№ 67
гр. Бургас, 08.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети
февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Дарина Анг. Костова
при участието на секретаря Ани Р. Цветанова
като разгледа докладваното от Дарина Анг. Костова Търговско дело №
20222100900039 по описа за 2022 година
Производството е образувано по повод искова молба, подадена от „ОКгруп29“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1517, район
Подуяне, ж.к. „Васил Левски“, ул. „Дряновски Манастир“ №41, представлявано от Огнян
Златков Колев чрез адв. Любомир Александров Цветков – БАК, със съдебен адрес: гр.
Бургас, ул. „Адам Мицкевич“ № 3, ет. 1, офис № 3 против С. Х. Х., ЕГН ********** от гр.
*****, с която ищецът претендира да бъде осъдена ответницата да му заплати следните
суми: 198 000лв., представляваща неустойка на основание чл. 11, ал. 2 от договор за наем от
14.02.2017г., както и сумата от 66 000лв., представляваща обезщетение за вреди от развален
договор за наем от 14.02.2017г., ведно със законната лихва върху посочените суми от датата
на предявяване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата. Претендират се и
направените по делото разноски. Представя и ангажира доказателства по делото.
Исковата молба, подчинена на общите изисквания на ГПК за предявяването й
отговаря на условията на чл. 127 и на основание чл.131 от ГПК преписи от нея са изпратени
на ответницата, като й е указано да подаде писмен отговор в едномесечен срок,
задължителното му съдържание и последиците от неподаването им и неупражняването на
права. Видно от книжата по делото съобщението с придружаващите го книжа е получено на
14.03.2022г. лично, като в срока за отговор такъв е представен по делото. С разпореждане от
07.05.2022г. съдът е указал на ищеца по делото възможността от подаване на допълнителна
искова молба. В срок е постъпила такава. На ответницата е предоставена възможност за
депозиране по делото на допълнителен отговор. Такъв е представен. При това положение
съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.
Обективно съединените искове, предмет на настоящото дело, са подсъдни на
съдилищата, като е налице правен интерес от предявяването им пред съда, тъй като се
1
твърди неизпълнение на договорено задължение и този вид нарушение на граждански
субективни материални права не може да се преодолее по друг начин освен по пътя на
принудителното изпълнение, което се предхожда от установяване на това правно положение
само по исков ред. Исковата молба е предявена съобразно правилата за родова и местна
подсъдност на чл. 104, т.4 и чл. 105 от ГПК, а именно пред Бургаски окръжен съд като първа
инстанция, предвид цената на иска, който е и съд по постоянния адрес на ответницата.
Исковата молба е подадена от активно легитимирано лице – търговско дружество, което
чрез законния си представител твърди нарушения на материални субективни права,
вследствие на които нарушения са възникнали и допълнителни задължения за обезщетения
за вреди. Исковете са насочени срещу лице, за което се твърди, че нарушава материални
субективни права чрез неизпълнение на поети по един и същ договор за наем насрещни
задължения. Не са направени от страните възражения, нито до настоящия момент са станали
служебно известни на съда други факти или обстоятелства, които след проверка за
възникването им, да водят до извода, че са налице процесуални пречки или не са налице
положителни процесуални предпоставки, водещи до недопустимост на предявените искове.
При това положение предявените искове са допустими.
Ищецът твърди, че на 14.02.2017 год. между ищеца и ответната страна бил сключен
договор за наем на недвижим имот, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор 51500.501.342.1.3 по кадастралната карта и кадастрални регистри на гр.
Несебър, община Несебър, обл. Бургас одобрена със Заповед № РД - 18 - 46 от 18.08.2006
год. на Изпълнителния директор на АК, последно изменение със Заповед № КД -14- 02 -1912
от 29.11.2010 год. на Началник на СГКК гр. Бургас, с адрес: гр. Несебър, п.к. 8230, ул.
„Месембрия“ № 7, ет. 0, който самостоятелен обект се намира в сграда разположена в
поземлен имот с идентификатор 51500.501.342, предназначение на самостоятелния обект -
за обществено хранене, брой нива на обект 1, с площ от 60.00 кв. м., ведно със съответния
процент идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на
същия етаж - няма; под обекта - идентификатор 51500.501.342.1.4; над обекта -
идентификатор 51500.501.342.1.1. Бил уговорен пет годишен срок на договора, считано от
подписването му.
Непосредствено преди започване на летния сезон 2017 год. и по време на извършване
на ремонт от страна на ищеца, същият бил уведомен от ответната страна, че за недвижимия
имот предмет на договора за наем е сключен друг договор за наем от 19.08.2016 год. с трето
лице - М. И. В.. На 18.05.2017 год. трите страни подписали споразумение, по силата на
което ищеца, М. И. В. и С. Х. се споразумели, договорът между ответната страна и М. И. В.
да бъде прекратен.
С това споразумение, ищецът и С. Х. се споразумели действието на сключения между
тях договор за наем от 14.02.2017 год. да продължи своето действие, като на свой ред
ищецът поел задължение да изпълнява задълженията си за плащане на наемна цена по този
договор като изплати на третото лице - М. И. В. сумата от 68 000.00 лв., представляваща
платената от това лице наемна цена по прекратения между него и ответната страна договор
2
за наем от 18.05.2016година.
По този начин, съгласно т. 4 от споразумението, ищецът надлежно изпълнявал
задължението за заплащане на дължимия наем по договора от 14.02.2017 год. като
прихващал срещу изплатеното от него вместо С. Х., нейно задължение към третото лице -
М. И. В..
По процесния договор за наем от 14.02.2017 год. за първите седем месеца от датата на
подписването му, ищецът заплатил сумата от 11 550.00 лв. Общата сума заплатена на М. И.
В., по представените към исковата молба разписки била в размер на 87 098.00 лв.
След края на летния сезон на 2017 год., държането на имота било предоставено на С.
Х. по нейно искане с оглед желанието й и заявената от нея необходимост от извършването
на освежителни ремонти.
След този момент ищецът не бил допускан до процесния недвижим имот, като видно
от представените към исковата молба касови бележки било, че за летния сезон на 2018 год. и
2019 год. ответната страна отново нарушила условията на процесния договор като
предоставила ползването на имота на поредното друго трето лице - ЕТ „Пицария Амфора“ с
ЕИК *********.
Поради продължилото неизпълнение на задълженията на ответната страна, в
качеството й на наемодател по процесния договор да предостави ползването на процения
имот, на 16.06.2021 год. й било изпратено уведомление, с която била поканена да изпълни
задълженията си, съответно едновременно с това и предвид неизпълнението на тази покана
било отправено и волеизявление за разваляне на договора за наем от 14.02.2017 год.
Съгласно чл. 11 ал. 2 от процесния договор за наем, ответната страна дължала
неустойка в двоен размер на дължимите наеми за целия срок на договора, ведно с
обезщетение за вреди и пропуснати ползи.
Дължимата наемна цена за целия срок на процесния договор била в размер на 99
000.00 лв., като двойния й размер – в размер на 198 000.00 лв..
На следващо място, невъзможността оборудваното от ищеца заведение - кафе да бъде
ползвано от него и да функционира довело до финансови загуби.
Неспазването на задължението на ответната страна да предаде своевременно обекта и
неправомерното ограничаване на достъпа осуетило възможността за ищеца да възстанови
направените разходи за ремонт и подобрения, които били направени от ищеца именно с
оглед правния му интерес да ползва обекта необезпокоявано за целия срок на договора.
Липсата на достъп на ищеца в наетия имот, водело до невъзможност да се компенсира
извършените разходи за подобрения за срока на договора.
Твърди се, че в наетия обект били извършени пълен ремонт на вътрешното
помещение включващ: ремонт и доизграждане на цялата ел. инсталация, както и поставяне
на нови осветителни тела; пълен ремонт на съществуващата ВиК инсталация, както и
замяна с нови, на всички ВиК принадлежности; ремонт и доизграждане на бар, както и
3
замяна с ново обзавеждане за него; пълно прешпакловане и боядисване на всички
помещения към кафето; пълен ремонт на помещението в което се помещавало кухнята,
включващ Ел. ВиК, настилки и боя; пълно оборудване на кухнята и бара, с всичко
необходимо за работа на заведението; цялостен ремонт със замяна с нови плочи на тротоара
около наетия обект; ремонт и разширяване на плочника, намиращ се пред входа на кафето;
изграждане на нова ел. инсталация от външната страна на постройката, подходяща за работа
с поставяеми търговски обекти; премахване на стар малък навес и изграждане на изцяло нов
дървен навес, покриващ тротоара около къщата и входа на кафето; изграждане на нова ел.
инсталация от външната страна на кафето, за осветление и захранване на плочника с
външните маси за клиентите на заведението; боядисване, ремонт и освежаване, на всичко
необходимо за работа на кафето.
С поведението си наемодателят осуетил ползването на процесния недвижим имот
съобразно предназначението му и това негово поведение довело до претърпяна вреда и
пропусната полза от наемателя.
За останалия договорен период страните се споразумели ищецът - наемател да
заплати наемна цена по договора, като заплати същата до размер от 68 000.00 лв. на трето
лице - М. В., който към този момент се явявал кредитор на ответната страна - наемодател по
прекратен между тях договор за наем от 19.08.2016 год.
Така дължимата от ответната страна на третото лице сума от 68 000.00 лв. е била
изплатена от ищеца до 25.09.2017 год., тоест до края на летния сезон от първата година на
срока договорен с процесния договор.
При тези обстоятелства ищецът - наемател е заплатил авансово наемна цена в размер
на 79 550.00 лв. към 25.09.2017 год.
Тази сума се равнявала на платена наемна цена за срок от 48 месеца, от които ищецът
- наемател имал възможност да ползва необезпокоявано процесния имот само за осем
месеца, тъй като ответната страна - наемодател още към края на първия летен сезон от
договорения срок ограничил ползването на процесния имот, а за следващия предоставил
ползването на друго трето лице.
В тази връзка, сумата от 66 000.00 лв., представляваща наемна цена за срок от 40
месеца се явявала получена авансово от ответната страна - наемодател, като същата е била в
неизпълнение до осигури необезпокояваното ползването на процесния имот до края на
срока на договора.
Поради неизпълнение на задължение на ответната страна като наемодател да осигури
безпрепятствено ползване на имота по предназначение, предпоставя настъпила фактическа
невъзможност за изпълнението на това задължение, поради предоставено такова ползване на
трето лице - ЕТ „Пицария Амфора“ с ЕИК *********.
По тази причина, на 16.06.2021 год. било отправено волеизявление за разваляне на
договора поради наличие на законовите предпоставки по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно
неизпълнение на задължението на ответната страна - наемодател да предостави ползването
4
на процесния имот, за което последният носи отговорност и изправност на ищеца -
наемател, който своевременно е изпълнил задължението си за заплащане наемната цена за
имота за повече от четири години авансово. Поради гореизложеното за ищеца възниквал
правен интерес за предявяване на настоящите искове.
Ответницата в предоставения й срок за отговор оспорва исковете. По думите й
ищецът бил този, който преустановил по свое желание изпълнението на договорните си
задължения. Представя Анекс, съгласно който ищецът се е задължил да заплаща дължимите
консумативни разходи за имота от месец май до началото на м. октомври, но след 2017 г. не
изпълнявал това свое договорно задължение, не се явил да получи държането на имота, не е
заявявал и претенции в същия смисъл, въпреки, че на 20 м. от процесния обект упражнявал
търговска дейност в друго търговско помещение - Магазин, собственост на трето лице.
Оспорват се и твърденията, че ищецът извършвал ремонтни дейности в процесния имот.
Твърди, че неустойката предмет на иска, била уредена в чл. 11, ал. 1 и ал. 2 от
договора за наем от 14.02.2017 г. Според ответницата за ищеца не се породило правото да
търси неустойка. Първата хипотеза изисквала наемодателят да е прекратил едностранно
договора за наем преди изтичане на неговия 5 годишен срок. Съгласно чл. 16 от договора,
прекратяването му се извършвало с изявление в писмена форма. Ответницата не прекратила
процесния наемен договор, не отправяла писмено или в друга форма уведомление за
прекратяване на договорната връзка.
Втората хипотеза предвидена в чл. 11, ал. 2 от договора изисквала наемателят, след
като е започнал да ползва наетия обект, да бъде отстранен от имота поради наличието на
противопоставими му права на трети лица или сключени други договори за наем за обекта.
Представените с исковата молба касови и служебни бонове били издадени от майката на
ответницата в качеството й на едноличен търговец, притежаващ отдадено от Община
Несебър „тротоарно право", много след като ищецът самоволно изоставил имота. Що се
отнасяло до твърденията в исковата молба, че такова нарушение е било допуснато преди
сключването на процесния договор, същото било неоснователно по две причини. Първата е,
че предходният наемен договор бил прекратен и нямало данни ищецът да е бил
възпрепятстван да ползва имота по причина друг договор за наем с предходен наемател, а
втората е, че съгласно тристранно споразумение от 18.05.2018 г. този въпрос бил
окончателно разрешен между страните.
На следващо място се казва, че исковата претенция за неустойка била неоснователна,
тъй като се основавала на нищожна договорна клауза. Ответницата била физическо лице, а
видно от размера на претендиралата неустойка (двоен размер на стойността на договора за
целия наемен период) било, че същият далеч надхвърля гаранционната, санкционната и
обезпечителната функции и цели неоснователно обогатяване на ищеца поради явната
прекомерност. Налице била хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД, тъй като неустойката като
договорна клауза между страните била нищожна поради накърняване на добрите нрави.
Прави се изрично възражение за нищожност на тази клауза от договора за наем.
Алтернативно - възражение с правно основание чл. 92, ал. 2 от ЗЗД за прекомерност.
5
На следващо място се казва, че исковите претенции били погасени по давност. В
обстоятелствената част на исковата молба ищецът заявявал, че нарушението на ответницата
било осъществено след края на летния сезон 2017 г., (който летен сезон съгласно Анекс от
25.05.2017 г. към договора за наем страните са определили от първи май, до последния ден
на септември в годината). Ищецът твърди, че на 01.10.2017 г. ответницата нарушила
договора, като е препятствала достъпа му до имота. Следователно, доколкото неустоечната
клауза на чл. 11 от договора не предвижда друго условие/събитие, свързващо се с началото
на течението на срок за претендиране на неустойката, съответно на падеж на задължението
за неустойка на неизправната страна, то следва при спазване на чл. 20 ЗЗД да се приеме, че
за ищеца се е породило правото да предяви претенцията за неустойка на датата на
извършването самото нарушение -01.10.2017г. Предвид това, следва да се приеме, че
исковата претенция за неустойка е погасена по давност преди завеждане на настоящото дело
в съда.
Също така исковите претенции за вреди били неоснователни. От обстоятелствената
част на исковата молба оставало неясно какво е основанието за тази претенция и как е
формирана сумата. Ищецът твърдял, че вредите му в размер 66 000 лева произтичат от
авансово заплатени наемни вноски за имота. Искът бил неоснователен обаче, доколкото
ответницата не пречила на наемателя да ползва имота, същият по свой почин е преустановил
държането и дори е отказал да заплаща дължимите от него експлоатационни разходи за
имота през летния сезон, които независимо от ползването се начисляват от третите лица и се
дължат.
От друга страна, доколкото в петитума се твърди, че сумата от 66 000 лева
представлява вреди от развален договор, доколкото уведомлението за разваляне е от
15.06.2021 г., а договорът за наем е с периодично изпълнение, то на основание чл. 88 ЗЗД
развалянето нямало обратно действие. Следователно, ако ищецът е бил изправна страна, то
развалянето на договора произвеждало действие след посочената дата, едва след която
платените наеми биха била като платени на отпаднало основание.
В предоставения от съда срок за допълнителна искова молба, такава е постъпила от
ищеца. С нея се допълва и пояснява първоначалната искова молба, като се взима отношение
по отговора на ответницата. Заявява, че дружеството наемател е ползвал имота до края на
летния сезон на 2017 г., след което от страна на наемодателя е отправено искане за
извършване на ремонти дейности, поради тези обстоятелства ключовете за имота били
върнати на С. Х., в качеството й на наемодател.
Считано от тогава ищецът не е бил допускан до процесния недвижим имот, достъп до
имота му е отказан, такъв е имал единствено наемодателят, като видно от представените
към исковата молба касови бележки, ответната страна е нарушила условията на процесния
договор като е предоставила ползването на имота на трети лица.
Неоснователно ответната страна твърдяла, че дружеството се е дезинтересирало от
договорната връзка, като обвързват това им твърдение с факта, че ищецът се е задължил да
плаща консумативите за имота през летния сезон, но след 2017 г. не е изпълнявал това свое
6
задължение.
Ясно било, че последният не могъл да изпълнява това свое задължение след летния
сезон на 2017 г. поради факта, че наемодателят е преустановил достъпа му до имота и
съответно няма как да генерира разходи във връзка с експлоатацията на имота, и същите да
се заплащат на трети лица от страна на наемателя.
В настоящия случай под претекст, че ще се извършва ремонт от страна на
наемодателя бил предаден ключа на имота.
В този смисъл не били в хипотезата на дезинтересиране от договорна връзка,
съответно не били в хипотеза на връщане на имота на наемодателя.
С всички свои действия наемателят демонстрирал желание да ползва процесния имот
занапред, с оглед сезонния му характер. В това число заплащане на наем за 48 месеца
авансово, влагане на средства за оборудване и сключване на договор за съвместна дейност с
дружеството „СТОЙКОВ И ЧАЛЕВ“ ООД за срок от 5 години, като по този договор също
търпи финансови загуби при виновно неизпълнение на поетите задължения.
На следващо място, относно възражението за нищожна договорна клауза:
Не се споделяли изложените от ответната страна съображения, че клаузата на чл. 11
от процесния договор била в противоречие с добрите нрави, произтичащо от уговорената
неустойка - дължимите наеми в двоен размер. Доколкото не съществували императивни
законови изисквания, респ. забрани, начинът, по който страните са уговорили определянето
на неустойката, не можело да се разглежда като нарушаващ добрите нрави. Освен
обезпечителна и обезщетителна, по волята на страните неустойката може да изпълнява и
наказателна функция. Такава функция неустойката има в случаите, при които размерът й
надхвърля вредите от неизпълнението. Не без значение бил и фактът, че непосредствено
преди започване на летния сезон 2017 год. и по време на извършване на ремонт от страна на
ищеца, се установявало, че за недвижимия имот предмет на договора за наем бил сключен
друг договор за наем от 19.08.2016 год. с трето лице - М. И. В..
Цитира се предходен казус разрешен с Решение № 260139 от 12.05.2021 г. на ОС -
Бургас по т. д. № 670/2019 г. Потвърден с Решение № 81 от 02.12.2021г. по т. д.
20212001000211/ 2021г. по описа на Апелативен съд Бургас между, по отношение на същия
обект и със сходен предмет, но за друг период.
По повод изложеното възражение от ответника, че исковите претенции са погасени
по давност, ищецът намира следното: предвид продължителността на липсата на
предложено изпълнение за целия петгодишен срок на договора, за ищеца - наемател
възникнало право на разваляне, което надлежно било отправено до наемодателя с
уведомление от 15.06.2021 г. Прекратяването на действието на договора с едностранно
волеизявление от изправната страна - наемател, преди изтичане на срока му представлявало
разваляне на договора, като основанието за прекратяване на облигационната връзка било
виновното неизпълнение на задължението от страна на наемодателя, да осигури
несмущавано ползване на наетия обект.
7
С оглед характера на насрещните престации - за продължително изпълнение
предоставяне на ползването на имота и за периодично изпълнение за заплащане на наемната
цена, развалянето на договора имало действие занапред, съответно исковите претенции не
били погасени по давност.
В тази връзка, сумата от 66 000.00 лв., представлявала наемна цена за срок от 40
месеца и се явявала получена авансово от ответната страна - наемодател, и неизпълнението
от негова страна довело до имуществени вреди за дружеството наемател.
По изложените съображения ищецът намира, че са налице основания за ангажиране
отговорността на ответницата по разваления договор за наем по отношение на обект с
идентификатор 51500.501.342. 1. 3 и в тази връзка дължала връщане на сумата от 66 000
лева - дължима на отпаднало основание по смисъла на чл. 55, ал. 1 предл. трето ЗЗД. Поради
това и предявява следния иск: да се постанови решение, с което да се осъди ответницата да
заплати на ищеца сумата от 66 000.00 лв., представляваща наемна цена за срок от 40 месеца,
авансово платена на отпаднало основание поради развален договор за наем от 14.02.2017
год., както и сумата от 198 000 лв., представляваща неустойка на основание чл. 11 ал. 2 от
договор по договор за наем от 14.02.2017 год., ведно със законна лихва изчислена върху
посочените по - горе суми, считано от датата на предявяване на настоящата искова молба, до
окончателно им изплащане.
В срок е депозиран и допълнителен отговор на допълнителната искова молба, с който
се допълва и пояснява първоначалния отговор, като не се въвеждат нови факти и
обстоятелства по делото.
Съдът е указал на ищеца да конкретизира петитума и основанието на иска, защото е
констатирал, че в първоначалната си искова молба се твърди, че търси суми – неустойка и
обезщетение за вреди от развален договор за наем, а в допълнителната искова молба търси
същите суми – неустойка и авансово платена цена по развален договор за наем – т.е. сума на
отпаднало основание. С молба от 04.11.2022 год. ищцовото дружество е уточнило петитума ,
като е посочило, че претендира сумата от 66000 лв., представляваща авансово платена цена
по договора за наем за шест месеца, като платена на отпаднало основание поради
развалянето на договора за наем от 14.02.2017 год. , както и че претендира заплащане на
сумата от 198000лв. като неустойка на основание чл.11, ал.2 от договора за наем от
14.02.2017 год., ведно със законната лихва върху всяка от главниците считано от датата на
подаване на исковата молба. Съдът е допълнил доклада по делото с така направеното
уточнение.
Бургаският окръжен съд след като прецени че са налице предпоставките за
допустимост на исковата претенция и не са налице пречки за разглеждане на иска, приема
предявените искове за допустими.
Бургаският окръжен съд, след съвкупна преценка на доказателства по делото, с оглед
изразените становища и съобразно закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
8
Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1 предл.
трето, чл.92 и чл.86 от Закона за задълженията и договорите от „ОКгруп29“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1517, район Подуяне, ж.к.
„Васил Левски“, ул. „Дряновски Манастир“ №41, представлявано от Огнян Златков Колев
чрез адв. Любомир Александров Цветков – БАК, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Адам
Мицкевич“ № 3, ет. 1, офис № 3 против С. Х. Х., ЕГН ********** от гр. *****, с която
ищецът претендира да бъде осъдена ответницата да му заплати следните суми: 198 000лв.,
представляваща неустойка на основание чл. 11, ал. 2 от договор за наем от 14.02.2017г.,
както и сумата от 66 000лв., представляваща платената авансово наемна цена по развален
договор за наем от 14.02.2017г. като платена на отпаднало основание, ведно със законната
лихва върху посочените суми от датата на предявяване на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата. Претендират се и направените по делото разноски. Представя и
ангажира доказателства по делото.
Ответникът, редовно уведомен с препис от исковата молба, подава писмен отговор и
допълнителен отговор в определения от закона срок, оспорва предявените искове по
основание и размер.
По делото не са налице признание на права. Липсват обстоятелства, за които да
съществува установено от закон предположение или да са общоизвестни, поради което да се
явяват ненуждаещи се от доказване.
От приетите и неоспорени писмени доказателства, събраните гласни доказателства,
както и от приетата съдебно – икономическа експертиза се установява следното :
На 14.02.2017 год. между ищеца и ответницата е сключен договор за наем на
недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с идентификатор 51500.501.342.1.3 по
кадастралната карта и кадастрални регистри на гр. Несебър, община Несебър, обл. Бургас
одобрена със Заповед № РД - 18 - 46 от 18.08.2006 год. на Изпълнителния директор на АК,
последно изменение със Заповед № КД -14- 02 -1912 от 29.11.2010 год. на Началник на
СГКК гр. Бургас, с адрес: гр. Несебър, п.к. 8230, ул. „Месембрия“ № 7, ет. 0, който
самостоятелен обект се намира в сграда разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.501.342, предназначение на самостоятелния обект - за обществено хранене, брой нива
на обект 1, с площ от 60.00 кв. м., ведно със съответния процент идеални части от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - няма; под обекта -
идентификатор 51500.501.342.1.4; над обекта - идентификатор 51500.501.342.1.1. В договора
е изрично посочено, че имотът ще се ползва по предназначение като кафене/заведение за
обществено хранене за нуждите на наемателя. Уговорена е месечна наемна цена в размер на
1650 лв., платима до 10 число на текущия месец в брой срещу разписка. Договорът е
сключен за срок от пет години, начиная от датата на подписването му.
С Анекс от 14.02.2017 год., страните се договарят, че всички разходи, свързани с
ползането на обекта през туристическия сезон – от началото на месец май до края на месец
септември , са за сметка на наемателя – ищец, а за останалите месеци от годината - за сметка
на наемодателя, както и че наемателят ще заплати на наемодателя авансово наемната цена
9
за първите осем месеца в общ размер от 13350 лв.
Съгласно т.1.2. от Анекса , наемодателят се задължава да заплаща на М. В. – трето
лице по отношение на наемната правоотношение между страните, ежемесечно 20 % от
реализирания оборот, за погасяване на задължението на наемодателката С. Х. към третото
лице. Това задължение е описано в анекса като „ сумата заплатена от него/М.В./ по договор
за наем № 5338/19.08.2016 год. и анекс към него с № 6371/15.09.2016 год.“ Ищецът е поел и
задължението да назначи в обекта третото лице, без да се посочва съдържанието на това
понятие „назначи“.
От текста на описаното по-горе допълнително споразумение към договора за наем се
установява, че ответницата е сключила договора за наем с ищеца , след като вече е знаела ,
че между нея и третото лице М. В. е налице действащ договор за наем за същия имот от 2016
год. Само по себе си това обстоятелство води до извод, че при сключването на договора с
ищеца , ответницата е нарушила задължението си по чл.4. 5 от договора , като е декларирала
невярно обстоятелство, а именно , че за същия обект не са сключвани други договори за
наем. Пет месеца по-късно , с допълнителното споразумение ответницата е признала
нарушението на договора за наем, като е признала , че има сключен и действащ договора за
наем от 2016 год., който е продължен с анекс от 15.09.2016 год. за периода на туристическия
сезон на 2017 год.
На 18.05.2017 год. страните по делото и предходния наемател М. В. подписали
споразумение, по силата на което ищеца, М. И. В. и С. Х. се споразумели, договорът между
ответната страна и М. И. В. да бъде прекратен.
С това споразумение, ищецът и С. Х. се споразумели действието на сключения между
тях договор за наем от 14.02.2017 год. да продължи своето действие, като на свой ред
ищецът поел задължение да изпълнява задълженията си за плащане на наемна цена по този
договор като изплати на третото лице - М. И. В. сумата от 68 000.00 лв., представляваща
платената от това лице наемна цена по прекратения между него и ответната страна договор
за наем от 18.05.2016година.
По този начин, съгласно т. 4 от споразумението, ищецът надлежно изпълнявал
задължението за заплащане на дължимия наем по договора от 14.02.2017 год. като
прихващал срещу изплатеното от него вместо С. Х., нейно задължение към третото лице -
М. И. В..При разпита на свидетеля В. , същият потвърди, че е бил наемател на процесния
обект от 2016 год. , че се е наложило да работи заедно с ищеца, за да си „вземе парите“, че е
взимал определената сума пари , до края на сезона , след което си е тръгнал. Свидетелят
потвърди, че сумата , която е дал като наемна цена по сключеният от него договор , също е
била „на бележки“, с което потвърждава извода на съда, че ответницата е получава наемната
цена за предоставяния под наем имот в брой, без да се създават писмени доказателства,
които да бъдат с достоверна дата или да могат да бъдат установени от данъчните органи.
По делото са представени и не са оспорени относно автентичността на подписите под
тях разписки за получаваните от М. В. , по споразумението от 18.05.2017 год. суми , в общ
10
размер от 87098 лв., която сума надвишава сумата , която ищецът е следвало да изплати на
М. В. по тристранното споразумение от 18.05.2017 год. с 19098 лв. Не се твърди подписване
на ново тристранно споразумение с нов по-нисък процент от оборота, каквато възможност е
уговорена в т.3.6. от Споразумение от 18.05.2017 год./л.11/
По делото не е представено доказателство за извършеното авансово плащане на
първите седем месечни наемни цени от ищеца към ответника, но извършването на това
плащане в размер на дължимите наемни цени до м. ноември 2017 год. , т.е. за първите осем
месеца, е признато от ответницата в т. 4. 1. от Споразумение от 18.05.2017 год.
Съдът приема за неоснователно възражението на ответницата, че сумите , посочени в
представените от ищеца разписки, като заплатени от ищеца на М. В. не удостоверяват
действително извършено плащане , с аргумент , че няма доказателства за наличие на
сключен трудов договор с М. В.. Сумите по разписките свидетелят В. е получил не като
трудово възнаграждение , а по силата на сключеното между него и страните по делото
споразумение. Разписките представляват частен свидетелстващ документ и доколкото част
от тях са подписани и от ответницата , чийто подпис не е оспорен, съдът приема , че същите
удостоверяват извършеното плащане за общата сума от 87098 лв., от които 68000 лв. са
платени по споразумението от 18.05.2017 год..
Както от твърденията на страните по делото , така и от събраните гласни
доказателства се установява, че ищцовото дружество е ползвало наетия имот през
туристическия сезон на 2017 година до началото на м. октомври.
Не са събрани доказателства в подкрепа на твърдението на ищеца , че ответницата не
е допуснала ищеца до имота след край на сезон 2017 год.
От гореизложеното следва , че ищецът е заплатил на ответницата наемната цена за
периода до м. ноември – авансово по анекс № 1 от договора за наем от 14.02.2017 год. и чрез
прихващане по допълнително споразумение между страните по делото и М. В. е заплатил
още 68000лв. , които се равняват на 41,21 месечни наемни цени или считано от м. ноември
2017 год. до м. април 2021 год. Представеното уведомление за разваляне на договора е от
15.06.2021 год., следователно не са налице платени месечни наемни цени за периода след
направеното волеизявление за разваляне на договора.
Твърденията на ищеца, че е бил лишен от достъп до имота не са подкрепени от
събраните доказателства, поради което съдът ги приема за недоказани. Няма доказателство
както, че ответницата е изискала от ищеца да напусне имота след края на сезон 2017 год. ,
така и че ищецът се е опитал да работи в имота през следващия сезон.
По делото са събрани доказателства, че ответницата е отдавала имота под наем в
следващите сезони – предоставените от НАП в процедура по чл.192 от ГПК доказателства за
регистрирани фискални устройство на същия адрес и за същия обект на ЕТ“Пицария
Амфора“. Предоставянето на имота под наем на второ трето лице е доказателство за
недобросъвестното поведение на ответницата, което е налице още при сключване на
договора за наем с ищеца , както е посочено по-горе, но то не доказва твърденията на ищеца
11
, че не му е даден достъп до имота след края на сезон 2017 год. , както и че е искал такъв
достъп, особено след като ищецът е отправил волеизявлението си за разваляне на договора
по чл.87, ал.1 от Закона за задълженията и договорите едва на 15.06.2021 год. три и
половина години след като е бил отстранен , по негови твърдения, от ползването на наетия
имот.
Съдът, като взе пред вид представените по делото доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, като наведените от страните правни доводи и съобрази
закона и съдебната практика, намира предявените искове за неоснователни със следните
мотиви :
По отношение на предявения иск с правно основание чл.55, ал.1 предложение
трето от Закона за задълженията и договорите, съдът намира , че не са налице
предпоставките за уважаването му със следните аргументи :
Претендира се връщане на част от платеното в размер на 66000 лева, с
твръдението, че е заплатена цена по разваления договор.
Според ППВС № 1/1979 год. при третия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД
основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с
обратна сила. Текстът намира приложение при унищожаване на договорите поради пороци
на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение, при настъпване на
прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и в други подобни
случаи.
Представени са доказателства за упражняване на правото на ищеца да прекрати
договора едва с волеизявление от 15.06.2021 год. , когато са изтекли четири години и четири
месеца от сключването му за срок от пет години. За този период ищецът е заплатил
предварително наемната цена до м. април 2021 год. включително.Въпреки
недобросъвестното поведение на ответницата, която и към сключването на договора е
декларирала невярно, че имотът не е вече отдаден под наем и е сключила договори за наем
за последващи сезони, както и е убедила ищеца да заплати авансово наемна цена за три
години, под формата на заплащане на дължимото от нея на предходен наемател, ищецът не
е развалил договора, непосредствено след края на сезон 2017 год. , когато твърди , че е
отстранен от имота. Договорът за наем е договор с периодично и продължително изпълнеие
и са разваля само занапред , поради което платеното за периода до развалянето му не е
платено на отпаднало основание по смисъла на чл.55, ал.1 предл. трето от ЗЗД.
Действително след като системно и недобросъвестно е отдавала имота си под
наем на повече от едно лице, без да уведомява преди сключване на договорите за наем
наемателя за съществуването на друг договор за същия обект, ответницата се е обогатила за
сметка на другиго, но отговорност това обогатяване не може да бъде осъществена на
предявеното основание в настоящия процес.
По отношение на претенцията за заплащане на неустойка по чл.11, т.2 от
договора за наем от 14.02.2017 год., съдът намира същата за неоснователна със следните
12
аргументи :
Според чл. 11, т. 1 и т. 2 от договора за наем от 14.02.2017 г. , в случай на
едностранно прекраяване на договора за наем от наемодател преди изтичане на неговия 5
годишен срок или при отстраняване на наемателя, след като е започнал да ползва наетия
обект, поради наличието на противопоставими му права на трети лица или сключени други
договори за наем за обекта. Съгласно чл. 16 от договора, прекратяването му се извършвало с
изявление в писмена форма.
По делото не са представени доказателства, че ответницата е прекратила
процесния наемен договор, както и че е отправяла писмено или в друга форма уведомление
за прекратяване на същия.
Правото на ищеца да търси неустойка по чл.11, ал.2 от Договора би могло да
възникне, в случай , че липсваше Споразумението между страните по делото и М. В. , в
качеството му на заварен наемател, подписано от ищеца на 18.05.2017 год. В това
споразумение ищецът се е съгласил да търпи предходния наемател в обекта си , да го
назначи на трудов договор и да му заплаща част от оборота, на стойност , която многократно
надхвърля месечната наемна цена за периода. По този начин ищецът доброволно се е лишил
от възможността за иска неустойка, за това, че не му е предоставена възможност да
упражнява самостоятелно правата си на наемател по договора. Следователно, при наличие
на съгласие от страна на ищеца, за този начин на упражняване на правата му на наемател, не
може да се приеме , че отстранен от имота. Няма доказателства за недопускането на ищеца
до имота за следващите 2017 год. периоди.
С горните аргументи съдът приема , че ищецът не е доказал наличието на
предпоставките за възникване на правото му да претендира неустойка по чл.11 от договора
за наем от 14.02.2017 год.
По отношение на разноските, с оглед неоснователността на претенциите, право
на присъждане на разноски има ответницата.
По делото е представен списък по чл.80 от Гражданския процесуален кодекс, в
който е посочен адвокатско възнаграждение по чл.38 от Закона за адвокатурата, като в
последното открито съдебно заседание адв. Игнатова поясни, че ответницата има качеството
на близък на представляващите я адвокати, защото те са осъществявали процесуално
представителство по други дела, както и посоча , че ответницата е материално затруднено
лице , защото не работи.
Съдът счита , че не следва да присъжда в полза на ответницата разноски в
размер на адвокатско възнаграждение по чл.38 от Закона за адвокатурата със следните
аргументи :
Съгласно чл.38, ал.1 от Закона за адвокатурата „Адвокатът или адвокатът от
Европейския съюз може да оказва безплатно адвокатска помощ и съдействие на: 1.; 2.
материално затруднени лица; 3. роднини, близки или на друг юрист.“
Съдът приема за неоснователно твърдението на адв. Игнатова за наличие на
13
предпоставките по чл.38, ал. 1 т.3 от Закона за адвокатурата , защото е убеден, че под
„близък“ законодателят не е имал предвид друг клиент на същия адвокат.
По делото не се твърди наличието на хипотезата по т.1 - лица, които имат право
на издръжка.
По отношение на твърдението, че ответницата е материално затруднено лице ,
съдът намира същото за неоснователно, като констатира , че това твърдение напълно се
опровергава от събраните доказателства по делото и от твърденията по делото на самата
ответница. Ответницата е собственик на търговски имот в историческия център на град
Несебър, като по собствените й твърдения в този имот работят едновременно два търговски
обекта – пицария и кафене. От събраните по делото доказателства се установи, че само за
половин година през 2017 година ответницата е получила общо 79 500/11500+68000/ лв. ,
което представлява 6625 лв. месечно, дори ответницата да не работи, както твърди
процесуалния й представител. Следователно не може да бъде направен извод, че
ответницата попада в една от категориите лица, на които адвокатът има право да окаже
безплатна правна помощ.
Съдът намира за неоснователно искането за присъждане на адвокатско
възнаграждение по чл.38, ал.1, т.2 от Закона за адвокатурата, единствено и само с оглед
наличието на представено доказателство за сключен договор за правна защита и съдействие
в заседанието по същество. Преценката на адвоката не може да бъде произволна и следва да
бъде подкрепена от доказателства, при липсата на които съдът приема, че нито са направени
разноски за адвокатско възнаграждение, нито са налице предпоставките по чл. 38, ал.2 от
Закона за адвокатурата. Смисълът от съществуването на разпоредбата на чл.38 от Закона за
адвокатурата е да бъде предоставена възможност на адвокатите да работят pro bono за лица,
които имат нужда от защита или по отношение на които адвокатът чувства морално
задължение да окаже правна помощ, но тази разпоредба не може да се използва за да се
заобикаля закона, както по отношение на принципно възмездния характер на адвокатския
труд , така и по отношение на отчетността на получаваното адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното , Бургаският окръжен съд ,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛА предявените от „ОКгруп29“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. София, 1517, район Подуяне, ж.к. „Васил Левски“, ул.
„Дряновски Манастир“ №41, представлявано от Огнян Златков Колев чрез адв. Любомир
Александров Цветков – БАК, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. „Адам Мицкевич“ № 3, ет. 1,
офис № 3 против С. Х. Х., ЕГН ********** от гр. *****, обективно съединени искове за
заплащане на следните суми: 198 000лв., представляваща неустойка на основание чл. 11, ал.
2 от договор за наем от 14.02.2017г., 66 000лв., представляваща платената авансово наемна
цена по развален договор за наем от 14.02.2017г. като платена на отпаднало основание,
ведно със законната лихва върху посочените суми от датата на предявяване на исковата
14
молба до окончателното изплащане на сумата, като неоснователни.
ОСТАВЯ без уважение направеното искане от ответницата за присъждане на
разноски в производството, представляващи адвокатско възнаграждение по чл.38 от Закона
за адвокатурата, като неоснователно.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба в двуседмичен срок от
връчването му на страните пред Апелативен съд – Бургас, а в частта за разноските – с частна
жалба в едноседмичен срок.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
15