителен договор, по силата, на който ищецът и другата
съсобственичка поели задължение да учредят в полза на ответника
право
на строеж върху съсобствения им имот с пл. № 21, за
който заедно с имот пл. № 22 е отреден УПИ XIV-21,22 от кв.
Излага, че съобразно изискването на чл. 40 от Предварителния договор на 18.09.2007
г. ответникът сключил предварителен договор
за учредяване право на строеж и с останалите съсобственици на
имота,
поради което договорът е породил своето действие между
страните.
Навежда, че на основание
чл. 20, предл. последно от предварителния договор във връзка с чл. 1, ал.
1 от Анекс от 30.09.2008 г. към същия договор "М.НВ" ООД се е задължило да му заплаща
обезщетение за лишаването от възможността да ползва имота си през време
на строителството до завършване на строителните
работи и предаването на предвидените като уговореното обезщетение е
в размер
на 500 евро на месец. Обезщетението следва да бъде изплащано в
брой на всяко пето число за текущия месец в офиса на дружеството, а при
неявяването му за получаване на съответните суми, същите
следва да бъдат превеждани по изрично посочена в чл. 1 от анекса банкова сметка ***.
Заявява,
че съгласно
чл. 20, предл. 2 и чл. 26, ал. 1 от предварителния договор
"М.НВ" ООД се е задължило да изпълни
строителството на сградата в срок от 20 месеца, считано от подписване на
протокол за строителна линия и ниво. Съгласно чл. 4 от Анекс от 30.09.2008 г.,
при забава на строителството с повече от 4 /четири/ месеца след изтичането на
20-месечният срок от датата на получаване на строителна линия и ниво, "М.НВ"
ООД дължи неустойка в размер на по 100 евро за всеки просрочен ден .
Излага
и че съобразно
чл. 33.3 от предварителния договор "М.НВ" ООД се е задължило да заплати
на учредителите обшо сумата 50 евро,
обезщетение за съборените от дружеството постройки, намиращи се в съсобствения им недвижим
имот, в случай, че не е започнало строителството на сградата в тримесечен срок,
считано от получаване на протокола за строителна линия и ниво, и при
прекратяване на сключения между страните предварителен договор.
Ищецът твърди, че на 05.08.2008 г. са одобрени
инвестиционните проекти за сградата, предмет на договора, на 08.08.2008 г. е издадено разрешение
за строеж № 531 и на 02.12.2008 г. е съставен
протокол за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия и ниво на строеж.
Навежда,
че междувременно, в
изпълнение на задължението по чл. 5, ал. 1 и чл. 9 от предварителния договор, учредителите
по предварителния договор подписали протоколи за избор на
конкретните обекти за обезщетение, а в изпълнение на
задължението по чл. 10 от същия договор, на 27.09.2008 г.
предали на дружеството имота с оглед
започване на строителството.
Твърди,
че още през
м. октомври
Намира,
че ответникът е допуснал множество нарушения на постигнатите с предварителния
договор уговорки, като на първо място, не му е
заплатил предвидените
в чл. 20, предл. последно от предварителния договор във връзка с чл. 1, ал. 1
от Анекс от 30.09.2008 г. към същия договор суми, а именно: обезщетение за
лишаването му от възможността да ползва имота през време на
строителството в размер на 500 евро/месец за периода
01.12.2008 г. - 15.08.2011 г. (32,5 месеца по 500 евро/месец), общо в размер на
16 250 евро. Освен това сградата не
била построена в предвидения в
договора 20-месечен като в имота бил
направен само изкоп
и били извършени първоначални действия по
полагане на основите на бъдещата сграда. Този срок и четиримесечният
гратисен период след него по чл. 4 от Анекса са
изтекли
на 02.12.2010 г. като и до момента сградата не е построена. Поради това намира, че на основание чл. 4 от Анекса от 30.09.2008 г.
"М.НВ" ООД му дължи сумата 25600 евро за периода 03.12.2010
г. - 15.08.2011 г., представляващи неустойка за забавяне на строителството (256 дни по
100 евро на ден.) На трето място излага, че ответникът е съборил притежаваните от него
постройки,
намиращи се в съсобствения недвижим имот, а именно:
еднофамилна жилищна сграда със застроена площ от 60.46
кв.м. и едноетажна паянтова стопанска сграда със застроена площ от 34.94 кв.м., без
да е започнало строителството на новата сграда в тримесечен срок, считано от получаване
на протокола за строителна линия и ниво., поради което и на основание чл.
33.3 от предварителния договор ищецът
заявява, че "М.
НВ" ООД му дължи заплащане на сумата 25 000 евро,
представляваща съответната на притежаваната от него идеална част
от имот пл. № 21 част от обезщетението за съборените от дружеството постройки,
описани по-горе
Поради
наличието на горните нарушения на постигнатите договорки от страна от
ответника, ищецът твърди, че е развалил предварителния договор с нотариална
покана.
Предвид
изложеното за него се поражда интереса да предяви настоящите искове. Претендира
разноски в това число да се присъди адв.
възнаграждение на процесуалния му представител, поради предоставяне на
безплатна правна помощ по делото. Ангажира доказателства.
Ответникът
не представя отговор в законоустановения срок нито се явява и взима становище
по предявените искове.
Съдът,
като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира
за установено от фактическа страна следното :
По
делото е представен предварителен договор за учредяване на право на строеж,
сключен от П.П. и В. Б., от една страна като съсобственици на недвижимия имот и
„М. Н.” ООД, от друга страна. Видно от посочения договор ищецът и другата съсобственичка са се
задължили да учредят в полза на ответника право на строеж върху недвижим имот с
пл. № 21, за който заедно с имот пл. № 22, е отреден УПИ XIV-21,22
от кв. 21, в местност „ З.*” с площ от 676 кв.м., одобрен със Заповед № РД 50-09-151/03.05.93 г. по плана на гр. С. като
правото се учредява за построяването на жилищна сграда с офиси, гаражи, 3/5
етажа и ателиета, като учредителите запазват за себе си 30 процента от общата
разгърната площ на сградата, определени с протокол за избор, съгласно чл.5,
ал.2 от договора и при условията на чл. 8 и чл. 9.
Съобразно
чл. 2 от договора ответникът се е
задължил да изгради със свои средства, материали и труд в степен на
завършеност, определена в Приложение № 1 към договора, представляващо
неразделна част от договора и да предаде безвъзмездно на собствениците на имота
(един от които е настоящият ищец) жилища и други обекти в сградата, в размер на
30% от общата разгърната застроена площ на сградата, определени в протокол за
избор съобразно чл. 5, ал.3 от договора и при условията на чл. 8 и чл. 9 (
Приложение № 2 към договора).
Предвид
разпоредбата на чл. 40 от предварителния договор, той влиза в сила само при
условие, че се сключи друг такъв договор с останалите съсобственици на имот с
пл. № 22. В тази връзка по делото е
представен този друг предварителен договор, поради което съдът приема, че
договорът е действал между страните.
Чл.5
от договора предвижда, че ответникът се задължава в срок от 30 дни от подписването
на договора да изготви идеен архитектурен проект, геодезично заснемане,
геоложки доклад и пр. за своя сметка, след което да предостави този проект на
ищеца ( и другия съсобственик) за съгласуване и за окончателно определяне на
конкретните обекти, върху които те ще запазят собствеността си. След като се
направи горепосоченото се изготвя протокол, които става неразделна част от
договора. Такъв протокол е представен от ищеца по делото.
Чл.
10 предвижда, че учредителите (ответникът и др. съсобственик) са длъжни да
предадат на ответника в 14 дневен срок от подписването на договора, а в чл. 11
е установено, че ответникът се задължава за своя сметка за разчисти имота за
строителна дейност като събори находящите се там двуетажна жилищна сграда и
стопанска постройка в срок от 7 дни от влизането в сила на разрешението за
строеж.
Чл.
13 предвижда, че страните се задължават да сключат окончателен договор за
учредяване на право на строеж, при достигнатите условия, в срок от 14 дни от
утвърждаването на техническия архитектурен проект, като ответникът следва да
уведоми ищеца по реда на чл. 5, ал.4 от договора за датата и часа на сделката,
при предварително съгласуван нотариус.
Чл.5,
ал.4 от договора предвижда, че уведомлението се извършва писмено с писмо с
обратна разписка.
Съгласно
чл. 20, предл.2 от договора ответникът се е задължил да изпълни строителството
съгласно одобрения проект със свои сили или с подизпълнители и за своя сметка в
срок от 20 месеца от датата на получаване на строителна линия. Същото е
установено и в чл. 26, ал.1 от договора.
Последното
предложение на този член предвижда, че ответникът се задължава да осигури на
ищеца обезщетение за лишаване от възможност за ползване на имота по време на
строителството в размер на 200 евро на месец до завършването на строителните
работи и предаване на обектите. С Анекс № 1 към договора, в чл. 1, ал.1, това
обезщетение е определено на 500 евро на месец за настоящият ищец, като е
дължимо от датата на предаване на имота (и изготвянето на протокола за това по
чл. 10 от договора) и се заплаща на всяко 5-ти число от месеца в офиса на
дружеството ответник, а при неявяване на лицето( ищеца) по посочена банкова
сметка.
***
си на 12.10.2008 г., от която дата е дължимо уговореното обезщетение.
С
Анекса е уговорено и че след изтичането на 20 месечния срок за построяване на
сградата, ако същата не е готова, ответникът дължи на ищеца неустойка за забава
в размер на 100 евро на ден, като същата не е ограничена до определен размер.
Чл.
33.3 от договора предвижда, че в случай че ответникът не започни строителство в рамките на три месеца от датата
на получаване на протокол образец 2а за строителна линия и ниво и е съборил към
този момент находящите се в имота недвижими имоти (двуетажна жилищна сграда и
стопанска постройка), то той дължи на двамата съсобственици обезщетение в
размер на 50 000 евро или по 25 000 евро на всеки.
Представено
е разрешение за строеж от 08.08.2008 г., както и протокол за откриване на
строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа от
02.12.2008 г.
По
делото са представени протокол за предаването на имота от ищеца, както и
протокол за избор на обектите, върху които той ще запази собствеността. От тях
се установява, че ищецът е изпълнил възложените му от договора задължения като
се явява изправна страна по същия.
Не
са представени по делото доказателства за изплащането на дължимото обезщетение
за лишаване от право на ползване на процесния имот.
По
делото е изслушана и неоспорена от страните СТЕ, съобразно която и към
настоящият момент договорената от страните по предварителния договор сграда не
е построена, като в имота са осъществени само начални строителни работи и е
налице неукрепен изкоп, които пропада. Строителни работи не се извършват в
имота.
По
делото е допуснат и разпитан един свидетел на ищцовата страна –Н. А. К..
Съдът кредитира показанията на свидетеля изцяло.
Представена
е нотариална покана, връчена на 26.07.2011 г. на ответната страна, от която се
установява, че като изправна страна по процесния договор ищецът е развалил
предварителния договор, считано от един месец след датата на връчване на
нотариалната покана., т.е от 26.08.2011г. От правна страна:
Досежно
предявения иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД съдът намира следното:
Съгласно чл. 92 от ЗЗД неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението без да е нужно те да се доказват или като санкция (гражданска
глоба). Поради това тя се дължи независимо дали от неизпълнението са настъпили
вреди. Същата е акцесорно задължение и става изискуемо при неизпълнение на
друго, главно задължение. Фактическият състав, който следва да се осъществи, за
да възникне задължение за заплащане на неустойка за неизпълнение на договор е:
наличие на валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението,
уговорена неустойка за забава на изпълнението.
Предвид
изложеното по-горе съдът намира предявения иск за неоснователен. Не е налице
валидно договорно основание за наличието на задължение за изплащане на
неустойка при забавено изпълнение от страна на ответника. Това е така, тъй като
съобразно представените доказателства и твърденията на самия ищец, договорът е
бил развален от ищеца поради виновно неизпълнение от страна на ответника по чл.
87 от ЗЗД. Развалянето на предварителния договор за учредяване на право на
строеж има обратно действие, което се проявява в това, че илюзорно се приема,
че за правната действителност този договор никога не е бил сключван. От тук следва, че всички права и задължения, които са уговорени
в него, в това число и правото да се получи неустойка за забава, не са
съществували никога и страните не могат да се позовават на тях. Уговорената
неустойка не е била уговорена като неустойка при разваляне на договора, а като
неустойка за забавено изпълнение при действието на един действителен договор.
