Р
Е Ш Е
Н И Е
Номер 201 Година 2020, 19.08 Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд .………………….....……
граждански състав ……….……………
На петнадесети юли …………...............………..…… Година две хиляди и
двадесета
В публично заседание в следния състав:
Председател: Радостина
Калиманова
Членове: ……………….………………
Съдебни заседатели: ……………….………………
Секретар …………………………….…… Жана Кметска ………..……………………………
Прокурор ……….....……………………………….........……………........……………….………
като разгледа докладваното от …………..………
Р. Калиманова ……………....…………
гражданско дело номер ……… 1605 …… по
описа за …... 2019 .….. година.
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковите
претенции на Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *, квартал *, кв. * чрез
процесуалния му пълномощник, със съдебен адресград София, ул. „Петър Парчевич“
№41, ет. 1, ап. 2 против Д.С.Х., ЕГН **********,***, ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап.
* за обявяване за нищожен на сключения между тях предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година поради липса на съгласие за
съществен елемент от съдържанието му, както и за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил
неоснователно поради начална липса за плащането и, ведно със законната лихва
върху претендирания размер главница, считано от датата на депозиране на
исковата молба до нейното окончателно плащане. При условията на евентуалност
спрямо първия иск е предявен и се поддържа и осъдителен такъв против ответника
за сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради
отпадане на основанието за нейното получаване от него и по-точно предвид осъщественото
извънсъдебно разваляне на сключения между тях предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година, ведно със законната лихва
върху претендирания размер главница от датата на разваляне на предварителния
договор до окончателното и изплащане. Претендира се от ищцовата страна и
присъждането на направените от нея съдебно-деловодни разноски. В подкрепа на
отправените искания представя и ангажира доказателства.
По отношение на иска за нищожност на предварителния договор:
Твърди се от ищеца, че на 22.10.2014 година между него и ответника бил
сключен предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот - апартамент №
В2, с площ от 84.95 кв. м., с идентификатор № 11538.3.81.2.5, находящ се в
жилищна страда „В”, идентификатор №11538.3.81.2., изградена в УПИ с
идентификатор № 11538.3.81, находяща се в град Свети Влас, община Несебър,
област Бургас, местността „Юрта - под пътя”, ведно със 7.27 кв. м. идеални
части от общите части на сградата, състоящ се от две спални, дневна с кухня,
баня и тоалетна и две тераси, при граници и съседи на същия етаж: №№11538.3.81.2.4,
11538.3.81.2.6, под обекта: няма, над обекта: №№11538.3.81.2.11,
11538.3.81.2.12, ведно с наличната мебелировка в апартамента към момента на
подписване на договора.
В съответствие с чл. 2, ал. 1 от сключения договор той заплатил на ответника сумата от общо 31700 евро, както следва: на
24.10.2014 година - 6000 евро на ръка и на 07.11.2014 година - 25700 евро по
банков път.
Към настоящия момент ответникът не бил изпълнил задължението си,
съгласно чл. 1 във връзка чл. 3 от процесния договор да прехвърли правото на
собственост върху горепосочения апартамент, нито съгласно чл. 4 да се снабди с
всички документи, необходими за сключване на окончателния договор. С нотариална
покана от 10.10.2019 година ответникът бил поканен да извърши дължимите
съгласно договора правни и фактически действия. До настоящия момент той не бил
предприел действия по снабдяване с нужните документи, нито по сключването на
уговорения с предварителния договор окончателен такъв и прехвърляне на правото
на собственост върху процесния имот.
Член 19, ал. 2 от ЗЗД изисквал предварителния договор да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния договор, така че при
липса на изпълнение на задължението за сключване на окончателен договор същото
да бъде заместено от съда по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Без съмнение обаче,
предварителният договор трябвало да съдържа съгласие по всички клаузи на
проектирания окончателен договор, на които поне една от страните дължи
изпълнение на сключването на окончателен договор. Това било така, защото при
отсъствието на съответната уговорка, предварителният договор щял има ефект,
който някоя от страните не била желала. Видно от справка от имотния регистър
към Агенция по вписванията, продавачът-ответник никога, включително към днешна
дата не бил собственик на апартамент № В2, с площ от 84.95 кв. м., с
идентификатор № 11538.3.81.2.5, находящ се в жилищна сграда „В”, идентификатор
11538.3.81.2., изградена в УПИ с идентификатор № 11538.3.81, находища се в град
Свети Влас, община Несебър, област Бургас, местността „Юрта - под пътя”.
Съществените елементи, които трябвало да фигурират в предварителния
договор като минимално определяне на съдържанието му били клаузи,
индивидуализиращи предмета, цената, срока за снабдяване на купувачите от
продавачите с нотариален акт и срока за заплащане на пълната продажна цена.
Липсата на един или повече от тези елементи давала основание да се приеме, че
няма постигната обща воля за продажба на недвижим имот и водела до нищожност на
предварителния договор поради липса на съгласие. В процесния предварителен
договор липсвало съгласие в какъв срок следва да се сключи окончателния
договор, което противоречало на разпоредбата в чл. 19, ал. 2 ЗЗД, предписваща,
че предварителният договор трябва да съдържа всички съществени уговорки по
окончателния договор.
Срокът за снабдяване на купувачите с нотариален акт бил един от
съществените елементи на предварителния договор. Липсата на този основен
елемент водел до нищожност на целия предварителен договор поради липса на
съгласие, тъй като истинската воля на страните не можела да бъде установена.
Такъв един съществен пропуск в предварителния договор можел да доведе до
невъзможност той да бъде изпълнен и дори до злоупотреба с право. Освен това,
нормата на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ставала неприложима в случая, тъй като към
момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот продавачът можело и да не бил собственик на имота, но той се задължавал в
определен срок да придобие правото на собственост върху процесния имот и след
това да го прехвърли на купувача. Това било невъзможно да стане при
предварителни договори, в които липсвал посочения срок.
По така изложените доводи ищецът счита предварителния договор за
прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година за нищожен, поради което и
претендира обявяването му като такъв. Нито едно от задълженията, предписани в
него не били изпълнени от продавача. От своя страна, купувачът по същия
изпълнил точно и коректно своите задължения, като заплатил изцяло сумите
посочени в чл. 2 от договора.
По иска по чл. 55, ал. 1, предл. 1-во във връзка с чл. 34 от ЗЗД:
Уредбата на нищожността на договорите била дадена с императивни правни
норми, установени в обществен интерес. Нищожен бил договора, при сключването на
който били допуснати определени, изчерпателно изброени, правно значими пороци,
вследствие на което той не пораждал изначално целените от страните по него
правни последици. Нищожността била най-тежката гражданскоправна санкция за
сключен договор по начин или със съдържание, което противоречи на императивни
правни норми или на правилата на морала, както е в настоящия случай. Тъй като
порокът на договора в посочените случаи не можел да бъде отстранен, когато по него
била осъществена престация, следвало да се проявят правните последици на чл.
34, във връзка с чл. 55 от ЗЗД понеже изначално липсвало правно основание,
оправдаващо даването.
След уважаване на първия иск за прогласяване нищожността на
предварителния договор от 22.10.2014 година приложение следвало да намери
специалното правило в чл. 34 от ЗЗД, според което връщане на полученото се
дължи, когато договора бъде признат за нищожен. При нищожност на сделката,
поради противоречие на закона, била налице начална липса на основание, а
даденото от страните подлежало на връщане по правилото на чл. 55, ал. 1, предл.
1-во от ЗЗД.
По евентуалния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3-ро от ЗЗД:
Сочи се, че ответникът не бил изпълнил своите задължения съгласно
предварителния договор от 22.10.2014 година да се сдобие с нужните актове за
прехвърляне на собствеността върху имота и извършване на сделка в нотариална
форма, съгласно изискванията на закона.
Поетото от ответника задължение било без определен срок за неговото
извършване, поради което и в съответствие с диспозитивното правило на чл. 69,
ал. 1 от ЗЗД то било дължимо веднага. Въпреки извършеното плащане на дължимите
суми съгласно договора от страна на ищеца, от страна на ответника не били
предприети дължимите действия по сдобиване с необходимите актове и прехвърляне
на правото на собственост върху процесния имот.
Предвид изискуемостта на вземането на ищеца за прехвърляне на правото
на собственост върху процесния апартамент Б2, ответникът бил в забава и без да
било нужно изпращане на допълнителна покана за това. Задължението му било
носимо, поради което и ищецът не предприемал съответните действия за
претендиране на правото си.
Въпреки декларираното в чл. 6 от договора от страна на ответника
обстоятелство, че към момента на сключване на окончателния договор правото му
на собственост върху описания имот не било предмет на съдебен процес или
извънсъдебно оспорване от страна на трети лица, ответникът в нито един момент
не бил носител на същото. Още повече, че преди подписване на процесния
предварителен договор върху имота имало вписана в имотния регистър по неговата
партида вещна тежест - ипотека в полза на трето лице, която и към днешна дата
не била заличена.
С отправеното с нотариална покана от 10.10.2019 година изявление за
разваляне, с което на ответника бил даден подходящ срок да изпълни задължението
си да прехвърли правото на собственост върху процесния имот, което да не е
предмет на извънсъдебно или съдебно оспорване от страна на трето лице,
сключения на 22.10.2014 година предварителен договор за продажба на недвижим
имот бил развален. Съгласно правилата на ЗЗД, той подлежал на извънсъдебно
разваляне и иск за неговото разваляне по съдебен ред бил недопустим.
Развалянето на този тип договори, по аргумент за противното на чл. 87 от ЗЗД
пораждало действие с обратна сила и заличавало последиците от сключването му
така, сякаш никога не се били случвали. Твърди, че считано от 03.12.2019 година,
в хода на настоящото производство, процесното писмено съглашение било развалено
чрез отправено от него до ответника волеизявление, обективирано в нотариална
покана, връчена при условията на чл. 47 от ГПК по възлагане на нотариус по чл.
50 от ЗННД.
Ответната по делото страна, на която съдът е изпратил препис от
исковата молба и доказателствата към нея в срока, указан от закона и съда е
депозирала писмен отговор, с който е изразила становище по така предявените
против нея искови претенции. Заявява, че не оспорва сключването на процесния
предварителен договор, съответно поетите с него задължения от негова страна и
извършеното по същия договор плащане от страна на Ч.А.В. на сумата в общ размер
от 31700 евро.
Оспорени са останалите твърдения на ищеца с доводи, че същите не
отговарят на действително осъществените факти, свързани с обещания му
самостоятелен обект, предмет на сключения между страните предварителен договор,
като излага следните съображения:
Преди обвързването им със сключения между тях предварителен договор,
същият имот бил предмет на предварителен договор, сключен на 15.09.2014 година
между „Билдинг сити” ООД като продавач и ответника като купувач. Ответникът
следвало да придобие апартамента от дружеството за цена от 35000 евро, платима
в срок до 30.10.2014 година. До сключването на този предварителен договор между
ответника и посоченото дружество се стигнало в резултат от съвместната им
дейност, при която ответникът преимуществено посредничил при организирането на
продажбите на недвижими имоти, собственост на инвеститора „Билдинг сити” ООД.
В изпълнение на поетите задължения по така коментирания договор на
15.10.2014 година ответникът заплатил по посочена от дружеството-продавач
банкова сметка уговорената продажна цена, а именно сумата от 68337.50 лева,
равностойност на 35000 евро към датата на превода, с правно основание на
наредената сума „покупка на ап.
Б2, идентификатор 11538.3.81.2.5, к-с Антония, собственост „Билдинг сити“ ООД,
Булстат *********”.
Продавачът „Билдинг сити” ООД не прехвърлил по нотариален ред
апартамента на ответника, тъй като същият този имот бил обещан от ответника на
ищеца, но вече на по-висока цена - 43000 евро чрез сключения между страните по
делото предварителен договор от 22.10.2014 година.
На 28.04.2015 година, с договор за покупко-продажба на недвижим имот,
обективиран в нотариален акт № 62, том II, рег. № 1708, дело № 254 от 2015
година на нотариус, вписана под рег. № 600 в регистъра на Нотариалната камара
„Билдинг сити” ООД прехвърлило на ищеца правото на собственост върху процесния
самостоятелен обект - предмет на сключения между страните по делото
предварителен договор, представляващ апартамент Б2, с идентификатор №
11538.3.81.2,5, с площ от 84.95 кв.м. В същия нотариален акт било записано, че
ищецът купувал от „Билдинг сити” ООД въпросния имот за сумата от 53487 лева,
която сума дружеството-купувач декларирало, че било получило по банков път
преди изповядването на сделката.
В действителност обаче, плащане, извършено от ищеца на „Билдинг сити”
ООД за прехвърления апартамент преди цитираното нотариално производство, така
както било записано в нотариалния акт, никога не било имало, тъй като цената за
въпросния апартамент вече била платена от ответника на дружеството-продавач с
посоченото по-горе платежно нареждане за сумата от 68337 лева.
Собствеността върху апартамента била прехвърлена на ищеца от „Билдинг сити”
ООД, за да не се стигало до извършването на две прехвърлителни сделки, т. е.
първо ответникът да придобие апартамента от „Билдинг сити” ООД и едва след това
да го прехвърли на ищеца. Извършването на две сделки не било необходимо, при положение,
че чл. 1 от предварителния договор, сключен между ответника и „Билдинг сити”
ООД предвиждал, че продавачът се задължава да го продаде и да го прехвърли на
купувача или на посочено от него дружество или лице срещу заплащане на цената.
Така, по силата на цитираната прехвърлителна сделка, извършена на
28.04.2015 година, ищецът придобил собствеността върху недвижимия имот -
предмет на сключения между него и ответника предварителен договор. Това правело
неоснователни твърденията, че ответникът не бил изпълнил задължението си да
прехвърли собствеността върху описания апартамент. Напротив, това свое
задължение същият изпълнил към ищеца чрез изпълнение от страна на „Билдинг сити”
ООД. Заместването на длъжника било възможно, тъй като дължимата престация не била
лична и незаместима и изпълнението от третото лице „Билдинг сити” ООД било
погасило задължението на ответника, произтичащо от сключения между страните по
делото предварителен договор - чл. 73 от ЗЗД. Макар в сключения между „Билдинг сити”
ООД и ответника предварителен договор да не било предварително определено
лицето, на което продавачът може да прехвърли имота, то това лице било
определяемо чрез посочването му от ответника.
В случая, именно ищецът бил посочен от ответника като лице, на което
„Билдинг сити” ООД да прехвърли имота. А след като ищецът се бил съгласил да
придобие собствеността върху същия този апартамент, при това още през 2015
година въпросът за нищожността на договора, поради липса на съгласие не можел
да бъде поставян. Въпреки, че в сключения между ищеца и ответника предварителен
договор не бил посочен краен срок за сключване на окончателната сделка,
изразеното от ищеца съгласие да придобие въпросния апартамент, обективирано в
горепосочения нотариален акт било достатъчно, за да се приемело, че имало
постигната обща воля за продажба на процесния недвижим имот при условията на
този договор. Това налагало извода за неоснователност на иска за прогласяване
нищожността на сключения между ищеца и ответника предварителен договор поради
липса на съгласие, а също и на този по чл. 55, ал. 1, предл. първо от ЗЗД.
Неоснователен бил и третия иск, с правно основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3-ро от ЗЗД. В тази връзка ответникът излага следното:
Обстоятелствата, с които ищецът свързвал правото си да счита сключения
между него и ответника предварителен договор за развален с отправената за това
нотариална покана, а оттам и да иска връщане на даденото по този договор, били
неизпълнение от страна на ответника да прехвърли правото на собственост върху
въпросния апартамент, тъй като същият в нито един момент не е бил негов
собственик и вписаната по отношение на този имот ипотека в полза на трето лице
-„Юробанк България” АД.
Уговорената със сключения между ищеца и ответника предварителен договор
цена на процесния апартамент била определена в размер на 43000 евро /чл. 2, ал.
1 от договора/. От тази сума ищецът заплатил на ответника сумата от 6000 евро
на 24.10.2014 година и 25700 евро, платени по банков път на 07.11.2014 година.
Остатъкът от 11300 евро със краен срок на плащането до 29.05.2015 година и към
настоящия момент не бил платен. Следователно, ищецът не бил изпълнил изцяло и
докрай задълженията си по договора, а правото да иска разваляне на договора
било предоставено само на изправната страна, каквото качество той очевидно не
притежавал.
При това положение, направеното от ищеца волеизявление за разваляне на
договора, обективирано в приложената нотариална покана не могло да породи
целения с него правен ефект. Причината за това била неговото собствено
неизпълнение да плати пълната цена на имота.
Освен това, ефекта на разваляне на сключения между страните по делото
предварителен договор не могъл да настъпи и поради факта, че още през 2015
година ищецът придобил правото на собственост върху процесния апартамент. С нотариалната
покана ищецът дал на ответника подходящ срок последният да изпълни задължението
си да прехвърли правото на собственост върху процесния апартамент. На практика
обаче, това задължение било изпълнено още през 2015 година от „Билдинг сити”
ООД, със съгласието на ищеца да придобие апартамента, изразено в нотариалното
производство при съставения за това нотариален акт.
Вписаната по отношение на придобития от ищеца апартамент ипотека в
полза на „Юробанк България” АД била надлежно декларирана от дружество- продавач
при прехвърлянето на имота по нотариален ред. Същото се задължило в срок до
29.05.2015 година да предприеме необходимите действия по заличаване на
ипотеката. Страните по това нотариално производство предвидили и санкция за продавача „Билдинг сити”
ООД, в случай, че ипотеката не бъде заличена. В този смисъл, след като правата
и задълженията по продажбата на процесния апартамент, оформена с цитирания
нотариален акт били възникнали за участващите в това нотариално производство
страни, не ответникът, а дружеството-продавач отговаряло за обременността на
имота.
Бургаският
окръжен съд прецени представените по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, исканията и доводите на страните и като се съобрази и с
разпоредбите на закона, приема за установено от фактическа и правна страна
следното:
От
представените и събрани по делото доказателства се установява, че на 22.10.2014
година между ищеца и ответника е бил сключен предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот, по силата на който продавачът - ответник се е
задължил да продаде и да прехвърли на купувача - ищец собствеността върху
недвижим имот, находящ се в жилищна сграда „В“ с идентификатор № 11538.3.81.2,
изградена в УПИ с идентификатор № 11538.3.81, находящ с в град Свети Влас, в местността
„Юрта - под пътя“, трайно предназначение на земята - урбанизирана с площ от
1736 кв. м., при граници: имоти с идентификатори № 11538.3.166, 11538.3.116,
11538.3.82, 11538.3.124, представляващ апартамент № В2 с идентификатор №
11538.3.81.2.5, разположен на етаж 0, с площ от 84.95 кв.м., заедно с 7.27 кв.
м. идеални части от общите части на сградата, състоящ се от две спални, дневна
с кухня, баня и тоалетна, две тераси, при граници и съседи: на същия етаж: №№11538.3.81.2.4,
11538.3.81.2.6; под обекта: няма; над обекта: №№ 11538.3.81.2.11,
11538.3.81.2.12, ведно с наличната мебелировка в апартамента към датата на
подписване на договора срещу заплащане на сумата от 43000 евро. Уговорено е
заплащане от купувача на депозит от 2000 евро, като остатъкът от продажната
цена следва да бъде заплатен на три вноски, с посочен падеж на всяка от тях. Видно
от доказателствения материал, ищецът е заплатил в полза на ответника сумата
общо от 31700 евро, като плащанията са извършени в изпълнение на сключения
предварителен договор .
Основното задължение на
страните по предварителния договор, който е организационен и подготвителен по
своя характер, е това за сключването на обещания с него окончателен договор. Представеният по делото предварителен
договор е сключен в писмена форма и съдържа съществените уговорки на договор за
покупко - продажба на недвижим имот, а именно посочен е предмета на договора
със своите индивидуализиращи белези, посочена е и цената на договора и в същия
страните са изразили съгласие да сключат окончателен договор в изискуемата от
закона форма на нотариален акт. При съобразяване на така изложеното,
съдът намира, че сключеният предварителен договор е породил едно действително
задължение за ответника да прехвърли собствеността върху посочения в него недвижим
имот, а за ищеца да заплати уговорената продажна цена.
В предварителният
договор следва да бъде уговорен и срок за сключване на окончателния договор, но
ако няма такава уговорка или уговореният срок не бъде спазен, законът признава
в полза на всяка от страните право да предяви иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен - чл. 19 от ЗЗД. В подкрепа на това е и
трайно установената съдебна практика, според която началото на давностния срок
за упражняване на правото на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е свързан с
изискуемостта на вземането, като вземането /правото да се иска сключване на
окончателен договор/ произтича от сключения между страните предварителен
договор. От предвидените в договора уговорки зависи моментът, в който
задължението трябва да бъде изпълнено. Когато е уговорен срок, правото възниква
с настъпването или изтичането на срока и съгласно чл. 114 от ЗЗД от този момент
започва да тече погасителна давност, а когато не е уговорен срок, то всяка една
от страните може да упражни правото си по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от момента на
сключването на предварителния договор и следователно, съгласно чл. 114 от ЗЗД от
този момент - на сключването на предварителния договор започва да тече
погасителна давност /така и в решение № 72 от 6.03.2012 година на ВКС по гражд.
дело № 443/2011 година, IV г. о./. В настоящия случай в договора не е уговорен срок за сключване на
окончателния договор, следователно прилага се правилото на чл. 84, ал. 2 ЗЗД -
когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът изпада в забава, след като
бъде поканен от кредитора. Именно поради това и ищецът е изпратил нотариална
покана до ответника, с която му е дал срок да изпълни задължението си, като е заявил,
че в противен случай, нотариалната покана следва да се счита като изявление за
едностранно прекратяване на предварителния договор. Предвид изложеното не могат
да бъдат споделени доводите на ищеца за нищожност на процесния предварителен
договор поради липса на съгласие. Съгласно теорията и съдебната практика,
„липса на съгласие“ по смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД е налице тогава, когато
волеизявлението е направено при т. нар. „съзнавана липса на съгласие“, т.е.
когато съгласието е изтръгнато с насилие или е направено на шега, както и
когато договорът е подписан от лице, чието волеизявление не произтича от
лицето, което се сочи като страна по договор. В настоящия случай предпоставките
за нищожност поради липса на съгласие не са налице, тъй като сключеният
предварителен договор съдържа всички
съществени елементи на окончателния такъв. Страните ясно и недвусмислено са
изразили воля за сключване на окончателен договор, с конкретно определен
предмет и цена, в предвидената от закона форма. Не се твърди, че
волеизявленията на страните по сделката са направени на шега или са изтръгнати
с насилие. Не се оспорва и обстоятелството, че подписите положени върху
документите, принадлежат на лицата, които са направили волеизявленията в тях. Ето
защо, искът за обявяване на сключения между страните предварителен договор от
22.10.2014 година за нищожен на соченото основание е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
При това положение,
неоснователен се явява и предявеният кумулативен иск по чл. 55, ал. 1, предл. 1-во
във връзка с чл. 34 от ЗЗД. Ищецът заявява, че правото му на вземане произтича
от разместване в имущественото състояние на страните без наличието на правно
основание. Тъй като в случая по горните доводи е налице валидно сключен и
действителен предварителен договор, не е налице твърдяната от ищеца липса на
основание за заплащането на претендираната сума в размер на 31700 евро, то и този
иск е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен.
Поради неоснователността
на иска по чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, следва да бъде разгледан предявеният при
условията на евентуалност иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД.
За да е налице
фактическия състав на чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, в тежест на ищеца е да
установи, че макар и валидно възникнало правоотношението, с оглед на което е
престирал и е настъпило разместването на имуществени блага в патримониума на
страните, същото впоследствие е отпаднало с обратна сила, в случая - поради
разваляне на предварителния договор. В общия случай, предпоставките на правото
да се развали един двустранен договор са: неизпълнение на задълженията по него
от едната страна, което неизпълнение е виновно, при същевременното наличие на
изправност на кредитора, тъй като изправността е изискуема предпоставка за
упражняване на правото да се иска разваляне на един валиден двустранен договор.
В настоящия случай и двете страни навеждат твърдения, че насрещната страна е неизправна
- ищецът твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си да му прехвърли
правото на собственост върху процесния имот, а ответникът твърди, че е изпълнил
това задължение, но ищецът не е изправна страна по предварителния договор, тъй
като не му е заплатил цялата договорена цена. В практиката си Върховния касационен съд признава
възможността всяка от страните, независимо, че не е изпълнила собственото си
задължение, с оглед неизпълнението на противната страна да развали едностранно
договора /в този смисъл решение № 383 от 29.01.2016 година по гражд.
дело № 2225/2015 година на ВКС, ІV г. о./. В този случай, предпоставките за разваляне на двустранен договор са: да
е настъпила изискуемост на задълженията и на двете страни, да липсва взаимна
обусловеност на задълженията на двете страни, т. е. изпълнението на едната
страна да не зависи от изпълнението на другата и липса на готовност за
изпълнение на договора. В настоящия казус те не са налице.
Страните не спорят, а и
от събраните по делото доказателства се установява, че след сключване на
предварителният договор, купувачът - ищец е придобил собствеността върху
процесния имот по силата на сключен между него и „Билдинг сити“ ООД договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 156, том 7,
дело № 1172/29.04.2015 година. Ответникът твърди, че посоченият договор за
покупко-продажба е сключен в изпълнение на задължението му към ищеца по
сключения между тях предварителен договор от 22.10.2014 година. В тази връзка
по делото е представен предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от
15.09.2014 година, сключен между ответника Данаил Христов и „Билдинг сити“ ООД.
От клаузите на този договор е видно, че страните по него са се договорили
дружеството - продавач да продаде и прехвърли на ответника - купувач или на
посочено от него дружество или лице собствеността върху процесния имот за
сумата от 35000 евро, платима в срок до 30.10.2014 година. Представено е и
преводно нареждане, от което е видно, че ответникът Христов е заплатил по
посочената от продавача „Билдинг сити“ ООД в предварителния договор от
15.09.2014 година банкова сметка договорената продажна цена от 68337.50 лева,
равняваща се на 35000 евро. Като основание за извършения превод, в преводното
нареждане е посочено, че сумата се превежда за покупката на процесния
апартамент.По делото са събрани и гласни доказателства във връзка с твърденията
на ответника, че е изпълнил задълженията си по предварителния договор, сключен
между него и ищеца на 22.10.2014 година, като е наредил на продавача си по
предварителния договор от 15.09.2014 година „Билдинг сити“ ООД да прехвърли
собствеността върху процесния апартамент на ищеца Ч.А.В., за да се избегне сключването
на две отделни сделки - между „Билдинг сити“ ООД и ответника и
между ответника и ищеца. Свидетелят Б.
заявява, че с ответника са сключили предварителен договор за продажбата на
процесния имот, като впоследствие Х. му казал, че се отказва от апартамента и
му наредил да прехвърли собствеността върху същия на лицето, посочено в
нотариалния акт. Изрично заявява, че продажната цена му била заплатена от
ответника, а от ищеца няма платена никаква сума.
При
така събраните доказателства, съдът намира, че ответникът е изправна страна по
предварителния договор от 22.10.2014
година и е изпълнил задължението си да продаде и прехвърли правото на
собственост върху посочения в него
недвижим имот. В чл. 1 от представеният по делото предварителен договор от
15.09.2014 година, сключен между „Билдинг сити“ ООД и Д.Х., изрично е
предвидено, че правото на собственост върху посочения имот следва да бъде
прехвърлено на купувача - ответник или на посочено от него дружество или лице.
От свидетелските показания се установява, че купувачът - ответник се е
възползвал от правото си да посочи лице, на което да бъде прехвърлено правото
на собственост, за което е представен нотариален акт № 156, том 7, дело №
1172/29.04.2015 година. В тази връзка, съдът намира за недоказани твърденията
на ищцовата страна, че е заплатила посочената в нотариалния акт продажна цена
на продавача „Билдинг сити“ ООД.
Не могат да бъдат
споделени наведените от ищеца доводи, че нотариусът е удостоверил в нотариалния
акт плащането на продажната цена от ищеца на продавача „Билдинг сити“ ООД. Не е
спорен въпроса в съдебната практика за доказателствената сила на нотариалния
акт досежно отразената в него цена. Според нея, нотариалният
акт притежава обвързваща съда материална доказателствена сила,
съгласно чл. 179, ал. 1 от ГПК относно фактите, които удостоверява нотариусът
във връзка с предоставените му по закон компетенции - датата и мястото на
сключване на сделката; страните, между които сделката се сключва; когато се
касае за продажба на недвижим имот - конкретния имот, обект на продажбата и
неговата цена. По отношение на останалите обстоятелства обаче, удостоверени в
акта, съдът не е обвързан от посочената по-горе материална доказателствена сила. В частта, в която материализира
волеизявленията на страните за сключване на договора за покупко-продажба,
включително в частта, че
продажната цена е платена,
нотариалният акт представлява частен свидетелстващ документ-разписка.
Като частен свидетелстващ документ нотариалният акт подлежи на преценка
съобразно всички доказателства по делото в тяхната съвкупност и взаимна
обвързаност. Оспорването на нотариалния акт в частта, в която е отразено
плащането на продажната цена, е допустимо, като доказването следва да стане при
съобразяване с общите правила за допустимост на доказателствата. В настоящия случай
ответникът оспорва посочената в
нотариалния акт цена на имота в размер на сумата от 53487 лева да е заплатена
от ищеца. Въпреки, че съдът е задължил последния да представи по делото
документ, удостоверяващ направеното от него на „Билдинг сити“ ООД плащане на отразената в нотариалния акт продажна цена от
53487 лева, такъв документ не е представен. Съдът намира за несъстоятелни
твърденията на ищцовата страна, че въпросното плащане било извършено на каса в
българска банка, като получения за това платежен документ бил нетраен във
времето такъв, който не би издържал и месец без да се унищожи или да бъдат
заличени данните от него вследствие на времето, поради което за него била
налице невъзможност да се снабди с подобен документ или да пази такъв. Факт е, че страната е представила по делото
много по-рано съставени платежни документи, които е запазила и в които не са
налице заличени данни - разпореждане за превод от 06.11.2014 година и разписка
от 24.10.2014 година. Не са представени и доказателства, ищецът да е направил
опит да се снабди с документа от банката, в която е направен превода.
От друга
страна, ответникът е представил достатъчно убедителни доказателства, от които
може да се направи обоснован извод, че именно той е заплатил на „Билдинг сити“ ООД продажната цена на
процесния апартамент. От представеното от него платежно нареждане е видно, че
сумата от 68337.50 лева е заплатена от ответника по посочена от „Билдинг сити“
ООД банкова сметка, именно за покупката на процесния апартамент. Управителят на
дружеството-продавач изрично е заявил в съдебно заседание, че продажната цена
за апартамента му е заплатена от ответника и не е получавал никаква сума от
ищеца. С оглед на това и предвид неизправността на ищеца за него очевидно не е
възникнало субективното потестативно право да иска развалянето на договора, още
повече, че основното задължение на ответника по него е погасено чрез изпълнение
по посочения от съда по-горе начин. При така събраните по делото доказателства,
съдът намира, че предявеният при условията на евентуалност иск от ищеца за
осъждане на ответника за заплати сумата от 31700 евро, с която същият се е обогатил
поради отпадане на основанието за нейното плащане е неоснователен и като такъв
следва да бъде отхвърлен.
Предвид
неоснователността на главната претенция, неоснователна се явява и акцесорната
такава по чл. 86 от ЗЗД за заплащане на законната
лихва върху претендирания размер главница за посочения в исковата молба период
от време.
С оглед изхода на
делото, направеното в тази насока искане и разпоредбата на чл. 78, ал. 3 от ГПК, на ответната страна следва да бъдат присъдени сторените от нея
съдебно-деловодни разноски. Видно списъка на разноските, претендира се сума за
платено възнаграждение за адвокат в размер на 2000 лева, за което е представен
и договор за правна защита и съдействие, поради което в тежест на ищцовата страна
следва да бъде възложена сума в посочения размер. Доказателства за направени от същата други
разноски не са представени, не се и претендират със списъка по чл. 80 от ГПК,
представен по делото, поради което и други суми на същата не следва да бъдат
присъждани.
Мотивиран от горното и
на основание чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, чл. 55, ал. 1, предл. 1-во във връзка с чл.
34 от ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *,
квартал *, кв. * чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес град
София, ул. „Петър Парчевич“ №41, ет. 1, ап. 2 против Д.С.Х., ЕГН **********,***,
ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап. * за обявяване за нищожен на сключения между тях
предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година
поради липса на съгласие за съществен елемент от съдържанието му.
ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *,
квартал *, кв. * чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес град
София, ул. „Петър Парчевич“ №41, ет. 1, ап. 2 против Д.С.Х., ЕГН **********,***,
ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап. * за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради начална липса
за плащането и, ведно със законната лихва върху претендирания размер главница,
считано от датата на депозиране на исковата молба до нейното окончателно
плащане.
ОТХВЪРЛЯ иска на Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *,
квартал *, кв. * чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес град
София, ул. „Петър Парчевич“ №41, ет. 1, ап. 2 против Д.С.Х., ЕГН **********,***,
ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап. * за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата
от 31700 евро, с която същият се е обогатил неоснователно поради отпадане на
основанието за нейното получаване от него и по-точно предвид осъщественото
извънсъдебно разваляне на сключения между тях предварителен договор за
прехвърляне на недвижим имот от 22.10.2014 година, ведно със законната лихва
върху претендирания размер главница от датата на разваляне на предварителния
договор до окончателното и изплащане.
ОСЪЖДА Ч.А.В., с постоянен адрес ***, Ж. б., дом *,
квартал *, кв. * чрез процесуалния му пълномощник, със съдебен адрес град
София, ул. „Петър Парчевич“ №41, ет. 1, ап. 2 да заплати на Д.С.Х., ЕГН **********,***,
ж. к. „Р.“, бл. *, вх. *, ап. * сумата от 2000 /две хиляди лева/ лв.,
представляваща направени от него съдебно-деловодни разноски.
Настоящото решение
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните с въззивна
жалба пред Бургаския апелативен съд.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ:
.