РЕШЕНИЕ
№ 2239
гр. Варна, 07.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на седми
юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Виолета Кожухарова
при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова
като разгледа докладваното от Виолета Кожухарова Гражданско дело №
20213110117613 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на искова молба от Н. К. Н.
срещу „Е. л. х." ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление: *, с
искане до съда да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати
на ищеца сумата от 3100.00 евро, представляваща дължима част от капаро,
заплатено в изпълнение на предварителен договор за продажба на недвижим
имот от 12.12.2018 год., развален поради неизпълнение от страна на
продавача, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на
иска до окончателното изплащане на задължението.
В исковата молба се излага, че на 12.12.2018 год. между страните е
сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот, с падеж
01.05.2019 г. В изпълнение на поетите задължения от страна на ищеца е
заплатено уговореното капаро. Уговорено и правото на купувача да развали
договора и да получи внесеното капаро в двоен размер, в случай на
неизпълнение от страна на продавачана задължението за продажба на имота.
Твърди се още, че поради неизпълнение на задължението за прехвърляне на
имота от ответното дружество, предварителния договор е развален, с писмено
предизвествие.
Ответникът -„Е. л. х." ЕООД, депозира писмен отговор в срока по чл.
131 ГПК, в който излага съображения за недопустимост, евентуално -за
неоснователност на иска. Не оспорва факта на сключване на процесния
договор на 12.12.2018 г., но след оттедяле на уговорената част от жилището,
чрез процедура пред СГКК. Възразява, че неизправна страна е не той, а
1
ищецът, който не е имал готовност да заплати останалата част от цената.
Оспорва и твърдението, че предварителният договор е развален, поради
неизпълнение на продавача. Развалянето е обусловено от неизпълнение от
страна на купувача. Отправя искане за отхвърляне на иска и за присъждане на
разноски.
Съдът, след като взе предвид представените по делото
доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази
становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи
процесните отношения, намира за установено следното от фактическа
страна:
Не е спорно между страните, а и от представения по делото
предварителен договор се установява, че на 12.12.2018 г. между „Е. л. х.“
ЕООД, представлявано от управителя М. Г., и Н. К. Н. е сключен
предварителен договор за покупко-продажба за недвижим имот,
представляващ източната част на самостоятелния обект в сграда/апартамент/
с идентификатор * в гр.Варна, местност „*", на първи жилищен етаж ,
състоящ се от: кухня с трапезария, спалня, антре, баня с тоалет и балкон, част
от целия апартамент * със застроена площ от *кв.м., съставен от две стаи, две
бани и тоалет и два балкона, с прилежащи *%ид.ч.от общите части на
сградата, равняващи се на *кв.м., както и *%ид.ч.от правото на строеж върху
поземления имот с идентификатор *.
Видно от т.I.1.1. от цитирания договор страните са постигнали съгласие
за продажна цена на имота в размер на 31000 евро. В т. II.2. от договора е
уговорено заплащане на цената, като при подписване на договора купувачът
да заплати 10% от продажната цена като първа вноска, представляващ
задатък, в размер на 3100 евро,с левова равностойност 6063 лв., и при
нотариално изповядване на сделката остатъкът в размер на 27900 евро с
левова равностойност от 54568 лв., но не по-късно от 01.05.2019 г. (така и т.
V.7 от договора).
Съгласно т. 2 и т. 3 от договора продавачът се е задължил да представи
всички налични документи за собствеността върху имота, както и към
момента на сключване на окончателния договор да прехвърли собствеността
върху имота, обособен като самостоятелен обект с идентификатор,
разрешение за самостоятелни партиди за ток и вода, освободен от всякакви
вещни и облигационна тежести, ипотеки и др.
Не е спорно между страните, а и видно от т. III.4 от договора
продавачът се е задължил да предаде владението на имота на купувача на
15.12.2018 г. след постъпване на пъвата вноска, при което съобразно IV.4.
купувачът се задължава да заплаща всички режийни разходи (ток, вода и др.),
свързани с експоалатацията на имота от момента на влизане във владение.
Видно от т. V.1. и 2 страните са постигнали съгласие за сключване на
окончателен договор най-късно до 01.05.2019 г. като промяната на срока
може да става само по взаимно писмено споразумение на страните по
2
договора. На посочената дата до 13.00 часа страните следва да се явят при
нотариус К. рег. № *.
От т. V.6.1.от договора се установява, че страните са уговорили при
отказ на купувача да получи собствеността по нотариален ред, продавачът да
има право да развали договора при предоставен седемдневен срок за
изпълнение и в този случай да задържи като неустойка сумата в размер на
10% от продажната цена на имота. От своя страна, в т. V.6.2 е уговорено при
отказ на продавача да прехвърли собствеността – дължи връщане на всички
платени суми до момента от купувача.
С нотариална покана № *, том */ рег.№ */* г. Н.Н. е заявила, че
прекратява договора, поради несключване на окончателен договор на
01.05.2019 г. и иска връщане на заплатените суми.
Съгласно протокол за извършени от нотариуса действия, е удостоверено
връчване на нотариалната покана по реда на чл. 47, ал. 5 от ГПК на 10.06.2019
г.
Съгласно представената по делото нотариална покана от 30.04.2019 г. на
нотариус Г. Г., рег. № *, отправена от Е. л. х.“ ЕООД до Н.Н., ответното
дружество е поканило купувача за сключване на окончателен договор на
02.05.2019 г. в 10.00 часа пред нотариус с район на действие ВРС.
Видно от представеното писмо от Т., Б. п., с изх. №*от 31.05.2019 г. със
заверка на съдържанието, отправено до Н.Н., ответната страна е заявила, че
разваля договора и че задържа заплатената продажна цена като неустойка,
като от представената обратна разписка се установява, че писмо от Т., Б. п., с
изх. №*от 31.05.2019 г. е получена от Н.Н. на 03.06.2019 г.
От представената по делото жалба с вх. № 9700/02.08.2019 г., получена
в Р. п. е видно, че М. Г., в качеството на управител е поискала съдействие от
охранителните органи за връщане на ключовете от жилището, предмет на
предварителния договор.
За изясняване на спора от фактическа страна в хода на процеса са
ангажирани гласни доказателства, посредством показанията на свидетелите
А. К. Н., С. И. Х. и С. П. Г..
В показанията си свидетеля Н. излага, че е съпруг на ищцата Н. К. Н..
При сключване на предварителния договор необходимите документи за
прехвърляне на имота не били готови. Сочи, че уговорката между страните
била заплащане на режийни разноски за ползване на имота – ток, вода,
интернет, като до месец а. същите били заплащани от сина им, а за месец м.
управителката на ответника М. отказвала да получи сумите и се криела. Не я
откривали и на адреса . Било спряно електрозахранването в имота, поради
което се изнесли от имота в края на месец май 2019 г. и я търсили да й върнат
ключа. Излага още, че предварителният договор е следвало да бъде сключен
на първи май, но продавачът не бил готов с документите. Затова съпругата
му, повикана от брокера, подписала нов договор за удължаване на срока, но
управителката на ответното дружество не отишла. Получили поканата в Т. за
3
изповядване на сделка след датата, която била посочена в нея, затова и не
можели да отидат. Споделя, че по време на ползването заплащали само
режийни в размер на 60-70 лв. месечно. Разказва, че ходил в А., където живее
управителката, звънял по телефона, опитвал се да се свърже с нея, но тя не
вдигала, изпратил адвоката им, като накрая през януари месец тази година
успели да предадат ключа на съпруга на управителката на ответника. Заявява,
че не са ползвали имота една година, като след спирането на тока изнесли
сина им от жилището, като през целия период се опитвали да открият М., за
да ѝ върнат ключва, включително и чрез нотариални покани.
В показанията на свидетеля Х. излага, че познава страните, той е
брокерът, посредничил за сключване на сделската. Сочи, че до сключване на
окончателен договор не се е стигнало, поради разногласия между страните.
Твърди още, че ищцата е отказала да отиде в нотариалната кантора. Излага
още, че сам е предложил да закара купувачите при нотариуса, но те са
отказали. Твърди, че впоследствие ищцата се е отказала от покупката на
имота.
В показанията си свидетеля С. П. Г. излага, че е бивш съпруг на
управителката на ответното дружество. Твърди, че окончателен договор не е
сключен, поради отказ на ищцата да дойде при нотариуса на уговорените ден
и час. Споделя, че лично е предлагал да отиде да вземе ищцата с кола от
населеното място, в което живее, брокерът, посредничил за сделката също е
предлагал това. Твърди, че ищцата е нямала възможност да дойде, поради
финансови проблеми. Поради това се е наложило да пуснат нотариална
покана за сключване на окончателния договор.
Така установената фактическа обстановка, налага следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да
установи, при условията на главно и пълно доказване, валидно облигационно
отношение между страните, с действителна уговорка за заплащане на задатък,
изправността си по договора, плащането на процесната сума в сочените
период и размер, както и твърдените обстоятелства, довели до прекратяване
на облигационната връзка между страните. В тежест на ответника е да
установи правоизключващите си възражения, в това число основанието за
получаване, респективно задържане на претендираната сума.
Задатъкът служи за доказателство за сключване на договора и
обезпечава неговото изпълнение, но тези си функции задатъкът /капарото/
може да изпълни само в случай, че страните са обвързани помежду си с
валидна облигационна връзка. Хипотезата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД предоставя
възможност на страната, заплатила задатъка, да претендира връщането му в
двоен размер, при неизпълнение на задължение от получилата го страна.
В случая, липсва спор между страните относно облигационната им
обвързаност по силата на предварителен договор за покупко – продажба на
4
недвижим имот от 12.12.2018 г. Безспорно е също така, че в изпълнение на
поетите договорни отношения, от купувача е заплатена към продавача сумата
от 3100 евро, равняваща се на 6063 лева, представляваща задатък.
На следващо място, спорен между страните е въпросът за изправността
на ищцата, в частта относно спазване на падежната дата за сключване на
окончателен договор. За установяване на фактите и обстоятелствата, свързани
с нотариалното изповядване на сделката, в хода на процеса са ангажирани
гласни доказателства. Досежно неявяването на ищцата в нотариалната
кантора, опитите за контакт с нея от страна на продавача, следва да се
кредитират изцяло показанията на свидетелите Х. и Г., като обективни и
непротиворечиви, логични, отразяващи преки и непосредствени впечатления
и кореспондиращи с останалия доказателствен материал, събран по делото.
От същите се установява, че независимо от готовността на продавача,
многократните опити за контакт и покани за съдействие, ищцата отказва да се
яви в нотариалната кантора за сключване на окончателен договор.
Последното съставлява неизпълнение на поето договорно задължение. От
друга страна, не следва да се кредитират показанията на свидетеля Н., с оглед
заинтересоваността на лицето от изхода на спора и в предвид противоречието
с останалите доказателства, събрани по делото. Така, например според
свидетеля, двата със съпругата му са извикани от брокера, посредничил за
сключване на сделката на първи май, а видно от представения по делото
анекс, същия датира от месец декември. Същевременно, депозираните
показания, в частта относно причините, обусловили несключване на
окончателен договор, противоречат изцяло с данните, изнесени от другите
двама свидетели.
На следващо място, следва да бъде отбелязано, че представеният по
делото анекс от 12.12.2018 г. не съдържа подпис на продавача, поради което и
не е в състояние да го обвърже.
С оглед гореизложеното, следва да се приеме, че ищцата не проведе
успешно, пълно и главно доказване, относно изправността си по
предварителния договор, за да се приеме, че за нея е възникнала
възможността да се ползва от едностранното разваляне на договора и
санкционната клауза за възстановяване на дадения по него задатък в двоен
размер. По изложените съображения, се налага извод за неоснователност на
предявения иск, поради което и същият следва да бъде отхвърлен, на
основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД.
С оглед изхода на спора, на ответника се следват направените в хода на
производството разноски, на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК, в съответствие с
направеното искане, а именно сумата в общ размер на 600 лв.,
представляваща заплатено адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
5
ОТХВЪРЛЯ предявения от Н. К. Н., ЕГН **********, с адрес: * срещу
„Е. л. х." ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление: *, иск за
осъждане ответника да заплати на ищеца сумата от 3100.00 (три хиляди и
сто) евро, представляваща дължима част от капаро, заплатено в изпълнение
на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 12.12.2018 год.,
развален поради неизпълнение от страна на продавача, ведно със законната
лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане
на задължението на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, вр. с чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Н. К. Н., ЕГН **********, с адрес: *, да заплати на „Е. л. х."
ЕООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление: *, сумата от 600.00
(шестстотин) лева, представляваща извършени в производството разноски,
на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
6