По
иска за обезщетяване за лишаване от ползване ( първия предявен иск): този иск съдът намира за основателен и доказан
досежно претендираните суми до датата на разваляне на договора.
Обезщетенвието
за лишаване от ползване е уговорено с предвалителния договор и има характера на
периодично изпълнение - определена сума се дължи всеки месец. За времето, през
което договорът е бил действителен и е произвеждал своето правно действие
ответнъкът е дължал уговореното
обезщетение. След разваляне на договора
ищецът сам и доброволно е прекратил неговото действие, следователно и не
може да черпи права от договора.
Предявеният
иск е основателен и доказан за периода от 12.08.2008г. –датата на предаване на
имота от ищеца на ответника до датата на
разваляне на договора -26.08.2011г. , но
се претендира за периода от 01.12.2008г.
до 15.08.2011г. Предявеният иск следва да бъде изцяло уважен до пълния
предявен размер от 16 250 евро.
По
третия предявен иск- иск за сумата от 25 000 евро, представляваща
обезщетение за съборени сгради, находящи се в недвижим имот на основание чл.79
ал.1 от ЗЗД във вр. с чл. 33, ал.3 от
Предварителния договор.
Съдът
намира този иск за неоснователен и недоказан и следва да бъде изцяло отхвърлен.
Действията, на ответника, от които се
твърди че се търпят вреди от ищеца са извършени в изпълнение на сключения
договор- постройките са съборени , за да започне уговореното строителство.
Обстоятелството, че договорът е бил развален, и че след първоначално започналото изпълнение
е последвало неизпъление от страна на ответника не опорочава извършените
правомерни действие в изпъление на договорните задължениея от страна на
ответника, съставляващи събаряне на постройките.
Предвид
изхода на делото и на осн. чл. 78
ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени разноските по
уважения иск, съобразно представения списък на разноските: 1300 лв. заплатена
държавна такса и 1505 лв. адвокатски хонорар. Ответникът не претендира разноски.
Така
мотивиран, съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА „М.
Н.” ООД, ЕИК ***********,
със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. „Л.”,
ул. „М.” №*,
ап* да
заплати на П.Е.П., ЕГН **********, със
съдебен адрес:***
сумата от 16 250 евро по иск с правно
осн. чл.79 ал.1 от ЗЗД във вр. чл. 20 от Предварителен договор от 23.08.2007
г. вр. с чл. 1 от Анекс към договора за
учредяване на право на строеж върху невдижим имот с пл. № 21, за
който заедно с имот пл. № 22 е отреден УПИ Х1V-21, 22 от
кв.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от П.Е.П., ЕГН **********, със съдебен адрес:*** иск срещу „М. Н.” ООД, ЕИК **********,
със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. „Л.”,
ул. „М.” №
*,
ап.* за
сумата от за сумата от 25 600 евро,
представляваща неустойка за забавено изпълнение на основание чл.92
от ЗЗД във вр. с чл. 4 от Предварителен договор от 23.08.2007 г. вр. с чл. 1 от Анекс към договора за
учредяване на право на строеж върху невдижим имот с пл. № 21, за
който заедно с имот пл. № 22 е отреден УПИ Х1V-21, 22 от
кв.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от П.Е.П., ЕГН **********, със съдебен адрес:*** иск срещу „М. Н.” ООД, ЕИК **********,
със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. „Л.”,
ул. „М.” №
*,
ап.1 иск за сумата от 25 000 евро,
представляваща обезщетение за съборени сгради (еднофамилна жилищна сграда със
застроена площ от 60.46 кв.м. и едноетажна паянтова стопанска сграда със
застроена площ от 34.94 кв.м.,
находящи се в съсобствения невдижим имот с пл. №
21, за който заедно с имот пл. № 22 е отреден УПИ Х1V-21, 22 от
кв.
ОСЪЖДА „М. Н.”
ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. С., ж.к. „Л.”,
ул. „М.” №
*,
ап.1 да заплати на П.Е.П., ЕГН **********,
със съдебен адрес:***
сумата от 2 805 лв. сторени съдебни разноски на осн.
чл. 78 ал.1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред САС с въззивна жалба в двуседмичен срок от
съобщението до страните.
СЪДИЯ :