Р Е Ш Е Н И Е
№.............
гр. Варна, 15.11.2019г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, 9-ти
състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и първи октомври две
хиляди и деветнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Н.
СТОЯНОВ
при участието на секретаря Илияна Илиева, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
5642 по описа на ВРС за 2019-та година,
9-ти с-в, за да се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото е иск на Н.Д.К., ЕГН**********, с
правно основание чл.92 ЗЗД, за осъждането на отв.„К. и.“
ЕООД, ЕИК***, за
заплащане на сума в размер на 2808.00лв.
– обезщетение по чл.6 от договор от 08.04.2014г.
за депозит за подготовка, проучване и сключване на договор за купуване на имот
с посредник ответника, формирано в размер на платения комисион по договора и
дължимо поради неизпълнение от ответника на задължението му да проучи и
потвърди липсата на пречки за сключване на окончателен договор, ведно със
законната лихва върху сумата от предявяване на иска – 10.04.2019г. до пълното й изплащане.
Ищецът
твърди, че на 08.04.2014г. сключил
с ответника договор.По силата на същия ответникът се задължил да посредничи за
подготовката, проучването, уговарянето на подходяща цена и условия, проверка на
документи и сключване на договор за купуване от ищеца на имот в ***, срещу
възнаграждение (комисион) от 3% от продажната цена. С договора още се уговорило
да бъде предадена и сумата от 1350щ.д., като капаро за
спиране от последваща продажба на горепосочения имот.
В
изпълнение на договора ответникът уговорил с продавача желаната от ищеца и
купувач цена от 48 000евро, проверил документите на продавача и след това
уверил купувача в изправността им.
И на 14.04.2014г. бил сключен
между ищеца и третото лице продавач „Ш. и ж.“ ООД
предварителен договор, който включвал уговорката за окончателна продажба на
гореописания жилищен таван от строяща се сграда ***, както и паркомясто №*, за цена от 48 000евро. В същия ден и с оглед предварителния договор
купувачът и ищец заплатил и на ответника и посредник дължимия комисион от 2808.00лв., за което била издадена разписка.
След
завършване строежа на сградата, на 13.04.2017г.
бил сключен вече и окончателният договор за покупко –
продажба, отразен в НА №***/***
по н.д. №***г.
на н-с Л. Г.. С договора „Ш. и ж.“ ООД
прехвърлило на ищеца правото на собственост върху гореописания жилищен таван в
сградата в ***, както и паркомясто №* в нея. Но за разлика от предварителния
договор продажната цена била вписана в размер 14 400евро.
След
сключване на покупко – продажбата обаче, с отказ №86/13.04.2017г.
на съдия по вписванията към ВРС, било отказано
вписване на сделката, поради липса на доказателства за спазване изискването на
чл.264, ал.4 ДОПК, конкретно за продавача. След обжалване, с
определение по ч.гр.д. №927/2017г. на ВОС бил потвърден отказът от вписване по окончателен
начин. От този момент и досега договор за покупко – продажба
на имота не е вписан в АВп.
Въз
основа на последното ищецът твърди, че на практика ответникът не е изпълнил
задължението си по договора от 08.04.2014г.
да извърши цялистна и надлежна юридическа проверка на
документите за собственост на продавача и не е установил наличието на пречки за
сключване на окончателен договор. И за това претендира от него обезщетение за
неизпълнението, съгласно разпоредбата на чл.6 от договора от 08.04.2014г.,
в размер на платения комисион.
По същество моли за уважаване на
иска и за разноски.
В
срока по чл.131 ГПК ответникът депозира писмен отговор.
В него той не оспорва твърденията на ищеца за сключването и предмета на договор
за депозит от 08.04.2014г.; за уговарянето с продавача на желаната от ищеца и
купувач цена от 48 000евро, проверка на документите на продавача и
уверяване на купувача в изправността им; за сключването, чрез неговото
съдействие, на 14.04.2014г., на предварителен договор с твърдяните от ищеца
клаузи; за получаване в този ден на дължимия комисион от 2808.00лв. срещу разписка. По принцип не оспорва и
твърденията относно сключване и клаузи на последващия окончателен договор и
твърденията за отказа от вписването му.
Предявеният
иск обаче ответникът оспорва изцяло.
На първо място счита, че са налице нередовности по него.
По същество оспова изцяло основателността на иска. В тази връзка твърди, че след сключването на предварителния договор
с неговото съдействие и с уговаряне на цена и условия, желани от купувача, той
е изпълнил задълженията си към ищеца и за това му се следва възнаграждение.
За това свидетелствал и самия предварителен договор, с клаузи
според желанията на ищеца, с който ищецът приемал за изпълнени задълженията на
ответника. На следващо място с окончателния договор,
изцяло по своя воля, купувачът приел цена, много по-ниска от първоначалната, с
което сам увредил интересите си. На следващо място обстоятелствата за
пълния комплект документи пред нотариус и пред съдия по вписванията не са
задължения на брокера, а на страните; тоест не брокерът, а продавачът носи
отговорността за неспазване изискването на чл.264, ал.4 ДОПК, което брокерът
сам няма как да извърши и за което не се задължавал с договора от 14.04.2014г. Твърди и че сделката от 14.04.2014г. не
е развалена, за да има право ищеца да си получава обратно комисиона. Позовава се на давност.
По същество моли за отхвърляне на
иска и за разноски.
След съвкупната
преценка, заедно и поотделно, на приетите доказателства по делото, при отчитане
на становищата на страните и при съобразяване на приложимата за случая
нормативна регламентация, съдът приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Предпоставките на предявения иск налагат пълното и главно доказване от ищеца на: възникването
на твърдяното облигационно отношение с ответника; своята изправност за
задълженията си по него; плащането на твърдяния хонорар по договора; твърдяното
сключване на предварителен и окончателен договор за покупко – продажба с
третото лице продавач; отказът от вписване на последния договор за продажба, на
сочените основания; предпоставките на договореността по чл.6 от договора за
получаване на исковата сума от ответника.
В процесуална
тежест на ответника е да докаже: изпълнението
на всички свои
задължения към ищеца по договора от 14.04.2014г.; че ищецът е
приел пълно изпълнение с подписване
на предварителния договор;
че причините за
невписване на окончателния договор са
в трето лице, за което ответникът не носи отговорност.
Безспорните
обстоятелства по делото следват от позициите на
страните по делото, като са
подкрепени и от приетите доказателства (договор за депозит от 08.04.2014г.; предварителен договор от 14.04.2014г.;
разписка от 14.04.2014г.; НА №41/13.04.2017г., том1, рег. №2737, н.д.
№33/2017г. на н-с Людмила Г.; определение по ч.гр.д. №927/2017г. на ВОС и
други) и са следните:
Че
на 08.04.2014г. ищецът сключил с ответника договор; че по силата на договора
ответникът се задължил да посредничи за подготовката, проучването, уговарянето
на подходяща цена и условия, проверка на документи и сключване на договор за
купуване от ищеца на имот в ***, срещу възнаграждение (комисион) от 3% от
продажната цена; че с договора още се уговорило да бъде предадена и сумата от
1350щ.д., като капаро за спиране от последваща продажба на горепосочения имот;
че според договора ответникът уговорил с продавача желаната от ищеца и купувач
цена от 48 000евро, проверил документите на продавача и след това уверил
купувача в изправността им; че на 14.04.2014г. бил
сключен между ищеца и третото лице продавач „Ш. и ж.“ ООД предварителен
договор, който включвал уговорката за окончателна продажба на гореописания
жилищен таван от строяща се сграда ***, както и паркомясто №*, за цена от
48 000евро; че в същия ден и с оглед предварителния договор купувачът и
ищец заплатил и на ответника и посредник дължимия комисион от 2808.00лв., за което била издадена разписка; че след завършване строежа на сградата,
на 13.04.2017г. бил сключен вече и окончателният
договор за покупко – продажба, отразен в НА №***/***г. по н.д. №***/***г. на н-с Л. Г.;че с
договора „Ш. и ж.“ ООД прехвърлило на ищеца правото на
собственост върху гореописания жилищен таван в сградата в ***, както и
паркомясто №* в нея, но за
разлика от предварителния договор продажната цена била вписана в размер
14 400евро; че след сключването на покупко – продажбата обаче, с
отказ №86/13.04.2017г. на съдия по вписванията
към ВРС, било отказано вписване на сделката, поради липса на доказателства за
спазване изискването на чл.264, ал.4 ДОПК, конкретно за продавача; че след
обжалване, с определение по ч.гр.д. №927/2017г. на ВОС бил потвърден отказът от вписване по окончателен начин;
че от този момент и досега договор за покупко – продажба на имота не е вписан в
АВп.
По квалификацията: Въз основа на горепосочените твърдения на ищеца и
посочените безспорни между страните фактически обстоятелства съдът приема за
приложима за случая нормата на чл.92 ЗЗД. Като начало следва да се посочи, че
действително по принцип претенция за върщане на
платена цена по договор може да се иска на осн. чл.55 ЗЗД, след разваляне на договора. Но случаят не е такъв, тъй като ищецът претендира от ответника обезщетение
за неизпълнение на задължението за документална юридическа проверка на
продавача, поето със самата сделка.
Нещо повече – съобразно безспорния по предмет и съдърание
договор, страните са предвидили изрична клауза, регламентираща отговорността на
ответника при твърдяното от
страна на ищеца неизпълнение и тя е чл.6
от него. При наличие на такава клауза не може да възникне съмнение, че искът
е на договорно основание, а не по чл.55 ЗЗД. Същевременно след
като обезщетението е в отнапред определен размер с цитирания чл.6 от сделката и
поради това няма необходимост от доказване на вредите от неизпълнението по вид
и обем, то е приложима не нормата на чл.79 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД (защото при тях
вредите ще се доказват), а тази на чл.92 ЗЗД. Обстоятелството че размерът на
обезщетението в договора не надвишава размера на престираното не променя
извода, защото е без съмнение, че санкционната част на неустойката не означава
обезателно да бъде получено повече от даденото, а е възможно да е в размер дори
под вредите, като до пълния им размер те да се доказват по общия ред. Ето защо
съдът приема, че в конкретния случай правното основание на и иска е чл.92 ЗЗД.
Спорните въпроси по делото са правни и са относно не/изпълнението на
задълженията на ответника по делото и за приложимостта на чл.6 от договора при
горепосочените фактически данни, като по тях съдът приема следното:
С чл.2 от договора
за депозит от 08.04.2014г. „К. и.“ ЕООД е поел задълженията да проведе
преговори със собственика на описания имот за постигане на цена за закупуване
до 48 000евро; да договори оптимални условия на сделката за
покупко-продажба на същия и „да извърши юридическа проверка на документите за
собственост на горецитирания имот“. При така разписаните в договора задължения
е повече от очевидно, че в третата си част те са относими към установяване
именно и точно на собствеността на продавача върху имота, а не и към
изповядването на окончателната прехвърлителна сделка в изискуемите от закона
форма, ред и процедура. И това е обяснимо, защото само и единствено държавен
орган с официално делегирани му правомощия е отговорен да може да проведе в
цялост изискуемите ред, форма и процедура по оформяне, сключване и вписване на
договори за покупко – продажби на недвижими имоти. Само такъв орган (нотариус и
съдия по вписванията, а само по изключение и граждански съд по искове по чл.19,
ал.3 ЗЗД) има законовите права и задължения да проследи, проведе и финализира
продажбата на имот. И ако в резултат от противоправни действия или бездействия
на такъв орган страните по сделката или някоя от тях претърпи вреди, тя има
право да ги търси от органа – в приложение на изричната разпоредба на чл.265 ДОПК (прочее и че заради това нотариусът регистрира значима такса за
изповядване на всяка съответна сделка пред него). Този извод за случая се
потвърждава и от тълкуването на чл.2 и чл.5 от договора, в смисъл че
възнаграждение за дейността си по чл.2 посредникът ще следва да получи още при
сключването на предварителен договор, а само ако такъв не се сключи и се премине
направо към окончателен, в деня на последния. Ето защо дори и само дотук съдът не
констатира неизпълнение от ответника на прието с договора или на следващо му се
по закон задължение към ищеца.
Нещо повече – в
случая ненастъпилото в крайна сметка вписване на НА за прехвърляне на имота не
е по причини липса на собственост у продавача. Ако по делото беше установена
такава ситуация, тогава отговорността на ответника би била оправдана, щом той е
поел изричното задължение да провери юридически дали потенциалният продавач
притежава собстеността. Отговорността би могла да е на ответника и ако се касае
до други изпълними от него действия (справка в АВп, ТР, друг публичен регистър,
тежести и др). Причината за отказ от вписване на окончателната сделка обаче е
съвсем друга и тя потвърждава горните правни изводи. Още повече, че никой и не
спори, че продавачът е бил собственик на продадената вещ, както към подписване
на предварителния договор, така и към деня на окончателния.
Нещо още по-важно –
без всякакво съмнение причината за отказа да бъде допуснато вписване на
договора, обективиран в НА №***/***г., том*, рег. №***, н.д. №***/***г. на н-с Г.,
е неизпълнението на продавача на дълга по чл.264, ал.1 ГПК да представи пред
нотариуса и съдията по вписване писмена декларация по чл.264, ал.1 ДОПК относно
липса на публични задължения. Това е задължение, което е изцяло в правната
сфера на продавача, което той трябва да изпълни в точно определен момент.
Конкретно за това задължение посредникът по недвижими имоти не следва да
отговаря, от една страна защото няма как да го подготви отнапред и второ защото
няма и как да извърши проверка за наличието или липсата му. Това е задължение
на нотариуса. Дори при непредставяне пред нотариуса продавачът би могъл да
представи декларацията по чл.264, ал.1 ДОПК с обжалването на отказа от вписване
пред ОС. Или ако има публични дългове – да ги погаси и представи доказателства
или да се възползва от възможността по чл.264, ал.4 ДОПК, при която и да било
от двете възможности вписването би се допуснало. Продавачът обаче не е строрил нищо
от това. А нотариусът е приел и изповядал сделката без изискуемата декларация. При
тези данни да се ангажира отговорността точно на посрденика, съдът приема за
правно необосновано.
В допълнение към
изложеното следва да се отбележи и че чисто правно, с договора, обективиран в НА
№***/***г., том *, рег. №***, н.д. №***/***г. на н-с Г., правото на собственост
е валидно прехвърлена от продавача на купувача, защото отказаното вписване
касае единствено противопоставимостта на сделката спрямо третите лица. Тоест
ищецът и към днешна дата е собственик на имота и може правно обосновано да
живее в него, да го ползва и подобрава. В действителност единственото, което
ищецът не може да прави с имота си, е да го прехвърля на трети лица. А
причината за това е обсъденото в предходния абзац неизпълнение, не на друг, а
на неговия съконрагент – продавача. Поради това за купувача се поражда правото
да развали сделката и да иска обратно връщане на платеното. И тук идва големият
проблем за купувача – че по свое желение се е съгласил на окончателна цена от
14 000евро, вместо реалната по предварителен договор от 48 000евро,
над три пъти по-ниска. При това положение с разваляне на сделката той ще може
да получи обратно само и единствено окончателното по прехвърлителния договор от
14 000евро. Без да коментира вероятната фискална и житейска причина за
тези свои действия, съдът приема, че чрез тях купувачът сам се е поставил в неизгодна
ситуация и следва да понесе и последиците й. Ако все пак се домогва да защити
правната си сфера, то със сигурност отговорността не е на ответника, при
конкретните данни по делото.
И още нещо –
буквалното тълкуване на клаузата на чл.6 от договора буди известни съмнения
изобщо в какви случаи тя е приложима. Текстът на клаузата „при неизрядност на
представените документи“ е неясен. Макар това да води до нужда от съвкупно
тълкуване на всички клаузи, в насока неизрядност досежно собствеността на
продавача, неяснотата е още един аргумент за неприложимост спрямо ответника по
делото, поне при исковите данни.
В заключение по изложените групи съображения съдът преценява искът,
предявен по делото, за неоснователен и недоказан, поради което същият следва да
бъде отхвърлен в неговата цялост.
По разноските: Въпреки изхода по спора в полза на ответника не следва
да се писъждат разноски, поради липсата на искане и на доказателства за такива.
Воден от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
иска на Н.Д.К.,
ЕГН**********, за осъждането на отв. „К. и.“
ЕООД, ЕИК***, за
заплащане на сума в размер на 2808.00лв.
– обезщетение по чл.6 от договор от 08.04.2014г.
за депозит за подготовка, проучване и сключване на договор за купуване на имот
с посредник ответника, формирано в размер на платения комисион по договора и
дължимо поради неизпълнение от ответника на задължението му да проучи и
потвърди липсата на пречки за сключване на окончателен договор, ведно със
законната лихва върху сумата от предявяване на иска – 10.04.2019г. до пълното й изплащане,
на осн. чл.92 ЗЗД вр. чл.82 ЗЗД.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна, в двуседмичен
срок от получаване на съобщението.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:…………