РЕШЕНИЕ
№
гр.Русе, 23.04.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, XV-ти
граждански състав, в открито заседание на 29 март през
двехиляди, двадесет и първа
година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НИКОЛАЙ СТЕФАНОВ
при секретаря МИЛЕНА СИМЕОНОВА, като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 3087 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са обективно съединени искове с
правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и ал.2, пр.1 от ЗЗД.
Ищецът Община Иваново твърди, че е
страна по договор за покупко - продажба на недвижим имот с пл.№ 82,
в местност „Пристанище“, масив 1, в землището на с.Пиргово, обл.Русе, идентичен
на имот с идентификатор 56397.1.82,
образуван с одобряване на кадастрална карта и кадастрални регистри на
с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе, одобрени със Заповед № РД-18-10/23.05.2014г.
на Изп. директор на АГКК.
Твърди
също, че в договора купувачът не бил индивидуализиран и нямало отбелязване от
Агенция по вписванията, т.е. не бил вписан, каквото било задължение на страните
както по чл.4 от договора, така и по силата на чл.18 от ЗС и чл.35 от ЗОС.
Освен това, имотът не бил индивидуализиран достатъчно добре. Същият бил нищожен
на две основания - поради невъзможен предмет и поради противоречие със закона.
Първото основание се изразявало в това, че към момента на сключване на договора
процесният имот не е съществувал. Същият бил образуван едва с одобряване на
кадастрална карта и кадастрални регистри със Заповед № РД-18-10/23.05.2014г. на
Изп. директор на АГКК и бил формиран от имот с № 000010, обособен с план за
земеразделяне, обн. в ДВ, бр.21/10.03.1994 г., находящ се в землището на
с.Пиргово, общ.Иваново, с площ 57,917 дка, определен за вилна зона в местност
„Драките“, десета категория, предназначение - за нуждите на селското
стопанство, който бил собственост на Община Иваново по закон - на основание
чл.2, ал.1, т.2 от ЗОС. Законът, който предоставял в собственост на общината
този имот, бил ЗСПЗЗ - чл. 25, ал. 1, в редакцията му към датата на приемане на
плана за земеразделяне. Това се потвърждавало и от отразеното в Регистъра на
земеделските земи, гори и земи в ГФ на Общинска служба „Земеделие”-Иваново, от
който било видно, че партидата била открита на 17.09.1997 г. и собственик на
имота била Община Иваново, начин на придобиване - по ЗСПЗЗ, като няма данни за
бивши собственици.
Твърди се, че за пръв път местност „Пристанище” се
урегулирала през 2008г., когато със Заповед № 9500-361/30.06.2008 г. на
Областния управител на област Русе бил приет план за новообразуваните имоти по
§4 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Тъй като впоследствие се оказало, че за имотите,
урегулирани с плана за новообразуваните имоти в местност „Пристанище”, не била
провеждана процедура за предоставяне на ползватели и тези имоти не били
придобили характера на имоти по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ, със заповед №
РД-09-146/15.04.2010 г., изменена със заповед № РД-09-324/02.08.2010 г. на
кмета на Община Иваново, същите били изключени от обхвата на плана по §4 от ПЗР
на ЗСПЗЗ.
Твърди се, че през 2012г. Общински съвет - Иваново приел Решение № 96
по Протокол № 12/31.05.2012 г. за създаване на селищно образувание
„Пристанище”, където се намирал имотът. На практика едва с издаването на
Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп.директор на АГКК за приемане на
кадастралната карта и кадастралните регистри в селищното образувание
„Пристанище” за пръв път се създавали имоти, притежаващи необходимите и
законоустановени реквизити за местоположение, площ, граници и начин на трайно
ползване. Преди тази дата имот пл.№ 82 не
съществувал, а бил част от имот № 000010, обособен с план за земеразделяне,
обн. в ДВ бр.21/10.03.1994 г., находящ се в землището на с. Пиргово, общ.
Иваново, обл. Русе, с площ от 57,917 дка. Предвиждането му за „вилна
зона“ се осъществило едва с издаването на заповедта от 23.05.2014г. До
този момент имотът бил с предназначение „за нуждите на селското стопанство“.
Твърди се, че договорът за покупко-продажба бил нищожен и поради
противоречие със закона. Съгласно действащата към момента на сключването му
разпоредба на чл.35 от ЗОС продажбата на имот - частна общинска собственост, се
извършвала от кмета на общината след провеждането на търг при условия и но ред,
определени с наредбата по чл.8, ал.2. Въз основа на резултатите от търга,
съответно от решението на общинския съвет, се сключвал договор за продажба,
съответно за замяна, който се вписвал в службата но вписванията по
местонахождението на общинския имот. В изпълнение на задължението си по чл. 8,
ал.2 ЗОС, след влизането на закона в сила през 1996г., Общински съвет - Иваново
с Решение № 102 по Протокол № 13/23.08.1996 г. приел Наредба за стопанисване,
управление и разпореждане с общинска собственост на Община Иваново. В чл.7 на
същата бил определен редът за продажба на недвижими имоти - частна общинска
собственост, а именно чрез търг, след решение на Общинския съвет. В случая
общината не е провеждала процедура за продажба чрез търг на процесния имот.
Липсвало и решение на Общинския съвет за провеждане на търг, както и заповед на
кмета за обявяване на търг.
По изложените съображения моли съда да постанови
решение, с което да бъде прогласена нищожността на договора за покупко-продажба
на недвижим имот от 23.07.1999г,
сключен между страните, поради невъзможен предмет и противоречие със закона.
Претендира и разноските по делото.
С отговор в срока по
чл.131 от ГПК
ответниците Г.Д.К., М.Т.К., Т.Г.Б. и К.В.Б. изразяват становище
за неоснователност на предявените искове.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установена следната фактическа
обстановка:
Предмет на предявените искове с
правно основание чл.26 от ЗЗД е договор за покупко-продажба от 23.07.1999г., по
силата на който Община Иваново продава на Г.Д.К. по време на
брака му с М.Т.К. и на Т.Г.Б., по време на брака му с К.В.Б., 80/120 ид.ч. от земята в имот пл.№ 82 в
местност „Пристанището“, масив І, в землището на с.Пиргово, обл.Русе, при
граници: път, земеделска земя, имоти пл.№№ 81, 83 за сумата от 96 000 лева.
Приложена
е пълна история на имот № 000010 към 24.07.2020 г. с открита партида на
17.09.1997 г., от която се установява, че същият представлява вилна зона с площ
57.917 дка, в местността „Драките“, десета категория, с предназначение на
земята – за нуждите на селското стопанство, смесена собственост. Единствен
собственик на имота е записана Община Иваново на основание - ЗСПЗЗ.
Видно от Заповед №
РД-09-146/15.04.2010 г. на Кмета на Община Иваново, издадена на основание чл.
44, ал. 2 ЗМСМА, § 4н, ал. 13, т. 1 ПЗР на ЗСПЗЗ във вр.с § 4к, ал. 8, т. 2 ПЗР
на ЗСПЗЗ и Костативен протокол от 16.03.2010 г. на комисия, назначена със
заповед на кмета, поправена със Заповед № РД-09-324/02.08.2010 г. /л. 13/ на
Кмета на Община Иваново, е одобрено изменение на плана на новообразуваните
имоти по § 4 к, ал. 6 от ПЗР на ЗСПЗЗ на землището на с. Пиргово, одобрен със
Заповед на областния управител на област Русе № 9500-361/30.06.2008 г. в частта
за местност „Драките“ /“Пристанище“/ в землището на с.Пиргово, като изключва от
плана на новообразуваните имоти 114 броя имоти, обособени от имот № 000010 с
площ 57,917 дка от плана за земеразделяне на с. Пиргово, местност „Драките“
/“Пристанище“/.
С Решение № 96 на ОбС Иваново от
31.05.2012 г. по протокол № 12, на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл.
27, ал.4 от ЗМСМА, във вр. чл. 25, ал. 1 ЗАТУРБ, е създадено селищно
образувание „Пристанище“ в местност „Драките“ в землището на с. Пиргово.
Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г.
на изп. директор на АГКК, обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г., е одобрена
кадастралната карта и кадастралните регистри на селищно образувание
„Пристанище“ в землището на с. Пиргово, общ. Иваново, обл. Русе.
Ищецът представя разписен лист по
собственици от м.12.1995 г. на ОСЗ-с.Иваново, видно от който за имот вилна зона
с площ 57.917 дка, в местността „Драките“, десета категория, като собственик е
отразено Кметство с. Пиргово.
Ответниците представят приходни
квитанции за заплатен данък и такса битови отпадъци за процесния имот за 2019
г.
Агражирани
са и гласни доказателства /свид.показания на П.Б.и В.Ч./,
съгласно които ответниците, които са рибари стопанисват
процесния имот повече от 20 години, като са си построили
бараки/бунгала и са си заградил местата с плет. Преди това там е било дере, пустош, камънак и вода.
Никога не е било земеделска земя. Хората си разчиствали места
и ги подравнявали. Установяват, че ответниците си имали договори с Общината
и са си платили местата.
По делото е назначена и приета СТЕ
изготвена от вещо лице инж.А.М.. В заключението си експертът установява
следното:
- В проверената документация няма данни да са подавани заявления
за възстановяване на собственост от бивши собственици на територията, обособена
с плана за земеразделяне в имот №000010, с площ
57,917дка в местност «Драките» в землището на с . Пиргово. По тази причина
земята е общинска собственост.
- Имот
№000010, с площ 57,917дка съгласно план за земеразделяне е общински терен, и по
тази причина за част от терена са съставени актове
за общинска собственост и са извършени продажбите на частни лица.
- През
1995г. година е изработена и изчертана карта
на с.Пиргово по параграф 4, местност „Пристанището". Картата обхваща територията на имот кад.№
000010 по плана за земеразделяне, от който имот е предвидено, чрез разделяне да
бъдат образувани нови имоти. Картата
не е одобрявана, по данни от Община Иваново. За
имот пл. №82 е съставен Акт №196/57/от 08.09.1998г. за частна общинска
собственост, местонахождение - местност
„Пристанище", с. Пиргово, граници: път.земеделска земя, имоти
пл.81 и 83 /л. 58 от делото/. В
забележка е отбелязано в акта, че с Договор за покупко - продажба от
23.07.1999г. лицата Г.К. и Т.Б. придобиват право на собственост върху 80/120
ид.ч. от имот пл. №82 в м. „Пристанището", в с.Пиргово. За пръв път е одобрена карта за процесния
имот, през 2008 година, когато са изработени планове на новообразуваните имоти
§4, ал.6 от ПЗР на ЗСПЗЗ обхващащи територии в землищата на няколко населени
места сред които и местност „Драките" (Пристанище) в землището на
с.Пиргово. Няма данни да е изработен помощен
плана съгласно &4к от
ЗСПЗЗ. Със Заповед на Областния управител №
9500-361/30.06.2008г. е одобрен план на новообразуваните имоти по §4, ал.6 от
ПЗР на ЗСПЗЗ.
- Съгласно
чл.2 от ЗТСУ населени места по смисъла на този закон са
градовете и селата, както и промишлените, курортните и туристически комплекси и
другите селищни образувания в строителни граници, установени
с общите и подробните градоустройствени планове. При липса на общ или подробен
градоустройствен план строителните граници на населените места се определят с
околовръстен полигон съгласно правилника за приложение на този закон. Съгласно
чл. 53. ал.З от ППЗТСУ „В
населените места от четвърти, пети, шести, седми и осми функционален тип
регулационните линии на парцелите се прокарват по имотните граници, без да се
спазват установените размери за лице и повърхност, указани в чл. 54, ал. З, т.
1 и 2. Застрояването на парцелите се установява със застроителния план, а при
специфични случаи в зависимост от архитектурно-градоустройствените, стопанските
и техническите изисквания - с кварталнозастроителен и силуетен план." Съгласно чл. 28. от ППЗТСУ„
Териториалноустройствените планове от всички степени, предвижданията на които
засягат земи от поземления и от горския фонд, се изработват, одобряват и
изменят при спазване условията и реда, предвидени със Закона за опазване на
земеделските земи и Закона за горите."
- Съгласно чл.19 от ЗУТ само от този имот не може да се обособи самостоятелен урегулиран поземлен
имот, но имотите могат да се обединяват
и урегулират в зависимост от
застрояването. В конкретния случай може да се ползва нормата на чл.19, ал.5 или
ал.6. С Протокол № 15/21.09.2016 г, Решение №
156, Общински съвет Иваново, одобрява подробен устройствен план (ПУП) - план за
регулация и застрояване (ПЗР) за урегулиране на 128 броя имоти, обособени в 6
квартала, подробен устройствен план (ПУП) - парцеларен план (ПП) на довеждаща
инфраструктура за водопровод и електропровод за с.о. „Пристанище" в
землището на с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе. Във
всеки план могат да влизат различни видове територии. В конкретния
случай имот 000010 с площ 57,92дка е със статут на вилна зона./л.62 от
делото-разписен лист към план за земеразделяне/. Към момента
на приемане на КК и КР сградите са били
построени и са отразени в картата, но е нямало подробен устройствен план за
тях.
- В
момента действащата кадастрална карта и кадастралните регистри са одобрени със
Заповед РД -18-10/23.05.2014г. на
Изпълнителния директор на АГКК и идентификатор на имота 63427.1.82. Предишен
идентификатор: няма. Номер по предходен план:82. Вероятно номер 82 е от план на
новообразуваните имоти по §4, ал.6 от ПЗР на ЗСПЗЗ, одобрен със Заповед на Областния
управител № 9500-361/30.06.2008г. Имот
пл.№82 фигурира и в Акт №196/57/за частна общинска собственост от 08.09.1998г,
като граници на имота са:път, имот пл. №81
и 83 и земеделска земя. Със
забележка е отразено, че с договор за покупко-продажба от 23.07.1999г. лицата Г.К.
и Т.Б. придобиват право на собственост върху 80/120 ид. ч. от имот пл. №82 в
местност «Пристанище« в с. Пиргово. При
изработването на КК \ КР са спазени изискванията на действащата нормативна
уредба.
- С
Акт за узаконяване №1 09.01.1991г. е узаконена едноетажна
дървена рибарска хижа 29кв.м. в местността „Пристанище“
край с. Пиргово. Дървената хижа
обхваща сгради с идентификатори 56397.1.82.1 и 56397.1.82.2, които съгласно
скицата са с площ 30кв.м. Хижата е разделена на две и има две
врати и два прозореца на челната фасада. Те
са идентични със сградата, описана в представения от ответниците Акт за
узаконяване № 1 от 09.01.1991 г.
При така
установената по делото фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Община
Иваново претендира прогласяване нищожността на договора за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен с ответниците на 23.07.1999
г., поради невъзможен предмет – тъй като към момента на сключването му
процесният имот не е съществувал, а е бил част от имот № 000010 с площ 57.917
дка. Едва с приемането на кадастралната карта и кадастралните регистри в
селищно образувание „Пристанище“ през 2014 г. за пръв път се създава имотът с
необходимите реквизити за местонахождение, площ, граници и начин на трайно
ползване.
По
смисъла на чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД договорът е
нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта,
предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на
установените в действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект,
т.е. съобразно тези изисквания не представлява годен за извършване на
разпоредителни сделки самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена
с оглед състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането, като
следва да бъде взето предвид и дали към този момент обособяването на вещта като
самостоятелна е възможно, както и дали подобно обособяване реално е извършено.
Дори към определен минал момент вещта да не е съществувала като самостоятелна
по причина, че е била вградена в друга, по-голяма вещ и е представлявала част
от нея, ако към момента на извършване на сделката е приключило фактическото й
отделяне като самостоятелен обект и реалното й обособяване като такъв,
съответствуващ на изискванията на действащите към този момент строителни
правила и норми, следва да се приеме, че е налице годен обект на разпореждане
по смисъла на чл.26, ал.2 ЗЗД.
Според
ТР № 3/28.06.2016 г. по т.д.№ 3/2014 г. на ВКС, ОСГК, ако към момента на
сключване на сделката реално определените части от недвижим имот не са
фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като самостоятелен
обект, съобразно изискванията в действащия устройствен закон към този момент,
договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Настоящият случай е такъв. В
цитирания договор за покупко-продажба имотът, макар и несъществуващ към него
момент като самостоятелен обект на собственост, е индивидуализиран като площ,
местонахождение, граници и дори с номер, съвпадащ със обособения впоследствие и
съществуващ такъв към настоящия момент.
Поради
това съдът приема, че процесният договор не е нищожен поради невъзможнен
предмет. Същият не противоречи и на закона по следните съображения:
За да е
налице противоречие със закона като основание за нищожност по чл. 26, ал. 1,
пр. 1 от ЗЗД, следва договорът да е сключен при
несъобразяване с предписанията на императивните правни норми. Релевираното от
ищеца основание за нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот
от 23.07.1999 г. е нарушение на изискванията на чл.
35 от Закона за общинската собственост – продажбата на имот-частна общинска
собственост да се извърши от кмета след провеждането на търг и взето въз основа
на него решение на Общинския съвет.
В
случая, за да се приеме, че е налице противоречие с конкретната императивна
правна норма, следва първо да се установи, че имотът, предмет на атакуваната
прехвърлителна сделка, към момента на нейното сключване, е бил частна общинска
собственост. В това отношение Община Иваново се позовава на разпоредбата на чл.
25, ал. 1, изр. 1 от ЗСПЗЗ, според която земеделска земя, непринадлежаща на
граждани, юридически лица или държавата, е общинска собственост. Нормата на чл. 19 от ЗСПЗЗ от своя страна
повелява, че земеделската земя, останала след възстановяването правата на
собствениците с план за земеразделяне и карта на съществуващи и възстановими
стари реални граници, става общинска собственост. Т.е., в приложното поле на тези
норми се включват само онези земеделски земи, които са подлежали на
възстановяване /земи, попадащи в обхвата на чл. 10
ЗСПЗЗ/, но не са заявени за реституция в предвидените срокове, както и
земи, които не са изкупени от ползватели по реда и при условията на §4а и
§ 4б
от ПЗР на ЗСПЗЗ. Придобиването на право на собственост върху земите по чл.
25, ал. 1 от ЗСПЗЗ от
общината става по силата на закона.
В настоящото производство ищецът следва
да установи, че процесният имот има земеделски характер по смисъла на чл.2 от
ЗСПЗЗ, не е реституиран или изкупен от ползватели по някои от предвидените по
§4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и че не е държавен.
В конкретния случай, обаче, позоваването
на общо нормативно основание за трансформиране на собствеността в общинска не
сочи на удостоверяване на конкретно фактическо основание /в този смисъл са
решения №№ 271/30.10.2012 г. по гр.д. 477/2012 г. и 15/19.02.2016 г. по гр.д.№
4705/2015 г., двете по описа на ВКС, II ГО/.
При наличието
на законовите изисквания, според чл.
45, ал. 2 от ППЗСПЗЗ, ОСЗ
взема решение за възстановяване правото на собственост на общините в
съществуващи или възстановими стари реални граници или с план за земеразделяне.
Всички останали земеделски земи, които не принадлежат на граждани, юридически
лица и държавата, са общинска собственост по силата на чл.
25, ал. 1 ЗСПЗЗ. Т.е., остатъчният фонд земеделска земя по чл. 19 от ЗСПЗЗ се формира след
приключване процедурата по възстановяване собствеността върху земеделските земи
на всички правоимащи субекти - физически и юридически лица, държавата и
общините и следователно в него влизат само земите, които подлежат на
възстановяване по реда на ЗСПЗЗ, но са останали незаявени в законните срокове.
Тази норма не се отнася за земята, която не подлежи на възстановяване по реда
на ЗСПЗЗ, за която не се провежда процедура за възстановяване на собствеността
по този закон.
Процесният
имот няма качеството „земеделска земя“ по смисъла на чл. 2 от ЗСПЗЗ. Той е включен в
урбанизираната територия на с.Пиргово, общ.Иваново, обл.Русе, в селищно
образувание „Пристанище“. С кадастралната карта от 2014 г. за него е предвидено
трайно ползване – ниско застрояване. Същият не е подлежал на реституция по реда
на ЗСПЗЗ, нито спрямо него са заявени претенции по §4а от
ПЗР на ЗСПЗЗ, няма данни да е предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това
и при липса на доказателства имотът да е бил част от кооперативното
земеползване, одържавен или отнет по друг начин и следователно да е подлежал на
реституция по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване в законните
срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл.19 от ЗСПЗЗ /така решение № 488 от
19.12.2011 г. на ВКС по гр.д.№ 1403/2010 г., I г.о., решение № 88/17.07.2015 г.
по гр.д.№ 6225/2014 г. на ВКС, І г.о. и решение № 109/25.05.2016 г. по гр.д.№
356/2016 г. на ВКС, I г.о./.
Отделно от това, ангажираните гласни доказателства също
потвърждават, че земята в местност „Пристанище“ никога не е била предназначена
за земеделско производство, била е дерета, пустош,
камънак и вода намираща се непосредствено до
пристанището на с.Пиргово.
При така
установените по делото факти следва извода, че ищецът въпреки многословието си в хода на съдебните прения, не
доказа пред съда предпоставките на чл. 19 от ЗСПЗЗ,
като способ за придобиване на земеделска земя. Доколкото Община Иваново не е
установила при условията на пълно и главно доказване, че продаденият на
ответниците през 1999г. имот е частна общинска собственост, не може да се
приеме и че договорът противоречи на закона – Закона за общинската собственост
и приетата въз основа на него Наредба за стопанисване, управление и
разпореждане с общинска собственост на Община Иваново.
Следва да се посочи, че сама по себе си продажбата на чужда вещ не е
нищожна. Тя обвързва страните по нея, но не поражда действие единствено за
действителния собственик.
По изложените съображения, съдът формулира извод, че предявените искове за прогласяване
нищожността на сключения между страните договор за покупко-продажба на недвижим
имот от 23.07.1999г. са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
На основание чл.78, ал.3 от ГПК
ищецът следва да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер
на 500,00 лева платено
адвокатско възнаграждение за процесуално представителство по делото.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни
предявените от Община Иваново, обл.Русе,
представлявана от кмета Г. А.М., против Г.Д.К. с ЕГН:**********, М.Т.К. с ЕГН:**********, Т.Г.Б. с ЕГН:********** и
К.В.Б. с ЕГН:********** искове с правно основание чл.26, ал.1, пр.1
и ал.2, пр.1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на Договор за покупко-продажба
на недвижим имот с пл.№ 82, в местност „Пристанище“, масив 1, в
землището на с.Пиргово, обл.Русе, сключен на 23.07.1999г.,
поради
противоречие със закона и поради невъзможен предмет.
ОСЪЖДА Община Иваново, обл.Русе,
представлявана от кмета Г. А.М., да заплати на Г.Д.К. с ЕГН:**********, М.Т.К. с ЕГН:**********, Т.Г.Б. с ЕГН:********** и
К.В.Б. с ЕГН:********** сумата от 500,00
лева платено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство по
делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: /п/