Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 20.02.2020г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 7 състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и седми януари две
хиляди и двадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ГАЛЯ АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря Ивелина Атанасова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
9718/2019година по описа на Варненски районен съд, за да се произнесе,
съобрази следното:
Производството е образувано по предявен
от „М.Г.Пропъртис- 2010“ ООД, ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление ***, офис 1 срещу
Й.М.Б., ЕГН ********** с адрес *** иск с правно основание чл. 79 вр. чл. 286 ЗЗД за осъждане ответника да заплати на ищеца
сумата от 2500лева, представляваща
дължимо възнаграждение по договор за поръчка /посредничество при закупуване на
недвижим имот/ сключен в писмена форма на 09.10.2017г., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на
подаване на исковата молба в съда- 21.06.2019г. до окончателното изплащане на
задължението.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения
изложени в обстоятелствената част на исковата и уточняващи я молби: На
09.10.2017г. сключил с ответника договор за поръчка в писмен вид. По силата на
договора ищецът като посредник поел задължение срещу възнаграждение от 2500лева
да предостави на ответника като възложител подходящи оферти и да организира
оглед на оферираните имоти. На основание чл. 2 от договора поел задължение да
осигури техническото обслужване на сделката до сключване на окончателен договор
за покупка на избрания от ответника имот представляващ ап. 19 на адрес гр.
Варна, ул. Феликс Каниц № 17, ет. 4 при оферта цена от 65х.евро и уговорена
такава от 62500евро. Съгласно чл.3, дължимото възнаграждение за посредничество
е следвало да бъде платено в деня на подписване на договора за покупко-
продажба на избрания имот. Посочва, че за така уговореното възнаграждение е
издал фактура № 43/09.10.2017г. Твърди да е изправна страна по договора и е
изпълнил задълженията си по чл. 1 и чл. 2 от договора. Негов представител е
свързал продавача и купувача и е участвал в преговорите относно цената и
бъдещата продажба. Предварителният договор за продажбата на имота е бил
подписан в офиса му и негов представител е участвал активно и съдействал в
кредитирането на купувача. Твърди, че на 11.10.2017г. ответникът е придобил
правото на собственост върху оферирания от него имот. Въпреки, че е изпълнил
поетите задължения по договора твърди, че ответникът не е изпълнил своето по
заплащане на уговореното възнаграждение, нито на уговорения падеж, нито след
като е бил изрично поканен да стори това. Искането е за уважаване на исковата
претенция и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, с
който искът се оспорва като неоснователен. Потвърждава, че е закупил посочения
имот, за което ищецът е посредничил срещу уговорено възнаграждение от 2500лева.
Оспорва обаче това посредничество да е осъществено по сочения договор от
09.10.2017г. В тази връзка твърди, че договорът за посредничество е сключен на
28.05.2017г. в един екземпляр задържан от ответното дружеството. Срокът, в
който е следвало да се плати дължимото възнаграждение е уговорен да е 30дни от
сключване на предварителния договор, когато е следвало да се сключи и
окончателният договор. Твърди, че на 30.05.2017г. е бил сключен предварителният
договор за покупката на имота, подготвен и предоставен от ищеца. В този договор
е било записано, че върху имота няма тежести, че владението му следва да бъде
предадено на 30.06.2017г., когато е следвало да се сключи и окончателния
договор. Дни преди датата за сключване на окончателния договор било установено,
че върху него има наложена възбрана. Ответникът решил да не разваля договора,
доколкото получил уверение от представляващия ответното дружество Мария И., че
платеното капаро няма да бъде върнато от продавачите. Благодарение на усилията
на майката на ответника, наложената възбрана била вдигната, но това довело до
сключване на окончателния договор със закъснение в сравнение в първоначално
уговореното. Затова твърди, че посредническите услуги са били предоставени
лошо, със закъснение и ако не е била майка му, чрез действията на която е била
вдигната възбраната, то до сключване на окончателен договор изобщо е нямало да
се стигне. Твърди, че в периода м.05-м.10.2017г. Мария И. е получавала от
ответника лекарски консултации, с уговорка, че дължимото за тях възнаграждение
ще бъде прихващано от дължимото по договора за посредничество възнаграждение. В
тази връзка се сочи, че Мария И. е постигнала с ответника уговорка, че
дължимото възнаграждение ще бъде 800лева. На 09.10.2017г. по уговорка на майка
му и Мария И., ответникът посетил офиса на ищцовото дружество. Бил уведомен от
майка си, че е говорила с И. за намаляване на възнаграждението. Посочва, че в
офиса на дружеството са му били дадени за подпис договор и фактура, като И. го
въвела в заблуждение, че майка му знае за този договор, че са се разбрали с нея
за корекция на дължимата сума и че подписва именно това. Подписал договора и
фактурата, които твърди, че не са му била дадени да ги прочете, нито получил
екземпляр за него. Подписвайки ги сочи да е бил с убеждението, че подписва
договор за 800лева възнаграждение, поради което счита, че е бил въведен в
заблуждение при подписване на тези документи и волята му е опорочена. Искането
е за отхвърляне на исковата претенция, респ. намаляване размера на дължимото
възнаграждение. Претендира разноски.
В открито съдебно
исковата молба и отговора се поддържат от процесуалните представители на
страните.
По реда на чл. 145 ГПК в
първото съдебно заседание, ищецът е уточнил, че договорът за поръчка е бил
сключен в устна форма на 29.04.2017година, като задълженията за посредника по
него са идентични с тези уговорени между страните в чл. 1 и чл. 2 от подписания
договор от 09.10.2017г. Уговореното възнаграждение е било в размер на 3 % от
окончателно договорената цена по сделката, като при подписване на договора в
писмена форма на 09.10.2017г. страните са постигнали споразумение за
възнаграждение в размер на 2500 лева, т.е по- малко от първоначално
уговореното. Твърди, че е изпълнил задълженията си по договора за поръчка, така
както са посочени в чл. 1 и чл. 2 от договора. В тази връзка оспорва
твърденията за лошо изпълнение, че ответникът е бил поставен в заблуждение или
измамен за стойността на договора за поръчка, както, че не е даден екземпляр от
договора на ответника. Оспорва да е имал задължения да установява, респективно
проверява за тежести върху имота, както и че върху имота предмет на сделката е
имало тежести, които да пречат за нейното изповядване. Твърди, че причината за
по- късното сключване на нотариалния акт по уговореното по предварителния
договор е било по вина на купувача ответник, който не е разполагал с нужните
средства за плащане на продажната цена, включително и на нотариалните такси за
изповядване на сделката, което е станало причина стойността на имота да се
намали с 2500 евро, както и възнаграждението му. Твърди, че към предварителния
договор е подписан анекс на 09.10.17г. с уточнение на направените изменения за
цена, срокове, дата и час за изповядване и предаване на владението на имота.
Ответникът не оспорва, че ищецът е осигурил техническото обслужване на
сделката, но сочи че не е бил уведомен от ищеца за наложената възбрана върху
имота и не е получил съдействие по заличаването й. Това е станало причина за
изповядване на сделката по- късно, поради което и не е успял своевременно да
направи ремонт и намери квартиранти, от което търпял щети, които не били
предмет на настоящия спор. Това забавяне създало опасност и от възникване на
задължение за неустойка към банката по отпуснатия кредит. Предвид соченото лошо
изпълнение счита, че дължимото възнаграждение следва да бъде определено на
сумата от 500лева. Твърди, че уговорката
изначално е била за възнаграждение от 2500лева и че именно ищецът е имал
задължение да извади удостоверение за тежести, до която не се стигнало, тъй
като той е установил такива. Счита, че макар и юридически тежестта да не е
такава, която да спира изповядването на сделката, то житейски е послужило като
аргумент за проточването на сделката, още повече, че в предварителния договор
било посочено, че върху имота няма тежести. Оспорва да е налице вина на
купувача, както и да е имало подписан анекс между страните. Посочва, че
действително е закупил имота чрез кредит, но твърди своевременно да е
разполагал със средства за това.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства, съобрази становищата на
страните и въз основа на приложимия закон, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 286 ЗЗД с предмет дължимо възнаграждение по
договор за посредничество за закупуване на недвижим имот, от който са породени,
както задължения за фактически, така и за правни действия.
Основателността на заявената
претенция, съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, възлага
на ищеца при условията на пълно и главно доказване следва да установи следните
факти от фактическия състав на правото му, а именно: наличие на валидно сключен на 09.10.2017г. с
ответника писмен договор за поръчка /посредничество за закупуване на недвижим
имот/ със сочените параметри; изправността си по договора, а именно че е
изпълнил точно /в качествено и времево отношение/ задълженията си по договора;
че по договора е уговорена дължимост на възнаграждение и неговия размер. Успешно проведеното им доказване възлага в тежест на ответника да докаже
своите положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения по иска, от
които черпи благоприятни за себе си правни последици и в частност твърденията си, че подписаният между
страните договор е от дата 28.05.2017г., че е подписал договора от 09.10.2017г.
и издадената фактура № 43/09.10.2017г. под влияние на невярната представа
относно съдържанието и последиците от сделката, а именно че уговаря дължимо
възнаграждение от 800лева, като заблуждението е предизвикано от Мария И., както
и че сделката е сключена именно поради това заблуждение; съразмерност между
обема на соченото неизпълнение в качествено и времево отношение към общо
уговорения предмет на поръчката.
От ангажираните по
делото доказателства се установява следната фактическа обстановка:
На 09.10.2017г. между
страните е сключен в писмена форма договор за поръчка, по който ответникът като
възложител е натоварил ищеца да му предостави подходящи оферти и организира
огледи на оферирани имоти /чл.1./. В чл. 2 е уговорено, че при желание от
страна на възложителя, посредникът се задължава да осигури и техническото
обслужване на сделката до сключване на окончателен договор за покупка на
избрания имот- апартамент 19, находящ се в гр. Варна, ул. Феликс Каниц № 17,
ет. 4. В чл.3 страните уговорили дължимото от възложителя възнаграждение от
2500лева платима в деня на подписване на договор за покупко- продажба на
избрания имот пред нотариус. На същата дата е издадена и фактура за дължимото
възнаграждение. И двата документа носят подпис на ответника, чиято автентичност
не е била оспорена, поради което и съдът приема, че страните са валидно
обвързани от твърдяното облигационно правоотношение.
Между страните е нямало
спор и на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК е било обявено, че ищецът е
изправна страна по договорното правоотношение като е изпълнил задълженията си
по чл. 1 и чл. 2 от договора.
На 30.05.2017г.
ответникът е сключил предварителен договор за покупко- продажба на апартамент
19, находящ се в гр. Варна, ул. Феликс Каниц № 17, ет. 4 при цена от
65хил.евро. С Анекс от 09.10.2017г. към предварителния договор от 30.05.2017г.
е предоговорен размерът на продажната цена от
65хил.евро на 62500евро, начин на плащане на продажната цена, дата на сключване
на окончателния договор и дата на предаване на владението върху имота. Автентичността
на подписа на подписа на ответника върху анекса е била оспорена, но това
доказване е неуспешно проведено. Ответникът, чиято е била доказателствената
тежест не е ангажирал доказателства. Затова и съдът приема, че документът е
автентичен и формалната му доказателствена сила не е опровергана. Праводателите на ответника са се легитимирали като собственици
въз основа на договор за покупко- продажба по НА № 175/03.06.2003г. От справка
от АВп се установява, че върху имота е имало вписана
възбрана на 03.04.2009г., въз основа на издадена обезпечителна заповед по гр.д.
№ 2368/2008г. по описа на ВОС по искане на Мария Йорданова с длъжник Маруся Катева, праводател на праводателите на ответника. Вписването на заличаване на
възбрана е извършено на 29.09.2017г., въз основа на определение на съда от
11.09.2017г. и по молба на праводателя на ответника.
Същевременно, от издадено на 09.06.2017г. удостоверение от АВп
е видно, че по партидата на праводателя на ответника
няма вписвания, отбелязвания и заличавания на тежести и права за периода
01.06.2007г. до 08.06.2017г. Окончателният договор е бил сключен на
11.10.2017г. обективиран в НА № 196/11.10.2017г., а
продажната цена е уговорено, че ще бъде платена по банков път със средства от
банков ипотечен кредит от 09.10.2017г. сключен с Уникредит
Булбанк АД. На 09.10.2017г. ответникът е сключил и договор за банков ипотечен
кредит с пълна отговорност на физическо лице с Уникредит
Булбанк АД.
За установяване
твърденията на страните относно действителните уговорки по договора, респ.
причините за забавяне сключването на окончателния договор, по искане на
страните са ангажирани гласни доказателства- показанията на св. Яна Михайлова
/водена от ищеца/ и Милена Боева /майка на ответника/. Св. Михайлова е продавач
по сключения договор за покупко- продажба на процесния недвижим имот с
ответника. Разказва, че ответникът е извършил два огледа на имота заедно с
брокер. Уговорена била цена от 65хил.евро. В края на м.май 2017г. подписали
предварителен договор, като брокерката му казала, че
ще му съдейства при нужда за отпускане кредит за капарото. Върху имота нямало
тежести, тъй като съпругът й вадил документ от Агенцията по вписванията и го
дал на брокерката. Окончателната сделка сключили м.
октомври, когато подписали и анекс към предварителния договор в офиса на брокерката. По спомен, ответникът подписал и фактура за
неговата част от възнаграждението към брокера, което по предварителни уговорки
било 3% от стойността на сделката. Св. Боева разказва, че се познава с брокерката Мария И.. Предложила й за покупка апартамент.
Синът й ходел по огледи. Уговорката й с Мария И. била за 1,5% възнаграждение,
или половината от това, което вземали другите. Пет дена преди сключване на
окончателния договор в края на юни, Мария я попитала дали познава бившата
съпруга на Ицо ламята, защото апартаментът, за който сключили предварителен
договор бил запориран от нея. Говорила със сина си да
се откажат от договора и да си искат капарото, при което Мария й казвала
първоначално, че когато кажат ще им се върне капарото, но впоследствие им
казала, че ако се откажат от сделката няма да могат да си върнат капарото,
защото продавачите го изхарчили. Свидетелката се свързала с жената, по чието
искане бил запориран имота и възбраната била вдигната
още на другия ден. Посочва, че Мария й поискала брокерско възнаграждение от
2500лева. Понеже ги нямала тези пари, нито синът й, който тогава сменял работа
и нямал доходи, съотв. и покупката на апартамента се
забавила и не могли да го дават под наем, свидетелката помолила Мария да й го
плати за 25месеца по 100лева. Мария й казала, че си иска парите веднага.
Посочва, че разговор за друг размер на възнаграждението, различен от 1,5% с
Мария не били водили. Едва след сделката и от настоящото дело разбрали, че
всъщност Мария иска възнаграждение от 2500лева. Посочва, че синът й имал лошо
кредитно досие в банка ДСК, но това било оправено за два дни и на 30май му бил
отпуснат кредит, с който платили капарото. Мария съдействала да се оправи
кредитното му досие.
Спорният въпрос между
страните е дали се дължи на ищеца възнаграждение в търсения размер по договора,
опорочена ли е била волята на ответника при подписване на договора и налице ли
е лошо изпълнение на задълженията на посредника по договора, обосноваващо
намаляване размера на уговореното възнаграждение.
Съгласно чл. 280 ЗЗД с
договор за поръчка довереникът се задължава да извърши за сметка на доверителя
възложените му от последния действия, като чл. 286 ЗЗД предвижда, че на довереника се дължи
възнаграждение, когато това е уговорено. В случая, както се посочи
между страните е бил сключен в писмена форма договор за поръчка на
09.10.2017г., в който страните са уговорили дължимост на възнаграждение във
фиксиран размер от 2500лева. Страните не са спорили, че дефакто
са влезли в договорно правоотношение с предмет посредничество при покупка на
имота, предхождащо датата на сключения писмен договор. Това се установява и от
всички ангажирани доказателства, доколкото очевидно е, че изпълнението на така
възложената работа е започнато края на м.април 2017г. И тъй като окончателното
изпълнение на възложената работа е след сключването на писмения договор /на
09.10.2017г. е сключен анекс към предварителния договор, а окончателния договор
е сключен на 11.10.2017г./, то следва да се приеме, че с подписването на
договора за посредничество на 09.10.2017г., реално страните окончателно са изразили
волята си относно съществените параметри на сключения между тях договор, вкл. и
за падеж на изпълнение на задължението за плащане на дължимото възнаграждение-
деня на подписване на договора за покупко- продажба. Писмената му форма в
случая е само такава за доказване, поради което и съдът приема, че
действителният размер на уговореното възнаграждение е този посочен в писмения
договор. Възражението на ответника, че е подписал договора поради измама-
погрешно създадена представа от Мария И., че подписва със съзнание, че уговаря
възнаграждение от 800лева, съдът намира за недоказано. Ответникът не е
ангажирал годни доказателства за установяване на тези си твърдения. Събраните в
този смисъл гласни доказателства не са информативни.
Недоказано се явява възражението на ответника за лошо изпълнение на
поръчаното. Възражението на ищеца, че не е поемал задължение за проверка имота
за тежести е неоснователно. Обемът на възложената работа включва и техническо
обслужване на сделката, т.е набавяне на всички нужни документи по окончателното
изповядване на сделката в нотариална форма. Естеството на тази работа и
предмета на дейност на посредника не оставя съмнение, че техническо обслужване
на сделката включва и проверка правата на праводателите,
респ. за евентуални такива от трети лица. Че това е така се установява и от
обстоятелството, че продавачът на 09.06.2017г. се е снабдил с такъв документ и
го е предал на брокера- посредник. С това всъщност брокерът е изпълнил
своевременно задължението си по проверка имота за тежести. За причините, поради
които очевидно съществувалата възбрана върху имота не е била отразена в
издадената на продавача справка от АВп, брокерът не
може да бъде държан отговорен. Нещо повече, при узнаване на това обстоятелство,
той е уведомил своевременно майката на ответника. А междувременно, праводателят е предприел и действия по отмяна на наложената
обезпечителна мярка „възбрана“ сезирайки съда с искане за това. И е факт, че на
11.09.2017г. съдът е отменил определението по допускане на обезпечението. От
ангажираните доказателства не се установява и забавата в сключването на
окончателния договор да се дължи на действия на ищеца, още повече че договорът
за кредит, чрез средствата от който е уговорено плащането на продажната цена е
сключен от ответника на 09.10.2017г., т.е два дни преди сключване на договора
за продажба в нотариална форма, което изключва твърденията за възникване на
евентуални вреди за неустойки към банката. Не без значение е и обстоятелството,
че самите страни по предварителния договор са подписали Анекс на 09.10.2017г.,
с който по тяхна воля, срокът за сключване на окончателния договор е бил
променен на 11.10.2017г. В заключение, съдът приема за недоказани твърденията
за лошо изпълнение задълженията на ищеца по сключения договор. Извън това,
съдът счита и че задължението на поръчващия да плати уговореното задължение не
отпада, ако и да е констатирано неточно изпълнение в хода на изпълнение на
поръчката. Това е така, защото законът дава други средства за защита на
поръчващия и в частност възможност за оттегляне на поръчката /като дължи
възнаграждение за работата извършена по оттеглянето- чл. 288 ЗЗД/, предсрочно
прекратяване на мандатното правоотношение, респ. разваляне на договора, от
които права няма данни поръчващия да се е ползвал. /така решение по гр.д. № 1486/2010г.
на ВКС/. В крайна сметка задължението
е изпълнено, а неточното му изпълнение би могло да обоснове само отговорност за
вреди, каквито не са предмет на обезщетяване в настоящото производство.
Ответникът не е твърдял да е изпълнил задължението си да плати дължимото
възнаграждение по договора за посредничество, поради което и искът се явява
доказан по основание и размер.
Предвид изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът
има право на поискани и доказани разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК,
съобразно който се претендират в настоящото производство100лева платена държавна
такса и 700лева адв. възнаграждение. Направено е възражение за прекомерност, което предвид липсата на
фактическа и правна сложност на спора, минималния размер на адв. възнаграждение
по чл.7, ал. 2, т.2 от Наредба № 1/2004г. за минималните размери на адв.
възнаграждения от 405лева, съдът намира за основателно. Адв.
възнаграждение следва да се редуцира до сумата от 500лева. Така общо за исковото производство следва да се присъдят разноски от 600лева.
В списъка по чл. 80 ГПК са посочени и разноски направени по ч.гр.д. №
7694/2019г. на ВРС в размер на 40лева платена държавна такса, нотариална такса
за покана от 120лева и 400лева адв. хонорар. Доказателства за направата на тези
разноски по делото не са представени. От направена от съда служебна справка в
деловодна програма е видно, че действително по ч.гр.д. № 7694/2019г. на ВРС,
съдът се е произнесъл положително по искане за допускане на обезпечение на
бъдещ иск- този предмет на настоящото производство, поради което и искането за
присъждане на 40лева държавна такса по ч.гр.д. № 7694/2019г. на ВРС следва да
бъде уважено. Останалите разноски не следва да се присъждат, защото липсват
представени по настоящото дело доказателства за тяхното реално извършване.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Й.М.Б., ЕГН ********** с адрес *** ДА
ЗАПЛАТИ на М.Г.Пропъртис- 2010“ ООД, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление ***, офис 1 сумата от 2500лева, представляваща дължимо
възнаграждение по договор за поръчка /посредничество при закупуване на недвижим
имот/ сключен между страните в писмена форма на 09.10.2017г., ведно със законната лихва върху сумата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда- 21.06.2019г. до
окончателното изплащане на задължението, на основание чл. 79 ЗЗД.
ОСЪЖДА Й.М.Б., ЕГН ********** ДА ЗАПЛАТИ на
М.Г.Пропъртис- 2010“ ООД, ЕИК ********* сумата от 640лева представляваща
сторени съдебно- деловодни разноски пред настоящата инстанция и по ч.гр.д. №
7694/2019г. по описа на ВРС, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ В РАЙОНЕН СЪД: