РЕШЕНИЕ
№ 332
гр. гр.Несебър, 02.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Сияна Ст. Д.
при участието на секретаря Р. Г. М.
като разгледа докладваното от Сияна Ст. Д. Гражданско дело №
20232150100903 по описа за 2023 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. № 8050/29.08.2023 г.
на „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***,
представлявано от П.Р., собственик на самостоятелен обект ид. № ***, Н. Г.,
гражданин на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия, роден на
********** г. и В. Г., гражданин на Обединеното кралство Великобритания и Северна
Ирландия, родена на ********** г., двамата собственици на самостоятелни обекти с
ид. №№ ***.1, ***.2, ***.8, чрез адвокат А. Д. от АК – Варна,срещу собствениците в
Етажна собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър,
с адрес: гр. О., общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № ***, бл. ***,
представлявани от управителя – Д.В.Ш., с която се иска от съда да прогласи
нищожността, евентуално - да отмени всички решения на ОСЕС, взети на 01.08.2023 г.
Претендират се съдебни разноски.
Заявява се, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в процесната
сграда, като ищцовото дружество е и собственик на поземления имот, в който е
изградена сградата, и на съоръжения, находящи се в него. Иска се прогласяване
нищожността на всички взети решения на оспореното общо събрание, като се излагат
доводи, че сградата попада в комплекс от затворен тип, по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и
§ 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и управлението се осъществява от инвеститора – ищцовото
дружество, предвид което провеждането на ОС и взимането на каквито и да било
решения е недопустимо. Излагат се подробно доводи за незаконосъобразното свикване
и провеждане на събранието, като се оспорва наличието на кворум за провеждането,
площообразуването, представителната власт на взелите участие лица по отношение на
собствениците на самостоятелни обекти, наличието на изискуемото по закон
мнозинство за взимане на решения. Твърди се, че събранието е нередовно свикано,
проведено при допуснати процесуални нарушения – водено на руски език, ръководено
от лице, което няма качеството на собственик, ползвател, обитател или управител на
1
ЕС. Излагат се съображения, че при спиране изпълнението на предходни решения,
управителят няма право да свиква ново събрание със сходен дневен ред, нито да дава
отчет за дейността си. Заявяват се множества процедурни нарушения - че секретар-
протоколчик, в разрез със закона, не е бил собственик или пълномощник на
собственик; част от посочените в присъствения списък лица не присъствали
действително; не се записвали всички изявления на събранието или се записвали
неточно; нямало мнозинство за взимане на нито едно от решенията; не били надлежно
определени и идеалните части в сградата по реда на чл. 17, ал. 4-6 от ЗУЕС.
Твърдяната нищожност и незконосъобразност на събранието и конкретно взетите
решения е подробно мотивирана, като е обсъден целия дневен ред и всяко взето
решение. Акцентира се върху незаконосъобразния избор на управител и контрольор;
решението за разкриване на банкова сметка, осуетяващо действието на издадена в
полза на ищеца обезпечителна заповед; нищожността на решенията за приемане на
бюджет 2023/24 г., приети в нарушение на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС и др.
С исковата молба и уточнението е оспорено съдържанието на протокола и
достоверността на взетите с него решения по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС.
В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на
исковата молба вх. № 10015/25.10.2023 г. от страна на ответника - собствениците в
Етажна собственост на сграда с ид. № *** - С-К. по КККР на гр. О., общ. Несебър,
представлявана от управителя Д.В.Ш., чрез адвокат Н. Г. от БАК, със съдебен адрес:
гр. Бургас, ул. “С.” № ***, с който е взето становище за неоснователност на
предявените искове. Аргументира се неоснователност на ищовия довод за нищожност
на взетите на оспореното ОС решения, като се посочва, че процесната сграда не е в
особен режим на управление по чл. 2 от ЗУЕС, доколкото ищецът не е сключил
вписани договори за управление в законово изискуемата форма с всички собственици
в нея. От друга страна се излагат и съображения за отсъствие на предпоставките по
пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС за жилищен комплекс от затворен тип по отношение на
процесната сграда. Излагат се подробни насрещни твърдения за спазване реда за
свикване и провеждане на процесното ОС от 01.08.2023 г. по реда на чл. 12, ал. 1 от
ЗУЕС, като се сочи несъстоятелност на оплакванията на ищеца в този смисъл. Правят
се насрещни твърдения за законосъобразното провеждане и взимане на оспорените
решения на процесното ОСЕС. Моли се за отхвърляне на иска и присъждане на
съдебни разноски.
В съдебно заседание, ищците се представляват от упълномощения си
представител – адв. А. Д. от АК - Варна, който поддържа предявените евентуални
искове и моли съда да ги уважи, като прогласи нищожността на атакуваните решения
на ОСЕС, евентуално – ги отмени като незаконосъобразни. Претендират се разноски,
съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.
Ответната етажна собственост, чрез процесуалния си представител – адв. Л. К. от
САК, оспорва исковете като недоказани и неоснователни и моли за отхвърлянето им.
Претендира присъждането на разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от
ГПК. Релевира възражение за прекомерността на заплатеното от ищците адвокатско
възнаграждение по делото.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното
от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, а в условията на
евентуалност – иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По главния иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване на
нищожност на решенията на ОСЕС от 01.08.2023 г., поради това, че са взети при
2
отсъствие на компетентност и в отклонение с разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, в тежест
на ищците е да докажат, че процесната сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. е
включена в комплекс от затворен тип.
Във връзка с евентуалния иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решенията на
ОСЕС от 01.08.2023 г. като незаконосъобразни, в тежест на ищците е да установят по
делото, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата, която се намира в
режим на етажна собственост, както и че са били взети решенията, чиято отмяна се
иска. В тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на
законовите изисквания, както следва: при спазване на предвидения в чл. 12, чл. 13, чл.
14, чл. 15, чл. 16 и чл. 17 от ЗУЕС ред за свикване и провеждане на общото събрания;
при спазване на изискуемия кворум; при спазване на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС; че
взетите на общо събрание решения са били предвидени в дневния ред.
С протоколно определение № 49/29.01.2024 г. по делото е открито и производство
по оспорване истинността на протокол от провеждането на ОСЕС от 01.08.2023 г., по
реда на чл. 193 от ГПК вр. чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, като след отделяне на спорното от
безспорното, съдът обяви за безспорни между страните следните обстоятелства: 1.
„Б.с.и.т.“ ЕАД е собственик на самостоятелен обект ид. № ***, на поземления имот и
басейните; Н. Г. и В. Г. са собственици на самостоятелни обекти с ид. №№ ***.1,
***.2, ***.8; 2. На 01.08.2023 г. е проведено ОСЕС на собствениците в сграда с ид. №
*** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър; 3. Исковата молба е подадена в 30-дневен
срок от датата на провеждане на оспореното ОСЕС; 4. На оспореното ОСЕС са
предвидени бюджет и вноски за ползването на поземления имот и басейните, при
условия, които не са съгласувани с ищеца „Б.с.и.т.“ ЕАД; 5. Поземленият имот и
съоръженията в него се ползват и от собственици, обитатели и ползватели на
самостоятелни обекти и в останалите три жилищни сгради в имота.
Страните не спорят и от представени нотариални актове, разрешение за строеж,
разрешение за ползване, удостоверения за въвеждане в експлоатация и справка по КК
за СОС с ид. № *** /л. 86-96; л. 148; л. 172-178 от том I на делото/, се установява, че
ищците са собственици на самостоятелни обекти в сграда с ид. № 3, разположена в
имот с ***, а именно: дружеството - на склад с площ от 34,18 кв.м., а ищците Г. – на
апартаменти №№ С001, С002 и С103.
Видно от протокол, приложен от ответника и представен с писмо на Община
Несебър /л. 455-478 от том I; л. 527-551 от делото, том II/, на 01.08.2023 г. се провело
общо събрание на собствениците от етажната собственост в посочената сграда с ид. №
***, бл. С-К., на което се взели решения, предмет на оспорване по настоящото дело.
По предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД:
От представени три броя нотариални актове и разрешение за строеж /л. 86-95 от
том I на делото/ се установява, че ищцовото дружество е придобило собствеността
върху недвижими имоти в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. О. – „Ю.п.“,
общ. Несебър, като с разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на Главния архитект на
Община Несебър и при условията на чл. 148, ал. 2 и ал. 4 от ЗУТ му е дадено
разрешение да построи „Жилищна група“, за която е издадено впоследствие
разрешение за ползване № СТ-12-820/18.08.2008 г. на началник ДНСК – гр. София /л.
96 от том I на делото/. Видно от техническия паспорт на жилищната група рег. №
052/16.02.2019 г. /л. 100-104 от том I на делото/ същата включва сгради А, А1, В, В1, С,
С1, D, D1, D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за
тихи игри в сграда D, кафе-бар, офис в сграда D2, като съгласно уведомително писмо
на кмета на Община Несебър от 09.01.2012 г. /л. 85, том I от делото/ комплекс „Y.O.B.”,
включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. № ***, вкл. сграда „С“ с ид. № ***,е
вписан в регистъра при общината по чл. 46б от ЗУЕС като жилищен комплекс от
3
затворен тип.
По делото и от представения протокол от 01.08.2023 г. се установява, че на
посочената дата е било проведено ОСЕС на сграда с ид. № ***, бл. С-К., на което са
били взети решения, които попадат в компетентността на общото събрание по смисъла
на чл. 11 от ЗУЕС.
Основният спорен въпрос по делото е, дали е съществувала компетентност за
общото събрание на етажните собственици в процесната сграда да извършва като цяло
управление на етажната собственост. Съгласно Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр.д.
№ 978/2022 г. по описа на ВКС, II-ро Г.О., бе дадено разяснение, че нищожност на
взето решение на ОСЕС е допустимо да се установява извън срока по чл. 40, ал. 2 от
ЗУЕС, както чрез иск, така и по възражение, но само по твърдения за формална
привидност, като са дадени и примерни хипотези. Твърденията на ищцовото
дружество покриват именно изведените с цитираното решение критерии, доколкото се
сочи неприложимост на общия режим на управление на общи части, съгласно
разпоредбите на чл. 5 и сл. от ЗУЕС, поради наличие на изключението по чл. 2 от
ЗУЕС, а именно – комплексът се управлява като такъв от затворен тип. Така, съдът
приема че е предявен главен иск за прогласяване на нищожност на решенията по чл.
26, ал. 1 от ЗЗД, а останалите наведени пороци, касаещи незаконосъобразността им
следва да бъдат разгледани по евентуална претенция с правно основание чл. 40, ал. 1
от ЗУЕС.
Предвид изложеното, на първо място следва да се установи, дали процесният
комплекс съставлява такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, съответно –
дали е налице изключение във връзка с начина на управление на общите части.
Разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС /в сила от 01.05.2009 г./ повелява, че
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка
на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Същевременно, съгласно легалната дефиниция за „жилищен комплекс от затворен
тип“, дадена с § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /Ред., ДВ, бр. 6/2009 г., преди последно
изменение в сила от 29.09.2023 г./, същият представлява комплекс, обособен като
отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна
собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване
на изисквания за контролиран достъп за външни лица. В практиката си, върховната
инстанция е имала повод да доразвие тази дефиниция, като с определение №
165/05.03.2014 по ч.гр.д. № 47/2014 г. по описа на ВКС, IV Г.О. е прието, че
жилищният комплекс от затворен тип следва да е съставен от поне четири
самостоятелни обекта в режим на етажна собственост /по арг. на противното на чл. 3
от ЗУЕС/ и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, като всички
обекти да са изградени комплекс, обособен в УПИ, при спазване на изискванията за
контролиран достъп за външни лица. Този избор на собствениците за управление на
общите части следва да е обективиран в писмен договор, сключен с инвеститора, с
нотариална заверка на подписите, като формата е за действителност.
По делото бе изслушана и приета без възражения на страните съдебно-
техническа експертиза на вещото лице И. В. /л. 855-862 от Том II на делото/ с основна
задача изследване статута на процесния комплекс, заключението по която съдът
кредитира с доверие, като компетентно, обосновано и безпристрастно дадено. Вещото
лице, след анализ на приетите доказателства по делото и извършен оглед на място, е
констатирало, че сгради A,B,C и D са изградени в отделен поземлен имот УПИ XI-
1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. О., „Ю.п.“, с ид. № *** по КККР на гр. О.,
което се потвърждава и от приложени от ищците скици /л. 168-170, Том I от делото/.
4
Съгласно заключението и скицата ПИ с ид. № *** по КККР на гр. О. е с площ от
15 294 кв.м. и е идентичен на УПИ XI-1153, 1154 и 1163 в кв. 6 по плана на гр. О., в
който е изградена жилищната група, съгласно разрешение за строеж. Установява се
още, че в поземления имот са изградени басейни, открит паркинг, резервоари, като
този извод на експерта се потвърждава от оглед на място и приетите удостоверения за
въвеждане в експлоатация /л. 110-112, том I от делото/. Дадено е заключение, че
кабинката на живата охраната е поставена извън процесния имот, на място откъдето
може безпрепятствено да се наблюдава изцяло пътя пред процесния имот, както и
пешеходната пътека, преминаваща по северната граница на имота и водеща към
пясъчната ивица. Посочва се, че ПИ с ИД. №№ *** и 53045.503.245 са оградени по
регулационните си линии с каменни зидове на различна височина, зелени огради от
ТУЯ и оградна мрежа, като единственият указан достъп за външни лица е от
пешеходна алея от северната част на имота, свързваща имота с пътя от запад и с
пясъчната ивица на морето. Вещото лице е установило допълнително, че в процесния
имот са изградени 5 бр. портали – метален за нуждите на басейна, заключващ се с
катинар; вход с карти и ролетна врата; подход към подземен паркинг с бариера; подход
– рампа за пожарни коли; портал – метален с катинар – за обслужване на басейни
между блок А и блок В; основен портал с бариера и карти с видео наблюдение и жива
охрана. Пояснено е, че процесният имот има жива охрана и видео наблюдение от
охранителен център, в който на живо се приема картина от всяко негово кътче,
осигурена от 36 броя камери, достъпът до паркингите е с карти, а достъпът до
сградите е с въвеждане на четири-цифрен код. Направен е извод, че в имота са
построени четири самостоятелни жилищни сгради и други обекти – СПА, фитнес зала,
салон за красота, ресторант, магазин, кафе-бар, офис и др. съоръжения.
От анализа на писмените доказателства и заключението на коментираната по-горе
експертиза съдът достига до извод, че процесната сграда с ид. № *** по КККР на гр.
О., общ. Несебър се намира в комплекс от затворен тип по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС, доколкото е построена в УПИ с комплексно застрояване, при наличието на 4
броя сгради, с множество самостоятелни обекти на правото на собственост, и други
обекти /басейни, подземен паркинг, магазин, офис, алеи, стълби и др./, обслужващи
собствениците и обитателите, при спазен контролиран достъп за външни лица.
Контролираният достъп се установява от съдебно-техническата експертиза, съгласно
която в комплекса има налична жива охрана и видео наблюдение, почти целият имот е
ограден, вкл. с растителност и естествена денивелация на терена, а достъпът през
порталите е ограничен. Този извод не може да се измени, предвид обстоятелството, че
през имота има указан контролиран достъп за трети лица до плажната ивица пред
комплекса, доколкото плажът съставлява публична държавна собственост и всяко
трето лице следва да осигурява достъп до него, в случай че го препятства. От друга
страна, дори да се приеме, че контролът в комплекса е неефективен, това
обстоятелство касае изпълнението по договора за охрана и видео наблюдение,
съответно – договорите за управление на комплекса, като не е предмет на делото по
същество и не влияе извода на съда за наличието на контролиран достъп до комплекса
като цяло.
Не може да се сподели и становището на ответната страна, че доколкото
комплексът не е разположен в един УПИ, то същият не е от затворен тип. Независимо
от това, дали резервоар и част от басейн с обем от 214,90 м3 са разположени в съседно
на процесното УПИ, доколкото разположените в имота обекти са достатъчни за
покриване изискванията на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, то възражението на ответника се
явява неоснователно.
При горните съображения и с оглед извода на съда, че комплексът притежава
всички обективни характеристики на комплекс по смисъла на чл. 2 вр. § 1, т. 3 от ДР
5
на ЗУЕС /Ред., ДВ, бр. 6/2009 г., преди последно изменение в сила от 29.09.2023 г./, на
преценка подлежи въпроса, дали законосъобразно е било въведено управление по
смисъла на чл. 2 от ЗУЕС. Особеният режим на управление дерогира общия по ЗУЕС,
доколкото има сключени писмени договори с нотариална заверка между всички
собственици на самостоятелни обекти и инвеститора и тези договори са с идентично
съдържание /така и определение № 553/28.03.2023 г. по гр.д. № 3659/2022 г. по описа
на ВКС, III Г.О./
Качеството на ищцовото дружество на „инвеститор“ по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС
не е спорно по делото и се установява от обсъдените по-горе писмени доказателства и
експертното заключение, доколкото същото е собственик на земята и разрешението за
строеж на жилищната група е издадено именно на него. Във връзка с установяване
договорните отношения на ищцовото дружество със собствениците на самостоятелни
обекти в сграда с ид. № ***.2 в комплекса са приобщени, както писмени
доказатетелства, така и обследваните от експерта доказателства в електронен вид /по
изрично съгласие на страните/, съставляващи сканирани файлове, прикачени към
съдебно заседание от 19.09.2023 г. по гр.д. № 1225/2022 г. по описа на НРС,
присъединени към протокол № 474/05.09.2024 г. по настоящото гр.д.№ 903/2023 г. по
описа на НРС в ЕИСС. Въз основа на тях е извършена съдебно-техническа експертиза
на вещото лице И. В., обективирана в заключение /л. 891-900, том II от делото/, прието
без възражения на страните.
От заключенията на вещото лице се установява, че в процесната сграда с ид. №
***, бл. С – К. има 53 броя самостоятелни обекти, като един от тях – склад с ид. № ***
е собственост на ищцовото дружество-инвеститор. Направен е извод, че за 19 броя
самостоятелни обекти има налице вписани договори за управление и поддръжка с
ищцовото дружество – с. ид. №№ ***.5 /С007/, ***.9 /С104/, ***.10 /С105/, ***.11
/С107/, ***.13 /С110/, ***.16 /С203/, ***.17 /С204/, ***.25 /С304/, ***.29 /С310/, ***.33
/С404/, ***.36 /С409/, ***.37 /С410/, ***.38 /С501/, ***.39 /С502/, ***.42 /С505/, ***.45
/С106/, ***.46 /С108/, ***.47 /С206/, ***.53 /С506/, за 22 броя самостоятелни обекти
има сключени индивидуални писмени договори за управление и поддръжка с ищеца-
инвеститор в периода 18.12.2007 г. – 31.08.2009 г., 13 броя от които преди влизане в
сила на ЗУЕС /01.05.2009 г./ – за СОС с ид. №№ ***.3 /С005/, ***.4 /С006/, ***.12
/С109/, ***.21 /С210/, ***.26 /С305/, ***.27 /С307/, ***.28 /С309/, ***.34 /С405/, ***.35
/С407/, ***.43 /С507/, ***.49 /С306/, ***.50 /С308/, ***.51 /С406/ и 9 броя – преди
влизане в сила на допълнението по чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, с което е вменено задължение
за инвеститора да впише договорите, вкл. за собствените на ищците Г. СОС с ид. №№
***.1 /С001/, ***.2 /С002/ и ***.8 /С103/, за които не се спори, че са възложили
поддръжка по реда на чл. 2 от ЗУЕС на инвеститора. Видно от извода на експертизата,
обективиран в табличен вид, както и от приобщените договори на хартиен носител и в
сканиран вид, за 17 броя обекти с ид. №№ ***.1 /С001/, ***.2 /С002/, ***.6 /С101/,
***.7 /С102/, ***.8 /С103/, ***.14 /С201/, ***.18 /С205/, ***.19 /С207/, ***.22 /С301/,
***.24 /С303/, ***.30 /С401/, ***.31 /С402/, ***.32 /***/, ***.40 /С503/, ***.41 /С504/,
***.48 /С208/, ***.52 /С408/, има сключени предварителни договори за покупко-
продажба на имотите, ведно с приложение № 2 – идентичен образец на договор за
поддръжка и управление, като съгласно Раздел I, т. 2.2 от предварителния договор
купувачите са се съгласили, че договорите за поддръжка и управление ще влязат в
сила с нотариалното изповядване на сделките. Всички посочени предварителни
договори с приложения са сключени преди влизане в сила на ЗУЕС, с изключение на
предварителният договор за СОС с ид. № ***.18 – С205, сключен непосредствено след
влизане в сила на закона, на 21.05.2009 г. За СОС с ид. № ***.23 – С302 се установява
сключен договор за управление и поддръжка с ищеца-инвеститор, но без вписана дата.
Относно СОС с ид. № ***.15 – С202 няма данни по експертизата за датата на сключен
6
договор, но е отбелязано, че са констатирани плащания по такъв. Няма доказателства
и за облигационна връзка по договор за поддръжка с инвеститора и собствениците на
СОС ид. № ***.20 – С209, като от страна на ищцовото дружество са представени
платежни документи за плащания по такъв, но не и самия договор.
Предвид изложеното се налага извод, че в процесната сграда са налице сключени
договори за поддръжка и управление с всички собственици на самостоятелни обекти и
инвеститора, с изключение на притежавания от ищцовото дружество склад и
апартаменти - С202 и С209, за които има събрани данни за плащания по такива, но
няма изрични доказателства за съдържанието на самите договори. Тук е мястото да се
отбележи, че всички предварителни договори с приложение – договор за управление -
са сключени преди действието на ЗУЕС, с изключение на този за С205 и С302, при
което не е била въведена форма за действителност на договора с инвеститора от
законодателя, а отношенията са попадали в обхвата на общите правила на ЗЗД. Така се
установява, че въведеното управление на комплекса, като такъв от затворен тип, е
проведено в периода 2007-2009 г. и за 49 броя от самостоятелните обекти, с изкл. на
С202, С205, С209 и С302. За последните има данни за изпълнение по договори за
управление с инвеститора, но няма конкретни доказателства за съдържанието на
съглашенията и/или датата на сключването им относно обекти С202 и С209, а за
обекти С205 и С302 има сключени договори при действието на ЗУЕС, но в обикновена
писмена форма. Следва да се отбележи, че всички договори имат идентично
съдържание, независимо, дали са вписани, дали са отделни писмени договори или
приложения към предварителни договори за покупко-продажба, като с тях ищцовото
дружество, в качеството на изпълнител/управител, се задължава да извършва
поддръжка и управление, вкл. организация на вътрешния ред и по отношение на
общите части и оборудването в помещенията и комплекса като цяло, да поддръжа и
почиства общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и
настилките в комплекса, да предоставя услугите, предвидени във фитнеса, залата,
сауната и джакузито, да оформя растителността, да организира охраната и др. Налага
се извод, че договорите имат за предмет именно поддръжка и управление по смисъла
на чл. 2 от ЗУЕС – на сградите и всички други съоръжения и обекти в комплекса от
затворен тип.
Всичко посочено мотивира настоящият съдебен състав да приеме, че в
процесният комплекс от затворен тип е било въведено управление по реда на чл. 2 от
ЗУЕС. По делото се установи, че за конкретната сграда С-К., надлежни договори са
били сключени за 49 броя от общо 53 броя самостоятелни обекта, като възраженията
на ответника досежно формата и изпълнението им се явяват неоснователни предвид
изложеното по-горе. Следва да се отбележи, че за изграждане на преценката, дали
комплексът се управлява като такъв от затворен тип, е нужно да се обследват
сключените договори за всички самостоятелни обекти в него и за всички четири
жилищни сгради, но доколкото само за процесната сграда се установи, че са сключени
множество такива /49 броя/, то за съда остава единствено възможния извод, че в
комплекса е въведено управление по чл. 2 от ЗУЕС. Последващите прехвърляния на
собствеността не могат да се отразят на вече въведеното управление по специален ред.
При това положение, единствено мислима хипотеза би била за провеждане на общо
събрание за взимане на решения по смисъла на чл. 11 от ЗУЕС на собствениците във
всички сгради на целия комплекс, като сключилите договори с „Б.с.и.т.“ ЕАД лица
бъдат представлявани от дружеството–инвеститор, а тези, които нямат сключени с
инвеститора договори за управление, участват самостоятелно – в качеството си на
собственици на самостоятелни обекти. В случая, от доказателствата по делото е видно,
че решенията, чиято нищожност се твърди, са взети при свикано общо събрание на
собствениците единствено в сграда С-К. и без да се вземе предвид представителството
7
на инвеститора по отношение на 49 броя от обектите във връзка с въведеното с
обследваните договори управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС.
Както бе посочено по-горе, с цитираното Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр.д.
№ 978/2022 г. по описа на ВКС, II Г.О. е прието, че привидност на взетите от ОСЕС
решения е налице, когато общият ред на ЗУЕС е неприложим, поради наличие на
изключението по чл. 2 от ЗУЕС. Процесният случай се установи, че е именно такъв,
доколкото се доказа, че процесната сграда С-К. се намира в комплекс от затворен тип и
с въведено управление по реда на чл. 2 от ЗУЕС, а същевременно на 01.08.2023 г. е
било проведено общо събрание на етажните собственици по неприложимия общ ред на
ЗУЕС и то само за конкретната сграда, като съдът намира, че взетите на същото
решения са били извън компетентността му и се явяват нищожни на основание чл. 26,
ал. 1 от ЗЗД. Налага се извод за основателност на предявената главна претенция, която
следва да бъде уважена изцяло, като се прогласи нищожността на всички решения,
взети на проведеното на 01.08.2023 г. ОСЕС на сграда С-К. с ид. № ***, находяща се в
комплекс от затворен тип „Y.O.B.”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. №
***. В такъв смисъл се е произнесла и въззивната инстанция с решение №
688/23.07.2024 г. по в.гр.д. № 818/2024 г. по описа на БОС по идентичен казус, касаещ
процесната сграда С-К. и във връзка с контролиране решенията на ОСЕС от 2022 г.
Доколкото за съда се налага краен извод за основателност на предявения главен
иск не е налице основание за разглеждане по същество на евентуалната претенция с
правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
По исканията за разноски и направените възражения:
Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 1 от ГПК и с оглед изхода на делото, в
тежест на ответника следва да бъдат възложени направените от ищците разноски в
настоящия процес. От представен списък по чл. 80 от ГПК и доказателствата по
делото се установява, че единствено ищецът „Б.с.и.т.“ ЕАД е направил разноски, както
следва: сумата от 550 лева – заплатена по банков път държавна такса; сумата от 6000
лева – заплатен адвокатски хонорар с вкл. ДДС за един адвокат, 600 лева – заплатени
депозити за изготвена по делото експертиза.
Във връзка със своевременно релевирано от ответника възражение за
прекомерност на размера на заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение, съдът
като съобрази разпоредбите на чл. 7, ал. 1, т. 4 и ал. 9 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г.
за минималните размери на адвокатските възнаграждения, след извършени изчисления
и предвид броя на съдебните заседания пред настоящия съд, намира, че съответният
размер на претендираното възнаграждение възлиза, както следва: 3000 лева – за
исковото производство пред настоящата инстанция по предявения неоценяем иск,
както и 250 лева – за явяване на адв. Д. в повече от две съдебни заседания, или общо
3250 лева, съответно - 3900 лева с вкл. ДДС, която сума следва да се възложи в тежест
на ответната страна. Действително, съгласно решение от 25.01.2024 г. по дело С-
438/22г. на СЕС съдът не е обвързан от минималните размери на адвокатски
възнаграждения, определени с Наредба № 1/09.07.2004 г. на Висшия адвокатски съвет,
но след осъществена собствена преценка за повишената фактическата и правна
сложност на делото съдът ползва за ориентир относимите разпоредби от Наредбата и
намери, че съответното възнаграждение за положения от адвоката труд следва да се
определи в размер на 3000 лева. Така, взимайки предвид и броя на проведените по
делото заседания – 3 бр., съобразявайки възражението на ответната страна,
съдържащите се доказателства за регистрацията на адв. Д. по ДДС, съдът намира, че
съответното възнаграждение за осъществената по делото защита на ищцовото
дружество е в размер на 3900 лева, което следва да се възложи в тежест на ответната
страна, с оглед изхода на спора.
8
Досежно претендираната за възстановяване държавна такса, съдът намира
искането за присъждането за частично неоснователно, доколкото определя размера
съгласно чл. 3 от Тарифа за държавните такси, които се събират от съдилищата по
ГПК - сума от 80 лева, която следва да се възложи в тежест на ответника. На
присъждане в полза на ищцовото дружество подлежи и сумата от 600 лева – внесени
суми за възнаграждение на вещо лице. В обобщение на изложеното, в тежест на
ответника следва да се възложат сторените от ищеца „Б.с.и.т.“ ЕАД разноски в размер
на 4580 лева, от които 3900 лева – дължимо адвокатско възнаграждение с вкл. ДДС,
600 лева – заплатени депозити за експертизи и 80 лева – заплатена държавна такса.
Мотивиран от горното и на основание чл. 235 от ГПК, Несебърският
районен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖНИ на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД и по иск на
„Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***, представлявано
от П.Р., собственик на самостоятелен обект ид. № ***, Н. Г., гражданин на
Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия, роден на ********** г. и
В. Г., гражданин на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия,
родена на ********** г., двамата собственици на самостоятелни обекти с ид. №№
***.1, ***.2, ***.8, срещу собствениците в Етажна собственост на сграда с ид. №
*** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър, с адрес: гр. О., общ. Несебър, обл.
Бургас, м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № ***, бл. ***, представлявани от управителя – Д.В.Ш.,
взетите решения на общо събрание на Етажната собственост в сграда с ид. №
***.2 по КККР на гр. О. – В-С., проведено на 01.08.2023 г., поради тяхната
привидност, като взети при липса на компетентност за общото събрание и при
действието на изключението по чл. 2 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, собствениците на Етажна
собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър, с адрес:
гр. О., общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № ***, бл. ***,
представлявани от управителя – Д.В.Ш., да заплатят на „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***,
сумата от 4580 /четири хиляди, петстотин и осемдесет/ лева, представляваща
направени по делото разноски.
Препис от решението да се връчи на страните.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Бургас в двуседмичен
срок от връчването му в препис на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
9