РЕШЕНИЕ
№ …
Гр.
София, 18.01.2022 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД,
ГО, I-11-ти
състав, в
публичното
заседание на тридесети
ноември две
хиляди двадесет
и първа
година в
състав:
СЪДИЯ:
Илиана
Станкова
при
секретаря Диана
Борисова,
като
разгледа гр.д.
№ 11479/2018 г., за да се
произнесе,
взе предвид
следното:
Предявени
са обективно
кумулативно
и евентуално
съединени
искове, както
следва:
Предявени
са обективно евентуално
съединени осъдителни
искове с
правно
основание чл.
17, ал. 1 ЗЗД, вр. с
чл. 285 ЗЗД и
евентуален
на него иск с правно
основание чл.
59 ЗЗД, както и
кумулативно
съединен с
тях иск по чл. 79,
ал.1, вр. с чл. 9 ЗЗД. Приети
за съвместно
разглеждане
са кумулативно
съединени насрещни
искове с
правна
квалификация
по чл. 79,
ал.1, пр.1 вр. с чл. 9 ЗЗД, чл.233, ал.1,
изр. второ
ЗЗД и чл.
232, ал.2, пр. 2, вр. с
чл. 236, ал.2 ЗЗД.
Ищецът „М.К.“
ООД твърди,
че с
ответника „М.“
ЕООД са
сключили
договор за
наем от 10.09.2013 г. на
недвижим
имот – дворно
място с
3-етажна къща
и 2
паркоместа с
адрес: гр. София,
ул. ******и
допълнително
споразумение
към него. Твърди,
че
допълнителното
споразумение
не обективира
действителната
воля на
страните,
която е била
наемодателят
да възложи на
наемателя да
смени
предназначението
на къщата от
жилищен имот
в ресторант,
по договор за
поръчка,
съчетан с
елементи на
изработка. Претендира
разходите,
които е
направил във връзка
с този
договор в
размер на от 26 000,00
лева,
предявани
частично от 69
793,38 лева (обща сума
на разходите,
посочени в
молба от 03.03.2020 г.) представляващи
разходи,
сторени от
ищеца за
промяна
предназначението
на жилищна
сграда – къща,
находяща се в
гр. София, ул. ******,
в ресторант,
дължими по
договор за
поръчка,
прикрит със
споразумение
към договор
за наем от 10.09.2013 г.
Евентуално
претендира
обезщетение
за неоснователно
обогатяване
на ответника
за сметка на
ищеца с така
извършените
подобрения -
иск с правна
квалификация
чл. 59 ЗЗД за
неоснователно
обогатяване
на ответника
със сумата от
50 000,00 лева
/допуснато
увеличение
на иска в о.с.з.,
проведено на 27.04.2021
г. /,
представляваща
увеличена
стойност на
сградата,
собственост
на ответника,
находяща се
на посочения
по-горе
адрес, в
следствие
извършените
от ищеца
действия по
промяна на
предназначението
и
преустройство.
Предявен е и
кумулативно
съединен на
тези искове
иск с правно
основание чл.
79, ал.1, пр. 1 ЗЗД, вр.
с чл. 9 ЗЗД за
връщане на
платен
депозит по
договор за
наем от 10.09.2013 г. в
размер на 3400
евро, като
твърди, че с
оглед
прекратяване
на договора
вземането за
връщане на
депозита е
изискуемо и претендира
връщането му.
Претендира законната
лихва и разноски.
Ответникът „М.“
ЕООД оспорва
исковете.
Твърди, че не
дължи връщане
на
заплатения
депозит, тъй
като 300,00 евро по
разписка № 2 е по
друг договор за
наем на
оборудване,
както и
поради факта,
че според
уговореното
в т.2.6 от
договора за наем
депозитът
подлежи на
връщане или
се прихваща с
изискуемите
към момента
на прекратяване
на договора
задължения
на наемателя.
В тази връзка
сочи, че от
страна на ищеца
„М.К.“ ООД на
наетия имот
са нанесени
щети в размер
на 31 143,99 лева,
като и
незаплатена
електрическа
енергия за
периода на 01.01.2019
г. – 28.01.2019 г. в
размер на 90,45
лева, като
твърди, че
депозитът не
следва да се
върне, а да се
прихване от
тези разходи.
Оспорва
твърдението
на ищеца, че
действителната
воля на страните
в
допълнителното
споразумение
към договора
за наем е да
се сключи
между тях
договор за
поръчка за
промяна
предназначението
на имота.
Твърди, че
правилно е
обективирана
волята на
страните
наемателят
по своя воля
и за негова
сметка да
извърши
промяна на предназначението
на имота от
жилищен в търговски
обект-ресторант.
Оспорва да е
подписвал
договор за
изпълнение
на СМР от 20.04.2017 г.,
оспорва да е
сменено от
ищеца
предназначението
на имота в
ресторант,
както и фактически
да са
извършени
посочените
от ищеца подобрения
и да е
увеличена
стойността
на имота.
Твърди, че от
м. декември 2013 г.
ищецът ползва
наетия имот
като
ресторант,
без реално да
е сменено
предназначението
му. Сочи, че
според
разпоредбата
на т.9 от
допълнителното
споразумение
към договора
за наем страните
са се
уговорили
при
неприключване
на
процедурата
за промяна на
предназначението
и
преустройство
на имота и
неговият вид
съществено е
променен с
оглед тази промяна
наемателят
да
възстанови
неговия вид в
състоянието
му към
момента на
предаване на
владението
по
приемо-предавателен
протокол за
влизане във
владение.
Сочи общо 13
вида работи,
които следва
да бъдат възстановени
в
първоначалния
им вид, като
общата
стойност на
възстановяването
им е 30 595,59лева –
иск с правна
квалификация
чл. 79, ал.1, пр.1, вр. с
чл. 9 ЗЗД.
Твърди, че
ищецът му
дължи и
разходите за
почистване
на обекта в
размер на 548,40
лева на
основание чл.233,
ал.1, изр. второ
ЗЗД.
Предявява
насрещен иск
за тези суми,
както и за
сумата от 90,45
лева –
разходи за
ползвана
електрическа
енергия в
имота по
време на
наемния
договор на
основание чл.
232, ал.2, пр. второ ЗЗД. Претендира
законната
лихва и разноски.
В
срока за
отговор по
насрещната
искова молба „М.К.“ ООД
оспорва
същата.
Твърди
договорът да
е прекратен с
изтичане на
срока, поради
което
вземането за
връщане на
депозита е
изискуемо.
Сочи, че
цялата
проектна документация
по промяна
предназначението
на имота е
подписвана и
обсъждана с
управителя
на дружество
„М.“ ЕООД, който
е
упълномощил
управителя
на „М.К.“ ООД Б.А.да
извършва
всички
необходими
действия по
смяна на
предназначението
на имота.
Твърди, че пълният
комплект от
документация
за въвеждане
в
експлоатация
на строежа
като ресторант
е депозирана
от
пълномощника
в Столична
община, НАГ,
но
ответникът е
изтеглил същата
с цел да
увреди „М.К.“
ООД, за да го
лиши от
справедливо
обезщетение
за вложените
от него сили
и средства,
след което, в
началото на 2019
г. отново е
подал искане
в рамките на
същата
преписка за
промяна на
предназначението.
Твърди, че
причината да
не се получи
разрешение
за
експлоатация
е изцяло в
това поведение
на „М.“ ЕООД,
поради което
разпоредбата
от споразумението,
която
предвижда, че
разходите за
промяна на
предназначението
са за сметка
на наемателя,
ако същото не
бъде
извършено, но
по
независещи
от страните
причини, не
следва да
намери
приложение.
Съдът,
като съобрази
събраните
доказателства,
достигна до
следните
фактически
изводи:
Не е спорно
между
страните, че
на 10.09.2013 г. между тях
е сключен
договор за
наем на
недвижим
имот - дворно
място с
3-етажна къща
и 2
паркоместа с адрес:
гр. София, ул. ******,
както и че от
страна на
ищеца е
предаден на същата
дата депозит
по договора
за наем в размер
на 3 000 евро.
Според чл. 2.4
вр. с чл. 2.6 и 2.7 от
договора, при
сключването
му
наемателят
предоставя
на наемодателя
депозит в
размер на 3000,00
евро и същият
се
възстановява
на наемателя
при прекратяване
на договора
или се
прихваща
срещу съществуващите
към този
момент
задължения.
Уговорено е
връщането на
депозита да
стане в
5-дневен срок
след като
наемателят
представи
всички
необходими
документи,
доказващи, че
е изпълнил
всички свои
задължения
към наемодателя,
произтичащи
от договора и
партидите
бъдат
прехвърлени
отново на
собственика.
В чл. 3 е
предвидено,
че договорът
влиза в сила
веднага и се
сключва за
срок от 5
години.
Според чл. 5.3.7 и
чл. 5.3.8 от договора
предаването
на имота при
прекратяване
на договора
трябва да
бъде
извършено в
деня на
изтичане на
срока на
договора
като за целта
страните
подписват
приемо-предавателен
протокол, в
който се
отчитат
промените,
съгласувани
с наемодателя
и се подписва
споразумение
за вида, в
който се
предава
обекта заедно
с
направените
промени. Ако
наемателят не
изпълни
задължението
си за връщане
на имота след
прекратяване
на договора
същият дължи
наема за
съответния
месец и
неустойка в
размер на
двойната
наемна цена
за всеки
месец до
напускане на
собствеността.
С
допълнително
споразумение
към договора
за наем, без
посочена
дата на
сключването му,
в чл. 1 е
посочено, че
наемателят
влиза в частично
владение на
имота при
налични документи
за промяна на
предназначение
с подписване
на
приемо-предавателен
протокол, заедно
със снимков
материал на
01.11.2013 г. и със заплащане
на първия
наем за м.
ноември, като
придобива
правото да
започне
внасяне на собствено
имущество,
както и че в
същия ден се
прехвърлят и
партидите за
електроенергия
и вода на
името на
наемателя,
като периодът
от момента на
сключване на
договора до
01.11.2019 г. се приема
за гратисен
период.
В чл. 4 от споразумението
е предвидено,
че с
подписването
му
наемодателят
се съгласява
да бъде
извършена
процедура по
промяна на
предназначението
на наетия имот
от жилищен
имот в
ресторант. Според
чл. 6 наемателят
по негово
желание, със
собствени
средства и за
негова
сметка
приема да извърши
всички
необходими
процедури и
действия за
промяна на
предназначението
на имота и преустройството
му от жилищен
имот в търговски
обект –
ресторант,
поради което
се задължава
да се снабди
с нужната за
това документация
и
окончателно
разрешение
за ползване
на обекта.
Според чл. 7 и 8
от
споразумението,
при налични
изрядни
документи за
промяна на
предназначението
и
преустройство,
наемателят
има право да
започне
ремонтни дейности в
обекта, като
ремонтните дейности
и
предписания,
свързани с
преустройството
и отговарящи
на всички
изисквания
на
съответните
инстанции се
съгласуват с
наемодателя и
се
съобразяват
с неговото
разбиране за
вида на
къщата.
Според чл. 9 от
споразумението,
ако поради независещи
от двете
страни
причини, не
бъде довършена
докрай
процедурата
по промяна на
предназначението
и
преустройство
на имота и
през този
период по
някаква
причина са
направени
съществени
промени в
имота с оглед
промяната на
предназначението,
следва да
бъде
възстановен
неговия вид
към момента
на съставяне
на приемо-предавателния
протокол за
влизане във
владение за
сметка на
наемателя.
От
удостоверение
за регистрация
на обект за
обществено
хранене № 24687/22.01.2014
г. се
установява,
че ресторант,
находящ се на
адрес гр.
София, ул. ******е
отговарял на
изискванията
за обществено
хранене.
Установява
се от
представеното
разрешение
за строеж № 31/14.04.2016
г., че е
разрешен
строежът по
одобрена проектна
документация
за промяна
предназначението
на процесния
имот от
жилищна сграда
в ресторант.
Със заповед
№ РА-29-16/30.10.2018 г. на
директора на
дирекция
„Общински
строителен
контрол“ е
извършена проверка
на строеж „Р.К.“,
в УПИ ІХ-12, 13, кв.365,
м. „Зона Г от
главен
градски център“,
с която е
установено,
че строежът е
със жилищно
предназначение
и попада под
код № 100 на
Наредба
РД-02-20-5/15.05.2016 г. за
съдържанието
и поддържането
на
кадастралната
карта и
кадастрални
регистри, но
се ползва с
друго
предназначение
– като ресторант
в нарушение
на чл. 178, ал.4 ЗУТ
е постановена
забрана за
ползване на
строежа като
ресторант.
Според
писмо от 17.09.2018 г.
от СО,
направление
„Архитектура
и
благоустройство“
не е налице
подадено заявление
за издаване
на
удостоверение
за въвеждане
в
експлоатация
на строеж
„Промяна на
предназначение
на двуетажна
жилищна сграда
в ресторант“
находяща се в
УПИ ІХ-12, 13, кв.365 и
административен
адрес ул. „******.
Видно от
фактура № **********/13.02.2019
г. и платежно
нареждане
/лист 352/ дружество
„М.“ ЕООД е
заплатило на
дружество „К.К.“
ООД сумата в
размер на 548,00
лева за
почистване.
Според
заключението
на приетата в
о.с.з., проведено
на 27.04.2021 г.
техническа
експертиза,
изготвена от
специалист
ВиК, по
делото е
приложена
одобрена
проектна документация
в част ОВК,
според която
би трябвало
да се
изградят
системи за
климатизация,
отопление,
въздуховоди
и др. Вещото
лице сочи, че по
делото е
представен
акт обр. № 19 от
10.06.2018 г. за СМР,
които не се
отклоняват
по
номенклатурата
по проекта,
на обща
стойност 14 804,40
лева, а към
момента на
огледа
вещото лице
сочи, че е установило
налични само
на
климатична
машина
/термопомпа/
марка
„Кариер“ с
дебит 2400 м3,
закрепена на
винкелова
конструкция
на южната
страна на
фасадата на
височина 3 м.,
до която
трябва да
води
петметров
въздуховод
от
спирошевни
тръби. Вещото
лице сочи, че
за тези
съоръжения
би следвало
да е договор
от 21.04.2018 г., който
ищецът
цитира, но
вещото лице
не е намерило
в делото.
Според
заключението
на
техническата
експертиза,
приета в о.с.з.,
проведено на
27.04.2021 г., в частта,
изготвена от
вещо лице
строителен
инженер,
работите по
договор,
сключен с „М.А
и М“ ООД за ОВК,
сключен на
стойност 9500,00
лева се
финишират с
протокол обр.
19 на стойност 14
804,40 лева с ДДС.
Вещото лице
сочи, че е
посетило
имота и към датата
на двата
огледа той в
голямата си
част е
приведен в
първоначалния
си вид: в
сутеренния
/полуприземен/
етаж са
премахати
фаянсови
плочки,
станите са на
латекс,
демонтирани
са преградни
стени от
гипсокартон,
премахнати
са всички
абсорбатори,
вентилации,
кухненски
мивки,
плотове,
рафтове. На
нивото на
партера стои
изпълненият
бар-плот,
отвън в двора
е
демонтирана
платформата
за инвалиди,
вижда се
облицовката
с камък по
фасадата, който
е
недовършена,
тъй като няма
фугиране; на
място
съществува и
изграденото
складово
помещение
към двора; на
последното
ниво /етаж
кота +4,20 м. стои
стената от гипсокартон
обособяваща
служебно
помещение.
Според
заключението
по претенция
на ищеца „М.к.“
ООД са
констатирани
на място и са
налице разходооправдателни
документи за
следните
работи, след
анализ на
таблица 1:
залепена
изолация – 135,21
лева; 2. ВиК
дейности по
договор от 14.03.2017
г. – 9200,00 лева; 3.
Изграждане
на складово
помещение и
лепене на
камък
и стени с
гипсокартон
на офис
помещение на
ет. 2 вещото
лице в
таблица на
стр. 4 сочи, че
стойността
на
действително
изпълненото
и налично на
място е 3136,71
лева; 4. По
договор от 01.01.2017
г. с ЕТ „В.Б.Г. Ю.Г.“–
общо 7494,99 лева; 5.
За доставка и
монтаж на
барплот – 1300,00
лева; 6. ВиК и ел.
връзки и бар
плот по
договор от 04.02.2018
г. – 450,00 лева;
В о.с.з.
вещото лице
инж. П.Я. сочи,
че плочките
по пункт 15 –
таблицата на
стр. 5 от
експертизата,
чиято
стойност по
експертиза е
4284,00 лева, също
са
премахнати,
като стените
на този етаж
към момента
на огледа са
изцяло на
латекс.
В част
ОВК съдът
приема, че на
място към момента
на огледа
според
заключението
на двете
експертизи
са
констатирани
единствено
работите по
пункт 1, 2, 3 и 4 от
протокол обр.
19 /лист 308/, които са
на обща
стойност 4480,00
лева.
Според
заключението
на
техническата
експертиза във
връзка с
действията
по изменение
статута на
сградата „М.к.“
ООД е
представил
разходооправдателни
документи на
стойност 2433,31
лева.
По
делото като
веществени
доказателства
са
представени
видеозапис,
който се
твърди да е
изготвен при
първото
влизане на
наемодателя
в имота след
прекратяване
на наемния
договор /към
молба от лист
438 от делото/.
Според
показанията
на свидетеля П.Г.К.,
той е
професионален
оператор и
бил извикан
от г-жа И.на 28.01.2019
г. на адрес „******,
за да заснеме
отварянето
на къщата.
Свидетелят
сочи, че при
влизането в
къщата имало
много
свидетели,
като когато
влязъл той
първи с
камерата се
ужасил, тъй
като къщата
била разбита
и вътре бил
малък ад. В
мазето,
където била
преди гардеробната
на г-жа И.липсвала
стена, вратата
била разбита,
от тавана
имало
сталактити
от засъхнала
мазнина,
както и на
пода,
плочките и
мивките били
изкъртени,
нахвърляни
чинии и
съдове се
търкаляли по
пода. На
горните два
етажа имало
разхвърляни,
изпочупени
столове. На двора
били
нахвърляни
счупени маси,
столове, 1-2
хладилника.
Според
показанията
на свидетеля Д.И.
той е кум на
управителя
на „М.“ ЕООД и са
приятели.
Помолили го
да присъства
на влизането
в къщата, тъй
като се
опасявали, че
предишният
наемодател
ще изпрати момчета
за
саморазправа,
като целта на
влизането
със
свидетели е
била и да се
види какво е
състоянието
й. Свидетелят
сочи, че в двора
имало
разхвърляни
до една стена
остатъци от
маси, столове
и мебели, там
имало и
газови лампи
за отопление
и хладилник.
Първо влезли
в мазето,
където била
кухнята и
видели, че едната
стена е
премахната и
е станало
общо помещение,
което било
много мръсно,
имало счупено
стъпало,
плочки, имало
разхвърляни боклуци,
остатъци от
храна,
счупени
мивки, имало
стърчащи
кабели от
стените,
вероятно от
осветителни
тела, стените
били
почернели, от
отдушника
висели
боклуци от
лой и
масло. На
горните два
етажа
положените
било сносно,
имало изпочупени
столове,
маси,
покривки,
парцали, боклуци,
празни
бутилки,
неизмити
чаши, имало
допълнителен
шкаф, който
бил монтиран
нещо като
бар. По
някое време
дошъл
кварталният,
а след това и
полицейски
патрул.
Свидетелят
сочи, че
преди
отдаване на
къщата под
наем е ходил
много пъти
там и тя била
чиста и
идеална за
живеене.
Имало
барбекю,
което след
наемателите
липсвало.
В
приетата в
о.с.з. на 30.11.2021 г.
оценителна
експертиза
вещото лице е
направило
съпоставка
между
възприетото
от него на
място на 27.05.2021 г. и
заснетото по
видеозаписа
и снимки,
представен
по делото,
като вещото
лице е
констатирало
следното: 1.
Премахната
носеща стена
на полуприземен
етаж с размер
305 см. и
височина 230 см.,
който по
проектна
документация
е била съществуваща
с дебелина 47
см. По
изготвените
проекти за
изменение е
следвало в
нея да бъде
направен
отвор с
размери 200/200 см.
и
укрепването
му с метални
профили.
Вещото лице
сочи, че
наличието на
стената,
както и нейното
премахване е
отразено на
снимки на
лист 548, 527, 549 и 550, а
към момента
на огледа е
направена
метална
рамка на
целия отвор
за компенсиране
носещата
способност
на липсващия
зид като част
от
конструкция.
Вещото лице
сочи, че е
констатирано,
че е премахната
фаянсовата
облицовка по
стените и е
възстановена
обшивката от
гипсокартон,
като стените
са завършени
със шпакловка
и ламперия от
ламиниран паркет.
2. в западната
стая, по
снимки лист 554
и 531 и видеозаписа,
е изградена
от
наемателите
частична
стена от
гипсокартон,
а по проект е
предвидена като
цялостна
стена. При
изграждане
на стената е
нарушена и
подовата
настилка,
поради
пробиване и
закрепване
на металните
профили на
конструкцията.
Към момента
на огледа
стената е
премахната и
е направена
нова
настилка с
ламиниран
паркет.
Стените са с
частична
ламперия и
боядисване с
латекс, таванът
е боядисан с
латекс. 3. на
стълбището
към
полуприземния
етаж е разрушена
част от
преградната
стена и е
демонтирана
вратата
преди
стълбището,
като е
разрушена
заедно с
касата.
Разрушената
врата, преди
предаване на
имота на
наемателя е
била стъпаловидна
с монтирана
преди нея
вътрешна ПДЧ
врата, по
снимка лист 542.
Разрушените
врата и стена
са видими от
снимка 545, 529 и 530 и
от видеозаписа.
Към момента
вещото лице
сочи, че е
монтирана
нова
вътрешна
врата от ПДЧ,
а стената е
направена
без стъпала и
е с облицовка
от ламиниран
паркет. Стъпалата
към етажа са
с облицовка
от врачански
камък, който
към момента е
реставриран
с почистване
и
импрегниране,
но по отделни
стъпала има
отчупвания
по ръбовете.
При
напускане от
наемателите
по разрушената
стана е имало
облицовка от
фаянс, а при огледа
– такава от
ламиниран
паркет. На
стената
вдясно, след
вратата на
етажа и преди
разрушената
стена, е
имало
направена
облицовка с
фаянс, а към
момента е
направена
облицовка с
ламиниран
паркет. 4. След
вратата на
полуприземния
етаж към
момента е
монтирано
допълнително
ел. табло с
автоматични
предпазители.
5. Вещото лице
сочи, че е
изградена
нова ВиК инсталация
в приземния
етаж за
захранване
на кухненските
мивки,
каквито са
били монтирани,
но към
момента са
премахнати. 6.
Помещенията
на приземния
етаж и
фоайето от
наемателите
са били
изпълнени с
фаянс от бели
плочки,
каквито не е
имало към
момента, в
който те са
получили
имота от
наемодателите.
Към
настоящия
момент
стените са
направени с облицовка
с ламиниран
паркет,
монтиран върху
фаянсовите
плочки. 7. От
наемателите
е изградена
газова
инсталация,
за което е
пробита
външната
стена на
къщата при
страничния
проход към
вътрешния
двор, а към
момента тръбите
в
помещенията
са
премахнати, а
дупките –
запушени. 8. От
наемателите
е изградена
ОВК
инсталация
за
обслужване
на кухнята в
приземия
етаж с
монтирани
въздуходови
и
абсорбатори,
която излиза
извън
сградата над
прохода към
вътрешния
двор и
завършва с
висок комин с
височината
на съседната
сграда, който
с горната си
част е
захванат за тухления
комин на
съседната
сграда с метални
въжета. Към
момента на
огледа ОВК
инсталацията
в къщата е
демонтирана,
но не са
премахнати
външната
част и
комина. 9. На
втория етаж
на къщата от
наемателите
и изграден
подиум, върху
който е
изпълнена стена
от
гипсокартон
и е поставена
врата за
обособяване
на служебно
помещение,
което съгласно
проектаната
документация
е следвало да
бъда с друга
форма и без
изграждането
на подиум на
етажа. 10. От
наемателите е
изградено
складово
помещение
към вътрешния
двор, което
не е
предвидено в
проектната
документация
и към момента
не е премахнато.
11. От
наемателите
след входа от
вътрешния двор
за първия
етаж е
монтиран бар,
който е захванат
директно за
пода, с което
е нарушена настилката
на
трапезарията.
Барът е изработен
като мебел,
без
монолитна
част.
Според
заключението
при
извършена от
вещото лице
справка в
направление
„Архитектура
и градоустройство“
СО към
момента на
изготвяне на
заключението
не е налице
удостоверение
за въвеждане
в
експлоатация
на обекта и смяна
на
предназначението
му в
ресторант.
Според
експертизата
за
възстановяване
на къщата в
състоянието
й преди
предаването
й на „М.К.“ ООД е
необходимо
извършването
на СМР на стойност
32250,46 лева, а към
момента на
огледа от „М.“
ЕООД са
изпълнени
СМР за
възстановяване
в размер на 18 153,72
лева.
При така
установеното
от
фактическа
страна, от
права страна
съдът намира
следното:
По иска с
правно основание
чл. 17, ал. 1 ЗЗД, вр.
с чл. 285 ЗЗД.
В
тежест на
ищеца „М.к.“ ООД
по този иск
беше да
докаже при
условията на
пълно, главно
доказване, че
действителната
воля на
страните по
споразумение
към договор за
наем от 10.09.2013 г. е
била
различна от
обективираната,
като в тази
връзка
докаже
конкретното
съдържанието
на прикрито
съглашение,
което твърди,
а именно, че
действителната
воля на
страните по
допълнителното
споразумение
е била
ответникът
да възложи на
ищеца да
извърши
промяна на
предназначението
и
преустройство
на имота за
сметка на ответника-наемодател,
а не както е
обективираната
воля – за
сметка на
ищеца-наемател.
При
доказване на
горното, в
тежест на
ищеца е да
докаже
размера на
разходите,
които е
направил и
точното изпълнение
на поръчката
– приключване
на процедура
по промяна на
предназначението
на имота в
търговски
обект –
ресторант и
извършване
на
преустройства
в имота,
които ответникът
е възложил.
От страна
на ищеца не
са
ангажирани
доказателства
за доказване
симулативността
на постигнатото
съглашение,
както и за
установяване
действителната
воля на
страните, в
посочения от
него смисъл.
Тук следва да
се отбележи,
че за
доказване
наличието на
симулация
между
страните по
сделката е
необходимо
наличието на
обратно
писмо, респ.
поставяне
начало на
доказването
чрез писмено
доказателство
каквито не са
представени
по делото. Предвид
изоженото
съдът намира,
че не е
налице
симулативност
на
уговорката в допълнителното
споразумение
към договора
в частта
относно
клаузата, че
разходите за
промяна
предназначението
на имота са
изцяло за
сметка на
наемателя. Разпоредбите
на чл. 4 и чл. 6 от
договора
ясно и
недвусмислено
предвижда, че
всички
разходи за
промяна в
предназначението
на наетия
имот са за
сметка на
наемателя и в
негова полза,
поради което
се задължава
да се снабди
с нужната за
това
документация
и окончателно
разрешение
за ползване
на обекта.
Срокът
на договора е
изтекъл на 10.09.2018
г. към който
момент се
установява,
че „М.к.“ ООД все
още е ползвал
същия за
предвидената
в договора
цел – като
ресторант –
видно от заповед
№ РА-29-16/30.10.2018 г.
Между
страните не е
подписано
допълнително
споразумение
за продължаване
срока на
договора,
съобразно
разпоредбата
на чл. 5.1. б. „в“,
като от
кореспонденцията
между
представителите
на страните
по имейл /лист
382/ се
установява,
че съгласие
между
страните
относно
продължаването
му не е
постигнато.
Наемателят
не е предал
владението
на имота с
изтичане
срока на договора,
като на 28.01.2019 г.
наемодателят
е влязъл във
владение, за
което е
съставен
протокол лист
588 от договора
и са събрани
гласни и
веществени
доказателства
в тази
връзка, в т.ч. и
относно
състоянието
на наетия
имот.
Състоянието,
в което
наетия имот е
бил към 28.01.2019 г. е
косвено
доказателство,
че волята на
самия
наемател е
била след
изтичане
срока на
договора
наемодателят
да не се
ползва от
извършените
строително-ремонтни
работи във
връзка с
промяна предназначението
на имота в
ресторант –
демонтирани
са основните,
необходими
за тази
дейност
части от Вик
и ОВИ
системите.
От
страна на
ищеца не са
ангажирани
доказателства,
че причината
за не
получаване
на разрешение
за ползване
във връзка с
промяна на
предназначението
е
поведението
на ответника,
поради което
възражението
в тази
посока, с
характер на
такова за
забава на
кредитора се
явява
неоснователно.
От страна на
ответника е извършено
насрещно
доказване,
според което - писмо
от 17.09.2018 г. от СО,
направление
„Архитектура
и
благоустройство“,
не е налице
подадено
заявление за
издаване на удостоверение
за въвеждане
в
експлоатация
на строеж
„Промяна на
предназначение
на двуетажна
жилищна
сграда в
ресторант“
находяща се в
УПИ ІХ-12, 13, кв.365 и
административен
адрес ул. „******.
Предвид
изложеното,
предявеният
иск е
неоснователен
и следва да
бъде
отхвърлен.
Предвид правните
изводи за
неоснователност
на главния
иск е
настъпило
процесуалното
условие за
произнасяне
по евентуалния
иск с правна
квалификация
по чл. 59 ЗЗД.
В
тежест на
ищеца „М.к.“ ООД
по иска по чл. 59 ЗЗД е да
докаже, че е
направил
разходи за
промяна на
предназначението
на имота,
собственост
на ответника,
че предназначението
действително
е сменено, а
преустройствата
направени,
стойността
на тези
разходи, както
и увеличената
стойност на
имота в
следствие на
промяната на
предназначението
и преустройството
на имота.
В тежест на
ответника при
доказване на
горните
обстоятелство
е да докаже
възражението
си, че
разходите са
направени на
основание,
сключеният
между
страните договор
за наем и
допълнително
споразумение
към него, по
което е
налице
уговорка
същите да са
за сметка на
наемателя „М.к.“
ООД, т.е. да
докаже
наличието на
основание за
осъщественото
опосредено
имуществено
разместване.
От
събраните по
делото писмени
доказателства
и приетите
експертизи се
установява,
че „М.к.“
ООД по силата
на
уговореното
с „М.“ ЕООД в
допълнително
споразумение
към договор
за наем от 10.09.2013 г.
е предприел
правни и фактически
действия по
промяна
предназначението
на наетия
имот, за
което е
получено
разрешение
за строеж, но извършените
работи не са
прието и
въведени в
експлоатация
с оглед
разпоредбата
на чл. 176, ал.1 ЗУТ.
Същевременно
от приетите
експертизи
се установява,
че част от
изпълнените
на място работи
по
одобрената
проектна
документация
за промяна на
предназначението
на имота не
са изпълнени
съобразно
нея –
разрушена е
носеща стена
на
полуприземен
етаж в
отклонение
от
одобрените
книжа, на
първи етаж е
изпълнен подиум
и оградна
стена също в
отклонение
от
одобрените
строителни
книжа.
На следващо
място, следва
да се
отбележи, че
голяма част
от
фактически
изпълнените
СМР на място
са
премахнати
към момента
на предаване
на
владението
на
наемодателя
след изтичане
на договора
за наем.
От друга
страна, по
делото се
установява,
че в
допълнително
споразумение
към договор
за наем от 10.09.2013 г.
страните
изрично са
уговорили, че
разходите за
промяна на предназначението
на имота и
преустройството
му са изцяло
за сметка на
наемателя „М.к.“
ООД.
Наличието на
изрична
разпоредба в
договора
относно това,
в чие
задължение
са тези
разходи, представлява
основание за това
имуществено
разместване
в полза на наемодателя.
В рамките на
свободата на
договарянето
страните по
договора са
преценили
икономическия
си интерес,
като са
приели, че
разходите за
промяна на предазначението
и
преустройство
на наетия
имот с цел
привеждането
му в
състояние необходимо
за целите, за
които се
наема ще се
поемат от
наемателя и
при
конкретни
условия
наемодателят
е приел
съществено
да бъде
променен
фактически и
правно
собственият
му имот. Ето
защо съдът
приема, че
наличието на
уговорка
между
страните
изключва съществуването
на
неоснователно
разместване
на
имуществени
блага и
предявеният
иск по чл. 59 ЗЗД
следва да
бъде
отхвърлен
като неоснователен.
По иска
по чл.
79, ал.1, пр. първо
вр. с чл. 9 ЗЗД.
Не е спорно
между
страните, а и
се установява
от
представената
към исковата
молба разписка,
че по
процесния
договор за
наем от 10.09.2013 г.
ответникът е
получил
сумата на
уговорения в
чл. 1.2.4 от
договора
депозит в
размер на 3000
евро.
Видно от
съдържанието
на
представената
разписка 02/10.09.2013 г.
на същата
дата
законният
представител
на ответното
дружество „М.“
ЕООД е
получил и
сумата от 400,00
евро на
основание
договор за
оборудване
от 10.09.2013 г.
Ищецът „М.к.“
ООД основава
иска за
връщане на
целия депозит
като такъв
предоставен
по договор за
наем от 10.09.2013 г. По
този договор
предоставеният
депозит е само
сумата от 3000,00
евро, като
вземането по
него става
изискуемо
след
прекратяване
на договора,
който факт е
настъпил и
след
погасяване
на всички задължения
на наемателя,
възникнали с
ползването
на наетата
вещ. В тази
връзка за
основателността
на иска от
значение са
правните
изводи във
връзка с
възникването
на вземанията
на ответника
по
насрещните
искове.
По
насрещния
иск с правна
квалификация чл. 79,
ал.1, пр.1 вр. с чл. 9 и чл.
233, ал. 1, изр.
второ ЗЗД.
Според
разпоредбата
на чл. 233, ал.1, изр.
второ ЗЗД
наемателят
дължи
обезщетение
за вредите,
причинени
през време на
ползуването
на вещта,
освен ако
докаже, че те
се дължат на
причина, за
която той не
отговаря. До
доказване на
противното
се предполага,
че вещта е
била приета в
добро състояние.
Същевременно
страните в
договора за
наем и
допълнителното
споразумение
към него са
уговорили при
какви
обстоятелство
е необходимо
привеждане
на имот в
състоянието
му преди извършване
на
преустройствата
от страна на
наемателя.
При
тълкуване на
разпоредбите
на чл. 7, 8 и 9 по
отделно, в
тяхната
взаимна
връзка, както
и с оглед целия
смисъл на
договора и
споразумението
към него,
съдът намира,
че волята на
страните е
била следата:
ако са
извършени
съществени
преустройствата,
съобразно
строителните
книжа,
одобрени са
от
наемодателя
и е налице
приключила
процедура по
промяна на предназначението
на имота като
ресторант
при прекратяване
на договора,
наемателят
да не дължи
възстановяване
на наетия
имот в първоначалния
му вид, но ако
тези условия
не са налице
по външна
причина или
по вина на
наемателя /по
аргумент на
по-силното
основание/ то
той ще дължи
на
наемодателя
стойността на
необходимите
разходи за
възстановяване
на имота в
състоянието
му към
момента на сключване
на договора
за наем.
В
тежест на
ищеца по
насрещния
иск „М.“ ЕООД беше
да докаже
наличието на
валидна
клауза в договора
за наем, по
силата на
която наемателят
дължи
разходите за
възстановяване
на имота в
първоначалното
му състояние;
да докаже
състоянието
на имота към
момента на предаване
на
владението
на ищеца,
както и стойността
на разходите
необходими
за възстановяване
на имота в
състоянието
му към този момент.
От
събраните и
обсъдени
по-горе
доказателства
се
установява,
че към
момента на
прекратяване
на договора за
наем не е
налице
издадено
удостоверение
за въвеждане
в
експлоатация
на строеж
„Промяна на
предназначение
на двуетажна
жилищна
сграда в ресторант“
находяща се в
УПИ ІХ-12, 13, кв.365 и
административен
адрес ул. „******,
нито е
подавано
заявление за
подаване на такова. С
допълнително
споразумение
към договор
за наем от 10.09.2013 г.
страните изрично
са уговорили,
че
задължение
на наемателя
е да извърши
за своя
сметка
всички необходими
действия и
процедури за
промяна
предназначението
на имота и
преустройството
му от жилищен
такъв в
търговски
обект –
ресторант.
Ето защо в
тежест на
ответника „М.к.“
ООД по
насрещния
иск беше да
докаже положителния
факт на изпълнение
на
задължението
си по завършване
на всички
необходими
процедури в
тази връзка,
което
обстоятелство,
както е
посочени и по-горе
в мотивите в
съдебния акт
не е доказано.
При липса на
издадено
удостоверение
за въвеждане
в
експлоатация
на строеж
„Промяна на
предназначение
на двуетажна
жилищна
сграда в
ресторант“
находяща се в
УПИ ІХ-12, 13, кв.365 и
административен
адрес ул. „******,
установеното
отклонение
от строителните
книжа в
констуктивната
част, както и предвид
фактическото
премахването
на по-голяма
част от
изградените
Вик, ОВИ
и др. на
практика
дори и
запазените
на място
измененията
в имота не
представляват
полза, а
вреда за
наемодателя.
По
възражението
на „М.к.“ ООД, че
на практика
не се е
ползвал от
наетия имот
следва да се
отбележи, че
в предмета на
договора за
наем е
посочено, че
се наема
собствен на
наемодателя
жилищен
недвижим
имот, като
изрично не е уговорено
ползването
му като
ресторант. С постигнатото
допълнително
споразумение
към договора
страните са
уговорили, че
наемодателят
е съгласен
наемателят
да предприеме
действия по
промяна на
предназначенитието
на имота.
Тази
разпоредба е
в отклонение
от
диспозитивната
норма на чл. 230 ЗЗД, като същевременно
държането на
имота е
фактически
предадено на
наемателя,
който се е
съгласил с
ползването
му съобразно
първоначалното
предназначение
до момента на
промяна на
предназначението,
което е
поставено в
негово
задължение.
Също така
следва да се
отбележи, че
въпреки
липсата на
удостоверение
за въвеждане
на строежа по
промяна на
предназначението
в
експлоатация
в т.ч. и след
изтичане
срока на
договора, по
делото се
установява,
че наетият
имот е ползван
от наемателя
като
ресторант в
срока на договора.
Предвид
изложеното
съдът намира,
че в полза на
ищеца по
насрещния
иск и на
основание чл.
233, ал.1 ЗЗД и
предвид
разпоредбите
на чл. 9, вр. с чл. 7
и 8 от
договора наемателят
„М.к.“ ООД дължи на
наемодателя „М.“
ЕООД възстановяване
на разходите
за
възстановяване
на наетия
имот в
състоянието,
в което го е
получил. В
тази връзка
съдът
кредитира
събраните по
делото
писмени,
веществени
доказателства
и събраните
експертизи
относно
състоянието
на имота към
момента на
предаването му
на наемателя
и това след
прекратяване
на договора
за наем, като според
експертизата,
приета в
последното
о.с.з. за
възстановяване
на къщата в
състоянието
й преди
предаването
й на „М.К.“ ООД е
необходимо
извършването
на СМР на стойност
32250,46 лева, които
са на стойност
по-висока от
размера на
предявения
иск в тази
част - от 30595,59
лева.
За
възстановяване
на имота в
първоначалното
му добро
състояние
ответникът
по насрещия
иск „М.к.“ ООД
следва да
заплати на „М.“
ЕООД и
сторените от
него разходи
за
почистване
на имота в
размер на 548,40
лева.
По
насрещния
иска с правно
основание чл.
232, ал.2, вр. с чл. 236,
ал.2 ЗЗД.
Съгласно
разпоредбата
на чл. 232, ал.2 ЗЗД
наемателят е
длъжен да
заплаща
всички
разходи, свързани
с ползването
на вещта.
Тези задължения
той има и
когато е
продължил ползването
на наетата
вещ след
изтичане срока
на договора,
въпреки
противопоставянето
на
наемодателя
/арг. чл. 236, ал.2/.
В
тежест на
ищеца по този
иск беше е да
докаже, че
владението
на имота от
страна на
наемателя е
продължило
до 28.01.2019 г. и
дължимата ел.
енергия за
периода 01.01.2019 г. –
28.01.2019 г. за
процесния
имот възлиза
на
претендираната
сума.
От
събраните и
обсъдени
по-горе
писмени и гласни
доказателства
се
установява,
че липсва
съставен
приемо-предавателен
протокол за
предаване
владението
на имота,
според
уговореното
в чл. 5.3.7 и 5.3.8 от договора
за наем,
поради което
дата на
преустановяване
на
ползването
на имота
следва да се
приеме тази,
в която
наемодателят
е установил,
че
наемателят е
напуснал същия
– 28.01.2019 г. според
еднозначните
в този смисъл
писмени и
гласни
доказателства,
събрани по
делото.
Установява
се от фактури
с №№ **********, **********, **********/31.01.2019 г.,
че дължимата
за м. януари
електрическа
енергия за
обект: гр. София,
ул. „******,
ресторант е общо
в размер на 90,45
лева /61,49+18,62+10,34 = 90,45/.
Доколкото
няма как да
бъде
изчислено
ползването
на ел. енергия
не до края на
месец януари
2019, а до 28.01.2019 г.
съдът намира,
че искът
следва да
бъде уважен
изцяло в
предявения
размер от 90,45
лева.
Предвид
правните
изводи за
възникване
на вземане в
полза на „М.“
ЕООД срещу „М.к.“
ООД за
възстановяване
на имота в
размер общо
на 31143,99 лева и за
ползвана
ел.енерия за
м. януари 2019 г. в
размер на 90,45
лева и
уговореното
между
страните приспадане
от депозита,
то със сумата
на депозита
от 3 000,00 евро,
равняваща се
на 5867,49 лева
следва да се
зачете като
погасяване на
по-голямото
вземане от 31 143,99
лева, след
което насрещният
иск по чл. 79, ал.1,
пр.1 вр. с
чл. 9 и чл. 233, ал. 1,
изр. второ
ЗЗД да
бъде уважен
за сумата от 25
276,50 лева и
отхвърлен за
горницата до
пълния
предявен
размер, а
искът на „М.к.“ ООД
с правно
основание чл.
79, ал.1, пр. 1 вр. с чл.
9 ЗЗД за
връщане на
платения по
договора за
наем депозит,
следва да
бъде
отхвърлен
изцяло.
По
разноските.
При този
изход от
делото
ищецът няма
право на разноски
– предявените
от него
искове са неоснователни,
а с оглед
отхвърлената
част от насрещните
искове разноски
не следва да
се присъждат,
предвид това,
че сторените
от ищеца
разноски са с
оглед
предявените
от него
главни искове
– държавна
такса,
адвокатско
възнаграждение
уговорено по
първоначално
предявените
искове и
депозити за
вещи лице, по
предявените
от ищеца
искове.
Ищецът
следва да
заплати на
ответника
сторените от
него
разноски по
делото
съразмерно
като се
прецени
както
неоснователността
на главните
искове, така
и частичната
основателност
на
насрещните,
като общият размер
на дължимите
разноски
съдът намира,
че следва да
бъде намален
в процентно
съотношение
на общата
цена на
исковете в
размер на 3420,67
лева.
Така
мотивиран,
съдът
Р Е Ш И
ОТХВЪРЛЯ
предявените
от „М.К.“
ООД, ЕИК: ******срещу
„М.“ ЕООД, ЕИК: ******осъдителни
искове с
правно
основание чл.
17, ал. 1 ЗЗД, вр. с
чл. 285 ЗЗД за
сумата в
размер на 26 000,00
лева, предявена
частично от 69
793,38 лева, представляващи
разходи
сторени от
ищеца за
промяна
предназначението
на жилищна сграда
– къща,
находяща се в
гр. София, ул. ******,
в ресторант,
дължими по договор
за поръчка,
прикрит със
споразумение
към договор
за наем от 10.09.2013 г.,
както
евентуално
съединения
иск с правно основание
чл. 59 ЗЗД за
осъждане на
ответника да
заплати
сумата от 50 000,00
лева, поради
неоснователното
му обогатяване
с нея за
сметка на
ищеца,
изразяващо
се в
извършване
на разходи за
промяна
предназначението
и
преустройство
на жилищна
сграда – къща,
находяща се в
гр. София, ул. ******,
в ресторант,
извършени
след
сключване на
договор за
наем от 10.09.2013 г.,
както и иска
с правно
основание чл.
79, ал.1, пр. първо
вр. с чл. 9 ЗЗД за
сумата от 3400,00
евро
представляваща
предоставен
депозит по
договор за
наем от 10.09.2013 г.
ОСЪЖДА „М.К.“ ООД,
ЕИК: ******да
заплати на „М.“
ЕООД, ЕИК: ******на
основание чл.
232, ал.2, вр. с чл. 236,
ал.2 ЗЗД
сумата в
размер на 90,45
лева,
представляваща
разходи за
ползвана от
наемателя
електрическа
енергия в
периода 01 – 28.01.2019 г.
в наетия по
договор за
наем от 10.09.2013 г.
имот, находящ
се в гр. София,
ул. ******, след
изтичане на
наемния
договор,
както и на
основание чл. 79, ал.1,
пр.1, вр. с
чл. 9 и чл. 233, ал. 1,
изр. второ ЗЗД
сумата в
размер на 25 276,50 лева,
представляваща
разходи
необходими
за поправяне
на вредите в
наетата вещ и
възстановяване
на
състоянието
й към момента
на отдаването
й под наем по
договор от 10.09.2013
г., ведно със
законната
лихва върху
горните
главници от
датата на
подаване на
насрещната
искова молба
– 15.03.2019 г. до
окончателното
плащане,
както и на
основание чл.
78, ал.1 ГПК сумата
в размер на 3420,67 лева –
разноски,
като ОТХВЪРЛЯ иска по
чл. 79, ал.1, пр.1, вр.
с чл. 9 и
чл. 233, ал. 1, изр. второ ЗЗД за
горницата до
пълния
предявен размер
от 31 143,99 лева,
поради
приспадането
й от
предоставения
от „М.К.“ ООД по
договор за
наем от 10.09.2013 г. депозит
в размер на 3000,00
евро,
равняващи се
на 5867,49 лева.
Решението
подлежи на
обжалване
пред Софийски
апелативен
съд в
двуседмичен
срок от
връчването
му на страните.
СЪДИЯ: