Р Е Ш Е
Н И Е
№
гр.Варна, …………...2018г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Варненският
административен съд, ШЕСТИ състав, в публично заседание на двадесет и първи февруари две хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател: ИВЕТА ПЕКОВА
и при участието на секретаря Добринка
Долчинкова, като разгледа докладваното от съдията Ивета Пекова адм.дело N 158 по описа за 2018 год., за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по реда
на чл.27 от ЗОС вр. чл.145 и сл. от АПК.
Образувано е по жалба на
„Автоекспрес“АД, ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр.Варна,
бул.“Вл.Варненчик“ №158, подадена чрез адв. Н., съдебен адрес-*** против
заповед № 4390/22.12.17г. на кмета на община Варна, с която на основание чл.44
ал.1 т.1 и т.8 и ал.2 ЗМСМА вр. чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и 3 ЗОС, чл.205
ал.1 ЗУТ се отчуждава част с площ 517 кв.м. от поземлен имот с идентификатор
10135.3516.151 по КККР на гр.Варна в частта й по т.3, в която е определено съгласно
чл.22 от ЗОС и §1 от ДР на ЗОС парично обезщетение в размер на 268218лв. Жалбоподателят
обжалва издадената заповед в частта й /по т.3/, с която за отчуждената част с
площ 517 кв.м. от собствения му имот е определено парично обезщетение в размер
на 268218лв., като моли да бъде изменена в обжалваната част, като се увеличи
размера на паричното обезщетение до действителното парично обезщетение по
смисъла на чл.22 ЗОС и §1 от ДР на ЗОС. Твърди, че в обжалваната част заповедта
е незаконосъобразна, оценката на имота е изготвена в нарушение на разпоредбите
на чл.22 и §1 ДР на ЗОС, като не е съобразена с конкретното предназначение на
имота преди одобряване на плана по чл.21 ЗОС, не е съобразена с пазарните цени
на намиращите се в близост имоти със сходни характеристики, при изготвянето на
оценката не са отчетени извършените продажби на съседни имоти, както и на част
от същия ПИ. В с.з. чрез процесуалния си представител адв.Н. моли да бъде
изменена обжалваната заповед в частта й за обезщетението, като сумата на
обезщетението бъде увеличена на 547 264лв., така както е по заключението
на вещото лице А. по вариант 4.1.2. Моли за присъждане на направените по делото
разноски.
Ответната страна кмета
на община Варна, чрез процесуалния си представител ю.к.С., оспорва жалбата.
Твърди, че оспорената заповед е издадена от компетентен орган, в рамките на
правомощията му, като при издаването й не са допуснати нарушения на
административнопроизводствените правила, спазена е процедурата по чл.25 ЗОС, а относно размера на определеното
обезщетение твърди, че е изготвено съобразно специфичните изисквания на чл.22 ЗОС и §1 от ДР на ЗОС и оценката на
административния орган с много малка разлика е потвърдена от в.л.А. по т.4.2.1
от заключението му.
След като разгледа
оплакванията, изложени в жалбата, доказателствата по делото и становищата на
страните, административният съд приема за установено от фактическа страна
следното:
Обжалва се заповед №
4390/22.12.17г. на кмета на община Варна в частта й по т.3, с която за
отчуждената част с площ 517 кв.м. от собствения му имот е определено парично
обезщетение в размер на 268218лв.
От нот.акт № 36/12.06.2007г.
се установява, че „Автоекспрес”АД е признато за собственик на недвижим имот във
гр.Варна, бул.”Владислав Варненчик” №158, представляващ дял І от поземлен имот
№ІІ-592 от кв.5 по плана на 26-ти микрорайон, с площ 3000кв.м., при граници –
бул.”Вл.Варненчик”, ул.”Акад. Андрей Сахаров”
и дял ІІ от същия имот. От нот.акт № 45/17.09.1999г. и нот.акт №
171/23.05.2001г. за поправката му се установява, че дружеството е учредило на
„ОМВ България”ЕООД възмездно и срочно
право на строеж върху собствения си недвижим имот при условията на акта.
От заповед № Г-39/01.04.1999г. на кмета на община Варна се установява, че
на основание чл.32 ал.1 т.1 и 3 от ЗТСУ вр.чл.6 т.7 ЗТСУ е одобрено изменение
на застроителния и регулационен план на част от 26 м-н на кв.1, 3, 3А, 4, 5А,
така както е показано на ситуационните съставки с черен, син и червен цвят. Със
заповед № Г-158/20.04.2007г. на основание Предписание №0204/29.03.2006г. на
Главен архитект на община Варна, чл.134 ал.2 ЗУТ вр.чл.129 ал.2 ЗУТ и чл.15
ал.3 ЗУТ и заповед № 0399/18.02.2002г. на кмета на община Варна е одобрен
ПУП-ПРЗ за УПИ V 590, 591- За обществено обслужване, УПИ VІІ 584-за гаражи, УПИ
VІІ 592-За автогара, бензиностанция, газостанция от кв.5 по плана на 26
микрорайон, гр.Варна, както е показано на скицата с червен, черен, зелен и син
цвят. От констативен протокол от 09.05.2007г. на комисия на при район
„Младост“-община Варна се установява, че е констатирано, че в законно
определения срок не е постъпила жалба против заповед № Г-158/20.04.2007г. и
същата е влязла в сила. Представени са и доказателства, че отчуждителното
производство по прилагане на плана/одобрен със заповед № Г-39/01.04.1999г. /е
започнало в сроковете по чл.208 ал.1 ЗУТ- заповеди № 1900/02.08.2005г. и
№1901/02.08.2005г., ведно с доказателства за извършено плащане по тях, които
касаят започнал етап по изграждането на един и същ линеен обект- разширението
на бул.“Левски“, както и решение на Общински съвет, с оглед действащата към
издаването им разпоредба на чл.23 ал.1 ЗОС.
От представените по делото публикации се установява, че на основание чл.25
ал.1 ЗОС, е публикувана обява в два централни и един местен ежедневник, с която
собствениците на недвижими поземлени имоти са уведомени за предстояща процедура
по принудително отчуждаване по Глава ІІІ от ЗОС, попадащи в обект:“Изграждане
на бул.“Васил Левски“ в участъка от ул.“Подвис“ до ул.“Девня“, район
„Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“, гр.Варна с възложител община
Варна“, предвиждащ изграждането на обект публична общинска собственост за
задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг
начин, включително и жалбоподателя, собственик на ПИ 10135.3516.152, площ за
отчуждаване -1513 кв.м. и ПИ 10135.3516.151, площ за отчуждаване- 517кв.м.
Представен и комплексен доклад за оценка на съответствието на инвестиционен
проект с основните изисквания към строежите за строеж: Изграждане на булевард
„Васил Левски“ в участъка от ул.“Подвис“ до ул.“Девня“ по плана на район
„Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“, гр.Варна със собственик/
възложител община Варна“.
От доклада за определяне на равностойно парично обезщетение за имоти
–частна собственост, попадащи в обект: „Изграждане на бул.”Васил Левски” в
участъка от ул.”Подвис” до ул.”Девня”, район „Приморски”, район „Одесос” и
район „Младост”, във връзка с процедура по принудително отчуждаване за общински
нужди, а именно:517 кв.м. идеални части от ПИ 10135.3516.151, целия с площ 2999
кв.м., собственост на „Автоекспрес”АД на оценител С. Б. се установява, че ефективната
дата на оценката е валидна към 09.11.2017г.; огледът на имота е извършен на
03.11.07г.; оценката е съобразена със
ЗОС и ДР към него; оценяваният имот представлява 517 кв.м. идеални части от ПИ
с идентификатор 10135.3516.151, с площ 2999кв.м., трайно предназначение на
територията: урбанизирана и начин на трайно ползване: за бензиностанция,
газостанция, стар № 600, кв.5, парцел част от VІІ-592, като няма данни за
засегнати сгради от отчуждителните процедури; оценката е изготвена в
съответствие с МСО при наличие на „отклонения”, които са във връзка с
конкретните обстоятелства, а именно ЗОС и свързаните с него специфични
изисквания, като за определяне на равностойното парично обезщетение за ПИ е
приложен сравнителен метод и са използвани предоставените от община Варна
договори за извършени сделки за имоти със сходни характеристики, вписани в
Службата по вписванията-Варна през последните 12 месеца, свързани с
покупко-продажба на земя-общинска собственост, а именно договор изх.№
Д17000224ВН/24.02.17г., вписан в СВ-Варна вх.рег.№4777/06.03.17г., Акт №161,
т.Х, дело №729/17г.; договор изх.№ Д17000221ВН/24.02.17г., вписан в СВ-Варна
вх.рег.№4188/27.02.17г., Акт №110, т.ІХ, дело №654/17г. и договор изх.№
Д17000128ВН/07.02.17г., вписан в СВ-Варна вх.рег.№3192/16.02.17г., Акт №56,
т.VІІ, дело №531/17г. Съгласно оценката за определяне равностойното парично
обезщетение е приложен сравнителния метод-за оценка на и.ч. от поземления имот,
и е определено равностойно парично обезщетение за 517 кв.м. идеални части от ПИ
10135.3516.151, целият с площ 2999кв.м., собственост на жалбоподателя в размер
на 268 218лв. Изготвянето на равностойно парично обезщетение е възложено с
договор рег.№ Д17001556ВН от 06.11.2017г. на изпълнител С. Б., която е оценител на
имоти, определен по заповед № 1046/30.03.16г. на кмета на община Варна, отговарящ
на изискванията на Закона за независимите оценители. Оценката е приета с протокол
за приемане и предаване на пазарна оценка. Към заключението са приложени
договорите, използвани при определяне размера на обезщетение и съгласно същите,
а именно договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на
Д. С. недвижим имот- частна общинска собственост, с административен адрес
гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” №14, представляващ ПИ с
идентификатор 10135.3517.467 с площ 102 кв.м.; договор №
Д17000221ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на „Балис 88“ЕООД недвижим
имот- частна общинска собственост, с административен адрес гр.Варна, район
„Одесос”, ул.”Батак” №35, представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964 с
площ 542 кв.м.; договор № Д17000128ВН/07.02.17г., с който община Варна продава
на „Елит инженеринг“ООД недвижим имот- частна общинска собственост, представляващ
81.66 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.379, целия с площ 264 кв.м. и
описаните ид.ч. от сгради, с административен адрес гр.Варна, ул.”Пловдив“ №27.
От заповед № 4390/22.12.17г.
на кмета на община Варна се установява, че на основание чл.44 ал.1 т.1 и т.8,
ал.2 ЗМСМА вр. чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и 3 ЗОС, чл.205 т.1 ЗУТ, одобрено
със заповед № Г-39/01.04.1999г. на кмета на община Варна за изменение на
застроителния и регулационен план на част от 26 м.р. за кв.1, 3, 3А, 4, 5А,
реализиране на обект от обществена значимост:“Изграждане на бул.“Васил Левски“
в участъка от ул.“Подвис“ до ул.“Девня“ по плана на район
„Приморски“, район „Одесос“ и район „Младост“, гр.Варна с възложител община
Варна, с който се задоволява неотложна общинска нужда, която не може да бъде
задоволена по друг начин, и в съответствие с разпоредбата на чл.25 ал.1 ЗОС се
отчуждава част с площ 517 кв.м. от поземлен имот с идентификатор
10135.3516.151, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Варна,
район Младост, одобрени със заповед № РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, собственост на „Автоекспрес“АД, като съгласно т.3 размерът на
равностойното парично обезщетение, определен съгласно чл.22 ЗОС и §1 от ДР на
ЗОС, възлиза на 268 218лв., в съответствие с оценка, изготвена от оценител
на имоти, определен по заповед № 1046/30.03.2016г. на кмета на община Варна,
отговарящ на изискванията на Закона за независимите оценители, като е посочено
в т.7, че съгласно чл.33 ЗОС по отчуждителните производства по глава ІІІ от ЗОС
не се събират данъци и такси.
От удостоверение изх.№ **********/19.01.18г. за данъчна оценка по чл.261
ал.1 ДОПК се установява, че е издадено на основание чл.3 от Приложение №2 към ЗМДТ и чл.264 ал.1 ДОПК за имот с партиден № ****0003, находящ се в гр.Варна,
район Младост, бул.“Вл.Варненчик“№158, кв.5, УПИ парцел VІІ-592/26МР, одобрен
през 1990г. за обект земя с площ 20702кв.м. и данъчната му оценка е
930761.90лв. От скица № 15-55994/30.01.2018г. се установява, че е издадена от
СГКК-Варна за поземлен имот с идентификатор 10135.3516.151 с адрес –гр.Варна,
бул.“Вл.Варненчик“, площ 2999кв.м., трайно предназначение на територията
–урбанизирана, начин на трайно ползване- за бензиностанция, газостанция, номер
по предходен план- 600, кв.5, парцел: част от VІІ-592, собственик-
„Автоекспрес“АД с нот.акт № 176, т.ХLІХ, рег.16062, дело 12070 от 12.06.2007г., издаден от
Служба по вписванията –Варна.
От заключението на съдебно-оценителната експертиза на в.л. П. се
установява, че предходно действащата регулация за
процесния имот е изменение на регулацията в кв. 871 с отреждане на площадка за
„Автогара“ - графична и текстова част, одобрена със заповед № 920/27.07.1966 г.
на ИК на ГНС, или: промяна на конкретното им предназначение на имота преди
влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по
чл. 21, ал. 1 не се констатира, като съобразявайки горното, и след извършена
проверка в Служба по вписванията - Варна за сделки с имоти, намиращи се в
близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, са намерени следните вписани сделки: НА № 127/28.12.2017г. за ПИ
10135.3512.1423 - за друг обществен обект, комплекс с продавач Б.Г.П. и купувач „Металекс Билд-5“ ЕООД; договор 161, т. Х, д. 729, рег.
4777/06.03.2017г. за ПИ 10135.3517.467 - за друг вид застрояване /ползван
аналог от община Варна/; договор 23, т. ХСІІ, д. 4280/28.12.2017г. за ПИ
10135.1030.376 - за друг обществен обект, комплекс между община Варна и
„Агроинвест България 2013“ ЕООД; НА № 19, т. ХСІ, д. 19436, р. 36378/22.12.2017
за ПИ 10135.3513.222 - за друг обществен обект, комплекс между „Мавели“ АД и
„Инфра експерт“ АД. Техническите характеристики на оценявания обект: поземлен
имот 10135.3516.151, област Варна, община Варна, гр. Варна, бул. „Владислав
Варненчик“, вид собств. частна, вид територия-урбанизирана, НТП -за
бензиностанция, газостанция, площ -2999 кв.м., стар номер 600, квартал 5,
парцел част от VІІ-592, със заповед за одобрение на КККР № РД-18-64/16.05.2008г. на ИД на АГКК;
са площ на имота -2999 кв.м.; лице към булевард „Вл. Варненчик“ - 61 м. и към
улица „Академик Андрей Сахаров“ - 45 м.; имотът е ъглов; инфраструктура на имота: отлична /трайна настилка, водопровод, ел. и ВиК инсталации,
озеленяване/; отстояние от центъра на гр. Варна: 2,5 км.; транспортна
достъпност: отлична /граничи с
централната автогара на гр. Варна, както и със спирките на повечето линии от
градския транспорт/. В приложената таблица - неразделна част към експертизата
вещото лице е извършено сравнение на техническите показатели на откритите
аналози спрямо оценявания обект, като при изготвяне на оценката с прилагане на
„сравнителния метод“ са включени както два аналога, ползвани от община Варна,
така и три броя аналози, намерени при извършената справка в Агенция по
вписванията – Варна и е определен размер на равностойно парично обезщетение в
размер на 539027лв., като към заключението са приложени заповед № 920/27.07.66г.
и нот.актове, договори за използваните аналози. В с.з. вещото лице дава
заключение, че площта от 3 дка дава предимство на оценявания имот, тъй като откритите аналози
в Служба по вписвания и тези приложени по делото касаят имоти с много по-малка
площ, което е почти несъпоставимо с оценявания. Приложени са коефициенти в колона 6 –за
местоположение и в колона 7-за индивидуални характеристики. Тъй като аналозите са избирани в близост до оценявания обект, за
повечето от тях е приложен коефициент
1 за местоположение, а единствено аналога, който е в т.1 по нот. акт
127 от 2017г. и който е отдалечен на 1,5 км от оценявания обект,
коефициентът за местоположение е 1.2, заради отдалечеността. В колона 7 са дадени
коефициенти за индивидуалните характеристики, съобразно заключението, като например аналога по договор № 161, ползван от община Варна за изготвяне на
обжалваната оценка, няма изход на улица, а освен това е застроен и затова е дадено предимство на оценявания обект и коефициента е 1.3. Конкретното предназначение на имотите, предмет на използваните аналози е следното- по договор № 23 от
28.12.2017г., имот № 10135.1030.376 -съгласно ОУП на гр. Варна попада в зона ЖС -
жилищен преобладаващо средно застрояване; същото е и по договор № 56 от 2017г., който касае
82 кв. м. ид.ч.; аналогът по нот. акт № 19 от 22.12.2017г. попада в зона СМФ - смесена
многофункционална зона, съвсем близо е до оценявания обект; аналогът по нот. акт № 127 от 2017г., съгласно ОУП попада в зона
ОЗ -за обществено обслужвани дейности и озеленяване, като непосредствено
до този имот е бензиностанцията, посочена на последната снимка към експертизата, а аналогът по договор № 161 от 16.03.2017г., аналог на община Варна, попада в зона СМФ. Последният е имот е този без
излаз на път и със средно смесено многофункционално застрояване. Оценяваният обект
попада в зона СМФ - смесено многофункционално. Конкретното отреждане е за
автогара, както и по предходния регулационен план, съгласно изискванията на
чл.22 ЗОС. Конкретното предназначение на използваните имоти- СМФ. Спазено е и изискването показателите
на аналозите да не превишават повече от 10 процента разлика един от друг.
Използваните аналози са според изискванията на § 1 ЗОС. Третият аналог,
използван от органа при определяне на оценката, е изключен при изготвяне на заключението, заради
неправилната му форма и тъй като не може да се сравни с оценявания, намира на ул. „Батак“,надолу
към гарата, под хотел „Голдън тулип“ и не отговаря на критерия за местоположение,
като е и с много по-ниски показатели отколкото оценявания. Пазарната цена следва да бъде
цената, която купувача е заплатил за имота. Действащо е отреждането със заповед № 920 от
27.07.1966г. за автогара, като за първи път улица по
отношение на автогарата е отразено и нанесено в ЗРП на 26 микрорайон, одобрен
със заповед № Г-39 от 1.04.1999г. на кмета на община Варна. Заключението
е оспорено от ответната страна в частта на използваните аналози, които са извън
12-месечния период преди възлагане на оценката, съгласно изискванията на §1 ДР
на ЗОС, както и относно предназначението на имотите, съответно зоните в които
попадат имотите, използвани за аналози.
От допълнителното заключение на вещото лице П. се установява, че при
използване на следните намерени вписани сделки: договор изх.№
Д17000221ВН/24.02.2017г. /използван и от община Варна/ за имот от 542 кв.м.,
находящ се на ул. „Батак“ № 35; договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.2017г. на община
Варна, вписан в СВ с вх. Рег. № 47777/06.03.2017г., Акт № 161 за имот от 102
кв.м., находящ се ул. „Злати Бръчков“ № 14; договор изх.№ Д17000128ВН на община
Варна, вписан в СВ с вх. Рег. № 3192/16.02.2017г., акт №56, за имот с площ от
81.66 кв.м., находящ се на ул.“Пловдив“ № 27 и договор № 49, т. I, д. 59, р. 218/10.01.2017г. за ПИ 10135.1030.179 - за друг обществен обект,
комплекс - зона съгл. ОУП – Жс, ул.“8- ми март“ № 7, като в приложена таблица е
извършено сравнение на техническите показатели на откритите аналози спрямо
оценявания обект и е определен размер на паричното обезщетение в размер на
409534лв. В с.з. вещото лице дава заключение, че е извършен оглед на оценявания обект; на обекта има подобрения –
асфалт, тротоари, озеленяване, чиято цена не е включена в експертизата. Първите три аналога са тези, използвани от общината. В колона 4 стойностите са описани като обща сума, цитирана по договорите,
включваща данъци и такси. Коефициент местоположение е в графа 6, като най-близки от използваните
аналози до оценявания имот са 2, 3 и 4. За първия имот на ул. Батак е най- висок коефициента за местоположение, тъй
като това не е коефициент за самия обект на ул. „Батак“, а е коефициент за
увеличение на оценявания имот и той означава, че това е най-далечния имот. Коефициент индивидуални
характеристики включва посочените в таблицата към заключението- по площ, по форма, по лице към улица, дали
има ел. и ВиК, и водопровод. Коефициент 2,50 за индивидуални характеристики
означава, че оценявания имот е 2,50 по-добър от аналога по т.1. Имотът по т. 1
е включен в таблицата независимо, че не отговаря като аналог на изискванията на § 1. За определяне на
равностойноно обезщетението съгласно § 1 от ДР на ЗОС се вземат предвид сделки,
които следва да отговарят на изискванията посочени в него. Съгласно тези
изисквания използваните аналози са в еднаква ценова зона. Характеристиките на застрояване на имота по
т. 1 не са сходни с оценявания, тъй като имота е с дълбочина 9 метра, което не
позволява застрояване, освен ако не се приобщи към съседен. В Агенция по вписвания
изследвания период е от 01.01.2017г. до месец октомври 2017г. Последният изполван аналог-т. 4 е с трайно
предназначение за друг обществен обект комплекс, а зоната е ЖС по общия
устройствен план. Този аналог е съвсем близо до аналога на ул. „Пловдив“,
съседни са. Вещото лице е използвало за аналог и сделката по
договор рег.№218, акт №49 от 10.01.17г. на СВ, съгласно който Областна
администрация –Варна продава на Л. Б. Й. правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ 118 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.179, целият с
площ от 265 кв.м. Заключението е оспорено от ответната страна, предвид
разпоредбата на чл.33 ЗОС, съгласно която по отчуждителните производства не се
събират данъци и такси и крайната цена е без включен ДДС и други режийни
разноски.
От заключението на вещото лице А. се установява, че процесният имот се намира в гр. Варна, район „Младост“, част от Автогара - Варна, пред
бензиностанция ОМV; в района са изградени много жилищни
сгради, в близост има: магазини и други обекти с обществено предназначение; трайно
предназначение на територията – урбанизирана; няма данни за утежняващи
обстоятелства - замърсявания, свлачищни процеси; около имота има изградена
инфраструктура: улици, водопровод, канализация, електрозахранване. За
определяне пазарната стойност на отчуждаваната част имота са използвани данните
от община Варна за реално сключени сделки с подобни имоти, като е използван методът
на сравнимите продажби/сравними пазарни аналози/, като прилагането му е свързано с достъп до информация за подобни
обекти със сравними характеристики: местоположение, големина, време за
реализация на сделката, инженерна
инфраструктура. Пазарната стойност на дворното място с идентификатор
10135.3516.151 и площ 517 кв.м., като се съобрази 12-месечния период по §1 към
датата на възлагане на експертизата е определена в т.4.1.1. в размер на
513729лв., като са използвани аналози: парцел от 102 кв.м., находящ се на
ул.“Злати Бръчков“14- договор № Д17000224ВН/24.02.17г., парцел на ул.“Батак“35
с площ от 542 кв.м.-договор № Д17000221ВН/24.02.17г., парцел с площ от 82
кв.м., находящ се на ул.“Пловдив“27-договор № Д17000128ВН/07.02.17г. и парцел
от 268 кв.м., няходящ се на ул.“Изгрев“1-1а-договор № Д17001801ВН/22.12.17г.,
като цената е без включени данъци, а обща стойност на подобренията- щампован
бетон, шлайфан бетон, асфалтова настилка и разваляне бардюри е определена на
6970лв. В т.4.1.2. е определена пазарната цена на 517 кв.м. с включени данъци в
размер на 540294лв. и на подобренията – 6970лв. В т.4.2.1. и 4.2.2 е определена
пазарна стойност на 517 кв.м. без данъци и с данъци, съответно на
273 821лв. и 298 551лв., при съобразяване 12-месечния период по §1
към датата на възлагане на оценката- м.11.17г., а стойността на подобренията е
определена на 6970лв. и в двата варианта. Заключението е оспорено в частта по
т.4.1.1 и 4.1.2, както и в частта на включване на четвъртия аналог, който е
извън срока по §1 ДР на ЗОС, и в частта на включването на определена цена на
установените на място подобрения.
В с.з. вещото лице А. дава
заключение, че приложения
коефициент за оценките, които са извършени съобразно представените от
административния орган сделки с имоти, абсолютно е некоректен, тъй като
представените имоти се намират много далеч от бул. „Владислав Варненчик“.
Например имота на ул. „Батак“ № 35 се намира на „Погребите“ и са две малки
парчета. Този имот не може да служи за аналог, както и имота на ул. „Злати Бръчков“ от 102 кв. м., който също е
неподходящ. Оценката е сравнително коректно направена в т 4.1.1 и 4.1.2, където освен тези сделки е
използвана сделка за имот на ул. „Пловдив“, представен от административния
орган, а другата сделка е на ул. „Изгрев“, която е успоредна на ул. „Пловдив“.
Двата имота се намират до автогарата, продавани са от общината и това са коректните цени, които трябва да бъдат ползвани. Използваният за аналог
имот на ул. „Батак“ се намира доста далеч от имота, с малки размери е и неподходяща форма,
присъединява се към съседен имот, за да може да се оформи като имот за
застрояване. Като местоположение е неподходящ, като застрояване е неподходящ и
няма възможности за застрояване. Не отговаря на всякакви характеристики.
Относно изискването едната страна по сделките да е търговец, на ул. „Батак“ е
фирма „Балис 88“ЕООД, на ул. „Пловдив“ е „Елит инженеринг“ООД, на ул. „Злати
Бръчков“ е физическо лице Д. С., което не е търговец и по последния аналог на
ул.“Изгрев“ е „Агро инвест България 2013“ЕООД.
При така установеното
от фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:
Жалбата е подадена от
надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване акт и в срок, поради което е
допустима за разглеждане.
Административното
производство по отчуждаване на процесния имот, се извършва по реда и на
основание Глава трета от ЗОС
„Принудително отчуждаване на имоти - частна собственост за общински нужди”, въз
основа на влязло в сила изменение на застроителния и регулационен план на част
от 26 м.р. за кв.1, 3, 3А, 4 и 5А, одобрено със заповед № Г-39/01.04.1999 год.
на кмета на община Варна.
Съгласно чл. 25 ал.2 от ЗОС заповедта за отчуждаване се издава от кмета на
общината. Видно от представената по делото Заповед № К-070/21.12.17г. на 22.12.2017
г. функциите на кмет са се изпълнявали от заместник кмета П., поради което
оспореният акт е издаден от компетентен орган. Актът е издаден в предписаната
от закона форма - мотивирана писмена заповед. Фактическите и правни основания
за издаването са посочени в акта, съответно се извличат от документите по
административната преписка, която предхожда издаването му. Планът, въз основа
на който е извършено отчуждаването с процесната заповед, е влязъл в сила към
датата на издаването й, факт, който не се оспорва от страните. Имотът на
жалбоподателя попада в трасето на бул. „Васил Левски“ в участъка от ул.”Подвис”
до ул.”Девня”, за изграждането на който се отчуждава част от имота. От
фактическа страна, обжалваният административен акт се основава на наличието на
обществена нужда от изграждането на обект - публична общинска собственост,
която не може да бъде задоволена по друг начин.
С оглед на гореизложеното, съдът намира, че са били налице условията за
отчуждаване, съгласно чл. 21 от ЗОС. Предмет на отчуждаване е част от имот –
собственост на жалбоподателя, налице е влязъл в сила подробен устройствен план,
предвиждащ изграждането на обект - публична общинска собственост, отчуждаването
е за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг
начин.
При издаване на оспорената заповед не са допуснати нарушения на
административнопроизводствените правила, водещи до отмяна на акта. Спазени са
изискванията на чл.25 ал.1 ЗОС, като е публикувано обявление в два централни и
един местен ежедневник, с което кмета на общината е уведомил собствениците на
имотите за предстоящото отчуждаване. Обявлението съдържа определените в
цитираната разпоредба реквизити.
С оспорената заповед е отчуждена част с площ 517 кв.м. от поземлен имот с
идентификатор 10135.3516.151,
целият с площ от 2999кв.м. по Кадастрална карта и кадастралните регистри на
гр.Варна, район Младост, одобрени със заповед № РД-18-64/16.05.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК. Със заповедта е определен размерът на
равностойното парично обезщетение за имота, определено по чл.22 ЗОС и §1 ДР на
ЗОС, в размер на 268218лв., в съответствие с оценката, изготвена от оценител на
имоти, одобрени със заповед на кмета на общината, отговарящ на изискванията на
Закона на независимите оценители. Заповедта е връчена на
дружеството на 04.01.18г., съгласно представената обратна разписка.
Редът за принудително отчуждаване на имоти – частна собственост, за
общински нужди е регламентиран в глава Трета на Закона за общинската собственост, като са разписани ясни и
конкретни правила както за отчуждаването на имотите, така и за определяне на
дължимото обезщетение. Съгласно разпоредбата на чл.22, ал.5 от ЗОС размерът на
равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се
определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди
влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по
чл. 21 ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики,
намиращи се в близост до отчуждавания имот. Съгласно §1 т.1 ДР на ЗОС
„равностойно парично обезщетение” е цената на отчуждавания имот или на част от
него, определена по реда на този закон. „Пазарни цени на имоти със сходни
характеристики”, съгласно т.2 на § 1 от ДР на ЗОС са осреднените цени от всички
сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво
конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на
застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или
установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба,
замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу
задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни
съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни
сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е
търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката
и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. „Имоти
намиращи се в близост до отчуждавания имот” са имотите, които се намират в една
и съща ценова зона с отчуждавания имот- в урбанизираните територии/ т.3 б.”а”
на §1 от ДР на ЗОС/, като съгласно т.7 б.”б” на §1 от ДР на ЗОС равностойни
имоти в урбанизираните територии са имотите, разликата в стойностите на които е
не повече от десет на сто, имат еднакво конкретно или преобладаващо
предназначение, намират се в границите на една урбанизирана територия в
устройствена зона със същите или с близки показатели на устройство и
застрояване и притежават еднакъв характер на застрояване, а съгласно т.8 на §1
ДР на ЗОС имоти с близки показатели на устройство и застрояване са имотите с
еднакъв характер на застрояване, при които разликата в максималната плътност на
застрояване е не повече от 5 на сто.
Съгласно чл.22 ал.12 ЗОС в случай, че не могат да се определят пазарните
цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в
съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се
определя по приложение №2 към чл.20 ЗМДТ- за имоти в урбанизираните територии-
т.1, а съгласно ал.13 на чл.22 ЗОС след влизане в сила на подробния устройствен
план законните строежи и другите подобрения, извършени от собственика на имота
при условията и по реда на чл.49 ЗУТ, се заплащат с по-малката стойност от
стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота.
В случая с оспорената заповед е определено равностойно парично обезщетение
в размер на 268 218лв., съобразно чл. 22 ЗОС и §1 ДР на ЗОС, като са използвани три възмездни сделки, а
именно по договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на
Д. С. недвижим имот- частна общинска собственост, с административен адрес
гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” №14 с площ 102 кв.м.; договор №
Д17000221ВН/24.02.17г., с който община Варна продава на „Балис 88“ЕООД недвижим
имот- частна общинска собственост, с административен адрес гр.Варна, район
„Одесос”, ул.”Батак” №35, представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964 с
площ 542 кв.м. и договор № Д17000128ВН/07.02.17г., с който община Варна продава
на „Елит инженеринг“ООД недвижим имот- частна общинска собственост,
представляващ 81.66 кв.м. ид.ч. от ПИ с идентификатор 10135.1030.379, целия с
площ 264 кв.м. с адрес- ул.”Пловдив“ №27, ведно с идеални части кв.м. от
сградите в него.
За определяне на равностойното парично обезщетение по делото са приети две
единични и една допълнителна СОЕ.
Вещото лице П. в първоначалното си заключение по делото при определяне размера
на равностойното парично обезщетение е взела предвид сделките по НА № 127/28.12.2017г. за ПИ 10135.3512.1423 - за друг
обществен обект, комплекс с продавач Б.Г.П. и купувач „Металекс Билд-5“ ЕООД; договор 23, т. ХСІІ, д.
4280/28.12.2017г. за ПИ 10135.1030.376 - за друг обществен обект, комплекс
между община Варна и „Агроинвест България 2013“ ЕООД и НА № 19, т. ХСІ, д.
19436, р. 36378/22.12.2017 за ПИ 10135.3513.222 - за друг обществен обект,
комплекс между „Мавели“ АД и „Инфра експерт“ АД. Използваните сделки са извън
периода от 12 месеца преди датата на възлагане на оценката. Релевантният период
по §1 ДР на ЗОС е 06.11.2016г.- 06.11.17г., тъй като оценката е възложена с
договор от 06.11.17г. Законодателят е определил императивни правила за
определяне на равностойното парично обезщетение по ЗОС, като е регламентирал
реда за определянето му и критериите, по които се извършва. Нормативно са
установени изискванията, на които следва да отговарят сделките с имоти,
осреднените цени от които са пазарни цени на имоти със сходни характеристики по
смисъла на §1 т.2 ДР на ЗОС. Съгласно цитираната разпоредба сделките следва да
са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и
вписани в службата по вписванията. Цитираните три сделки са извън посочения период
в §1 ДР на ЗОС, поради което същите не могат да се приемат за аналози при
определяне размера на равностойното парично обезщетение за оценявания имот.
Използваната от вещото лице П. при изготвяне на допълнителното заключение
сделка по договор №49, т.І, д.59, р.218/810.01.17г. е със страни Областна
администрация Варна и физическо лице, т.е. не отговаря на изискването по §1 ДР
на ЗОС, поне една от страните по сделката да е търговец.
Останалите сделки, използвани от вещите лица при определяне на размера на
паричното обезщетение са сделките, използвани и от община Варна при определяне
на размера на обезщетението с оспорената заповед.
Относно сделката по договор №Д17000221ВН/24.02.17г.,
с който община Варна продава на „Балис 88“ЕООД недвижим имот- частна общинска
собственост, с административен адрес гр.Варна, район „Одесос”, ул.”Батак” №35,
представляващ ПИ с идентификатор 10135.1506.964 с площ 542 кв.м. и двете вещи
лица изрично заявяват, че този имот не може да служи за аналог, тъй като се
намира далече от оценявания, с малки размери е и с неправилна форма,
присъединява се към съседен имот, за да може да се застрои, поради което е
неподходящ както по местонахождение, така и по застрояване и не отговаря на
никакви характеристики. Предвид заключението на вещите лица, съдът намира, че
този имот не е със сходни характеристики на оценявания и не следва да се взима
предвид при определяне на паричното обезщетение.
Относно сделката по договор изх.№ Д17000224ВН/24.02.17г., с който община
Варна продава на Д. С. недвижим имот- частна общинска собственост, с административен адрес
гр.Варна, район „Младост”, ул.”Злати Бръчков” №14, представляващ ПИ с
идентификатор 10135.3517.467 с площ 102 кв.м., съдът намира, че не отговаря на
изискването на §1 ДР на ЗОС поне една от страните по
сделката да е търговец. Освен това според заключението на вещото лице А. по
характеристики също е неподходящ за аналог.
От събраните по делото доказателства и заключението на вещото лице се
установи, че единствената сделка, която отговаря на критериите на чл.22 ЗОС и
§1 ДР на ЗОС в случая е тази по договор №
Д17000128ВН/07.02.17г., с който община Варна продава на „Елит инженеринг“ООД
недвижим имот- частна общинска собственост, представляващ 81.66 кв.м. ид.ч. от
ПИ с идентификатор 10135.1030.379, целия с площ 264 кв.м., но въз основа на нея
не може да се определи осреднена цена по смисъла на §1 ДР на ЗОС.
Останалите сделки използвани за аналози от вещите лица не отговарят на
законовите изисквания, тъй като не са в близост до оценявания имот, имат
различни характеристики, или страна по тях не е търговец, или са извън
установения от закона 12 месечен период.
След като не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни
характеристики поради липса на сделки, то равностойното парично обезщетение се
определя по реда на Приложение №2 към чл.20 ЗМДТ- за имоти в урбанизирани
територии-съгласно чл.22 ал.12 т. ЗОС. В случая данъчната оценка на имота е
значително по-ниска от определената с оспорената заповед и предвид забраната за
влошаване положението на жалбоподателя същата не следва да бъде изменяна.
Неоснователно жалбоподателят се позовава на решение на ВОС за определяне на
равностойно парично обезщетение за отчужден имот, тъй като същото е постановено
при действието на други изисквания. Към датата на постановяването му не е бил
приет §1 ДР на ЗОС, който определя императивно изискванията за определяне на
пазарни цени на имоти със сходни характеристики към сделките, осреднените цени
от които ги определят. Законодателят изчерпателно и императивно е определил
условията, при които се определя равностойното парично обезщетение, имотите със
сходни характеристики и изискванията към сделките, които могат да бъдат
аналози- с период, в който да са сключени, изрично регламентиран, както и изискване
поне една от страните по тези сделки да е търговец.
По аргумент от чл.22 ал.13 ЗОС дори
временните строежи и другите подобрения, извършени при условията и реда на
чл.49 от ЗУТ, след влизане в сила на ПУП по чл.21 ал.1 ЗОС, законодателят е
регламентирал, че следва да се заплащат при отчуждаване на имота с по-малката
стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота.
В случая от заключението на вещото лице е видно, че твърдяните от жалбоподателя
подобрения представляват строежи по смисъла на ЗУТ, за което не са налице
строителни книжа, поради което и правилно не са били предмет на заповедта.
С оглед на гореизложеното, съдът
намира, че жалбата е неоснователна и следва да се отхвърли.
Водим от гореизложеното, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ жалбата на „Автоекспрес“АД,
ЕИК ****, седалище и адрес на управление гр.Варна, бул.“Вл.Варненчик“ №158,
подадена чрез адв. Н., съдебен адрес-*** против заповед № 4390/22.12.17г. на
Кмета на Община Варна, с която на основание чл.44 ал.1 т.1 и т.8 и ал.2 ЗМСМА
вр.чл.21 ал.1 и ал.2, чл.25 ал.2 и 3 ЗОС, чл.205 ал.1 ЗУТ се отчуждава част с
площ 517 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 10135.3516.151 по КККР на
гр.Варна в частта й по т.3, с която е определено парично обезщетение в размер
на 268218лв.
Решението не подлежи
на обжалване.
СЪДИЯ: