Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Плевен, 25.10.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Плевенският районен съд, Х-ти гр.състав, в
публичното заседание на двадесет и седми
септември през две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА Т.
при секретаря Марина Ц. като разгледа докладваното
от съдията Т. гр.дело № 709 по описа за 2019г. и на основание данните по делото
и закона, за да се произнесе, взе предвид следното:
Иск с правно основание чл.108 ЗС.
Производството по
делото е образувано по подадена искова молба от В.В.Т., ЕГН**********, М.Г.Т., ЕГН**********, В.Л.Т.,
ЕГН********** и А.Л.Т., ЕГН********** против Х.Ц.И., ЕГН**********,***, в която се твърди, че ищците са наследници на Т.А.И.б.ж. на с***, община гр. ***. Твърдят, че по
наследство притежават съсобствен имот, а именно: ДВОРНО МЯСТО от 1400
кв.м., заедно с построените в имота къща и други сгради намиращи
се в с*** представляващо парцел
П ,пл. № 204, стр. кв. 55 по плана на селото при
съседи на имота: улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П., видно от нотариален акт
за покупко- продажба на недвижим имот № 184 , том П
,дело 384 /1978г. на Плевенски нотариус. Твърди, че на 06.12.2013 г . сключили предварителен договор за покупко-продажба на
описаните по — горе недвижими имоти с ответника, с който договор продавачите се
задължили да прехвърлят на ответницата собствеността върху описания имот при
цена от 5000 лв. за имота. Твърдят, че ответницата платила при подписването на
договора капаро в размер на 3000 лв., а остатъка от 2000 лв. се задължила да
плати до 15.02.2014 г., като се договорили да не живее в имота докато не им
изплати цялата сума от 5000лв. Твърдят, че до
15.02.2014 г. ответникът не сторил това и не платила остатъка от 2000 лв
въпреки многото срещи между тях, разговори, както и не им указала
нужното съдействие за сключване на окончателен договор. Твърдят, че
няколкократно е уговарян ден и час за нотариално изповядване на сделката, но
въпреки това до сделка не се стигнало. Въпреки, че се договорили да не живее ответницата в имота, тя се
нанесла е започна да живее там със семейството си. Твърдят, че е налице виновно
неизпълнение на задължението от страна
на ответника като купувач и длъжник, за което той носи отговорност. Твърдят, че с уведомително писмо с баркод ***/ 29.08.2018г. съсобственика В.Л.Т. заявила на ответника, че едностранно прекратяват предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с***, община гр. ***, обл.
Плевен от 06.12.2013г. Твърдят, че развалили договора без отправяне на искане
за изпълнение в подходящ срок. Твърдят, че е налице
безусловно изявление за разваляне на договора, когато е уговорено, че ще се
изпълни в точно определено време до 15.02.2014 г.. който срок изтекъл отдавна.
Твърди, че действието на процесния договор е било ограничено от
страните за точно определен срок от около 3 месеца - за времето от
06.12.2013г. до 15.02.2014г. и само в рамките на този срок съответно е било
възможно да бъде сключен анекс между страните за удължаване на срока за
плащане, което не е направено. Твърди, че в тази връзка завели и гр.д.№
6441/2018г. по описа на PC-ПЛЕВЕН. По него съдът
определил, че развалянето на предварителния договор става чрез едностранно
изявление на кредитора до длъжника. Същият счел, че
уведомителното писмо с бар код *** / 29.08.2018г. с известие за доставка № ***
на Български пощи изпратено от ищеца Л., връчено на
ответника е законно основание за едностранното прекратяване на възникналото
облигационна отношение с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, находящ се в с***, община гр. ***, обл. Плевен
от 06.12.2013г. Твърди, че в този смисъл е и ТР№
142-6 от 11.11.1954 на ОСГК в сила и до днес. Тъй като ответника не напуснал имота ищеца В.Л. ***. През 2018 г. ищеца Л. получила
постановление по преписката на РП - Плевен, че това са гражданско-правни
отношения. Твърдят, че през декември 2018 г. ищеца Л. уведомила с покана
ответника, че им дължи и наем ако продължава да живее в имота, но до днес нито
наем им е платила ответницата, нито е напуснала имота. Твърди, че поканата е връчена с известие *** на Български
пощи на 12.12.2018г. лично на ответника. Твърди, че
ответницата не им позволява да встъпят в законно владение, пише срещу тях жалби
до различни инстанции. Тя продължава да живее в имота им, не плаща данъците му
и не ги допуска в него. Към днешна дата разрушила и
стопанските сгради в имота. Моли, ответницата да бъде осъдена да отстъпи
собствеността и предаде на ищците владението на имота, находящ
се в с***, община гр. ***, област
гр. Плевен от 06.12.2013 г., а именно: ДВОРНО МЯСТО от 1400 кв.м., заедно с
построените в него къща и други сгради намиращи се в с*** представляващо
парцел П ,пл. № 204, стр.
кв. 55 по плана на селото при съседи на имот :улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П.
,ведно със законните от това последици. Претендира направените деловодни
разноски.
В
законовия срок по чл.131 ГПК не е постъпил писмен отговор
от ответника. В първото открито съдебно заседние се явява лично и с процесуален
представител и оспорва иска. Твърди, че няма виновно
неизпълнение от нейна страна по процесния предварителен договор, а окончателен
не е сключен по вина на ищците. Твърди, че е получила владението върху имот
лично от ищците и по силата на процесния предварителен договор, поради което го
владее на това правно основание. Твърди, че е заплатила останалата цена по
предварителния договор. Твърди, че в имота е направила множество, описани
подобрения, поради което иска да упражни право на задържане.
Съдът, като прецени
събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на
страните, намира за установено следното от фактическа страна:
Не е
спорно между страните и се установява от Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №184, том II, дело 384/1978 г. и Удостоверение за наследници № У
-268/30.08.20148г., че ищците В.В.Т., М. Г.Т., В.Л.Т.
и А.Л.Г. са съсобственици на процесния недвижгими имот ДВОРНО МЯСТО от 1400
кв.м., заедно с построените в него къща и други сгради намиращи се в с***
представляващо парцел II, пл. № 204, стр. кв. 55 по плана на селото при съседи на
имот: улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П..
Безспорно
е между страните и се установява от Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, находящ се в с.***от 06.12.2013г.,
че ищците ищците В.В.Т., М.
Г.Т., В.Л.Т. и А.Л.Г. в качеството си на съсобственици и продававачи
са сключили с ответницата Х.Ц.И. предварителния договор за покупко-продажба на
процесния имот- къща и други сгради в дворно място от 1400 кв.м., в кв.55,
парцел II,
пл.№204 за сумата от 5000 лв. посочено е, че в момента на сключване на
предварителния договор купувача е изплатил сумата от 3000 лв. като капаро.
Изповядването на сделката ще стане след изплащане на цялата стойност на имота.
Крайния срок на плащането се определя до 15.02.2014г. До изплащане на цялата
сума, купувача е длъжен да спазва условието да не живее в имота.
Видно от
уведомление от 27.08.2018г./л.20 от делото/ и известие за доставяне/л.14 от
делото/ В.Л. е изпратила уведомление за прекратен предварителен договор от
06.12.2013г., получено от ответницата на 04.09.2018г., в което е направила
изявление, че разваля предварителния договор от 06.12.2013г. за
покупко-продажба на недвижим имот в с.***. Направено е искане ответницата и нейното
семейство да не живеят в процесния имот, което те са
направили в нарушение на предварителния договор.
С Покана
от Х.И. до В.Т./л.55 от делото/, получена лично от него на
08.10.2019г./известие за доставяне л.56/, Х.И. е изложила твърдения, че през
м.02.2014г. е заплатила още 1500 лв. на всички съсобственици на имота, като
след това заплащане е получила ключ от имота и се били уговорили остатъка от
500 лв.да бъде заплатен след осигуряване от страна на продавачите на всички
необходими документи за извършване на окончателната сделка при нотариус.
Многократно ги била търсила, но те отлагали с обяснението, че не са се снабдили
с необходимите документи и че живеят в различни населени места и не могат да се
явят при нотариус. Отправена е покана да бъде изпълнено задължението по
предварителния договор и на 18.10.2018г. от 11,00 часа да се явят всички страни
по договора при ***С.И. за изповядване на сделката. Заявява, че има готовност,
в изпълнение на уговорката им да заплати
сумата от 500 лв. в деня на селката.
Уведомила е, че в имота е извършила редица подобрения и ремонти.
От
представените известия за доставяне до В.Т., А.Г. и М.Т./л.56-58 от делото/ е
видно, че Х.И. е изпратила на посочените лица писма, без описано в известията
за доставяне съдържание, като писмото до В.Т. е получено на 08.10.2018г. от Д.Н.,
А.Г. го е получила лично на 09.10.2018г, а писмото до М.Т. е върнато неполучено
с отбелязване, че адресата е преместен. Тези факти се установяват и от Писмо №
38/24.09.2019г. на Български пощи.
С
Покана/л.59 от делото/ от Х.И. до В.Т., ответницата е поканила ищцата В.Т. да
се яви в кантората на нотариус С.И. на 06.12.2018г. от 11,00 часа с всички
необходими документи за изпълнение на задължението по предварителния договор от 06.12.2013г. и
сключване на окончателне договор за прехвърляне
правото на собственост върху недвижимия имот, предмет на предварителния
договор. В поканата са изложени твърдения, че е преведена и останаталата сума
от 500 лв. Видно от копие от писмо и известие за доставяне/л.60 от делото/
пратката, изпратена до В.Т. е непотърсена.
От
представени копия от писма и известия за доставяне до М.Т., А.Г. и В.Т. е
видно, че пратката до М.Т. не е получена, тъй като адресатът е преместен, а
тези до А.Г. и В.Т. са отказани от адресатите.
От
Разписка за пощенски паричен превод от 08.11.2018г./л.62 от делото/ е видно, че
Х.И. е изпратила на В.Т. сумата от 500 лв. От Удостоверение № 1868/14.06.2019г.
е видно, че изпратения пощенски запис е върнат на изпращача Х.И. на
06.12.2018г., като непотърсен в срок от получателя.
Установява
се от писмено изявление, находящо се на гърба на предварителен договор от
06.12.2013г. /л.102 от делото/, че на 15.02.2014г., че М.Г.Т. е подписала
изявление, че е получила от Х.И. сумата от 250 лв., като останалата сума ще
получи като прехвърли имота на купувача. Върху гърба на договора има и писмено
изявление, че на 14.02.2014г. А.Л.Т. е получила от Х. Ц.сумата от 250 лв.
Остатъка от сумата от 80 лв. ще ги получи след като прехвърлят имота на
купувача. Липсва положен подпис от името на А.Т.. Писмените изявления са
оспорени като неавтентични с твърдения, че писмения текст, както и подписите на
гърба на договора не са изписани и положени от М.Т. и А.Т.. Открито е
производство по чл.193, ал.1 ГПК. Назначена е и е приета съдебно-графологична
експертиза, чието заключение, съдът възприема като обективно, обосновано,
компетентно и безпристрастно. От него се установи, че ръкописния текст не е
изписан от М.Т. и А.Т.. Подписът от името на М.Т. е положен от нея, а от името
на А.Т. липсва подпис.
Съдът
дава вяра на показанията на св.П.Й.като преки, логични, непротиворечиви,
незаинтересовани и в съответствие с останалите, кредитирани по делото
доказателства. От тях се установява, че св.Й.е била кмет на с.***и живее в
селото. Ответницата Х., заедно със св.И.пожелали да купят процесния
имот и отишли при св.Й.с цел тя да изготви документ, удостоверяващ постигната
уговорка, както и плащането на сумата. Тя изготвила процесния предварителен
договор, използвайки образец за това. Страните се били споразумели да закупят имота за цена от 5000
лв., а в момента на подписване на предварителния договор заплатили на
продавачите по предварителния договор сумата от 3000 лв. В нейно присъствие не
е виждала отвтеницата да заплати на ищците останалите 2000 лв. Чувала е от св.И.,
че ще търси продавачите и ще им плаща сумата по пощата, но в нейно присъствие,
той не е давал други пари на ищците. Към момента в имота живее ответницата Х.
заедно със семайството си.
Съдът
кредитира показанията на св.И.З., въпреки че е заинтересован от изхода не делото,
като свекър на ответницата и като лицето, което е предприело действия за
покупка на имота, в частта в който показантията му са в съотвествие с
останалите събрани по делото писмени доказателства и с кредитираните гласни
доказателствени средства. От тях се установява, че през 2013 г., когато ищците
обявили процесния имот за продажба, той се заинтересовал и пожелал да го закупи
и ищците се съгласили да му го продадат, тъй като им е свирил на сватбите. Отишли
при кметицата П.и там подписали предварителен договор, като той казал имота да
бъде на снахата. Св.З. е пратил през 2018г. от името на ответницата Х.И. на
ищеца В.Т. сумата от 500 лв., но тя е върната. Съдът не дава вяра на
показанията на св.З. в частта, в който той заявява, че е платил на 14.02.2014г.
сумата от 1000 лв. на ищцата А. в присъствието на кметицата, а с В. се разбрали
да му прати 1000 лв., а на В. да даде 250 лв. В тази си част показанията му са изолирани, заинтересовани и
в пряко противоречие с показанията на св.П.Й., с който бяха поставени в очна
ставка за евентуално преодоляване на противоречието в показанията им, както и с
обясненията на ищцата А.Г., дадени по реда на чл.176 ГПК.
От
обясненията на А.Г. по реда на чл.176 ГПК, които съдът кредитира като такива, в
съотвествие със събраните доказателства по делото се установява, че тя не е
получавала от И.З. сума в размер на 1000 лв., представляваща плащане по
процесния предварителен договор от името на ответницата Х.И..
Представени
са и други неотносими доказателства.
При така установеното от
фактическа страна, съдът приема следното от правна страна:
За успешното
провеждане на иска по чл.108 от ЗС е
необходимо наличието, в кумулативна даденост, на следните предпоставки: ищеца
да е собственик на вещта; тя да се намира във владение на ответника, и
последният да я държи без правно основание.
Не е
спорно между страните и се установява от Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №184, том II, дело 384/1978 г. и Удостоверение за наследници № У
-268/30.08.20148г., че ищците В.В.Т., М.Г.Т., В.Л.Т.
и А.Л.Г. са съсобственици на процесния недвижгими имот ДВОРНО МЯСТО от 1400
кв.м., заедно с построените в него къща и други сгради намиращи се в с***
представляващо парцел II, пл. № 204, стр. кв. 55 по плана на селото при съседи
на имот :улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П..
Не се
оспорва от ответницата, че тя владее процесния имот и този факт се установява
от показанията на разпитаните по делото свидетели.
Ответника
е противопоставил възражение, че владее имота на правно основание, а именно
процесния Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.12.2013г. Безспорно
е между страните и се установява от Предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, находящ се в с.***от 06.12.2013г.,
че ищците ищците В.В.Т., М.Г.Т.,
В.Л.Т. и А.Л.Г. в качеството си на собственици и продававачи са сключили с
ответницата Х.Ц.И. предварителния договор за покупко-продажба на процесния
имот- къща и други сгради в дворно място от 1400 кв.м., в кв.55, парцел II,
пл.№204 за сумата от 5000 лв. посочено е, че в момента на сключване на
предварителния договор купувача е изплатил сумата от 3000 лв. като капаро.
Изповядването на сделката ще стане след изплащане на цялата стойност на имота.
Крайния срок на плащането се определя до 15.02.2014г. До изплащане на цялата
сума, купувача е длъжен да спазва условието да не живее в имота.
Спорно
между страните е дали процесния предварителен договор е действащ към настоящия
момент или е развален поради виновното неизпълнение на ответницата по делото да
плати остатъка от уговорената цена до 15.02.2014г.
Следва
да бъде установено, че ответницата не е изпълнила свое задължение по
предварителния договор за което отговаря. Задължение на ответницата е било да
плати остатъка от цената по предварителния договор в срок до 15.02.2014г.
Въпреки изложените твърдения, не се установи плащане на остатъка от цената в
уговорения срок. Безспорно се установи само заплащане на сумата от 250 лв. на М.Т.,
за което тя е удостоверила неизгоден за нея факт чрез подписване на писмено
изявление, обективирано върху гърба на процесния предварителен договор.
Недоказани останаха твърденията на ответницата, че е заплатила на А.Г. сумата
от 1000 лв. в присъствието на кметицата на с.***. Не се установи заплащане и на
сумата от 500 лв. на ищеца В.Т., тъй като изпратената с пощенски запис сума не
е получена от него и е върната на наредителя Х.И.. Не
се доказа и получаването на сумата от 250 лв. от А.Т., тъй като липсва нейн
подпис върху писменото изявление върху гърба на договора и ръкописния текст не
е изписан от нея. Поради изложеното, съдът намира, че Х.И. виновно не е
изпълнила задължението си по процесния предварителен договор да плати остатъка
от цената по договора в срок до 15.02.2014г.
Съдът
намира, че процесния предварителен договор е развален от всеки един от ищците
по делото-продавачи по предварителния договор с достигането на изявленията им
за разваляне на договора до ответницата по делото Х.И.. Сключеният между страните предварителен
договор, за покупко- продажба на
недвижим имот не подлежи на разваляне по съдебен ред, доколкото нормата на
чл.87, ал.3 от ЗЗД, посочва кои договори подлежат на разваляне от съда. В
случая, сключеният предварителен договор за покупко- продажба на имот, не
прехвърля вещни права върху имота, предмет на договора, в полза на купувача-
ответник, и последният не е станал собственик на имота. Поради това,
развалянето на предварителния договор,
се извършва по реда на чл. 87, ал.1 от ЗЗД- чрез едностранно писмено изявление
на кредитора- ищец до длъжника- ответник, с което същият го уведомява, че разваля договора. Самото уведомяване може да
стане по избор на кредитора- чрез нотариална покана или чрез писмо, с обратна
разписка, в което изрично да е заявено намерението на продавача да развали
договора поради неизпълнение от страна на купувача на поетите задължения или чрез
изялвение в исковата молба.
Съдът
намира, че изявлението на В.Т. за разваляне на договора е достигнало до
ответника Х.И. с получаването му лично от нея на 04.09.2018г. и то е произвело
действие за разваляне на договора, но само в частта за притежаваната от В.Т.
идеална част от правото на собственост върху процесния имот, тъй като
съсобствениците са обикновени другари и изявлението на единия съсобственик не
ползва останалите съсобственици.
Останалите
съсобственици са направили изявление за разваляне на процесния предварителен
договор с подадената искова молба в настоящото производство, което тяхно
изявление е достигнало до ответницата с получаване от нея на препис от исковата
молба, поради което съдът намира, че процесния предварителен договор в частта
на ищците В.Т., М.Т. и А.Г. е развален от датата на получаване на препис от
исковата молба от ответницата на 22.03.2019г.
Съдът счита,
че продавачите по договора не са имали задължението да дават „разумен” срок за изпълнение преди да развалят договора
за изпълнение на задължението на ответницата за заплащане на сумата по договора,
доколкото срокът е бил предварително определен-15.02.2014г. С оглед на това и
предвид неизправността на купувача за продавачите е възникнало субективното
потестативно право да искат развалянето на договора, което те са упражнили
надлежно. Не може да бъде приет като добросъвестен купувача, като е изпратил
покана до купувачите за сключване на окончателния договор, която покана е
изразил готовност да изплати остатъка от договорената сума. /Р №251/07.01.2013
год. по т.д. № 1002/2011 год.ТК, ІІ отд. /. Съгласно чл. 20а ЗЗД уговорките
между страните по договора имат силата на закон за тях. Следователно
предлагането на нещо, което не е договорено, същевременно непредприемане на
действия за изпълнение на поетите по договора задължения, не може да бъде
проява на добросъвестност. Ако купувачът-ответник е смятал, че продавачите-ищци
не изпълняват задължението си да изповядат сделката в нотариална форма и му
създават пречки да изпълни задължението си за заплащане на цената по
предварителния договор в уговорения срок, е следвало съгласно чл. 97,ал.2 ГПК
да депозира остатъка от цената по сделката в банка по местоизпълнението
на договора. По този начин ответницата би се освободило от собствената си забава
и би станала изправна страна по договора./ В този смисъл Р №251/07.01.2013 год.
по т.д. № 1002/2011 год.ТК, ІІ отд./. Макар сделката
по своето естество да няма характер на „фикс сделка”, след изтичането на срока за
плащане на остатъка от сумата и доколкото в договора е уговорено сключването на
окончателен договор едва след заплащане на остатъка от цената от купувача,
продавачите не са били длъжни да запазят облигационната връзка в един такъв
продължителен период от почти 5-години след сключване на предварителния договор
и изтичане срока на доплащане на остатъка от уговорената цена. По изложените
съображения те са били в правомощията си да развалят договора.
По
изложените съображения, съдът приема, че процесния
предварителен договор е надлежно развален и ответницата владее процесния имот без правно основание, поради което
предявения иск се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен.
Наведените от
ответницата твърдения за извършени в имота подобрения не са предмет на
разглеждане в настоящото производство. Иск за тяхното присъждане не е предявен,
а възражение е направено след срока за отговор на исковата молба-в първото по
делото съдебно заседание, поради което и на основание чл.133 ГПК е преклудирано. Направеното възражение за право на задържане,
което също е направено след срока за отговор също се явява преклудирано.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК, ответницата
следва да бъде осъден да заплати на ищците, направените от тях разноски в настоящото производство за държавна
такса, адвокатско възнаграждение
и съдебни удостоверения и депозит за ВЛ в размер на 875,00 лв.
По изложените съображения съдът
Р Е
Ш И:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Х.Ц.И., ЕГН**********,***, че В.В.Т., ЕГН**********, М.Г.Т., ЕГН**********, В.Л.Т., ЕГН**********
и А.Л.Т., ЕГН********** са съсобственици на основание наследяване на следния недвижим имот:
ДВОРНО МЯСТО от 1400 кв.м., заедно с построените в него къща
и други сгради намиращи
се в с*** представляващо парцел II, пл. № 204, стр. кв. 55 по плана на селото
при съседи на имот :улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П..
ОСЪЖДА Х.Ц.И.,
ЕГН**********,*** да предаде на В.В.Т., ЕГН**********, М.Г.Т., ЕГН**********, В.Л.Т., ЕГН**********
и А.Л.Т., ЕГН********** владението
върху описаните недвижими имоти:
ДВОРНО МЯСТО от 1400 кв.м., заедно с построените в него къща
и други сгради намиращи
се в с*** представляващо парцел II, пл. № 204, стр. кв. 55 по плана на селото
при съседи на имот :улица, Л.П.И.С.П.Н., Н.П.Н., Н.Ц.П..
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 Х.Ц.И., ЕГН**********,*** да плати
на В.В.Т., ЕГН**********, М.Г.Т., ЕГН**********, В.Л.Т.,
ЕГН********** и А.Л.Т., ЕГН********** сумата от 875,00 лв. направени по делото разноски.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Плевенския окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: