Р Е Ш Е Н И Е

 

Гр. София, 07.08.2018 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГК, І г.о., 8 с-в в открито заседание на двадесет и шести април, през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: С. КЮРКЧИЕВ

 

при участието на секретаря Александрина Пашова,

като изслуша докладваното от съдията гр. д. № 6711 по описа на състава за 2016 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, вр. с чл.231, ал.2 от ЗЗД.

В исковата молба и в представените допълнителни уточнителни молби от 04.07.2016г., от 14.07.2016г., от 28.07.2016г. и от 27.02.2017г. ищецът „Г.м.“ ЕООД поддържа следните фактически твърдения: В качеството на наемател по Договор за наем на недвижим имот от 29.12.2008г., който бил сключен с ответника С.О., ищецът извършил в наетия имот строително-монтажни работи на обща стойност от 55 770,64 лв от които сумата от 33 165, 84 лева стойност на вложените материали с ДДС и сумата от 22 604, 80 лева разходи за труд, без ДДС, тъй като процесните СМР били осъществени от наети от ищеца работници. Споменатите СМР, които са подробно описани по вид, качество и стойност в уточнителните молби, били извършени със знанието и съгласието на наемодателя - С.О.. Те съставлявали необходими разходи, които били направени за заплащане на труда и материали, за да придобие отдадения под наем обект годност за използване по предвиденото в договора предназначение. С изрично писмено съглашение – Допълнително споразумение от 10.03.2009г. по договора за наем, наемодателят се съгласил в хипотеза на предсрочно прекратяване на договора за наем да заплати на наемателя всички направени от последния ремонти и трайни подобрения, чиято стойност надвишавала 3 000 лева. Страните постигнали съгласие плащането да се осъществи след като наемателят представи счетоводни документи, отразяващи надлежно стойността на подобренията. След завършването на описаните СМР, договорът за наем бил прекратен предсрочно от наемодателя – ответник по иска, който отчуждил имота в полза на трето лице, на 03.06.2011г. При изложените фактически твърдения ищецът претендира за осъждане на ответника, да му заплати сумата от 55 770,64 лв. и законна лихва върху същата сума, считано от датата на предявяването на иска до деня на окончателното плащане, а при уважаване на иска – да заплати и направените съдебни разноски.

Исковата претенция е оспорена от ответника С.О. по съображенията, подробно изложени в подадения отговор на исковата молба, в допълнителното възражение и уточнителна молба от 09.02.2017г. Ответникът оспорва предявените искове, като поддържа становище, че значителна част от труда и материалите, които ищецът релевира, в действителност били използвани за текущи ремонти и съгласно чл. 8, ал.2 от договора за наем оставали в тежест на наемателя. Ищецът не бил добросъвестен в претенциите си, тъй като се надявал да получи много повече от уговореното и вложеното в труд и материали. Изрично оспорва твърдението, че споменатите СМР били в своето естество и обем необходими разходи, направени от ищеца, за да придобие отдадения под наем обект необходимата годност за използване според предвиденото в договора особено предназначение. При условията на евентуалност ответникът прави възражение за изтекъл срок на погасителна давност за претендираните вземания за главницата и лихвите и отново при условията на евентуалност прави още едно възражение – за прихващане на претендираната от ищеца сума срещу сумата от 18 771, 22 лева, формирана като лихва върху неплатената наемна цена за период от 05.08.2010г. до 26.09.2016г. За това насрещно вземане, ответникът се бил снабдил с изпълнителен лист въз основа на заявление за издаване на заповед за изпълнение. По изложените съображения ответникът моли за пълно или поне за частично отхвърляне на иска /ако бъде прието възражението му за прихващане/ и претендира да му бъдат присъдени направените съдебни разноски.

Ищецът оспорва възражението за прихващане, като поддържа тезата, че вземането, с което се извършва прихващането е било погасено по давност.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на страните, взети предвид съобразно събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

От съдържанието на приетия като доказателство Договор за отдаване под наем  на застроен общински имот № 08-П-254 от 29.12.2008 г. се установява, че С.О.-Район „Искър“ е предоставила за временно и възмездно ползване на „Г.М.“ ЕООД  обект, намиращ се в гр. София, Район Искър, помещение към трафопост, намиращ се в ж.к. „Дружба 1“ до бл.**с обща площ от 161.29 кв.м., представляващ частна общинска собственост, като обектът е следвало да се ползва за кафе-сладкарница. Договорът бил сключен за срок от 5 години. По силата на чл. 2, ал. 2 наемателят се е задължил да заплаща на наемодателя месечен наем общо в размер на 1 017 лв. с ДДС, платим до 5-то число на текущия месец. Съгласно чл.7 от Договора наемателят се е задължил да въведе обекта в действие в едномесечен срок от приемането му, след като осигури всички необходими разрешителни документи съгласно нормативните изисквания. В чл.8 е уговорено, че наемателят следва да заплаща уговорената наемна цена, да поема разходите по отстраняване на всички повреди, които се дължат на обикновената употреба по смисъла на чл.231, ал.1 от ЗЗД, както и за извършването на всички основни ремонти, необходими за нормалната употреба на обекта. В чл.10 е предвидено, че наемателят разполага с правото да извършва преустройства в наетите помещения след изрично представяне на архитектурен проект, който е одобрен и съгласуван с Главния архитект на Район Искър. При прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен в двуседмичен срок да освободи обекта и да го предаде на наемодателя в състояние не по-лошо от това, в което го е приел.

С Приемо-предавателен протокол от 29.12.2009г. наемодателят /ответника в процеса/ е предал на наемателя /ищеца в процеса/ държането върху процесния имот, като в съдържанието на протокола се съдържа и подробно описание на състоянието на обекта, разположението на помещенията, наличното оборудване и част от използваните материали. От така представения предавателно-приемателен протокол от 29.12.2009 г., се установява, че наемодателят е предал, а наемателят е приел процесния обект в следното състояние: Помещение офис: под-балатум, стени-ламперия, таван-латекс, прозорци с М.ни решетки – 2 броя, ел. контакт – 1бр., ел. ключ – 1бр., радиатори – 2 бр. – липсват, врата – дървена-1 бр.; Санитарен възел до офиса: дървена врата-1 бр., под-мозайка, стени-мазилка, таван-мазилка, ел. ключове – 2 бр., ел. крушки-2 бр., прозорец без стъкло с М.на решетка – 1бр.; Санитарен възел до входната врата: дървени врати - 2 бр., ел. ключове – 2бр., ел. контакт – 1 бр., осветителни тела – 2 бр., под-мозайка, стени – теракотени плочки и мазилка, таван – мазилка, 1 бр. тоалетна чиния в кранче, порцеланова мивка в кран „какла“ – 1 бр., водомер – 2433; Входно антре: под – мозайка, дървена врата към офиса – 1 бр., стени – ламперия, таван – латекс, входна М.на врата с две крила и М.ни решетки, М.на врата към залата – 1 бр. – двойна и 1 бр. – единична, осветителни тела – 2 бр., ел. ключ – 2 бр., ел. контакт – 2 бр., ел. табло с електронен електромер – ф. № 62846/2005г.; Складово помещение: под – мозайка, стени – мазилка, 1 бр. крушка и ел. ключ; търговска зала: под- балатум, стени ламперия, таван – латекс, осветителни тела – 9 бр., ел. контакти – 5 бр., ел. ключове – 2 бр., прозорци с метални решетки – 4 бр., входна врата – метална, 2 бр. витринни прозорци, радиатори липсват. От името на наемателя протоколът е подписан лично от управителя В.И.В..

Съгласно Допълнително споразумение към Договора за наем от 10.03.2009г. страните са уговорили, че при предсрочно прекратяване на Договора, всички направени ремонти и трайни подобрения в наетите помещения, които са извършени от наемателя и са на стойност над 3 000 лева, ще станат собственост на наемодателя. След представяне на счетоводни документи за извършените строително-монтажни работи, разходите следвало да се възстановят на наемателя.

Съдържанието на приетите като доказателства актове за установяване извършването и заплащането на натурални строително-монтажни работи: Актове с пореден № № 1-5 от 27.06.2009г., изготвени от инвеститора/възложителя/изпълнителя „Г.М.“ ЕООД, и независим оценител Н.Т.П. посочва извършените строително-монтажни дейности по количество, единична цена и обща парична стойност, но без начисляване на ДДС – Акт №1 – 10 382,50 лева, Акт №2 – 2 346,10 лева, Акт №3 – 3 541,90 лева, Акт №4 - 1 432,75 лева, Акт №5 – 4 901,55 лева.

Приетият като доказателство приемо-предавателен протокол от 27.06.2009г. (стр. 27 от делото), в който в табличен вид са описани всички извършени строително-монтажни работи според тяхната спецификация, брой, единична цена и обща стойност в размер на 39 046,99 лева., заедно с приложени фактури за направените разходи и актове за извършени натурални СМР. Протоколът е подписан от наемателя  „Г.М.“ ЕООД, представляван от управителят на дружеството, и независим оценител.  

За установяване на извършените от наемателя разходи по имота по делото са приложени фактури (стр.30 - стр.124, стр.2**– стр.280 по делото), издадени в периода от м.12.2008г. до м.05.2011г. Всички документи, поради тяхното значение за спора и за подлежащи на установяване факти, са обект на нанализ от допуснатата съдебно- счетоводна експертиза.

Не се спори, че по силата на Договор №045-09 от 01.06.2011г. за продажба на общински нежилищен имот чрез публичен търг с явно наддаване, ответникът е продал на А.Г.С.процесното помещение, а с Уведомление с изх.№ 7000-652 от 03.06.2011г., наемодателят С.О. е уведомило наемателя „Г.М.“ ЕООД за едностранното прекратяване на наемното правоотношение и покана за предаване на държането до 30.06.2011г. след изготвянето на приемо-предавателен протокол.

По делото са представени приемо-предавателен протокол и протокол-опис от 25.07.2011 г., от чието съдържание може да се установи състоянието на процесния имот, към момента, в който служители на отдел „Управление на общинската собственост“ и отдел „Икономика и контрол“ при Район „Искър“ са предали на купувача А.С.процесния имот /цит./: вход: ПВЦ – врата – 1 бр., колектори за парно – 2 бр., ПВЦ-прозорци – 7 бр., под – циментова мазилка /липсват ел. контакти и ел.ключове/, стени и тавани – латекс; вход към санитарен възел и складово помещение: под – теракотни плочи, стени и тавани – латекс, ел. ключове – 3 бр. + 1бр. ел. ключ за бойлер + автом. Предпазители – 3 чр., осветителни тела – 1 бр.; Складово помещение: под, стени и тавани – циментова замазка, ПВЦ-врата – 1 бр., ПВЦ-прозорци – 2 бр., липсват ел. контакти и осветителни тела; в санитарен възел: под -теракотни плочи, ел. ключ – 1 бр. и ел. осветителни тела – 2 бр., стени ½ фаянсови плочи, тавани и стени – шпакловка и латекс, бойлер – 1 бр., порцеланова мивка с батерия – 1 бр., комплект тоалетна чиния с казанче – 1 бр., ПВЦ-прозорец – 1 бр., ПВЦ-врати – 2 бр.; ПВЦ-врати – 2 бр., ПВЦ-прозорец – 1 бр., под- теракотни плочи, стени 1/1 фаянсови плочи, тавани и стени – циментова замазка, осветителни тела – 2 бр., ел. ключ – 1 бр. – липсват; Зала: ПВЦ-врата – 1 бр., разделителна ПВЦ-дограма стена, под – теракотни плочи, тавани и стени – шпаклова и латекс, осветителни тела – 5 бр., ел. ключове – 3 бр., 1 централен бушон; изходна врата – ПВЦ-врата двукрила, ролетни щори – 1 бр., ПВД-прозорци – 3 бр.; Към офиса: ел. контакти – 4 бр., проточен бойлер – 1 бр., осветителни тела – 2 бр., ел. ключове – 2 бр., ПВЦ-врата – 1 бр.; Офис: вход: ПВЦ-врата – 1 бр., мивка порцеланова с батерия-смесител – 1 бр., ПВЦ-прозорци – 2бр., под – теракотни плочи, стени и тавани – шпакловка и латекс; Към зала: порцеланова мивка със смесител – 1 бр.; Имущество: хладилни витрини – 2 бр., стилаж – 1 бр. на /Орбит/, стилаж – 1 бр. на /Капи/, стилаж – 1 бр. на /Кока Кола/, стелажи – 3 бр. на /Котани/, стилажни рафтове – 3 бр., шкаф за касов апарат – 1 бр., стелаж – 1 бр. на /Гарниер/; Ел. № 3245678, ф. № 62846/2005г., пломба №0000189 Т.1023589:0; Т.2084034:1; водомер показател: 3299.

Съдържанието на приетата като доказателство Заповед за изпълнение на парично задължение по чл.417 от ГПК от 04.10.2011г. по гр.д. №40200/2011г. по описа на Софийски районен съд, 51 състав и изпълнителен лист към нея установява, че ищеца е осъден да заплати на ответника следните суми: 10 511,90 лв.- главница, 2 102,38 лв. – начислено ДДС, 755,96 лв. лихва върху главницата за периода от 01.06.2010г. до 03.06.2011г. както и 268 лв. разноски по делото и 100 лв. юрисконсултско възнаграждение. Посочва се, че вземането произтича от дължими месечни плащания по Договор №08-П-254/29.11.2008г., установени с извлечение от счетоводни книги.

По делото са приети като доказателства Уведомление с вх. № РИС17-ДИ11-304/04.08.2017г. по изп. дело №20168810400040 на ЧСИ – П.М.с рег. №881 с район на действие Окръжен съд – гр. Смолян; Молба за образуване на изпълнително дело с вх. №19591/17.10.2012г. при ЧСИ – М.Ц. с рег. №840 с район на действия СГС и Удостоверение изх. №17738/02.10.2017г., издадено от ЧСИ М.Ц., в което се посочва че към 02.10.2017г. срещу ищеца е образувано изпълнително дело №20128400400997, което е действащо и по него няма събрани суми за удовлетворяване вземането на взискателя СО – Район Искър.

За изясняване на значими и подлежащи на доказване факти е допусната съдебно- счетоводна експертиза (основна и допълнителна), която е изготвена от вещо лице С.И. въз основа на представените по делото счетоводни документи. От заключението на изслушаните по делото основно и допълнително заключение на съдебно-счетоводната експертиза се установява, че на основание извършените ремонтни работи и вложени материали доставчиците са издали на "Г.м." ЕООД редовни от формална външна страна данъчни фактури на обща стойност 29 123,07 лв. Изплатените фактури на доставчиците, които са били заплатени в брой срещу издаден фискален бон  или са били платени срещу други издадени нарочни разходо- оправдателни документи са на обща стойност от 29 123,07 лв., а общата сума на непризнатите разходи, за които не са приложени съответни на ЗСЧ разходо-оправдателни документи е в размер на 4 034,80 лв.

За изясняване на значими и подлежащи на доказване факти е допусната съдебно-техническа експертиза с вещо лице инж. Я.Т.. От заключението на експертизата се установява, че извършените СМР на процесния обект се изразяват в сваляне на стара вътрешна мазилка със събиране на строителни отпадъци (на стойност 742,50 лв.), демонтаж на стара отоплителна инсталация (на стойност 69,23 лв.), разбиване на циментова замазка за полагане на отоплителна инсталация с гъвкави тръби (на стойност 110174 лв.), монтаж на гъвкави тръби ф 20PEX/AL за отоплителна инсталация (на стойност 703180 лв.), доставка и монтаж на колекторна кутия, вградена, вкл. свързване с гъвкави тръби (на стойност 38140 лв.) , пердашена циментова замазка по подове 2,5 см. (на стойност 314158 лв.), разбиване на циментова замазка за полагане на ВиК инсталация (на стойност 1611**лв.), вътрешна водопроводна инсталация от полипропиленови тръби ф20 (на стойност 494,40 лв.), вътрешна канализационна инсталация от ПВЦ тръби ф50 (на стойност 458,90 лв.), доставка и монтаж на тоалетна мивка среден размер (на стойност 225,30 лв.), доставка и монтаж на батерии за тоалетни мивки (на стойност 155,10 лв.), доставка и монтаж на тоалетна седалка с ПВЦ казанче (на стойност 160,45 лв.), доставка и монтаж на водомер (на стойност 43,70 лв.), електроинсталация в това число и електроуреди (на стойност 6 081,72 лв.), вътрешна вароциментована мазилка по стени (на стойност 1 400,00 лв.), гипсова мазилка по тавани (на стойност 1 894,40 лв.), демонтаж на стара повредена дограма (на стойност 198,89 лв.), изработка, доставка и монтаж на алуминиева дограма (на стойност 1 703,52 лв.), изработка, доставка и монтаж на ПВЦ дограма (на стойност 5 465,88 лв.), обработка на прозорци и врати след смяна на дограма – обръщане на страниците, изкъртване на мазилка (на стойност 596,78 лв.), изработка, доставка и монтаж на ПВЦ витрина и ПЧД плоскости (на стойност 2 489,30 лв.), фаянсова облицовка по стени (на стойност 708,40 лв.), настилка от теракотни плочи, вкл. цокъл по северната фасада с височина 30 см. (на стойност 1 672,26 лв.), топлоизолация по външни стени с XPS вкл. шпакловка и минерална мазилка (на стойност 1 651,42 лв.), топлоизолация по външни стени с XPS вкл. шпакловка , (на стойност 1 197,84 лв.) мовелитова шпакловка по стени и тавани (на стойност 274,29 лв.), изработка, доставка и монтаж на шлейбах тави, вкл. обшивка около прозорците на южната фасада (на стойност 2 284,57 лв.), направа и монтаж на вентилация – въздуховоди от поцинкована ламарина (на стойност 392,70 лв.), облицовка с гипсокартон, шумоизолация и боядисване с цветен латекс (на стойност 2 063,96 лв.), хидроизолация в два пласта усилен воалит, горния с посипка по покрив (на стойност 2 760,00 лв.), изработка, доставка и монтаж на метална охранителна ролетна щора 4,40/3,10 м. (на стойност 2 066,76 лв.), товарене, извозване на строителни отпадъци на депо „Враждебна“ (на стойност 800,00 лв.). Вещото лице инж. Т. е остойностил всички установени на място СМР на общата сума от 54 360,11 лв., от които 39 391,38 лв. чиста стойност, 5 908,71 лв. начислена печалба в размер на 15% и 9 060,02 лв. начислен ДДС в размер на 20%. Този свой извод ВЛ е формирал след извършен оглед и замерване на място за отделните видове и количества СМР при приета от вещото лице единична цена за труд и материали, взета справочниците на „СЕК“ за исковия период.

В дадените пред съда показания, свидетелят В.В.заявява, че е бивш управител на ищцовото дружество "Г.м." ЕООД, но е имал управителни функции през периода, в който са били извършвани процесните СМР. Свидетелят сочи, че наетият имот представлявал обособено помещение в трафопост. При подаването на документи за участие в търга, свидетелят посетил имота и така установил лично, че подът на помещението е постлан с балатум, по който имало следи от употреба, нанесени от предишен наемател. Стените били обшити с фазер, състоянието им било лошо, като на места дори имало дупки, а облицовката била повредена. Имало поставена метална дограма, един вътрешен прозорец и счупени прозорци, дограмата била стара. Мазилката била изронена и надраскана. Тоалетната също била от стар тип. Вратите били износени, изработени от мукава. Вратата също била метална, боядисана в черно като дограмата.

В дадените пред съда показания, свидетелят Т.П.заявява, че имал преки впечатления от състоянието на имота, понеже лично извършвал СМР в него. Бил нает от управителя В.. Ремонтът започнал през декември 2009г. и приключил през април 2010г. Вложените материали били нови. Възнаграждението на свидетеля се формирало на изработен квадратен метър. При първото си посещение в имота, свидетелят възприел, че имало поставени железни остъклени врати, подът бил постлан с балатум, стените и таваните били напукани, а на отделни места се показвали тухли. Помещението било с площ от около 60 кв./м. Първоначално помещението било едно, а в последствие чрез поставянето на гипсокартон било разделено на две обособени части. Имало отделно помещение, предназначено за кухня. Свидетелят участвал в следните ремонтните дейности - шпакловки, замазки, поставяне на плочки по пода. Старата желязна дограма била сменена. На обекта работели и други работници. В сервизните помещения, свидетелят лично поставял плочки и правил замазки. Докато работел на обекта, в него били сменени електроинсталацията и ВиК-инсталацията. Строително-монтажните работи се извършили в период от 4-5 месеца в следната последователност: обновяване на електроинсталацията – поставяне на кабели, обновяване на ВиК инсталацията – поставяне на тръби, замазка, шпакловане и боядисване.

По покрива на сградата също се извършили допълнителни СМР от друга бригада, наета от управителя.

При така установеното от фактическа страна съдът приема от правна страна следното:

Между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по сключен между тях договор за наем от 29.12.2008 г., по силата на който наемодателят С.О.-Район „Искър“, представлявана от Й.Т.– Кмет на Район „Искър“, е предоставила на наемателя "Г.м.“ ЕООД за временно и възмездно ползване помещение към трафопост, намиращ се ж.к. „Дружба 1“ до бл.59, с площ от 161,92 кв. м за срок от 5 години при месечен наем от 1 017,00 лв. с ДДС, платим до 5-то число на текущия месец, като е уговорено, че наетата вещ ще се ползва като кафе-сладкарница. От този договор за страните са произтекли следните основни задължения: за наемодателя С.О. - да предаде на наемателя описаната в документа вещ и да осигури нейното спокойно и безпрепятствено ползване за целия наемен срок, а за наемателя "Г.м." ЕООД - да заплаща наемната цена за предоставеното му ползване.

В съответствие с диспозитивния характер на нормата по чл.230, ал.1 от ЗЗД страните са уговорили отклонение от задължението на наемодателя да предаде вещта в състояние, годно за ползването й по предназначение, като в чл.7 от договора наемателят е поел задължението да въведе обекта в действие в едномесечен срок от приемането му след като приведе в експлоатационна годност обекта, съгласно предвидените нормативните изисквания. Наемателят се задължил да извърши за своя сметка всички основни ремонтни дейности, необходими за нормалната употреба на обекта. С допълнително споразумение от 10.03.2009г. страните са се съгласили, че всички разходи за ремонти и трайни подобрения, извършени от наемателя в наетото помещение на стойност над 3 000 лв., следва да бъдат възстановени на наемателя след представяне на счетоводни документи/фактури.

Разпоредбата на чл. 231, ал. 2 ЗЗД дава право на наемателя да извърши сам за сметка на наемодателя такъв тип поправки, които са необходими за поддържане годността на вещта и които наемодателят не е извършил. При така постигнатото съгласие между страните в чл.10, ал.2 от договора, относно размера на разноските за „ремонти и трайни подобрения“, който наемателят поема за своя сметка - наемодателят дължи стойността на разходите над уговорената сума от 3 000 лева. Разходите за поправки не представляват „подобрения“ по смисъла на вещното право, а осъществяват извършени от наемателя разходи за привеждане на обекта в състояние, годно за обитаване според съвременните стандарти за опазване здравето на обитателите на жилищни сгради (така напр. в Рeшение № 733 от 12.11.2010г. по гр.д. № 1274/2009г., Г.К., ІV Г.О. на ВКС, Решение № 316 от 07.11.2011г. по гр.д. № 1646/2010г., ГК, ІІІ Г.О. на ВКС).

За разрешаването на спора, всяка една от отделните строително-монтажни работи следва да се прецени, дали представлява поправка с оглед на обикновеното употребление или е свързана с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние по смисъла на чл. 230, ал. 2 ЗЗД при отчитане и на обстоятелствата, визирани в чл. 230, ал. 3 ЗЗД. А за целите на тази необходима преценка, съдът извърши съпоставка между наличните данни за обективното състояние на имота при първоначалното сключване на договора за наем, състоянието му към момента на извършване на претендираните СМР и състоянието му към датата на отчуждаването му от наемодателя на трето лице, тъй като за тези три фиксирани моменти във времето са събрани писмени доказателства.

За да бъде прецизен в изложението на правните си доводи настоящият съдебен състав намира за уместно да отбележи, че използването на термина „подобрения“ който страните използват е неточно, доколкото съгласно задължителните указания на Пленума на Върховния съд, изложени в т. II.6 от Постановление №6 от 27.12.1974г. по гр.д. №9/1974г. подобрението има винаги вещноправен характер и е налице, когато вложеният труд, средства и материали са довели до увеличаване на стойността на вещта.                                    

В конкретния случай, отношенията между страните са се развили на плоскостта на едно наемно т.е. облигационно правоотношение, извън вещноправното понятие за „подобрения“. Наемателят освен заплащане на наемната цена е длъжен да си служи с вещта с грижата на добрия стопанин съгласно определеното в договора ползване и според уговореното предназначение, в случая – за търговски обект „кафе-сладкарница“.

Съгласно разпоредбата на чл.231, ал.1 от ЗЗД разноските, свързани с извършването на дребни поправки, разбирани като разходи, касаещи обикновеното употребление на вещта, са в тежест на наемателя. Така по аргумент на противното, ако между страните не е на лице договореност в друг смисъл и наемателят не е причинил виновно повреди върху вещта, задължението за извършване на поправки и ремонт, които надхвърлят дребните разноски, или съответно разходите, направени във връзка с тях, е в тежест на наемодателя. При наличието на тези предпоставки - наемодателят е длъжен да заплати на наемателя разходите за СМР, но до размера на онези, които са извършени за финансиране на поправки/ремонт, а не онези, до размера на увеличената стойност на имота, тъй като наемателят има качеството на държател, а не на владелец.

При така изложените съображения съдът приема, че подлежащите на възстановяване разходи се определят от наличието на функционална връзка между съответните строително-монтажни работи и крайния резултат – придобиването на експлоатационна годност по договореното предназначение за кафе-сладкарница.

Съдът приема, че такава връзка е установена по отношение на работите, описани под № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 и 30 в съдебно-техническата експертиза, по следните съображения: СМР под № 1, 2, 3, 4 и 5  (съответно за 742,50 лв., 69,23 лв., 110,74 лв., 703,80 лв. и 38,40 лв.) са били наложителни за извършването на  подмяна на ел. инсталацията; СМР под № 7-12 (съответно за 161,**лв., 494,40 лв, 458,90 лв., 225,30 лв. 225,30 лв., 155,10 лв., 160,45 лв., 43,70 лв.) са били наложителни с оглед смяна на ВиК инсталацията при привеждане в съответствие с изискванията за санитарно-хигиенни условия, на които следва да отговаря всеки обект за обществено ползване; СМР под №15-20 и №22-23 (съответно за 1 410 лв., 1 894,40 лв., 198,89 лв., 1 703,52 лв., 5 465,88 лв., 596,78 лв.) са били необходими за саниране на помещението, СМР под № 24-25 (съответно за 1 197,84 лв и 274,29 лв.) са били наложителни с оглед поставянето на топлоизолация и осигуряването на условия за престой в обект, предназначен за обществено ползване, СМР под № 28-30 (съответно за 2 284,57 лв., 392,70 лв., 2 063,96 лв., 2 760, 00 лв.) за изработка и монтаж на вентилация, облицовка с гипсокартон, шумоизолация и боядисване както и хидроизолация са били безспорно необходими за едно заведение, а също така нормалната житейска логика изисква поне ново освежително боядисване на стени и тавани.

Така общата стойност на средствата, подлежащи на инвестиране за привеждането на обекта от състоянието му, документирано на 29.12.2008 г. в състояние, годно за употребата му като кафе-сладкарница, съдът оценява общо на 27 909,90 лева без начислени печалба и ДДС.

Съдът не приема, че не е била налице необходимост от извършването на останалите установени на място от вещото лице Т. СМР, доколкото извършването на №13 и №21 не е било необходимо при наличието на вече монтирани водомер и витрина, №14 касае оборудването на обекта с електрически уреди, които не представляват поправки, №31 и №32 не са били наложителни при привеждане на обект, презназначен за обществено ползване, в съответствие с нормативните изискванията, а са извършени изцяло по преценка на наемателя.

Същевременно, по делото са събрани непротиворечиви гласни доказателства, че към момента на предаване на имота за ползване, той не е отговарял на изрично определеното в договора предназначение, което е наложило извършването на редица основни ремонтни дейности, свързани не само с външно ремонтиране – поставяне на дограма, топлоизолация, хидроизолация,            обновяване на електроинсталацията и ВиК инсталацията, но и вътрешно обновяване – промяна на разпределението на помещенията, поставяне на замазка, шпакловане и боядисване. Категорично е установено, че всички средства за труд и материали са осигурени от наемателя, като по делото не са събрани доказателства за противопоставяне от страна на наемодателя за извършване на подобренията.

Обаче така получената чрез аритметично пресмятане сума от 27 909,90 лева не следва да се присъди на ищеца изцяло.

От приетите заключения на съдебно- икономическата експертиза се установява, че разходите, свързани с подобрения при така представените първични счетоводни документи по делото, възлизат на сумата от 29 123,07 лева. Вещото лице С.И. обаче приема, че по делото не са представени надлежни разходо-оправдателни счетоводни документи, които да доказват по безспорен начин заплащането на разходи във връзка с поправките извършени от ищцовото дружество в размер на 4 034,80 лева. За непризнати разходи се приемат сумите, отбелязани Фактура №********** от 10.03.2009г. (стр. 52 от делото) за сумата от 30,01 лв. за закупуване на строителни материали, Фактура от 12.03.2009г. (стр. 60 от делото) за сумата от 1 524,79 лв. за закупуване на дограма и Фактура №********** от 08.07.2009г. за сумата от 2 480 лв. за метални решетки-ролетни автоматични. Заради възприетия по- горе извод, че разходите по строителни-монтажните дейности от позиция №31 от СТЕ не са в необходимата функционална връзка с привеждането на обекта в експлоатационна годност за кафе-сладкарница, те вече са изключени от дължимата сума. Оставащите суми съответно в размер на 30,01 лв. и 1 524,79 лв. следва да бъдат приспаднати от така приетата обща стойност на строително-монтажните работи в процесния имот съгласно заключението на СТЕ.

От така получената след аритметично пресмятане сума в размер на 26 355,10 лева съобразено с уточнението на вещото лице И. в открито заседание на 01.02.2018г., следва да се приспадне и сумата от 3 000 лева, уговорена в чл. 10, ал.2 от Допълнително споразумение от 10.03.2009г. към договора за наем, която сума наемателят не е легитимиран да претендира, поради изрично постигнатото съгласие между страните да остане за сметка на наемателя.

По всички изложени съображения и в резултат от извършените елементарни аритметични операции, съдът приема за доказано наличието на функционална връзка между извършените СМР на обща стойност от 26 355,10 лева и привеждането на обекта в състоянието, което го прави годен за ползване според предвиденото в договора особено предназначение, като търговски обект кафе-сладкарница. Разходите на тази стойност са направени уместно, понеже отдаденият под наем имот не е бил предаден в подходящо състояние за ползването по предназначение и съгласно изрично постигнатото съгласие между наемодателя и наемателя - ищецът е извършил необходимия за целта ремонт за сметка на наемодателя. За разликата над 26 355,10 лева и до пълния претендиран размер от 55 770, 64 лева, претенцията на ищеца е неоснователна и той не е легитимиран да претендира заплащането на направени разходи.

По направеното от ответника възражение за изтекъл срок на погасителна давност:

Ответната страна е направила още с отговора на исковата молба евентуално възражение за изтекъл срок на погасителна давност върху вземането за разходи, които са направени във връзка с извършените поправки/ремонтни дейности от наемателя в процесния имот, както и върху вземането, което би било признато за законна лихва върху претендираната главница.

Както вече беше отбелязано, ищцовото дружество-наемател има качеството на държател по отношение на процесния имот, поради което не разполага с възможността да се полза от защитата, предвидена в чл.71, чл.72 и чл.74 от ЗС. Правоотношенията, възникнали между наемодателя и наемателя на недвижимия имот, извършил подобрения в него, се уреждат в съответствие с договора за наем, а ако нищо не е уговорено - съобразно правилата за водене на чужда работа без пълномощие или неоснователно обогатяване.

В настоящия случай, съдът вече категорично прие, че още със самото сключване на договора - наемодателят е дал съгласие за извършване на строително-монтажните работи. Този факт е от изключително значение за преценката, относно началния момент на давностния срок, защото задължението за заплащане на извършените СМР не е било предварително уговорен падеж.  

Съдът приема, че съобразно задължителната практика на ВКС, в давностният срок следва да се счита започнал да тече с приключването на строително-монтажните работи, необходими за привеждане в съответствие с законоустановените нормативни изисквания на обекта за осъществяване на предвидената стопанска дейност. Такова разрешение впрочем е прието и за вземанията, произтичащи от неоснователно обогатяване, понеже в редица свои постановления от по- старата практика и по- нови решения ВКС е приел, че от момента, в който спорните блага неоснователно преминат от имуществената сфера на едно лице в имуществената сфера на друго лице настъпва изискуемостта на вземането и съответно започва да тече давностния срок по чл.110, вр. с чл.114, ал.1 от ЗЗД.

В настоящия случай изискуемостта на вземането на ищцовото дружество е възникнала към средата на м. май 2011г., защото именно към този момент е констатирано по съответния ред хронологически последното във времето завършване на СМР на обекта и съответно са били направени последните разходи за тяхното заплащане с оглед представените доказателства по делото (стр. 29 по делото).

Вземанията, произтичащи от главницата се погасяват с изтичането на общата пет годишна давност по чл.110 от ЗЗД, от което следва, че предявеният иск е погасен по давност, към датата на подаване на исковата молба - 02.06.2016г..

При така изложените съображения съдът намира направеното от ответника възражение за погасяване на претендираното вземане по давност и ще трябва да отхвърли изцяло исковата претенция  за стойността на извършени разходи за СМР, поради изтичане на петгодишния давностен срок, както и акцесорната искова претенция за присъждане на законна лихва, която се погасява в тригодишен давностен срок.

По направеното възражение за прихващане:

При този изход на правния спор настоящият съдебен състав не следва да разглежда направеното от ответника възражение за прихващанеq доколкото отсъства една от необходимите предпоставките за компенсация на насрещните вземания – ликвидност на спорното вземане, предмет на иска.

По предявените претенции за присъждане на съдебни разноски:

Ищцовото дружество е заплатило държавна такса в размер от 2 246 лв. и депозити за изготвяне на съдебно-техническа и съдебно-икономическа експертиза в размер на по 350лв. за всяка.

Ищцовото дружество е заплатило в брой адвокатски хонорар по Договор за правна защита и съдействие №********** от 27.03.2016г. (стр. 181 от делото) в размер на 2 000 лв. Общият размер на разноските възлиза на сумата от 4 946 лева. Ищeцът има право да получи на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК претендираните съдебни разноски, съразмерно с уважената част от иска и в рамките на представения списък по чл. 80 от ГПК.

В случая исковата претенция е изцяло отхвърлена съответно на ищцовото дружество не следва да бъдат възстановени заплатената такса и направените съдебни разноски във връзка с производството.

В открито съдебно заседание от 26.04.2018г. ответникът предявява претенция за присъждане на юрисконсултско възнаграждение, чийто размер е съобразен с фактическата сложност на делото. Ответникът има право да получи на основание чл. 78, ал. 3 вр. с ал. 8 от ГПК възнаграждение, определено по реда на чл. 37 от Закона за правната помощ.

В случая съдебният състав прецени, че делото не се отлива с особена фактическа сложност доколкото събраните доказателства и използваните доказателствени способи са присъщи за дела с подобен предмет на правния спор.

Същевременно съдът отчете размера на материалния интерес както и обстоятелството, че по делото са проведени четири открити съдебни заседания, по които всеки път се е явявал процесуален представител на ответника, който е осъществявал активна процесуална защита.

При така изложените съображения на основание чл.25, ал.2 от Наредба за заплащането на правната помощ съдът приема, че ищецът следва да заплати на ответника юрисконсултско възнаграждение в размер на 350 лв.

Така мотивиран, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от „Г.М.“ ЕООД, с ЕИК: *******и със съдебен адресат- адв. Ал. П.:*** община, представлявана от кмета г-жа Й. Ф.,               с адрес: гр. София, ул. "*******иск с правно основание чл. 79, ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 231, ал.2 от ЗЗД, за сумата от 55 770,64 лева (петдесет и пет хиляди седемстотин и седемдесет лева и 64 ст.), представляващи паричната стойност на извършени строително-монтажни работи в помещение към трафопост, намиращ се в ж.к. „Дружба 1“ до бл.**с обща площ от 161.29 кв.м., представляващ частна общинска собственост, отдадено под наем по силата на Договор за отдаване под наем на застроен общински имот №08-П-254 от 29.12.2008 г. и Допълнително споразумение от 10.03.2009г. към него, заедно със законната лихва върху посочената по-горе сума, считано от датата на предявяване на исковата молба 02.06.2016г. до деня на окончателното плащане на присъдената сума.

 

ОСЪЖДА „Г.М.“ ЕООД, ***, представлявана от кмета г-жа Й. Ф., на основание чл.78, ал.3 вр. с ал.8 от ГПК - сумата от 350 (триста и петдесет) лева, представляваща извършени съдебни разноски за юрисконсултско възнаграждение.

 

Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд София, в двуседмичен срок от връчване на препис от него на всяка от страните.

 

СЪДИЯ: