Решение по дело №2122/2019 на Районен съд - Велико Търново

 

Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е №

гр. Велико Търново,  8.01.2020 година

                            

          Великотърновски районен съд , осми състав в публично заседание на 5.12.2019 година в състав:

 

                                                ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИАНА РАДЕВА

 

при секретаря И.Трифонова , като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 2122 по описа за 2019 година, за да се произнесе, взема предвид:

 

          Ищецът Г.С.П. излага в исковата си молба, че  притежава 2/3 ид.части от недвижим имот, предмет на договор за аренда, сключен между Т.К.П. и К.Г.М., който счита, че не е произвел действие и му е непротивопоставим на подробно изложени в молбата основания. Твърди, че към момента на сключването му арендодателката не е била собственик на имота, че преди него е вписан договор за наем и че не са спазени разпоредбите на ЗАЗ относно изискването за сключване на аренден договор от съсобственик с поне 50 % ид.части от съсобствеността. Относно сключен договор за наем от 30.04.2019 г. на същия имот между ответниците по делото счита, че същият е нищожен на подробно изложени основания- противоречие със закона, заобикаляне на закона, действие на друг вписан договор за наем. Предявява иск  с правно основание   чл. 124, ал.1 от ГПК за признаване за установено  по отношение на ищеца, че  не съществува арендно правоотношение по договор за аренда , сключен между К.Г.М. и Т.К.П. ,  вписан с вх.№ 3610/13.12.2016 г. на Служба по вписванията гр.Свищов, обективно съединен с иск по чл.537,ал.2 от ГПК за отмяна на извършеното  вписване на този договор.  Предявява иск  с правно основание чл. 26, ал.1 от ЗЗД за прогласяване за нищожен на договор за наем от 30.04.2019 г. , сключен между Т.К.П. и "Деа" ЕООД, вписан с вх.№ 1861,том 2, акт №270/2.05.2019 г. в Служба по вписванията гр.Свищов. При условията на евентуалност моли съда да приеме за установено по реда на чл.124,ал.1 от ГПК по отношение на ищеца, че не съществува наемно правоотношение по договора за наем, както и иска отмяна на извършването вписване на този договор на основание чл. 537,ал.2 от ГПК.  В съдебно заседание чрез пълномощника си адв.Дурчева от ВТАК поддържа предявените искове. Претендира разноски. 

         Ответниците Т.К.П. и "Деа" ЕООД, гр.В.Търново , чрез пълномощник мл.адв.П. в отговора на исковата молба оспорват предявените претенции. Заявяват недопустимост на исканията предявени по чл. 537,ал.2 от ГПК относно отмяна на извършени  вписвания в Служба по вписванията гр.Свищов. Твърдят, че договора за аренда е действителен по изложени съображения в отговора. Оспорват  наведените основания за нищожност на договор за наем. В съдебно заседание пълномощникът мл. адв.П. поддържа изложеното становище в отговорите на исковата молба.Моли съда да отхвърли исковете, като неоснователни.

Съдът, като обсъди  събраните по делото доказателства, намери за установена следната фактическа обстановка:

          Не се спори между страните и от приложените по делото писмени доказателства се установява, че ищецът и ответникът Т.К.П. са съсобственици на недвижим имот, представляващ нива с площ от 28,634 кв.м. в землището на с.Овча Могила, Община Свищов, ПИ с идентификатор 53196.89.8. Представените нотариални актове установяват, че ищецът притежава 2/3 ид.ч. от имота, а първият ответник- 1/3 ид.ч. от имота.   На 22.04.2016 г. ищецът Г.С.П. в качеството си на наемател е сключил договор за наем на процесния недвижим имот с Г.С.П. в качеството му на ЕТ "Г.С.-97", гр.Свищов. Договорът е за срок от 10 години , считано от 1.10.2016 г.  Договорът е с  нотариална заверка на подписите, рег.№ 2906 от 25.04.2016г. на Нотариус рег.№ 582 на Нотариалната камара и е вписан в Служба по вписванията гр.Свищов  на 12.05.2016 г.  , акт  № 222, том 2, вх.рег.№ 1389. С Анекс към договора за наем от 15.11.2017 г.  договорът за наем е продължен до 1.10.2048 година.  Анексът е вписан в Служба по вписванията  на 17.11.2017 г.  , акт № 23, том 4, дв. вх. рег.№ 3097.   С договор  за аренда от 12.12.2016 г. К.Г.М. като арендодател е отдала на първия ответник Т.К.П. за временно възмездно ползване земеделска земя- процесният недвижим имот за срок от 20 стопански години, считано от стопанската 2017/2018 г.  до 2036/2037 година вкл. Арендният договор е с нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията гр.Свищов на 13.12.2016 г.  , акт № 181, том 4, вх.рег.№ 3610.  С нотариален акт  за покупко -продажба на недвижим имот № 164 , том 5, рег.№ 8315, дело № 701 от 12.12.2016 г. К.Г.М. е продала на Т.К.П. притежаваната от нея ид.част от процесната нива. Нотариалният акт е вписан в Служба по вписванията  с вх.№ 3612 от 13.12.2016 г. , акт 6, том 10.   На  30.04.2019 г. е сключен договор за наем на земеделска земя, по силата на който Т.К.П. като наемодател отдава под наем на "Деа" ЕООД гр.В.Търново, като наемател процесната нива  за срок от 10 стопански години, считано от 2038/2039 година до 2048/2049 включително.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

По отрицателния установителен иск  с правно основание        чл. 124,ал.1 от ГПК:

          Предявеният отрицателен установителен иск е процесуално допустим, доколкото ищецът има правен интерес  да установи несъществуване на облигационно правоотношение по повод договор за аренда на земеделска земя, на която той е съсобственик, което прави неговото правно положение несигурно с оглед сключен от самия него договор за наем на същата земеделска земя. Ищецът въвежда няколко основни възражения в подкрепа на становището си, че договорът за аренда на имота от 12.12.2016 г. не съществува и не може да му бъде противопоставен.  Първото от тях е свързано с недействителността на договора, доколкото счита, че при сключването му не е спазена формата за действителност изисквана от закона- писмена с нотариална заверка на подписите.  Изтъква, че на 12.12.2016 година при  нотариус Л.Аджарска са извършени няколко правни сделки с недвижимия имот.  С  нотариален акт за дарение на недвижим имот № 163, том 5, рег.№ 8314, дело 700 от 2016 г. Т.К.П. е придобил 1/9 ид.част от процесната нива от Захари Георгиев Захариев.  С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 164, том 5, рег.№ 8315, дело 701 от 12.12.2016 г. Т.К.П. е придобил от К.Г.М. и Труфана Г. Милева 2/9 ид.части от имота. С договор за аренда от 12.12.2016 г. с нотариална заверка на подписите с рег. № 8318 К.Г.М. е отдала на Т.К.П. под аренда процесната нива.  Навежда, че от поредността на  нотариалните удостоверявания се установява, че арендния договор е сключен от К.Г.М., след като тя е продала своята идеална част от недвижимия имот, тоест същата не е била собственик и не е можела да отдава имота под аренда, поради което същият не би могъл да породи правно действие.  Счита, че поредността на вписването в Служба по вписванията е без правно значение, както е без значение и  становището на нотариуса по отношение на допусната от нея техническа грешка при вкарване в общия регистър на съответните договори.  Това възражение на ищеца съдът намира неоснователно. Договорът за аренда има  облигационен характер, при който според чл. 2 от ЗАЗ се предоставя само право на временно възмездно ползване на земеделска земя, като разновидност на договора за наем по чл.228 от ЗЗД.  Законът за арендата в земеделието не въвежда изрично изискване земите, предмет на договора за аренда, да бъдат собственост на арендодателя към момента на сключване на договора, като предпоставка за валидност. Договорът за аренда е сключен преди изменението на чл.3 от ЗАЗ с ДВ бр. 13/2017 г.  в сила от 7.02.2017 г., но и тази редакция на разпоредбата третира не въпроса за собствеността, а за начина, по който се уреждат отношенията между съсобствениците при сключване на договор за аренда от един от тях, като препраща към чл.30,ал.3 от ЗС. В подкрепа на тезата е и разпоредбата на чл. 25 от ЗАЗ , според която, ако арендаторът бъде лишен изцяло или частично от ползването на обекта на договора поради права на трети лица се прилагат съответно чл.23 и 24 от ЗАЗ относно  отговорността на арендодателя при недостатъци на отдадения под аренда обект. Както се посочи, като разновидност на договора за наем, с договора за аренда в земеделието се предоставя право на временно ползване на земеделска земя. По смисъла на чл.228 от ЗЗД отношенията по повод наемния договор са облигационни и не произтичат от правото на собственост на обекта. В светлината на тези съждения, дори споделяйки тезата относно поредността на нотариалните удостоверявания възражението на ищеца, че договорът не е породил правно действие, тъй като е сключен от лице, което не е било собственик на имота, е неоснователно.  Ищецът счита, че договорът за аренда не е произвел правно действие и му е непротивопоставим поради наличието на вписан на 12.05.2016 г.   договор за наем на имота от  22.04.2016 г., със страни Г.С.П. като наемодател и ЕТ "Г.С.-97" гр.Свищов като наемател. От доказателствата по делото е видно, че на 22.04.2016 г. ищецът е сключил договор за наем на процесния недвижим имот за срок от 10 години , считано от 1.10.2016 г.  Договорът е с  нотариална заверка на подписите, рег.№ 2906 от 25.04.2016г. на Нотариус рег.№ 582 на Нотариалната камара и е вписан в Служба по вписванията гр.Свищов  на 12.05.2016 г.  , акт  № 222, том 2, вх.рег.№ 1389.          С Анекс към договора за наем от 15.11.2017 г.  срокът му  е продължен до 1.10.2048 година.  За същия имот първият ответник е сключил аренден договор от  12.12.2016 г. за срок от 20 стопански години, считано от стопанската 2017/2018 г.  до 2036/2037 година вкл. Арендният договор е с нотариална заверка на подписите, вписан в Служба по вписванията гр.Свищов на 13.12.2016 г.  , акт № 181, том 4, вх.рег.№ 3610. Налице са два договора по отношение на процесния недвижим имот, съсобствен между ищеца и ответника, срокът на действие на които се припокрива и които са в конкуренция помежду си.  С Тълкувателно решение № 2/2015 г. от 20.07.2017 г. на ОСГТК на ВКС е даден положителен отговор на въпроса относно действителността на договор за наем на земеделска земя , към който са приложими разпоредбите на ЗЗД при наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обекти посочени в чл.1,ал.3 от Закон за арендата в земеделието. Тъй  като арендният договор е сключен при действието на ЗАЗ преди изменението с ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г. , съдът счита, че е приложима по аналогия  разпоредбата на &7 от  ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ , според която при конкуриращи се помежду си съглашения / независимо, че в тази хипотеза едното произтича от договор за наем, а другото от договор за аренда/ следва да се даде предимство на правата на този арендатор, чийто договор е вписан по-рано в Служба по вписванията. Следователно с оглед поредността на вписването на арендния договор, той  се явява непротивопоставим на наемателя по договора за наем. Основателността на възражението относно непротивопоставимост на арендния договор на договора за наем не влияе върху основателността на претенцията. Доколкото се установява валидно възникнало обигационно правоотношение между страните по арендния договор и не се установява неговата недействителност на посочените от ищеца основания, то претенцията на ищеца да се приеме за установено по отношение на него, че арендно правоотношение по аренден договор от 12.12.2016 г. със страни Т.К.П.  и К.Г.М., вписан в Служба по вписванията гр.Свищов с дв.вх.№ 3610/13.12.2016 г. , № 181, том 4, не съществува, е неоснователна. Що се отнася до възражението относно невъзможността за саниране на арендното правоотношение поради действащата към момента на предявяване на иска разпоредба на чл.3,ал.4 от ЗАЗ същото е неоснователно, тъй като процесният договор за аренда е сключен при действието на ЗАЗ преди това изменение / ДВ бр.  13/207 г. /, а  материално-правните разпоредби действат занапред.   

При извода за неоснователност на иска с правно основание    чл. 124,ал.1 от ГПК неоснователен се явява и акцесорният иск по чл.537,ал.2 от ГПК за отмяна на  вписването на арендния договор от 12.12.2016 г. със страни Т.К.П.  и К.Г.М., вписан в Служба по вписванията гр.Свищов с дв.вх.№ 3610/13.12.2016 г. , № 181, том 4.

 

По иск с правно основание чл.26, ал. 1 от ЗЗД :

Ищецът иска прогласяване на нищожност на договор за наем от 30.04.2019 г., сключен между Т.К.П. и "Деа" ЕООД, вписан с вх. № 1861,том2, акт № 270/2.05.2019 г. на Служба по вписванията  гр.Свищов, като при условията на евентуалност навежда няколко основания за нищожност. Първото от тях е противоречие със закона- чл. 229 от ЗЗД. Изтъква, че договорът е сключен от собственик на 1/3 ид.част от имота, при липса на решение от мнозинството в съсобствеността и при наличие на сключен преди него договор за наем и анекс от мнозинството собственици на вещта. Сочи, че ако се приеме , че собственикът на 1/3 ид.ч. от имота може да извършва действия на обикновено управление, то според чл.229 от ЗЗД срокът на договора не би могъл да бъде от десет години, а от три години. На следващо място изтъква, че е налице противоречие и заобикаляне на закона, тъй като началото на договора е отложено за 2038 година, което отлагателно условие касаещо срока е извън неговия срок и в пъти по-дълъг от него.  На последно място сочи наличието на действащ и вписан преди това договор за наем.  Видно от договора за наем от 30.04.2019 г. същият е със страни Т.К.П. като наемодател  и "Деа" ЕООД, представляван от Т.К.П., като наемател. Договорът е сключен за 10 стопански години, считано от 2038/2039 до 2048/2049 г. вкл. Не е спорно между страните, че Т.К.П. е собственик на 1/3 ид.ч. от процесната нива, а ищецът притежава 2/3 от нея.  Както в правната доктрина, така и в съдебната практика е възприето, че сключеният за повече от три години договор за наем наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ за дълъг период от време. Съгласно чл.32 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Сключвайки договор за наем за 10 години ответникът Т.К.П. е извършил сделка на разпореждане, каквито правомощия с оглед квотите му в съсобствеността безспорно той не притежава.  Според чл.229,ал.2 от ЗЗД лицата, които могат да вършат само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а според чл. 229,ал.3 от ЗЗД , ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.  Изложеното води до извода, че макар ответникът да  има право да сключва договор за наем, като съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по обикновено управление. Следователно клаузата от договора, предвиждаща срок на действие от 10 години е нищожна на основание чл. 26,ал.1,пр.1 от ЗЗД, като противоречаща на закона и по силата на чл.26,ал.4, вр. с чл. 229,ал.3 от ЗЗД следва да се приеме, че процесният наемен договор е сключен за срок от три години. Що се отнася до  възражението за нищожност на целия договор основано  на противоречие и заобикаляне на закона относно отлагателния срок на действие на наемния договор , то същото е неоснователно. Законът поставя условия относно продължителността на действие на наемния договор в различните хипотези, но не и по отношение срока, от който започва изпълнението на договора. Не противоречи на закона отлагателно условие, когато само по себе си условието  не е недействително. Последния аргумент на ищеца относно вписан преди това договор за наем е неотносим към претенцията за прогласяване на нищожност на договора за наем от 30.04.2019 г.       С оглед изложеното съдът намира, че следва да се прогласи за нищожна клаузата от договор за наем от 30.04.2019 г. по отношение на срока на действие на договора, за срока над три години до договорения срок от десет години. При този изход на делото евентуално предявения отрицателен установителен иск не следва да се разглежда.  Относно акцесорния иск , тъй като  нищожната клауза се замества от повелителна разпоредба на закона, не е налице основание за отмяна на извършеното вписване  на договора за наем , поради което иска с правно основание чл. 537,ал.2 от ГПК ,вр. с чл.88 и чл.90 от ЗКИР по отношение договора за наем от 30.04.2019 г. е неоснователен. 

 При този изход на делото на ищеца следва да се присъдят разноски по правилото на чл. 78,ал.1 от ГПК за заплатено адв. възнаграждение и ДТ, които възлизат на общо 204,22 лева,  съобразно уважената част от предявените искове. Тъй като съдът е пропуснал да събере ДТ в пълния и размер /събрал е ДТ за три , вместо за четири обективно съединени иска/  при отхвърляне на втория иск с правно основание чл. 537,ал.2 от ГПК ищецът следва да внесе ДТ от 50,89 лева в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ВТРС.  

Ответниците не претендират разноски и такива не  се дължат. 

Водим от гореизложеното, съдът

 

Р Е Ш И :

          ОТХВЪРЛЯ  иска с правно  основание чл. 124,ал.1 от ГПК за приемане на установено по отношение на  Г.С.П. с ЕГН ********** *** , че не съществува арендно правоотношение по вписан Аренден договор от 12.12.2016 г. със страни Т.К.П. с ЕГН ********** *** и К.Г.М., вписан в Служба по вписванията гр.Свищов с дв.вх.№ 3610/13.12.2016 г. , № 181, том 4, като неоснователен. 

          ОТХВЪРЛЯ  иска с правно основание  чл. 537,ал.2 от ГПК, вр. с чл.88 и чл.90,ал.1 от ЗКИР за отмяна на извършеното вписване на Аренден договор от 12.12.2016 г. извършено в Служба по вписванията гр.Свищов с дв.вх.№ 3610/13.12.2016 г. , № 181, том 4 на Служба по вписванията гр.Свищов, като неоснователен.   

         ОБЯВЯВА ЗА НИЩОЖНА  клаузата на   чл. 3 от договор за наем на земеделска земя от 30.04.2019 г., сключен между Т.К.П. с ЕГН ********** и "ДЕА" ЕООД, с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. В.Търново, ул."Седми юли" № 23,  вписан в Служба по вписванията  гр.Свищов вх.№ 1859, акт 270, том 2 от 2.05.2019 г. , на основание                    чл. 26,ал.1,пр.1 от ЗЗД, като противоречаща на закона в частта относно уговорения срок на договора, по силата на която на наемателя е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим имот – нива с площ от 28.634 дка, находяща се в местността „Дола”, съставляваща ПИ с идентификатор 53196.89.8 в  землището на с.Овча Могила, за срока над три години до договорения срок от 10 години, считано от 2038/2039 г. до 2048/2049  вкл.

          ОТХВЪРЛЯ  иска с правно основание  чл. 537,ал.2 от ГПК, вр. с чл.88 и чл.90,ал.1 от ЗКИР за отмяна на извършеното вписване на Договор за наем от 30.04.2019 г.  , вписан с рег.№ 1859, акт 270, том 2, от 2.05.2019 г.  на Служба по вписванията гр.Свищов, като неоснователен.   

           ОСЪЖДА Т.К.П. с ЕГН ********** и "ДЕА" ЕООД, с ЕИК *********, седалище и адрес на управление гр. В.Търново, ул."Седми юли" № 23 да заплатят на Г.С.П. с ЕГН ********** *** сумата от 204,22 /двеста и четири лева и 22 ст./  направени по делото разноски. 

          ОСЪЖДА  Г.С.П. с ЕГН ********** ***  да заплати сумата от 50,89 / петдесет лева и 89 ст./ дължима ДТ в полза на бюджета на съдебната власт по сметка на ВТРС. 

 

Решението подлежи на обжалване пред ВТОС, чрез ВТРС  в двуседмичен срок  от съобщението до страните, че е изготвено.  

  

РАЙОНЕН СЪДИЯ: