№ 4036
гр. *, 19.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на втори
декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Таня К.
при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова
като разгледа докладваното от Таня К. Гражданско дело № 20213110118259
по описа за 2021 година
Производството е образувано по предявен иск от Етажна собственост с
адм. адрес гр. * комплекс „* * 2“, представлявана от управителя „*“ ЕООД,
ЕИК *, срещу К. Ц. Т. с постоянен адрес: гр. *, установителен иск, с който се
претендира приемане на установено между страните, че ответникът дължи на
ищеца, следните парични суми: сумата от 323,60лв., представляваща
незаплатени суми, формирана като сбор от следните суми: за хонорар за
домоуправител от по 7,50лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до
м.09.2021г., такса управление, поддръжка от по 64,45 лв. месечно за период
от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. и консумативни разходи за ток и вода от по
8,95лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. на общи части в
етажната собственост с адрес гр. * комплекс „* * 2“ за апартамент №5, за
период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г., за които суми е издадена по реда на чл.
410 от ГПК заповед за изпълнение №5844/19.10.2021 г. по ч.гр.д. №
15045/2021 г. по описа на ВРС, 50 състав, на основание чл. 422 вр. чл. 415,
ал.1 т. 3 от ГПК вр. чл. 48, ал.8 вр. чл.6, т.10 от ЗУЕС.
В исковата молба се твърди, че ответницата е собственик на апартамент
№ 5 на втори етаж във вх. 2 на ж.к. * * 2 с адм. адрес гр. *. На 11.05.2021г. е
било проведено ОС на ЕС. На него са били взети решения, с които е прието
решение за сключване на договор за поддръжка и управление на общите
части в сградата с *; решение за възлагане на управителите на ЕС да сключат
договор с избрана от тях фирма за поддръжка и управление, както и
определена годишната такса дължима от всеки от собствениците за
поддръжка и управление, както следва: хонорар за домоуправител от по
7,50лв. месечно за самостоятелен обект, такса управление, поддръжка от по
0,72лв. /кв.м./месец; и консумативни разходи за ток и вода от по 0,10лв. /кв.м.
1
/месец; и за фонд ремонт и обновяване – 4лв. годишно или по 0,33 лв./кв.м.
/месец. Било взето решение да се предприемат действия по събиране на
таксите при натрупване на дължими месечни такси над 250лв. за
самостоятелен обект. Твърди се, че в изпълнение на това решение ищецът е
избран и с него е бил сключен договор от представляващите ЕС, по силата на
който на него е било възложено да осъществява управлението, поддръжката и
почистването на жилищния комплекс и общите части срещу възнаграждение.
На ищеца е било възложено и да осъществява контрол по събиране на
таксите. Твърди, че по силата на договора, УС на ЕС му е делегирал част от
правомощията си свързани със събиране на дължимите такси, вкл. чрез
съдебни процеси, за което на ищеца е било издадено и изрично пълномощно.
Твърди, че ответницата не е изпълнявала взетите решения на ОС на ЕС по
заплащане на дължимите такси за поддръжка и управление, и фонд ремонт за
процесния период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г., като посочва начина на
формиране на задължението. Предвид липсата на инициирано производство
по чл. 40 от ЗУЕС настоява, че решението на ОС е влязло в сила на 11.05.2021
г. За събиране на вземането си, ищецът се снабдил със заповед за изпълнение
по чл. 410 ГПК, срещу която ответницата възразила в срок. Сочи се, че след
издаване на заповедта за изпълнение на 29.11.2021 г. ответницата е
извършила частично плащане в размер на 118,16лв. , представляващо такса за
фонд „Ремонт и обновяване за периода м.06.2020 –м. 09.2021 г., с което е
направила изявление за признание на вземането. Молбата е за уважаване на
исковата претенция. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба. На
първо място се сочи недопустимост на иска, доколкото липсвали
доказателства, че дружеството е било вписано в регистъра на община * като
управител на ЕС. Не бил представен договор за възлагане и управление.
Липсвали доказателства относно броя на етажните собствености,
регистрирани в община * и за коя ЕС се касае, доколкото от протокола от ОС
от 11.05.2021 г. било свикано общо , а били налице осем входа. Намира , че не
са спазени изискванията на ЗУЕС, за да се приемело, че е налице комплекс от
затворен ти, поради което незаконосъобразно били изчислени процентите от
общите части на сградата и броя присъствали на ОС. Намира, че взетите
решения са нищожни. Оспорва решенията на ОС, тъй като не бил налице
необходимия кворум за избор на професионален домоуправител, поради
което решението за избор на управител, сключване на договор и решение за
събиране на вземанията по съдебен ред не било легитимно. Липсвало
упълномощаване от ОС за водене на съдебно производство. Намира, че ОС е
надхвърлило компетентността си. Процедурата била опорочена, поради което
решението на ОС – нищожно. Настоява се, че не са спазени изискванията на
ЗУЕС за наличие на договор с нотариална заверка на подписите за поддръжка
на затворен комплекс. Не било налице и валидно гласуване, тъй като нямало
реално изчисляване на процентните идеални части от общите части гласували
във всеки вход поотделно. Твърди, че в случая не дължи разходи по
2
управление и поддръжка, тъй като следвало да намери приложение
разпоредбата на чл. 51, ал.2 вр. ал. 3 ЗУЕС. Ответницата не обитавала имота и
никога не била живяла в него от датата на закупуването му. Оспорва се, че
таксите за поддръжка и управление да са дължими, независимо от
обитаемостта на самостоятелния обект , тъй като счита, че разпоредбата на
чл. 51, ал. 2 от ЗУЕС е императивна и ОС на ЕС не може да вземе различно
решение. Оспорва се реалното изпълнение на договора за поддръжка, поради
липса на представени фактури, трудови договори и други, които да
удостоверявали изискуемост на задължението. Искането е за отхвърляне на
исковата претенция и присъждане на разноски.
В проведеното открито съдебно заседание ищецът не изпраща
представител. Депозирана е писмена молба, в която излага подробни
съображения по същество на спора.
Ответникът в съдебно заседание не се явява и не изпраща представител.
Депозирана е писмена молба, с която изразява становище по същество на
спора.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните, съдът приема за установено следното от
фактическа и правна страна:
Предявеният иск намира правното си основание в разпоредбата на чл.
422 вр. чл. 415, ал.1 т. 3 от ГПК вр. чл. 48, ал.8 вр. чл.6, т.10 от ЗУЕС.
С оглед предявяване на иска в преклузивния едномесечен срок, съдът
намира предявения иск за допустим, видно от приобщеното ч.гр.д.
№15045/2021 г. на ВРС, 50 състав.
За успешното провеждане на така предявеният иск в тежест на ищеца е
да установи при условия на пълно и главно доказване, че ответницата е
собственик на обект във вх. 2 на ж.к. „* *“ 2 с адм. адрес гр. *, която е в
режим на етажна собственост; валидно взети решения от проведено ОС на ЕС
на 11.05.2021г. за възлагане дейности по поддръжка общите части на сградата
на ищеца, за определяне размера на таксите за поддръжка и управление, фонд
ремонт и режийни разходи; валидно сключен договор от управителите на ЕС
с ищеца договор за поддръжка и управление, в изпълнение на който се търси
плащане на процесните суми и надлежно упълномощаване от УС на ЕС за
събиране на тези суми от ищеца; размер на задълженията и падеж на
плащането им.
За отблъскване на исковата претенция ответникът следва да установи
наведените от него положителни правоизключващи и правопогасяващи
възражения по исковете, от които черпи благоприятни за себе си правни
последици и в частност твърденията си, че е пребивавала в етажната
собственост не повече от 30 дни в рамките на всяка една календарна година.
Между страните не е имало спор, а и от ангажираните писмени
доказателства се установява, че ответницата с договор за покупко-продажба,
обективиран от 16.06.2006г. е придобила право на строеж на апартамент № 5,
находящ се във вх. 2, ет. 2 на жилищна сграда с адм. адрес гр. *, с площ от
3
79,55кв.м., ведно с 2,3597%ид.ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж.
С решение №2 на ОС на ЕС от 11.05.2021г. е прието таксите за
поддръжка и управление на общите части в комплекса да се формират, както
следва: хонорар за домоуправител от по 7,50лв. месечно за самостоятелен
обект, такса управление, поддръжка от по 0,72лв. /кв.м./месец; и
консумативни разходи за ток и вода от по 0,10лв. /кв.м. /месец; и за фонд
ремонт и обновяване – 4лв. годишно или по 0,33 лв./кв.м. /месец. Посочено
е,че таксите за поддръжка и управление на общите части са дължими
независимо от обитаемостта на самостоятелния обект. Със същото решение е
прието действия по събиране на таксите при натрупване на дължими месечни
такси над 250лв. за самостоятелен обект да се осъществяват от „*“ ЕООД.
С решението под т.4 е прието да бъде сключен договор за поддръжка и
управление на ОЧ с „*“ ЕООД за срок от две години при месечно
възнаграждение от 795лв. или по 7,5 лв. на обект. В т.5 е възложено на
собственик в етажната собственост * да сключи договор за поддръжка и
управление на ОЧ с „*“ ЕООД при цени и условия, одобрени от ОС.
С решение под т. 2 от 15.08.2022 г. от решение на ОС на ЕС е прието да
бъде сключен договор за поддръжка и управление на ОЧ с „*“ ЕООД за срок
от една години при месечно възнаграждение от 360лв. или по 7,50 лв. на
обект и е възложено на собственик в етажната собственост * да сключи
договор за поддръжка и управление на ОЧ с „*“ ЕООД при цени и условия,
одобрени от ОС. Прието е идентично решение таксите за поддръжка и
управление на общите части в комплекса да се формират, както следва:
хонорар за домоуправител от по 7,50лв. месечно за самостоятелен обект,
такса управление, поддръжка от по 0,72лв. /кв.м./месец; и консумативни
разходи за ток и вода от по 0,10лв. /кв.м. /месец; и за фонд ремонт и
обновяване – 4лв. годишно или по 0,33 лв./кв.м. /месец. Посочено е,че таксите
за поддръжка и управление на общите части са дължими независимо от
обитаемостта на самостоятелния обект, както и да се предприемат действия
по събиране на вземанията.
Видно от писмо изх. №М-596/15.06.2022 г. от ВиК – *, за имот с адрес
гр. * комплекс „* * 2“ за апартамент №5 не са установени потребени
количества водопотреление и плащания за предоставени ВиК услуги.
Съгласно справката за потребление за период от м.06.2021 г. до
м.09.2021 г., издадена от * АД, в обект с адрес гр. * комплекс „* * 2“ за
апартамент №5, няма консумирана ел. енергия.
От представения договор за управление и поддръжка от 16.08.2022 г. се
установява, че собственикът, чиито правомощия са му възложени от ОС е
сключил такъв договор с „*“ ЕООД с параметрите, приети от ОС от
15.08.2022г.
Съгласно експертното заключение по приетата по делото съдебно-
счетоводна експертиза договорените суми за поддръжка и управление
възлизат на 441,76лв. На 23.11.2021 г. са заплатени 4 вноски за фонд ремонт и
4
обновяване в общ размер на 117,40лв. Остатъкът от 322,47 лв. се отнася за
хонорорар на домоуправителя от 30лв., месечна вноска за такса поддръжка и
потребление за м.06, 07ю, м.08 и м.09 .
Представена е книга на собствениците, в която липсва отбелязване от
ответника относно обитаемостта на обекта.
Въз основа на така изложеното съдът достига до следните правни
изводи:
Няма спор по делото, че решенията на ОС на ЕС от 11.05.2021г. и
15.08.2022г. са влезли в сила като неоспорени по реда на чл. 40 ЗУЕС, като
доказателства в тази връзка не са ангажирани. В случая макар и да твърди
обратното, изложените възражения от ответната страна касаят материалната
незаконосъобразност на решенията на ОС, а не тяхната нищожност, поради
което е приложим срока по чл.40 ЗУЕС. С оглед на това, в настоящото
производство ответницата няма правна възможност да възразява за
незаконосъобразност на така взетите решения, поради което същите не следва
а бъдат обсъждани /така решение № 39 от 19.02.2013г. по гр.д.№ 657/2012г.
на ВКС, І г.о. и определение № 194/26.02.2016г. на ВКС по т. д. №
2280/2015г., I т.о., ТК на ВКС и др./.
Защитната теза на ответника, че не е налице валиден договор за
поддръжка и управление с „*“ ЕООД се опровергава от ангажираните по
делото доказателства /договор от 16.08.2022 г./ Същият е сключен в
изпълнение на валидно взето решение на ОС, което не е оспорено и е влязло в
сила, и обвързва етажните собственици. На етажния собственик са възложени
правомощия да сключи договора, което не противоречи на закона. Отделно на
дружеството са възложени правомощия по събиране на вземанията към ЕС,
поради което съдът намира, че настоящото производство е валидно учредено
и ищцовото дружество разполага с представителна власт.
Основният спорен по делото въпрос е относно валидността на приетото
решение на ОС на ЕС за това, че „таксите за поддръжка и управление на
общите части са дължими, независимо от обитаемостта на самостоятелния
обект“.
Съобразно разпоредбата на чл. 48, ал. 8 ЗУЕС за поддържане на общите
части на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите на
самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в
правилника за вътрешния ред, или с решение на общото събрание. В чл. 11,
ал. 1, т. 5 и т. 7 ЗУЕС е предвидена компетентност на ОС по отношение
определяне размера на паричните вноски за разходи за управлението и
поддържането на общите части на сградата и тези за фонд ремонт. В пар.1,
т.11 ДР на ЗУЕС е дадена дефиниция на понятието разходи за управление и
поддържане, а именно това са разходите за консумативни материали,
свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и
контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода,
отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други
разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на
5
сградата.
В случая, с решението на ОС от 11.05.2021г. и последващото такова е
определен размера на тази такса. В решението на ОС е посочено, че таксата е
дължима на кв.м. с фиксиран размер и същото е влязло в сила.
Ответницата е възразила срещу дължимостта на таксите за поддръжка и
управление с твърдения, че никога не е живяла в имота.
В подкрепа на твърденията си е ангажирала доказателства, а именно
удостоверение от ВиК * ООД за потреблението в процесния период и справка
за потребление на ел.енергия. Ищецът също не твърди, нито представя
доказателства, че ответницата е живяла в имота. Последният се позовава на
това, че ответницата не е вписала в книгата на собствениците, че не обитава
обекта, нито е уведомила писмено управителя. Съдът намира, че
неизпълнението на това задължение, не променя факта дали същата обитава
или не обекта в сграда в режим на ЕС и не може да обоснове дължимост на
сумата само поради неизпълнение на задължението за това.
Съобразно чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не се заплаща разходите за управление и
поддържане на общите части собственик, ползвател и обитател, който
пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една
календарна година, а съгласно ал. 3 ЗУЕС, дава правомощия на ОС да
освободи на 50 на сто от задължението за плащане на разходите за
управление и поддържане на общите части етажен собственик, който отсъства
повече от 30 дни в рамките на една календарна година, за времето на
отсъствието му.
Цитираната разпоредба на закона е императивна /така определение по
гр.д. № 630/2011г. на ВКС, I ГО, решение по в.гр.д. № 1873/2019г. на ВОС и
др/. Последното означава, че страните не могат да се отклоняват от така
постановеното в ЗУЕС и да приемат решения, които да противоречат на
същата.
Следователно, приетото решение на ОС, че „таксите за поддръжка и
управление на общите части са дължими независимо от обитаемостта на
самостоятелния обект“, противоречи на закона, т.е. същото е нищожно и не
обвързва етажния собственик. Установи се, че ответницата не обитава имота,
поради което съдът намира, че същата не дължи такси за поддръжка и
управление, и режийни разноски за периода.
С оглед изложеното съдът намира, че искът за сумата от 323,60лв.,
представляваща незаплатени суми, формирана като сбор от следните суми: за
хонорар за домоуправител от по 7,50лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до
м.09.2021г., такса управление, поддръжка от по 64,45 лв. месечно за период
от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. и консумативни разходи за ток и вода от по
8,95лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. на общи части в
етажната собственост с адрес гр. * комплекс „* * 2“ за апартамент №5, за
период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г., следва да се отхвърли като
неоснователен.
Съобразно т.12 ТР № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, следва да се
6
произнесе по разноски в заповедното производство.
На основание чл. 78, ал.3 ГПК ответникът има право на разноски.
Претендират се такива за адв. възнаграждение от 360лева за осъществено
процесуално представителство по заповедното производство по сключен
договор за правна защита и съдействие от 16.1.2021г., адв. възнаграждение от
360лева за осъществено процесуално представителство по исковото
производство по сключен договор за правна защита и съдействие от
17.03.2022 г.
Направено е възражение за прекомерност на адв. хонорари. Предвид
формиращата се трайна съдебна практика относно размера на адв.
възнаграждение дължимо за подаване на възражение по чл. 414 ГПК /пр.
определения по в.ч.т.д. № 14/2017г. на Апелативен съд – *, в.ч.т.д. №
1854/2019г. на ВОС, в.ч.т.д. № 199/2017г. на ВОС и др./ съдът намира, че
възнаграждението следва да се определи в размер на 50лева, съгл. чл. 6, ал. 1
вр. пар.1 от ДР към Наредба 1/2004г. за минималните размери на адв.
възнаграждения. По отношение на адв. възнаграждение за исковото
производство съдът съобрази, че минималният му размер определен съгласно
чл. 7, ал.2, т. 3 от Наредба № 1/2004г. възлиза на 360лева с ДДС, което
съответства на претендирания от ответника размер.
С оглед изложеното в полза на ответника следва да се присъдят
разноски за заповедното производство от 50лева, а за исковото 360лева, или
общо 410лева.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Етажна собственост с адм. адрес гр. *
комплекс „* * 2“, представлявана от управителя „*“ ЕООД, ЕИК *, срещу К.
Ц. Т., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. *, установителен иск, с който се
претендира приемане на установено между страните, че ответникът дължи на
ищеца, следните парични суми: сумата от 323,60лв., представляваща
незаплатени суми, формирана като сбор от следните суми: за хонорар за
домоуправител от по 7,50лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до
м.09.2021г., такса управление, поддръжка от по 64,45 лв. месечно за период
от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. и консумативни разходи за ток и вода от по
8,95лв. месечно за период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г. на общи части в
етажната собственост с адрес гр. * комплекс „* * 2“ за апартамент №5, за
период от м. 06.2021 г. до м.09.2021г., за които суми е издадена по реда на чл.
410 от ГПК заповед за изпълнение №5844/19.10.2021 г. по ч.гр.д. № 5045/2021
г. по описа на ВРС, 50 състав, на основание чл. 422 вр. чл. 415, ал.1 т. 3 от
ГПК вр. чл. 48, ал.8 вр. чл.6, т.10 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост с адм. адрес гр. * комплекс „* * 2“,
представлявана от управителя „*“ ЕООД, ЕИК *, да заплати на К. Ц. Т., ЕГН
********** сумата от общо 410лева, от която 360лева, представляваща
7
направени разноски за исковото производство пред настоящата инстанция и
50лева, представляваща направени в производството по ч.гр.д. № ч.гр.д.
№15045/2021 г. на ВРС, 50 състав съдебно- деловодни разноски, съразмерно
отхвърлената част на иска, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред
Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните на основание чл. 7, ал. 2
от ГПК.
Съдия при Районен съд – *: _______________________
8